上海新车墩生活服务工程有限公司与尊龙物流(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海新车墩生活服务工程有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：杨德明，总经理。
　　委托诉讼代理人：赵昌勇，上海市志君律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：尊龙物流(上海)有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：黄鹏程，总经理。
　　委托诉讼代理人：曹岭，上海市国泰律师事务所律师。
　　第三人：上海车墩工业开发有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：费明权，董事长。
　　委托诉讼代理人：曹憬，上海至真律师事务所律师。
　　原告上海新车墩生活服务工程有限公司(以下简称“新车墩公司”)与被告尊龙物流(上海)有限公司(以下简称“尊龙公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月31日公开开庭审理进行了审理，后又转为普通程序并依法组成合议庭，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告在起诉时另将浙江尊龙物流有限公司(以下简称“浙江尊龙”)列为本案共同被告，后经原告申请，本院裁定准许原告撤回了对浙江尊龙的起诉。审理中，被告尊龙公司于2018年8月6日提起反诉，本院依法受理后与本诉合并审理，后本院依当事人申请追加上海车墩工业开发有限公司(以下简称“车墩工业公司”)作为第三人参加本案诉讼。原告新车墩公司的委托诉讼代理人赵昌勇、被告尊龙公司的委托诉讼代理人曹岭、第三人的委托诉讼代理人曹憬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告新车墩公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方于2010年1月25日签订的《厂房租赁合同书》于2018年3月28日解除，被告立即搬离上海市松江区车墩镇新加路XXX号厂房和场地(以下简称“涉案房屋”和“涉案场地”)；2.被告支付原告欠付租金688,469.7元(其中，2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金根据年租金860,911.7元的标准，共计620,445.85元；2018年3月1日至2018年3月28日期间的租金根据年租金886,739.06元的标准计算，共计68,023.81元)；3.被告支付原告欠付租金的逾期付款违约金(2017年3月1日至2018年2月28日期间租金的逾期付款违约金以620,445.85元为基数，按照年利率24%的标准自2017年8月26日计算至2018年2月21日止；2018年3月1日至2018年3月28日期间租金的逾期付款违约金以688,469.7元为基数，按照年利率24%的标准自2018年2月22日计算至实际付款之日止)；4.被告支付原告房屋占有使用费(按照年租金886,739.06元的标准，自2018年3月29日起计算至实际搬离涉案房屋之日止)。审理中，原告新车墩公司变更前述第1、4项诉讼请求，并增加第5项诉讼请求如下：1.判决确认原、被告双方于2010年1月25日签订的《厂房租赁合同书》于2018年3月28日解除；4.被告支付原告房屋占有使用费(按照年租金886,739.06元的标准，自2018年3月29日起计算至2019年3月5日止)；5.被告配合原告办理涉案房屋处水、电户名的更名手续和工商登记的迁出手续。事实和理由：2010年1月25日，原告与浙江尊龙签订《厂房租赁合同书》一份，约定由浙江尊龙向原告承租涉案房屋和涉案场地用于物流仓储，租赁期限自2010年3月至2020年2月29日；首年租金为700,000元/年，此后每年按3%的标准逐年递增，租金每半年支付一次，先付后用，实际租赁方名称以“租赁地新注册名为准”。2010年5月18日，浙江尊龙以租赁物为经营场所设立被告尊龙公司，此后尊龙公司作为合同实际履行方使用租赁物并按约支付租金，然而自2017年2月22日起，尊龙公司仅支付租金240,455.85元，无故拖欠自2017年3月1日起的租金。原告经多次催讨无果，故请求判如所请。
　　被告尊龙公司辩称，第一，同意解除合同，但不认可合同解除日期为原告的变更诉请申请书送达被告之日(即2018年3月28日)，被告认为合同已于2016年10月24日解除，且被告事实上已搬离涉案房屋。2016年9月26日，原告和第三人车墩工业公司共同告知被告涉案租赁场地不能用于仓储，被告已在收到该通知后自行搬离，且车墩工业公司自2016年10月16日起将场地封闭，不允许仓储的车辆进出，后于2016年10月24日将涉案场地内搭建的建筑拆除，导致被告事实上也无法再行使用涉案房屋或场地，被告认为自该日起双方的租赁合同因为合同目的无法实现而解除。第二，基于前述理由，被告不但未拖欠租金，反而已向原告超付租金，故不同意原告的第二、三、四项诉请。第三，涉案房屋处的水、电户名仍在被告名下，同意协助原告办理涉案房屋处水、电户名更名的手续，办理工商登记迁出暂有障碍。
　　同时，被告尊龙公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认原、被告双方的房屋租赁合同关系于2016年10月24日解除；2.原告向被告返还超付租金509,068.05元；3.原告补偿被告水泥场地装修损失980,000元。审理中，反诉原告尊龙公司变更前述第3项诉讼请求为：原告补偿被告水泥场地装修损失400,000元。事实与理由：根据原、被告之间签订的《厂房租赁合同书》及补充文件，原、被告之间的房屋租赁合同关系至2020年2月29日止。原告为响应政府号召，于2016年9月26日向被告发送了《告知书》要求被告进行相关整改，后原告又于2016年10月24日拆除了违章建筑，水泥场地依然保留。被告认为，鉴于涉案租赁合同的租赁目的已无法实现，原告应将被告超付的租金予以返还；且在被告腾空场地、原告可以继续利用场地的情况下，原告应就水泥场地给予补偿，故请求法院支持被告的诉讼请求。
　　原告新车墩公司辩称，不同意被告的全部诉讼请求。原告从未收到被告发送的任何解除通知，且在被告主张的解除日后其还向原告支付租金，自相矛盾。双方合同解除的原因是被告逾期支付租金而由原告行使解除权，责任在被告。
　　第三人车墩工业公司就本案本、反诉诉讼请求均未发表意见。
　　经审理查明：涉案房屋的所有权人为新车墩公司，产证载明建筑面积为2,209平方米，类型为厂房，土地面积9,742平方米，土地用途为一类工业用地。
　　2010年1月25日，新车墩公司(甲方)与浙江尊龙(乙方，同时注明“以租赁地新注册公司名为准”)签订《厂房租赁合同书》一份。该合同第一条约定，甲方将位于上海市松江区车墩镇新加路XXX号的厂区及厂房、办公楼租赁于乙方使用，详见附件合法土地使用证及平面图复印件。租赁物面积经甲乙双方认可确定为土地面积9,742平方米、建筑面积2,209平方米、门卫及配电房共47平方米。租赁功能为物流仓储，包租给乙方使用。合同第二条约定租赁期限为10年，从2010年3月1日起至2020年2月29日止。合同第四、五条约定，租赁合同押金60,000元，于合同签订后7日内支付，租金第一年700,000元，以后每年年租金按上一年年租金的3%逐年递增，租赁费用每半年支付一次，先付后用，乙方于起租日前7日内向甲方支付租金350,000元，于下次支付日期前7日内支付下次租金，租金按相应递增幅度增加。合同第十一条约定，在租赁期限内须对租赁物进行装修、增改建，须事先向甲方提交装修、增改建设计方案，并经甲方同意，同时依照法规须向政府有关部门申报同意。如装修、增建方案可能对公用部分及其他相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。增改建、装修费用由乙方承担。本合同到期，乙方所投入的如填土、水泥场地、建筑物、停车场、仓储棚、室内外装修等不得破坏和拆迁，并无条件地归甲方所有。合同第十三条约定，租赁期限内，若乙方欠交租金或其他费用超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起5日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失(包括但不限于乙方的损失)由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金或其他费用超过1个月，则本合同自动终止，并按本条第2款的规定执行。甲方有权留置乙方租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起5日后，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因该租赁行为产生的全部费用。
　　2010年5月18日，浙江尊龙在涉案房屋处另行注册设立尊龙公司作为实际经营使用涉案房屋的承租人。2015年10月起，尊龙公司的现股东通过股权转让的形式自浙江尊龙处取得了尊龙公司的控制权，并继续以尊龙公司的名义承继前述《厂房租赁合同书》中的权利义务，并实际占有使用涉案房屋。
　　此后，新车墩公司和尊龙公司均按约履行前述合同。尊龙公司在新车墩公司处留有涉案房屋的租赁保证金60,000元。新车墩公司在审理中表示，该笔租赁保证金需在归还时在相关欠付费用中予以抵扣。
　　目前，尊龙公司已向新车墩公司支付2017年3月1日之前的全部租金，在2017年3月1日后合计向新车墩公司支付租金240,455.85元。
　　另查明：2016年9月26日，车墩工业公司向新车墩公司及尊龙公司发送《告知书》一份，载明：根据区委、区政府严格落实市委关于“补短板”一号课题精神和车墩镇区域环境综合整治的年度计划，车墩工业公司将严格按照上级要求对工业园区内货运集散地及货运停车场依法进行综合整治，整治范围如下：1.违法用地、违法建筑、违法排污、违法经营、违法居住等各类“五违”乱象；2.乱搭建、乱设摊、乱堆放、乱广告、乱晾晒、乱开挖、乱占道、乱排放、乱毁绿、乱扰民等各类“十乱”现象；3.消防设施较为薄弱、耐火等级低、总体火灾荷载大、无证经营危化品、无证食品生产加工等各类消防和生产安全隐患；4.货车非法改装、非法超限超载，违法违规停放，违反禁限行规定行驶、涉牌、闯红灯以及渣土车遗撒、未密闭上路行驶等违法行为。若你企业存在以上情况的，请于10月16日之前自行整改，并请业主转告承租人应当履行的自行整改责任。10月17日起，车墩工业公司将报请区、镇两级相关执法部门组织开展综合整治，逾期未自行整改而造成的损失由涉事企业自行承担。整治期间，交通部门将对整治区域内道路车辆行驶施行限行措施，对此给您带来不便敬请谅解。
　　2016年10月20日，车墩工业公司发出《告知书》，载明根据区委、区政府严格落实市委关于“补短板”一号课题精神和车墩镇区域环境综合整治的要求，车墩工业公司已于9月30日前，将工业园区内开展货运集散地及货运停车场依法整治告知书送达你处，明确要求于2016年10月16日前对“五违”(违法用地、违法建筑、违法排污、违法经营、违法居住)行为自行整改(整改、拆除、搬离、改造等)，现已进入综合执法阶段，特将有关事项告知如下：1、2016年10月21日前，违法建筑内居住人员及堆放货物自行搬离；2、2016年10月21日起，违法建筑内实行停水停电措施；3、2016年10月22日-23日，镇网格化综合管理中心对违法建筑区域实行警戒，安排人员驻点值守，违法建筑内货物只出不进；4、2016年10月24日起，区、镇两级执法部门对逾期未自行搬离货物将强制移除；5、2016年10月24日起，相关执法部门对所涉企业违法建筑将依法拆除，对逾期未自行整改而造成的损失由涉事企业自行承担。整治期间，交通部门将对整治区域内道路车辆行驶施行限行措施，对此给您带来不便敬请谅解。
　　2016年10月21日，车墩工业公司与尊龙公司签订《车墩镇区域环境综合整治建筑材料回购协议》。该协议载明尊龙公司租赁房屋无证面积4,848.9平方米，结构为钢结构。尊龙公司同意对无证建筑采取助拆形式予以拆除。车墩工业公司付给尊龙公司建筑材料回购费969,780元，计算方式为每平方200元计算。
　　2016年10月24日，涉案场地上的违章建筑被拆除。
　　自2016年11月起，尊龙公司与新车墩公司就涉案房屋租赁用途变更事宜多次协商未果。2017年6月，尊龙公司还曾以新车墩公司的名义向上海市松江区发展和改革委员会递交年深加工100万平方米铝锥芯航空板项目的材料，并取得《上海市外商投资项目备案证明》。
　　2017年5月23日，车墩工业公司向新车墩公司发送《通告》称：根据区政府“关于工业用地货运停车场及货运集散地专项整治方案”要求，结合车墩镇区域环境综合整治的工作部署，车墩工业公司严格按照上级要求，对工业园区内货运集散地及货运停车场依法进行“五违四必”综合整治，通过前期整治行动，你公司仍存在诸多违法行为：1.擅自改变土地经营性质和土地规划用途；2.违法居住(“三合一”现象，安全隐患较大)；3.设置临时伸缩棚或集装箱，继续经营物流业务；4.部分铲车没有相关证照继续作业；5.整治区域内大型超载车辆进出频繁，严重影响交通安全。为顺利推进车墩镇区域环境综合整治的开展，请业主收到此告知书之日起至2017年5月30日止，立即停止一切违法经营活动。5月31日始，我公司将会同相关执法部门对逾期未停止违法经营的企业采取强制措施，由此造成的损失企业自行承担。
　　审理中，尊龙公司向本院述称：在2016年10月下旬拆违后，车墩工业公司拿了两个大石墩放在门口，不让车辆进入，后在2017年3月份将涉案房屋靠近河滨的围墙拆除，直至2018年9月份重新建造围墙，其自2016年10月下旬起未再使用涉案房屋和场地，其未就涉案房屋和场地办理过交接手续，但其认为涉案房屋没有钥匙，无需交接。新车墩公司则认为涉案房屋和场地始终由尊龙公司使用，石墩挡门的时间仅持续几天，且石墩是可移动的，为此其向本院提供2017年4月21日和2018年3月19日拍摄的现场照片作为证据，该照片显示系争厂房所在区域停留大量货车，场地上存在部分货物。对此，尊龙公司称照片的拍摄地点确为涉案房屋及租赁场地，但图片中的车辆和货物均非尊龙公司所有，可能是新车墩公司在自行使用涉案场地。车墩工业公司陈述称，车墩工业公司于2016年10月下旬开始在厂区门口设立大墩子，车子只出不进，但是现在墩子早已被移除，持续的时间很短。
　　2019年2月20日本院至现场进行勘察发现，涉案场地门口已经没有石墩阻碍通行，部分涉案房屋仍挂有门锁，且涉案场地上停有大量货车。
　　2019年3月5日，新车墩公司在本院见证下收回了涉案房屋及场地，并确认以此作为其收回涉案房屋和场地的时间节点。当日，现场有自称尊龙公司前员工的人员在现场搬运部分涉案房屋内的物品，门锁系在其联系原尊龙公司门卫索要钥匙未果后，在本院和新车墩公司工作人员见证下破坏打开。
　　审理中，新车墩公司和尊龙公司共同向本院明确水泥场地装修的原造价为110万元，并同意本院通过支出费用年度分摊法确定水泥场地的装修残值，但新车墩公司主张计算时点为判决或实际交付涉案房屋之日，尊龙公司则主张计算时点为合同解除之日即2016年10月24日。
　　以上事实，由上海市房地产权证、《厂房租赁合同书》、《产房租赁合同补充协议一》、告知书、《承诺书》、商议函、照片及当事人陈述等证据予以证明，本院依法确认。
　　本院认为，新车墩公司与尊龙公司间签订的《厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，双方应按约履行。根据已查明的事实，系争厂房系工业用地性质，而双方约定的合同用途为物流仓储，且尊龙公司在承租后为经营物流仓储之便在场地上设置大量的违章建筑，现因存在违章建筑和违反土地用途等因素,相关部门进行违法整治，为该合同的继续履行制造了客观上的障碍，虽然双方均未在当时做出解除合同的意思表示，并在此后积极为合同的继续履行协调方案，但最终未能达成一致意见，现新车墩公司于2018年3月28日向本院主张解除合同，且尊龙公司亦予以同意，故本院依法认定双方之间的房屋租赁合同关系于2018年3月28日解除。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现就合同解除后果做如下认定：一、关于房屋租金、房屋占有使用费和逾期付款违约金的结算。本案中，新车墩公司要求尊龙公司支付欠付的租金和占有使用费，而尊龙公司要求新车墩公司返还其无法使用期间的租金。根据各方当事人的举证情况，2016年10月24日前后第三人车墩工业公司开始采取拆除和限制使用场地的措施，因此自2016年10月25日起尊龙公司确处于无法正常按照原合同目的使用场地的状态。其中，双方均确认涉案场地和房屋门口曾有石墩堵门的情况出现，但均未能举证证明该障碍的持续时间，对此本院综合实际情况酌定自2016年10月25日起尊龙公司存在3个月根本无法使用场地的状况；而尊龙公司虽主张其自2017年10月25日起已未再使用涉案房屋，但并未提供就有证房屋和场地交接的相关证据，相反，其在2017年4月仍在向新车墩公司支付租金，于2017年6月还曾以新车墩公司的名义向上海市松江区发展和改革委员会递交材料以求继续租赁涉案房屋，因此本院认定其余时间尽管尊龙公司无法实现合同约定的使用状态但仍占有而未能向新车墩公司交付场地，故仍应向新车墩公司支付租金及房屋使用费，考虑到整治后涉案房屋和场地用途受限，本院酌定该期间的租金及房屋使用费标准以原租赁合同租金标准的50%计算，直至双方办理交接为止。根据合同约定，租金第一年700,000元，以后每年年租金按上一年年租金的3%逐年递增，故2017年3月1日至2018年2月28日期间租金标准为860,911.7元/年，本院酌情调整相应期间的房屋使用费至430,455.85元/年；2018年3月1日至2018月3月28日期间租金标准为886,739.06元/年，且新车墩公司在诉请中自愿按照886,739.06元/年的标准主张自2018月3月28日起至2019年3月5日止的房屋使用费，本院酌情调整相应期间的租金及房屋使用费至443,369.53元/年。审理中，双方确认尊龙公司已付2017年3月1日之前的租金，自2017年3月1日起的租金实付240,455.85元，经过折算，本院确定尊龙公司应向新车墩公司支付2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金190,000元，并需按照443,369.53元/年的标准支付自2018年3月1日起至2019年3月5日止的租金及房屋使用费449,443.1元，前述两项合计639,443.1元，对于尊龙公司要求新车墩公司返还多付场地租金的反诉诉讼请求，本院不予支持。鉴于涉案房屋及场地于2016年10月24日起已不具备用于仓储物流的正常使用条件，且双方当事人已为此发生纠纷，本案租金及房屋使用费数额也为本院酌情确定，故对新车墩公司主张的逾期支付租金的违约金本院不予支持。尊龙公司在新车墩公司处的租赁保证金60,000元，可在其应付的租金及房屋使用费中予以抵扣，抵扣后的余额为579,443.1元。二、关于装修损失的结算。就尊龙公司提出的水泥场地装修残值损失问题，虽然尊龙公司提出残值计算节点应以2016年10月24日为准，但本院认定涉案场地在2016年10月后大部分时间仍在被告使用和控制下，故本院以新车墩公司实际收回涉案房屋和涉案场地的时间(即2019年3月5日)作为残值计算节点，结合双方合同约定的租赁期限(2010年3月1日至2020年2月29日)得出水泥场地装修残值损失为110,000元。鉴于该合同无法履行系双方共同过错所致，原告作为出租人明知房屋为工业用地出租给被告用于物流使用，而被告作为专业物流公司，应当明知工业用地作为物流使用的风险，故本院根据双方过错情况，同时酌情考虑尊龙公司在其间一段期间内不能正常使用涉案场地的情况，确定新车墩公司应向尊龙公司赔偿装修残值损失80,000元。至于新车墩公司要求尊龙公司配合办理涉案房屋处水、电户名更名手续的诉讼请求，尊龙公司同意予以配合，本院对此予以支持；新车墩公司要求尊龙公司办理工商登记迁出手续的诉讼请求，属行政管理事项，本院对此在本案中不予处理。
　　据此，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海新车墩生活服务工程有限公司与被告(反诉原告)尊龙物流(上海)有限公司于2010年1月25日签订的《厂房租赁合同书》于2018年3月28日解除；
　　二、被告(反诉原告)尊龙物流(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海新车墩生活服务工程有限公司支付自2017年3月1日起至2019年3月5日止的租金及房屋使用费579,443.1元【被告(反诉原告)尊龙物流(上海)有限公司在原告(反诉被告)上海新车墩生活服务工程有限公司处的租赁保证金60,000元已在此项中予以抵扣】；
　　三、原告(反诉被告)上海新车墩生活服务工程有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)尊龙物流(上海)有限公司支付水泥场地装修残值损失80,000元；
　　四、被告(反诉原告)尊龙物流(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)上海新车墩生活服务工程有限公司办理上海市松江区车墩镇新加路XXX号厂房和场地水、电户名的过户手续，更名至原告(反诉被告)上海新车墩生活服务工程有限公司名下；
　　五、驳回原告(反诉被告)上海新车墩生活服务工程有限公司的其余诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)尊龙物流(上海)有限公司的其余诉讼请求。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费10,004元，由被告(反诉原告)尊龙物流(上海)有限公司负担(于判决生效之日起七日内交付本院)；反诉案件受理费6,445元，由原告(反诉被告)上海新车墩生活服务工程有限公司负担900元(于判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)尊龙物流(上海)有限公司负担5,545元(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：暨秉恒

书记员：张  孜