上海旭邦置业有限公司与黄某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海旭邦置业有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：朱瑜，执行董事。
　　委托诉讼代理人：韦渊卿，上海翰森律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈刚，上海翰森律师事务所律师。
　　被告：黄某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住福建省。
　　原告上海旭邦置业有限公司与被告黄某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告上海旭邦置业有限公司的委托诉讼代理人韦渊卿，被告黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海旭邦置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年6月11日签订的关于上海市闵行区恒南路XXX号房屋租赁合同；2.被告支付原告自2016年1月1日至2017年7月18日期间所欠租金660,172.90元(人民币，下同);3.被告支付原告的拖欠租金之逾期付款违约金380,642.81元(计算至判决生效之日止)；4.被告支付原告违约金106,691.04元;5.租赁保证金105,855元归原告所有；6.被告支付装修期租金352,850元。
　　事实和理由：原、被告于2014年6月11日签订了一份关于上海市闵行区恒南路XXX号的房屋租赁合同，租赁期限为5年10个月，自2014年7月1日起至2020年4月30日止，其中2014年7月1日至2015年4月30日为装修期，租金为自2015年5月1日起第一、二租赁年度每月35,285元，第三年租赁年度每月37,050元，第四租赁年度每月38,932元，第五租赁年度每月40,814元。每两个月为一个支付期，先付后用，被告应在每个支付期开始的十日前支付租金。2016年1月1日至2017年7月18日的租金，被告应于2017年6月21日前支付，被告未按约定支付，2017年8月18日，原告向被告发去催款通知函后，被告仍未足额支付。为保障原告合法利益，原告来院起诉。
　　被告黄某某辩称，被告从2016年1月1日起未付租金。被告欠付租金的理由是因为被告在2015年12月曾说过不做了。被告当时称其实在做不下去了，每月亏损三万多元。要不然给被告加免租期，要不然不做了。当时原告的人员郭某说可以的，回去商量一下，之后再没答复，没要过房租，没说起过了。2016年开始就没有催要过钱。房屋是被告在使用，且使用到现在。被告认可原告诉请中的金额计算方式，同意合同解除，但认为违约金过高，不同意没收保证金，不同意承担装修期的租金。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2014年6月11日，原告上海旭邦置业有限公司(出租方、甲方)与被告黄某某(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，合同第一条约定，甲方出租乙方的房屋座落在上海市闵行区恒南路XXX号(旭辉浦江国际广场)，该房屋的面积为386.69平方米，用途为商业。合同第三条约定，甲方在2014年7月1日前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期限为2014年7月1日起至2020年4月30日止，其中2014年7月1日至2015年4月30日为装修期。合同第四条约定，按如下标准收取租金：2015年5月1日-2016年4月30日：租金每月35,285元；2016年5月1日-2017年4月30日：租金每月35,285元；2017年5月1日-2018年4月30日：租金每月37,050元；2018年5月1日-2019年4月30日：租金每月38,932元；2019年5月1日-2020年4月30日：租金每月40,814元。租金从该房屋交付之日开始计算，装修期内不收租金。该房屋租金每2个月为一个支付期，先付后用，乙方将在每一个支付期开始的十日前将本期租金交付到甲方指定账户。合同第五条约定，乙方应于本合同签署之日当天向甲方支付履约保证金105,855元，以保证其履行本合同之条款。合同第十条约定，乙方应当按本合同中约定的期限缴付租金、物业管理费及其他费用，在租期内不得以任何理由抵扣其应缴的各项款项。合同第十二条约定，租赁期间，在非本合同约定或法定的情况下，任何一方擅自解除本合同的，另一方有权要求违约方按违约前平均月租金的三倍向守约方支付违约金或要求违约方继续履行本合同。乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前解除本合同并收回该房屋及甲方提供之设备，本合同自解除通知送达之日亦随即提前终止，且乙方应向甲方承担如下违约责任(违约责任累计)：(1)按本合同首年租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的装修期期间(如有)之房屋使用费；(2)履约保证金予以没收；(3)向甲方支付相当于合同终止前平均月租金的三倍金额之款项作为违约金；(4)甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。该等事件为：(2)乙方拖欠租金、物业管理费、保证金超过十五天，且经甲方催告而乙方仍不缴清的。(6)乙方拖欠水、电、煤气/燃气等公用事业费超过十五天，且经甲方催付后在五天内仍不支付的。若乙方逾期支付本合同项下的任何款项，甲方除有权提前终止本合同外，还可采取下列一项或多项措施：1)在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付违约金(该违约金从乙方应付所欠款项之日起按欠款的日千分之一计算)及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。2)乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金或物业管理费或其他应付费用且经甲方或物业管理公司催讨后十五天内仍不支付时，甲方或物业管理公司有权关闭该房屋水、电相关设施的开关并停止向该房屋提供其他物业管理服务直至乙方付清拖欠费用及违约金。由此造成对乙方营业的影响，甲方无需承担任何责任。同时乙方应承担甲方采取本条措施期间的该房屋租金、管理费和本合同约定的其他任何费用及重新接驳水、电及其他公用设备的费用。
　　上述合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告向原告支付了履约保证金105,855元。
　　2017年8月18日，原告向被告发送催款函，载明自2016年1月1日起未收到房屋租金，请被告立即支付，否则将按约定解除合同并追究违约责任。
　　另查明，被告于2018年7月16日签收了本案民事起诉状等诉讼材料。
　　上述事实由原告提供的房屋租赁合同、催款函、邮寄凭证及签收记录，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。在房屋租赁关系中，被告作为承租人向其出租人支付租金系其主要合同义务，现被告未按约支付，其行为已构成违约，原告据此行使合同解除权，于法有据，本院予以支持。关于合同的解除时间，根据法律规定，应以享有合同解除权的一方发出解除通知且相对方收到之日作为合同解除之日。现原告于本案诉讼中提出确认合同解除，被告于2018年7月16日签收了民事起诉状等诉讼材料，故本院确认该日为合同解除之日。合同解除后，被告理应向原告支付其占有使用房屋期间所拖欠的租金，具体为自2016年1月1日起至2017年7月18日止的租金共计660,172.90元。关于原告主张的逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以支持，但该项违约金的计算标准系按照日千分之一计算，明显过高，同时被告亦提出调整该项违约金的请求，故本院酌情将计算标准确定为按照日万分之一计算。由此，逾期付款违约金分段计算如下：(1)以70,570元为本金，自2015年12月22日起至判决生效之日止，按日万分之一计算；(2)以70,570元为本金，自2016年2月20日起至判决生效之日止，按日万分之一计算；(3)以70,570元为本金，自2016年4月21日起至判决生效之日止，按日万分之一计算；(4)以70,570元为本金，自2016年6月21日起至判决生效之日止，按日万分之一计算；(5)以70,570元为本金，自2016年8月22日起至判决生效之日止，按日万分之一计算；(6)以70,570元为本金，自2016年10月22日起至判决生效之日止，按日万分之一计算；(7)以70,570元为本金，自2016年12月22日起至判决生效之日止，按日万分之一计算；(8)以70,570元为本金，自2017年2月19日起至判决生效之日止，按日万分之一计算；(9)以74,100元为本金，自2017年4月21日起至判决生效之日止，按日万分之一计算；(10)以21,512.90元为本金，自2017年6月21日起至判决生效之日止，按日万分之一计算。关于原告请求被告支付装修期间的租金、没收保证金、解约违约金，因被告违约，合同解除之责任归咎于被告，故原告的上述请求均于法有据，本院予以支持。但其中，关于解约违约金，被告提出金额过高，请求法院予以调整。本院考虑到，本院已判令被告支付其实际占有使用房屋期间的全部租金(含装修期租金)，并判令原告没收被告支付的保证金(相当于三个月的租金)，由此，原告的实际损失已得到充分的弥补，故再行判令被告按照合同约定支付相当于三个月的租金作为解约违约金，显属过高。现本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判令被告向原告支付解约违约金37,050元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、确认原告上海旭邦置业有限公司与被告黄某某于2014年6月11日就位于上海市闵行区恒南路XXX号签订的房屋租赁合同于2018年7月16日解除；
　　二、被告黄某某于本判决生效之日起的十日内支付原告上海旭邦置业有限公司自2016年1月1日起至2017年7月18日止的租金人民币660,172.90元；
　　三、被告黄某某于本判决生效之日起的十日内支付原告上海旭邦置业有限公司以人民币70,570元为本金，自2015年12月22日起至本判决生效之日止，按日万分之一计算的逾期付款违约金；以人民币70,570元为本金，自2016年2月20日起至本判决生效之日止，按日万分之一计算的逾期付款违约金；以人民币70,570元为本金，自2016年4月21日起至本判决生效之日止，按日万分之一计算的逾期付款违约金；以人民币70,570元为本金，自2016年6月21日起至本判决生效之日止，按日万分之一计算的逾期付款违约金；以人民币70,570元为本金，自2016年8月22日起至本判决生效之日止，按日万分之一计算的逾期付款违约金；以人民币70,570元为本金，自2016年10月22日起至本判决生效之日止，按日万分之一计算的逾期付款违约金；以人民币74,100元为本金，自2016年12月22日起至本判决生效之日止，按日万分之一计算的逾期付款违约金；以人民币70,570元为本金，自2017年2月19日起至本判决生效之日止，按日万分之一计算的逾期付款违约金；以人民币74,100元为本金，自2017年4月21日起至本判决生效之日止，按日万分之一计算的逾期付款违约金；以人民币21,512.90元为本金，自2017年6月21日起至本判决生效之日止，按日万分之一计算的逾期付款违约金；
　　四、被告黄某某于本判决生效之日起的十日内支付原告上海旭邦置业有限公司装修期租金人民币352,850元；
　　五、被告黄某某于本判决生效之日起的十日内支付原告上海旭邦置业有限公司解约违约金人民币37,050元；
　　六、被告黄某某向原告上海旭邦置业有限公司支付的履约保证金人民币105,855元，原告上海旭邦置业有限公司不予返还。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费计19,255.92元，由原告上海旭邦置业有限公司负担5,398.20元，由被告黄某某负担13,857.72元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李群.

书记员：周  颖