上海日益餐饮有限公司与上海鱼米之乡农业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海日益餐饮有限公司，住所地上海市浦东机场迎宾大道8000号T2候机楼国内国际出发禁区。
　　法定代表人：洪维静，总经理。
　　委托诉讼代理人：唐伦，北京清律律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：秦小璐，北京清律律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海鱼米之乡农业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：赵伟华，总经理。
　　委托诉讼代理人：闫峰，男。
　　委托诉讼代理人：王国明，上海市申中律师事务所律师。
　　原告上海日益餐饮有限公司(以下简称日益公司)与被告上海鱼米之乡农业发展有限公司(以下简称鱼米之乡公司)及反诉原告鱼米之乡公司与反诉被告日益公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)日益公司的委托诉讼代理人唐伦，被告(反诉原告)鱼米之乡公司的委托诉讼代理人闫峰、王国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告日益公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还保证金人民币(币种下同)5万元；2.被告向原告返还2个月的租金84,999.80元(2019年1月1日至2月28日)；3.被告向原告支付装修损失、设备拆装及报废损失、搬迁费共计2,101,299.90元；4.被告向原告支付人员安置费用77,910元；5.被告向原告支付解约违约金738,687元；6.被告向原告支付未履约租赁期的租金差额782,270.64元；7.被告向原告支付处理本纠纷所付律师费5万元。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：被告向原告返还2019年2月租金42,500元。事实和理由：2016年6月10日，原、被告签订《租赁协议》，约定原告向被告承租上海市浦东新区华洲南路XXX号XXX区生活区及138馆(以下简称系争房屋)，租期自2016年6月10日至2021年6月30日。2018年9月，被告书面告知原告，要求原告于2018年9月30日之前搬离系争房屋。被告的违约行为给原告造成了重大损失，故原告诉请如前。
　　被告鱼米之乡公司辩称，不同意原告诉讼请求。系争房屋为临时建筑，但已到期，本案租赁合同应为无效。原告一直占用系争房屋，应当支付占有使用费。被告同意将原告交纳的租赁保证金抵扣原告应付费用。同时，被告提起反诉，请求：1.确认原、被告签订的租赁协议无效；2.原告支付被告水电费73,643元；3.原告支付被告占用使用费(自2019年3月1日起至房屋实际返还之日止，按每年509,998.88元标准计算)；4.原告在判决生效后十日内搬离系争房屋，并将系争房屋返还被告。
　　反诉被告日益公司辩称，如果合同无效，主要过错在反诉原告，应由反诉原告承担全部不利后果。反诉被告已于2019年1月自系争房屋内搬离并返还反诉原告，故不同意承担此后产生的使用费、水电费等费用。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：
　　2010年12月10日，上海浦东陆基水产养殖有限公司(以下简称陆基公司)针对上海市浦东新区华洲南路XXX号场地向川沙新镇人民政府及浦东新区规土局申报农村建设有关设施用地，项目名称为上海浦东观赏鱼种源基地工程建设，项目性质为观赏鱼养殖、保种，项目位置为临空农业园区，项目规模135亩。同日，陆基公司出具复耕保证书，保证及时对临时搭建的所有生产辅助设施进行拆除，对原有的农田生产设施进行修复，无条件进行复耕，恢复原有耕种条件，满足农业生产需要。
　　2011年8月15日，陆基公司向上海浦东临空农业开发有限公司(以下简称临空公司)出具委托书，将系争场地全权委托临空公司经营。同日，临空公司与鱼米之乡公司签订《租赁合同》约定临空公司将陆基公司拥有所有权的全部固定资产和拥有使用权的土地，西至华洲路，南至界河(界河南为田园风光大酒店)，北至界河(原峥峰货代公司)，租赁给鱼米之乡公司从事观赏鱼交易相关产业的开发和经营。租期为2011年8月18日至2021年8月17日。合同约定，经双方协商一致或经上级有关部门批准后，临空公司支持鱼米之乡公司在所租赁的区域范围内投资建设与其经营业务相关的配套设施。之后，双方另签订一份补充说明，约定临空公司同意鱼米之乡公司在经营过程中部分转租或分散出租。
　　2016年6月10日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁协议》，约定乙方承租甲方所属的系争房屋，面积1343平方米，租赁期限自2016年6月10日至2021年6月30日止。其中2016年6月10日至2016年8月31日为装修免租期。2016年9月1日至2017年8月31日租金1元/天/㎡，合计租金490,195元。自2017年起，每下一年度租金在上一年的基础上递增2%。水电费每月按实支付，每月5日前结清上月费用，中心暂定水费自来水6元/吨，养殖用水2元/吨，养殖海水10元/吨，电费1.09元/度。乙方在首次支付租金的同时，向甲方一次性支付总额5万元的保证金。如遇政府征地、房屋拆迁，本合同自然终止，双方以合同期满手续办理终止。双方按照实际租用时间结算租金和物业管理费，甲方需退还乙方多缴费用。甲方违反本合同约定，提前收回租赁物的，应按照合同总租金的30%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。在租赁期内，乙方应及时交纳本合同约定的由乙方负担的租金、物业费、水、电、通讯等费用，若6个月逾期不交付相关费用，甲方可单方面解除合同并向乙方追偿由此而引起的损失。
　　合同签订后，被告交付系争房屋，原告交纳5万元保证金，并支付租金至2019年2月28日，之后未付。
　　2018年8月27日，临空公司向被告发送告知书，告知被告其承租临空公司的土地已纳入2018年年度土地规划调整及整治范围。根据合同约定，责令被告在2018年9月30日之前搬离相关设备及产品、拆除土地上的建筑，同时办理合同终止手续。
　　2018年9月18日，被告向原告发送告知书，表示：接土地出租方通知，观赏鱼中心因土地规划调整列入2018年度调整及整治范围，要求我公司于2018年9月30日前搬离相关设备及产品、拆除地面建筑并办理合同终止手续。鉴于上述原因，本公司与贵公司签订的租赁协议不能继续履行，请于2018年9月30日前与我司办理相关手续并清空承租区域，避免逾期产生损失。
　　2019年3月7日，原告向被告发送《房屋归还的再次通知书》，表示：在《租赁协议》履行过程中，我司严格履行了承租人义务及责任，但贵司单方提前解除了《租赁协议》，并发函要求我司清空承租区域。在不得已的情况下，我司按照贵司的要求全部将仓储、办公等区域的物资搬离，并向人民法院提起了诉讼。同时我司多次与贵司沟通，要求贵司办理房屋归还手续，贵我双方之间的纠纷通过诉讼另行解决。但贵司至今仍未办理归还手续。现再次通知贵司尽快办理房屋归还手续，同时因逾期办理归还手续所产生的责任均由贵司承担。被告于2019年3月8日签收，并表示，这是原告第一次提出已搬离系争房屋并要求交接。
　　2019年3月14日，被告向原告发送《回复函》，表示：鉴于双方的纠纷在法院审理当中，凡涉及到双方房屋租赁的具体事宜，应该在法院的主持下进行，包括房屋装修的评估和房屋的交接。如果贵方决定放弃后续房屋评估及一切赔偿而退还租赁的房屋，那么一定要书面表达清楚，本司可以考虑安排接受房屋。
　　对有争议的事实，本院分述如下：
　　1、原告提供装修合同、付款凭证、发票等，证明原告承租系争房屋后进行装修花费了2,041,828元，设备拆装及报废损失35,471.80元。
　　2、原告提供与案外人江镇新建路白领公寓签订的两份《上海市租赁合同》、琢西酒店管理(上海)有限公司和上海喜源酒店管理有限公司开具的发票、江镇新建路白领公寓出具的情况说明，证明2018年12月1日至2019年2月28日期间，原告为员工重新租赁房屋支付的费用。
　　3、原告提供案外人上海公兴搬场物流有限公司开具的发票，证明原告被迫搬场支付的费用24,000元。
　　被告对上述证据均不予认可。
　　4、原告提供与案外人上海三德木业有限公司签订的《租赁协议》、付款凭证，证明因被告提前收回房屋，原告另行承租房屋多支出的租赁费用。
　　5、原告提供与北京清律律师事务所签订的《委托代理合同》及发票，证明因本案诉讼，原告花费5万元律师费。
　　被告认为上述证据与本案无关。
　　6、被告提供2018年11月至2019年2月的水电费清单及催缴水电费通知，证明原告欠付的水电费金额。原告认可2018年11月至2019年1月的水电费金额，但不认可2019年2月的水电费金额，因其于2019年1月底已经搬离系争房屋，而且2019年2月份水电费比原告未搬离时更高，与常理不符，系被告伪造。根据水电费清单显示，2018年11月，D区生活楼电费金额11,990元，办公区电费金额1,173.90元，D138电费金额5,297.40元，水费金额7,554元，水电费总额26,015.30元；2018年12月，D区生活楼电费金额6,104元，办公区电费金额2,420.90元，D138电费金额5,642.90元，水费金额6,792元，水电费总额20,959.80元；2019年1月，D区生活楼电费金额1,417元，办公区电费金额2,522.30元，D138电费金额6,880.10元，水费金额5,238元，水电费总额16,057.40元；2019年2月，D区生活楼电费金额1,635元，办公区电费金额0元，D138电费金额635.50元，水费金额8,340元，水表抄表数为36695立方米，水电费总额10,610.50元。
　　审理中，应原告申请，本院委托上海正弘建设工程顾问有限公司(以下简称正弘公司)对系争房屋内的装饰装修价值进行审价。2019年11月11日，正弘公司出具《司法鉴定意见书》，结论为系争房屋装饰装修工程造价870,724元，成新率35%，现值为304,753.40元。原告表示，首先，正弘公司在审价时套用上海市2000定额，但原告与案外人签订了合同，并实际支出费用，也提供了发票，应据此计算工程造价。其次，即便套用定额，也应套用上海市2016定额。最后，对35%的成新率不予认可。被告表示，认可35%的成新率，但正弘公司根据原告提供的材料进行审价，并未考虑工程是否合格，是否经过竣工验收，实际工程造价应比鉴定结论低。正弘公司的造价工程师沈骏杰来院表示，审价系根据现场情况，勘测得出工程量，再套用上海市2000定额计算得出工程造价，既不能采用原告提供的价格，也不能以工程质量是否合格作为判断依据。因本案装修工程发生在2017年6月之前，根据规定，应套用上海市2000定额，而非上海市2016定额。成新率系根据现场勘察时的装修现状以及工程师自身经验综合判断得出。
　　2019年12月27日，原、被告对现场进行交接，双方签署了交接单，现场水表显示读数为36695立方米，但未见电表。双方对电表遗失一事均表示不知情。
　　本院认为，被告未能提供系争房屋为合法建筑的相关证据，且临时建筑期满未按规定申请延长，原、被告签署的《租赁协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。
　　合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出租人，将违章建筑出租原告，对租赁合同无效需承担大部分责任。同时，原告作为承租人，未尽审慎注意义务，也应承担一定责任。关于合同无效的相应后果处理，本院分述如下：
　　1、占有使用费。因系争房屋被列入土地规划调整及整治范围，被告接出租人通知后，于2018年9月18日转告原告，并要求原告于2018年9月30日前办理合同终止手续并清空承租区域。原告主张其于2019年1月自系争房屋内搬离，但未提供相应证据，本院难以采信。此后，原告于2019年3月7日发函被告，明确告知被告已经搬离并要求办理归还手续，而被告于2019年3月14日回函，称要在法院主持下解决租赁纠纷，包括装修评估和房屋交接，如果原告放弃赔偿，可以考虑接受房屋。从上述沟通情况可以看出，在原告明确提出办理系争房屋归还手续的情况下，被告先以要求在法院主持下解决纠纷为由拒绝交接房屋，再以原告放弃赔偿为前提同意考虑接受房屋，导致系争房屋直至本案诉讼过程中才完成交接，责任应归咎于被告。此外，根据被告提供的水电抄表记录，2019年2月份的水表抄表数为36695立方米，与2019年12月27日一致，足以说明2019年2月之后，原告再未使用过系争房屋，该点与2019年3月7日原告发函内容相互印证。综合上述情况，本院推定原告已于2019年2月底搬离系争房屋。就此前产生的占有使用费及水电费，原告仍需承担。原告诉请被告返还2019年2月份的租金以及被告反诉要求原告支付2019年3月份之后的占有使用费，本院均予以驳回。
　　2、装修损失。正弘公司已对原告投入的装修现值进行审价，《司法鉴定意见书》依据充分、结论客观，正弘公司亦就原、被告的异议作出了合理解释，故本院对鉴定结论予以采纳。考虑到原、被告就《租赁协议》无效的过错程度，再根据过失相抵规则，本院酌情由被告承担装修损失213,327.38元。
　　3、设备拆装及报废损失。原告未提供相应证据，本院难以支持。
　　4、搬迁费及人员安置费用。该些费用并非合同无效导致的直接损失，即便合同有效，履行届满到期，也有可能产生上述费用，故本院不予采纳。
　　5、租金差价损失。因房屋租金价格受多方面因素影响，比如面积、地理位置、房屋装修、市场行情等，不能仅凭价格存在差额就认定原告存在损失。原告主张租金差价损失，本院难以支持。
　　6、律师费损失。该项主张缺乏法律依据，本院予以驳回。
　　7、解约违约金。因合同无效，原告主张违约金并无合同依据，本院亦予驳回。
　　8、保证金。因合同无效，被告理应返还原告。
　　9、水电费。如前所述，原告使用系争房屋至2019年2月底，应承担期间产生的水电费。原告退场时，虽被告拒绝交接，但原告仍有义务记录相应的水电抄表数，以待日后核算。原告不认可2019年1月份之后的水电费金额，但根据被告提供的水电费清单，金额与此前基本吻合，本院可予采信。就该项反诉请求，本院可予支持。
　　10、返还房屋。因本案诉讼过程中，原、被告已经完成返还交接，故本院无需再行处理该事项。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海日益餐饮有限公司与被告(反诉原告)上海鱼米之乡农业发展有限公司就上海市浦东新区华洲南路XXX号XXX区生活区及138馆签订的《租赁协议》无效；
　　二、被告(反诉原告)上海鱼米之乡农业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海日益餐饮有限公司租赁保证金5万元；
　　三、被告(反诉原告)上海鱼米之乡农业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海日益餐饮有限公司装修损失213,327.38元。
　　四、原告(反诉被告)上海日益餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海鱼米之乡农业发展有限公司水电费73,643元；
　　五、驳回原告(反诉被告)上海日益餐饮有限公司其余的诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)上海鱼米之乡农业发展有限公司其余的诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费37,881元，减半收取18,940.50元，由原告(反诉被告)上海日益餐饮有限公司负担16,315.50元，被告(反诉原告)上海鱼米之乡农业发展有限公司负担2,625元；反诉案件受理费2,477元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海日益餐饮有限公司负担820元，被告(反诉原告)上海鱼米之乡农业发展有限公司负担1,657元；鉴定费61,300元，由原告(反诉被告)上海日益餐饮有限公司和被告(反诉原告)上海鱼米之乡农业发展有限公司各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陈裕国

书记员：苏  昊