上海新兴技术开发区联合发展有限公司与美业邦(北京)科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海新兴技术开发区联合发展有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：桂恩亮，董事长。
　　委托诉讼代理人：赵晓攀，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告：美业邦(北京)科技有限公司，住所地北京市。
　　法定代表人：姜宏伟。
　　原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司与被告美业邦(北京)科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告美业邦(北京)科技有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　上海新兴技术开发区联合发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方就上海市徐汇区宜山路XXX号X幢XXX部位XXX室(对外标识为宜山路XXX号科技大楼X区XXX室)房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年11月8日解除；2、被告向原告支付2017年10月1日至2017年11月8日的租金26460.23元以及逾期付款的违约金(以26460.23元为基数，按照日万分之五标准，从2017年10月9日起计算至实际付款之日止)；3、被告向原告支付解约违约金41779.33元；4、被告向原告支付2017年11月9日起至2017年12月15日的房屋使用费37086.30元。事实和理由：2016年3月28日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定，原告将上海市徐汇区宜山路XXX号X幢XXX部位XXX室(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，租期自2016年4月16日起至2018年4月15日止，年租金250675.98元，租金先付后用，除首期租金外，被告应于每季度首月的1日前支付本季度租金62668.99元。逾期支付的，每逾期一日，须按到期未付租金的万分之五支付逾期违约金。被告应在合同生效之日起10日支付租赁保证金62668.99元。租赁期间，被告不得将租赁保证金冲抵租金，被告逾期不支付租金等超过一个月的，原告有权解除合同，并要求被告支付相当于2个月租金的违约金。被告应在合同租赁期届满或因任何原因、终止租赁合同时返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日应按日租金的2倍向原告支付占用房屋的使用费。在合同履行中，被告自2017年10月9日起开始拖欠租金。原告于2017年11月7日向被告发送《房屋租赁合同解除函》，通知被告双方签订的房屋租赁合同于2017年11月8日起解除，请被告支付拖欠及逾期违约金、解除合同的违约金及承担其他相关义务。但被告置之不理。原告于2017年12月15日收回房屋，故被告应支付2017年11月9日起至2017年12月15日止的房屋使用费37086.30元。后原告无法联系到被告，故诉至本院。
　　被告经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，但未进行答辩，未到庭参加诉讼。
　　本院认定事实如下：2016年3月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告使用。涉讼房屋建筑面积为205.01平方米。租赁期限自2016年4月16日起至2018年4月15日止，租金起算日为2016年6月16日。每天每平方米建筑面积租金单价为3.35元，年租金为250675.98元，租金先付后用。被告同意在本合同生效之日起10天内向原告支付2016年6月16日至2016年9月30日的租金72970.75元，以后租金应于当年1月1日前、4月1日前、7月1日前和10月1日前分四次向原告支付，每次应当付清当年应付年租金的25%，即62668.99元。每期最后的付款期限若为星期六、日或国家法定假日，则最后付款期限顺延至假日后第一个工作日。逾期支付的，每逾期一日，则被告须按到期未付租金的0.05%支付滞纳金。在本合同生效之日起10天内，被告应向原告租赁保证金，租赁保证金金额相当于3个月的租金即62668.99元。如因被告在本合同解除或终止时未付清相关费用，以及因被告原因造成原告经济损失的，原告有权从租赁保证金中扣除，剩余部分无息归还被告，如有不足的原告有权向被告追索。除原告同意被告续租，并签订续租合同外，被告应在本合同的租期届满或因任何原因解除、终止本合同时返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按日租金的2倍向原告支付房屋占用期间的使用费。被告同意，如被告逾期15日未回复原状并返还房屋的，原告有权在提前2个工作日书面通知被告的前提下自行进入房屋，同时视为被告自动放弃房屋内的装修、设施、设备和其他未拆除或搬离的物品所有权或使用权。原告进入房屋之时视为房屋收回。被告逾期不支付租金和/或滞纳金、违约金，逾期超过1个月的，应向原告支付违约金，违约金金额相当于当时2个月的租金。租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按提前退租天数的租金的0.5倍向原告支付违约金(但最多不超过三个月的租金)。同时被告应向原告支付2016年4月16日至2016年6月15日(免租期)的租金41779.33元。双方确认原告地址：中国上海市宜山路XXX号，被告地址：宜山路XXX号科技大楼X区XXX室，因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料，均以上述地址送达，一方如果变更通讯地址或电话，应当书面通知对方。以邮寄方式的，挂号寄出或者投邮当日视为送达。合同签订后，双方按约履行。
　　2017年10月1日起，被告未再按约向原告支付租金。
　　因发觉涉讼房屋已无人使用，也无法联系到被告，原告遂于2017年11月7日通过EMS快递向被告位于宜山路XXX号科技大楼X区XXX室地址以及位于北京的相关地址分别寄送《房屋租赁合同解除函》，主要内容为：被告尚欠原告2017年10月1日起至今的房屋租金，鉴于被告拖欠租金行为严重违反租赁合同及相关法律规定，致使原告合同目的无法实现，原告特发此函并郑重通知被告：1、自2017年11月8日起解除双方于2016年3月28日签署的《房屋租赁合同》；2、请被告于2017年11月10日前将涉讼房屋恢复原状后搬离，并与原告办理房屋交接手续，逾期未交还的，被告应向原告支付自2017年11月8日起至实际恢复原状并返还房屋之日的房屋使用费(按双倍日租金的标准计算)。同时原告有权根据租赁合同约定自行进入房屋，由此产生的相关后果由被告承担；3、请被告于2017年11月10日前向原告付清下列款项：(1)2017年10月1日起至2017年11月7日期间的房屋租金26097.77元；(2)逾期支付房屋租金的滞纳金，暂计算至2017年11月7日为378.42元；(3)支付违约金41779.33元。
　　2017年12月6日，原告通过EMS快递向被告位于宜山路XXX号科技大楼X区XXX室地址寄送《收房通知书》，主要内容为：截至发函时，被告仍未向原告支付任何款项，且未与原告办理房屋交接手续。鉴于此，原告向被告发函并依法通知：原告工作人员将于2017年12月8日起的任意时间，依租赁合同约定进入涉讼房屋收回房屋并待被告恢复原状；同时依约视为被告自动放弃对届时房屋内留存的装修、设施、设备及其他未拆除或搬离的物品所有权或使用权，原告代为恢复原状的费用由被告承担。
　　2017年12月15日，原告自行将涉讼房屋收回。
　　审理中，原告确认被告支付过租赁保证金62668.99元，原告表示同意将该保证金返还被告，可在执行过程中予以抵扣相关款项。同时，原告明确，其诉请4主张的使用费金额比按合同约定方式计算的金额要少，其仅按照诉请中的金额主张。原告明确主张涉讼合同于2017年11月8日解除。
　　以上事实，除原告庭审陈述外，另有原告提供的房屋租赁合同、房屋租赁合同解除函、收房通知书及相关EMS快递单等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。
　　本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。被告作为承租人，在合同履行过程中未能按约支付租金，且在未与原告协商一致的情况下自行撤离涉讼房屋，擅自终止合同的履行，其行为已构成根本性违约。原告作为出租方，根据双方合同约定行使单方解约权并要求被告支付拖欠的租金、违约金、使用费等，其诉讼请求具有事实及法律依据，本院对此予以支持。
　　对于合同解除的时间，双方在合同中明确约定因履行本合同而发出或提供的所有通知、文件、资料，均以约定的地址送达，以邮寄方式的，投邮当日视为送达。原告于2017年11月7日通过EMS发送《房屋租赁合同解除函》至被告在合同中明确的送达地址，故解除函应视为于2017年11月7日送达被告。审理过程中原告考虑到实际情况而主张合同于2017年11月8日解除，该日期晚于合同约定可认定的日期且在原告行使单方解约权的合理期限内，并无不当，本院对此予以确认。原告主张的房屋使用费的金额低于按照合同约定标准计算所得金额，并无不当，本院予以支持。
　　关于被告已支付的房屋租赁保证金，审理中，原告明确表示被告支付过原告租赁保证金62668.99元，并同意将该保证金返还被告，在执行过程中再行予以冲抵。原告的意见并无不当，本院予以准许，在本案中一并予以处理。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、上海新兴技术开发区联合发展有限公司与美业邦(北京)科技有限公司就上海市徐汇区宜山路XXX号1幢0401部位B406室房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年11月8日解除；
　　二、美业邦(北京)科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司2017年10月1日至2017年11月8日期间的租金26460.23元；
　　三、美业邦(北京)科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司逾期支付租金的违约金(以26460.23元为本金，按照每日万分之五的标准，自2017年10月9日起计算至实际支付之日止)；
　　四、美业邦(北京)科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司解约违约金41779.33元；
　　五、美业邦(北京)科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司房屋使用费37086.30元；
　　六、上海新兴技术开发区联合发展有限公司于美业邦(北京)科技有限公司履行完毕上述判决主文确定的付款义务之日起三日内返还美业邦(北京)科技有限公司房屋租赁保证金62668.99元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2487元，公告费560元，合计3047元，由被告美业邦(北京)科技有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李俊英

书记员：徐  磊