上海新华成城资产管理有限公司与上海皖约餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海新华成城资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：郭大宇，董事长。
　　委托诉讼代理人：徐春雷，万商天勤(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海皖约餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张建强，经理。
　　委托诉讼代理人：贾献伟，上海罡晟律师事务所律师。
　　原告上海新华成城资产管理有限公司(以下简称新华成城公司)与被告上海皖约餐饮管理有限公司(以下简称皖约公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告新华成城公司的委托诉讼代理人徐春雷、被告皖约公司的委托诉讼代理人贾献伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　新华成城公司向本院提出诉讼请求：判令1.确认原、被告签订的关于上海市虹井路XXX弄XXX号6层F607号商铺的《上海爱琴海购物公园租赁合同》于2019年5月18日解除；2.被告返还原告上海市虹井路XXX弄XXX号6层F607号商铺；3.被告支付原告2017年7月19日至2017年12月15日期间的租金408,918元；4.被告支付原告2017年12月16日至2018年3月16日期间的租金补差43,231.70元；5.被告支付原告自2018年3月17日起至2019年5月18日止按83,950元/月计算的租金1,180,716元；6.被告支付原告自2019年5月18日起至被告实际返还租赁商铺之日止按83,950元/月的200%计算的房屋占用费；7.被告支付原告以243,394.24元为基数计自2018年3月21日起至实际付清之日止按日千分之三的标准计算的延迟履约违约金、被告支付原告以209,034元为基数计自2018年6月21日起至实际付清之日止按日千分之三的标准计算的延迟履约违约金、被告支付原告以214,096元为基数计自2018年9月21日起至实际付清之日止按日千分之三的标准计算的延迟履约违约金、被告支付原告以231,702元为基数计自2018年12月21日起至实际付清之日止按日千分之三的标准计算的延迟履约违约金、被告支付原告以132,695元为基数计自2019年3月21日起至实际付清之日止按日千分之三的标准计算的延迟履约违约金；8.被告支付原告违约金231,702元；9.原告无需返还被告履约保证金251,850元。事实和理由：2017年5月，原告作为甲方(出租人)、被告作为乙方(承租人)，双方签订《上海爱琴海购物公园租赁合同》，约定：被告向原告租赁位于上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号6层F607号的商铺(以下简称租赁商铺)，租赁期限为5个租赁年度，自2017年9月30日至2022年9月29日；甲方同意给予乙方24个月的租金折扣期，乙方在租金折扣期内，按照折后租金支付上述期间租金，2017年9月30日至2018年9月29日标准租金为83,950元/月，折后租金为69,678元/月，2018年9月30日至2019年9月29日标准租金为83,950元/月，折后租金为77,234元/月;首期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2017年9月30日至2017年12月31日，应交租金为211,326.30元；乙方应当于本合同签署当日向甲方支付履约保证金251,850元；本合同因乙方违约而提前解除或终止的，则甲方有权没收履约保证金，且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金标准(不足六个月的以单月最高租金标准计算)，向甲方支付三个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金；乙方延迟交纳租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方或商业管理公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履约违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和租金折扣期政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期和折扣期内享受的全部租金；租赁期满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将商铺交还甲方，该等期限为本合同项下该商铺之交还期；因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，在交还期内，乙方仍应当按届时所在租赁年度租金标准向甲方支付占用费；交还期届满后乙方仍未能将商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止；本合同项下的租金包括固定租金和提成租金两种形式，乙方实际支付的租金以固定租金和营业额提成中数额较高者为准，其中第1年(2017年9月30日至2018年9月29日)固定租金为83,950元/月，第2年(2018年9月30日至2019年9月29日)固定租金为83,950元/月，第3年(2019年9月30日至2020年9月29日)固定租金为92,345元/月；本合同项下的租金支付方式为预缴固定租金，再根据实际销售额调整租金，即首期固定租金为计租日起至第四个月最后一日期间的固定租金，除首期租金外，其他固定租金乙方应按每三个完整自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付一个交租期的固定租金。2017年12月，原、被告及上海仕戎资产管理有限公司签订《关于调整开业日期补充协议》，约定购物公园的开业日期由原定的2017年9月30日调整至2017年12月16日，被告应当于2017年12月16日进行开业经营。租赁合同中与开业日有关的日期和期限(包括但不限于：进场日、首期租金计算的起始日期、租金折扣期、租赁合同期限)均作相应的顺延；合同中与开业日有关的日期和期限(包括但不限于：装修期、物业服务期限)均作相应的顺延。2017年7月18日，原告将租赁商铺交付被告，被告于2017年12月16日开业经营。被告于2017年6月24日支付120,750元、7月18日支付241,500元，合计362,250元(含履约保证金251,850元、物业服务费保证金110,400元)，于2017年12月7日支付211,326.30元(含2017年12月租金36,652.54元、2018年1月租金69,678元、2018年2月租金69,678元、2018年3月1日至3月16日的租金35,317.76元)。被告未依约支付自2018年3月17日起的租金，原告多次催讨未果。被告逾期支付租金的行为已经构成违约，根据租赁合同的约定，原告有权解除合同。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。
　　皖约公司辩称，双方的租赁合同已于2018年10月30日终止，合同无法继续履行的原因是该日原告对租赁商铺强制性停水停电，导致被告无法正常经营。故原告主张2018年10月31日起的租金和房屋占用费无依据，按双倍租金标准计算房屋占用费显失公平，约定的违约金过高，履约保证金具有定金的性质，原告不能同时主张违约金和没收履约保证金。综上，不同意原告的诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、关于《上海爱琴海购物公园租赁合同》，被告对真实性无异议，但认为关于交还期满后乙方未向甲方交还商铺的，须从交还期届满次日起按双倍租金标准支付房屋占用费的约定是格式条款，加重了被告的责任，应属无效。原告对此不予认可，认为该合同系经双方协商签订，并非格式条款，应属合法有效。本院认为，所谓格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。其中“是否与相对方进行协商”是认定格式条款的本质所在。本案原、被告系具有平等法律地位的民商事活动主体，有充分表达自身意思的自由，完全可以在充分协商的基础上订立租赁合同。现并无证据证明系争条款未经双方协商而制定，故被告要求认定该条款系格式条款的意见，本院不予采纳。被告还称该条款加重了被告的责任，应属无效，但该条款系对被告迟延交还商铺所应承担违约责任的约定，符合租赁关系的交易惯例。综上，对于被告主张系争条款无效的意见，本院亦不予采纳。二、关于《爱琴海购物公园F607号皖约商铺营业额统计表(2018年11月)》，被告认为虽然加盖有被告分公司的公章，但没有工作人员签字确认，故不予认可。对此，本院认为，该统计表系被告在经营过程中形成并提供给原告，并不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条所规定的单位向人民法院提出的证明材料，不能以没有单位工作人员签名为由否定证据的合法性。综上，本院对上述两份证据的效力予以认定。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　坐落于上海市闵行区虹井路120弄1、6号(地块：虹桥镇893街坊4/2丘)的土地权属性质系国有建设用地使用权/房屋所有权，规划用途为商业用地，权利人为原告新华成城公司。
　　原告作为甲方(出租人)、被告作为乙方(承租人)，双方签订《上海爱琴海购物公园租赁合同》一份，约定：甲方将上海市闵行区爱琴海购物公园6层F607号商铺出租给乙方使用；装修期为自进场日起至开业日前一日的期间；计租日为装修期届满次日；租赁期限自2017年9月30日至2022年9月29日；为扶持乙方经营，甲方同意给予乙方24个月的租金折扣期，乙方在租金折扣期内，按照折后租金支付上述期间租金，即2017年9月30日至2018年9月29日期间标准租金为83,950元/月，折后租金为69,678元/月，2018年9月30日至2019年9月29日期间标准租金为83,950元/月，折后租金为77,234元/月;首期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2017年9月30日至2017年12月31日，应交租金为211,326.30元；乙方应当于本合同签署当日向甲方支付履约保证金251,850元；开业日暂定为2017年9月30日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准，乙方应当于该日开业经营(乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算)；若甲方的开业日期顺延，则乙方的开业日、租金折扣期、首期租金计算的起始日期可相应顺延；本合同因乙方违约而提前解除或终止的，则甲方有权没收履约保证金，且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金标准(不足六个月的以单月最高租金标准计算)，向甲方支付三个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金；本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；乙方延迟交纳租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方或商业管理公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和租金折扣期政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期和折扣期内享受的全部租金；租赁期届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方，该等期限为本合同项下该商铺之交还期；因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，在交还期内，乙方仍应当按届时所在租赁年度租金标准向甲方支付占用费；交还期满后乙方仍未能将商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止；本合同项下的租金包括固定租金和提成租金两种形式，乙方实际支付的租金以固定租金和营业额提成租金中数额较高者为准，其中第1年(2017年9月30日至2018年9月29日)固定租金为83,950元/月，第2年(2018年9月30日至2019年9月29日)固定租金为83,950元/月，第3年(2019年9月30日至2020年9月29日)固定租金为92,345元/月；本合同项下的租金支付方式为预缴固定租金，再根据实际销售额调整租金，即首期固定租金为计租日起至第四个月最后一日期间的固定租金，除首期租金外，其他固定租金乙方应按每三个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个交租期的固定租金。
　　之后，原、被告及上海仕戎资产管理有限公司签订《关于调整开业日期补充协议》，约定上海市闵行区爱琴海购物公园的开业日由原定的2017年9月30日调整至2017年12月16日，被告应当于2017年12月16日进行开业经营。租赁合同中与开业日有关的日期和期限(包括但不限于：进场日、首期租金计算的起始日期、租金折扣期、租赁合同期限)均作相应的顺延；物业合同中与开业日有关的日期和期限(包括但不限于：装修期、物业服务期限)均作相应的顺延。
　　2017年7月18日，原告将租赁商铺交付给被告；2017年11月9日，上海皖约餐饮管理有限公司吴中路店成立，营业场所为上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号6层F607室；该店铺于2017年12月16日开业，2018年1月至2018年11月期间，该店铺正常经营。
　　被告分别于2017年6月26日和7月18日向上海仕戎资产管理有限公司转账120,750元和241,500元，原告确认该两笔款项含履约保证金251,850元和物业服务保证金110,400元。2017年12月7日，被告向原告转账211,326.30元，原告称其中包括2017年12月16日至月底的租金36,652.54元、2018年1月租金69,678元、2018年2月租金69,678元和2018年3月1日至16日的租金35,317.76元。被告对上述付款情况无异议。
　　以上事实，由原告提供的《不动产权证书》、上海市不动产登记信息、《上海爱琴海购物公园租赁合同》、《关于调整开业日期补充协议》、《商铺交接确认书》、《爱琴海购物公园F607号皖约商铺营业额统计表》、被告付款凭证、《履约保证金收款收据》、《增值税专用发票》、《企业信用信息公示报告》及当事人的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。
　　本院认为，原、被告签订的《上海爱琴海购物公园租赁合同》系双方当事人真实意思表示，在内容和形式上不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。双方在合同中约定被告延迟交纳租金及其他费用超过30日的，原告有权单方解除合同。现原告作为出租方按照合同约定向被告提供了租赁商铺，被告作为承租方理应依约按时足额支付租金，然其仅支付租金至2018年3月16日，之后被告长期拖欠租金的行为构成严重违约，导致原告的合同目的无法实现，原告据此主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持。被告主张系因原告强制性停水停电导致其无法正常经营，故双方的租赁合同已于2018年10月30日终止，但被告对此未提供任何证据予以证明，且根据原告提供的《爱琴海购物公园F607号皖约商铺营业额统计表(2018年11月)》，该店铺在2018年11月处于正常营业的状态，故本院对被告上述主张不予采信。原告在本案诉讼前未书面通知被告解除合同，故合同解除日期为本案起诉状副本送达被告之日，即2019年5月18日。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。下面，本院就原告的其余诉讼请求逐一作如下处理：
　　一、关于返还租赁商铺。2019年6月18日的谈话笔录中，原、被告已经确认于当月22日办理商铺的交接手续，如被告逾期办理交接手续，则由原告自行拆除并处理商铺内设施及物品，本院认定上述交房事项已经处理完毕，故原告要求被告返还原告上海市虹井路XXX弄XXX号6层F607号商铺的诉请，本院不予支持。
　　二、关于原告主张的2017年7月19日至2017年12月15日期间的租金、2017年12月16日至2018年3月16日期间的租金补差及2018年3月17日至2019年5月18日期间的租金。本院认为，原告给予被告装修期内免收租金和租金折扣期的优惠是以合同能充分全面履行为前提，现由于被告的违约行为导致合同提前解除，装修期和折扣期减免的租金即为原告的损失，被告理应予以赔偿，对此，双方在租赁合同中也进行了明确约定。但是，本院也注意到，爱琴海购物公园开业日从2017年9月30日调整至同年12月16日，该调整并非被告原因所致，因此而延长的装修期由被告承担租金损失显然有失公平。综上，被告应支付原告2017年7月19日至2017年9月29日期间按83,950元/月计算的租金198,681.67元和2017年12月16日至2018年3月16日期间的租金补差43,231.70元。被告确认租金支付至2018年3月16日，现原告主张被告支付自2018年3月17日起至合同解除日即2019年5月18日止按83,950元/月的标准计算的租金1,180,716元，符合双方合同约定，本院予以支持。
　　三、关于原告主张的自2019年5月18日起至被告实际返还租赁商铺之日止按83,950元/月的200%计算的房屋占用费。本院认为，本案租金已经计算至2019年5月18日，房屋占用费应从次日即2019年5月19日起算。合同解除后，被告固然有义务及时返还租赁商铺，原告亦应及时收回商铺以避免损失的扩大，双方在本院的谈话笔录中已经明确无论交接情况如何，原告的房屋占用费主张至2019年6月22日，故原告主张该日期之后的房屋占用费无依据，本院不予支持。根据双方在租赁合同中对交还期以及交还期内房屋占用费计算标准的相关约定，2019年5月19日至5月25日期间房屋占用费的计算标准为所在租赁年度租金标准即83,950元/月。租赁合同还约定，乙方在交还期满后仍未交还商铺的，应自交还期届满次日起按合同终止时的租金标准的双倍支付占用费，该约定实质上是对承租人逾期腾房违约责任的约定，被告对计算标准提出异议，可视为对违约金标准过高的异议。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故本院根据本案实际情况酌情按照83,950元/月的130%计算2019年5月26日起至2019年6月22日止的房屋占用费。综上，被告应支付原告2019年5月19日至2019年6月22日期间的房屋占用费117,530元。
　　四、关于延迟履约违约金。本院认为，双方在租赁合同中约定，被告延迟交纳租金及其他费用的，每延迟一日，被告应支付原告欠费金额3‰的延迟履行违约金。原告据此主张延迟履约违约金，有合同依据，可予支持。鉴于被告表示延迟履约违约金计算标准过高，本院综合考虑当事人的实际损失、合同履行情况、被告的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为按日万分之五的标准计算。经核算，原告主张的第三笔和第五笔延迟履约违约金的计算基数有误，本院予以纠正，应分别为212,933.87元和122,079.55元。
　　五、关于履约保证金和违约金。原、被告签订的租赁合同对因被告违约而提前解除合同的情形，既约定了原告有权没收相当于第一个租赁年度三个月固定租金的履约保证金，又约定了被告需支付原告相当于合同解除前六个月平均租金标准三倍的违约金，该约定显属过高。因此，对于原告主张无需返还被告履约保证金的诉请，本院予以支持。同时，本院认为，没收履约保证金已足以弥补原告的实际损失，故本院对原告要求被告另行支付违约金的诉请，不再予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款，第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：
　　一、确认原告上海新华成城资产管理有限公司与被告上海皖约餐饮管理有限公司就上海市虹井路XXX弄XXX号6层F607号商铺签订的《上海爱琴海购物公园租赁合同》于2019年5月18日解除；
　　二、被告上海皖约餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华成城资产管理有限公司2017年7月19日至2017年9月29日期间的租金198,681.67元；
　　三、被告上海皖约餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华成城资产管理有限公司2017年12月16日至2018年3月16日期间的租金补差43,231.70元；
　　四、被告上海皖约餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华成城资产管理有限公司2018年3月17日至2019年5月18日期间的租金1,180,716元；
　　五、被告上海皖约餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华成城资产管理有限公司2019年5月19日至2019年6月22日期间的房屋占用费117,530元；
　　六、被告上海皖约餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华成城资产管理有限公司以243,394.24元为基数计自2018年3月21日起至实际付清之日止、以209,034元为基数计自2018年6月21日起至实际付清之日止、以212,933.87元为基数计自2018年9月21日起至实际付清之日止、以231,702元为基数计自2018年12月21日起至实际付清之日止、以122,079.55元为基数计自2019年3月21日起至实际付清之日止按日万分之五的标准计算的延迟履约违约金；
　　七、原告上海新华成城资产管理有限公司不予返还被告上海皖约餐饮管理有限公司支付的履约保证金251,850元；
　　八、驳回原告上海新华成城资产管理有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费26,908.86元，由原告上海新华成城资产管理有限公司负担2,877.86元，被告上海皖约餐饮管理有限公司负担24,031元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：吴文静

书记员：马爱军