上海摩域商业管理有限公司与每克拉美(北京)钻石商场有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海摩域商业管理有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：徐明德，董事长。
　　委托诉讼代理人：袁文勇，上海市新华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴晓琳，上海市新华律师事务所律师。
　　被告：每克拉美(北京)钻石商场有限公司，住所地北京市。
　　法定代表人：张庆，执行董事。
　　委托诉讼代理人：胡梦薇，北京市盈科律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：付成武，北京市盈科律师事务所律师。
　　原告上海摩域商业管理有限公司诉被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，依法适用简易程序审理，于2018年10月29日进行了证据交换。后本案裁定转为普通程序，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告上海摩域商业管理有限公司的委托诉讼代理人袁文勇、吴晓琳，被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司的委托诉讼代理人胡梦薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海摩域商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2013年12月至2018年5月28日欠付的租金13,774,988.97元;2.被告向原告支付自2018年5月29日至同年6月1日期间的房屋使用费55,449.9元;3.被告向原告支付商铺外立面装修费1,030,801元;4.被告向原告支付相当于三个月租金标准的违约金1,686,601.13元;4.被告向原告支付逾期付款滞纳金，以逾期款项为基数,按每天万分之六的标准,自各期款项的逾期付款之日起暂计至被告实际清偿之日止;5.本案的诉讼费由被告承担。后被告将第4项诉讼请求再次降低变更为：要求被告支付滞纳金1,658,897.32元(以逾期款项为基数，按照日万分之二点五从当期租金的起始日计算至2018年5月28日)。
　　事实和理由：2011年11月25日,原告与被告签署《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于上海市长宁区天山路XXX号“虹桥天都”商场内主楼1楼编号为123,主楼2楼编号为122一6、201,建筑面积为2053.70平方米的商铺(以下简称涉案商铺)出租给被告使用。双方约定了租赁期限、租金标准以及违约责任等。租赁合同签署后,原告按约将商铺交给被告使用,按约履行了合同义务。但是,自2013年起,被告屡有拖欠租金情况发生，至2014年2月才结清2013年所欠的房屋租金。此后,被告拖欠租金的情况愈发严重。2014年3月至2017年期间,被告总共仅支付了4,491,096.10元的租金,其中的789,212.50元还是让原告在其公司购买商品以货款冲抵的租金。而应由被告承担的外立面装修费用,被告在2012年11月至2013年2月期间总计也才支付了70万元,剩余的1,030,801元至今未付。期间,原告一直向被告催款,然至今未果。2018年5月29日,原告向被告发函解除了租赁合同,并要求被告限期搬离商铺,同时结清全部应付费用。收到原告的解除通知后,被告于2018年6月1日退场,但尚有部分物品没有搬离,也没有与原告结清所欠费用。
　　被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司辩称，涉案商铺的租金约定过高，被告承租后，周边道路一直在维修，商业环境欠发达，原告招商不理想，仍适用原租金标准显失公平；滞纳金原告虽然有下调，但违约金加上滞纳金已经占欠付租金总额的一半多，明显过高，请求法院依法予以调低；2018年5月29日至2018年6月1日被告退场，合同约定有10日的退场时间，原告无权主张该部分费用；关于外立面的装修，被告搬离后，外立面仍处于事实的使用中，被告要求对装修残值进行鉴定，并以残值冲抵应付费用；被告已经向原告支付保证金50万元，应当优先冲抵欠付租金。
　　原告围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、房地产权证、消防设计审核意见书、解除合同通知等证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　涉案商铺为上海鼎天房地产开发经营有限公司(以下简称鼎天公司)所有。2016年10月11日，鼎天公司出具转租证明，“2007年5月16日上海鼎天房地产开发经营有限公司与上海摩域商业管理有限公司签署了＇虹桥天都＇租赁合同上海鼎天房地产开发经营有限公司将其合法拥有的坐落于上海市天山路XXX号虹桥天都商场地下一层及地上五层,共计建筑面积：31280.72平方米，租赁给上海摩域商业管理有限公司经营管理使用。转租期限：2007年5月16日-2019年5月30日。根据合同第十三条第一款约定：上海摩域商业管理有限公司有权对外转租。”
　　2011年11月25日，原告(甲方)与被告(乙方)签订商铺租赁合同，约定甲方将涉案商铺出租给乙方(该商铺建筑面积共为2053.70平方米)仅作为开设黄金、钻石、珠宝定制等使用。该商铺的租赁期,自2011年11月14日起至2019年5月31日止。其中免租装潢期自2011年11月14日起至2012年2月13日止。租金支付起始日为2012年2月14日(后因遇春节特殊情况,租金起始日顺延至2012年3月1日)。甲方于2011年11月10日左右向乙方交付该商铺。2012年2月14日至2016年2月13日期间的租金由固定租金和营业流水额扣率租金组成。其中,2012年2月14日至2013年2月13日期间的租金标准为每平方米每天2元,扣率部分为日营业流水额3%。2013年2月14日至2014年2月13日期间的租金标准为每平方米每天3元,扣率部分为日营业流水额3%。2014年2月14日至2015年2月13日期间的租金标准为每平方米每天4元,扣率部分为日营业流水额3%。2015年2月14日至2016年2月13日期间的租金标准为每平方米每天5元,扣率部分为日营业流水额3%。2016年2月14日至2017年2月13日期间的租金标准为每平方米每天8元,无扣率部分。2017年2月14日至2018年2月13日期间的租金标准为每平方米每天9元,无扣率部分。2018年2月14日至2019年2月13日期间的租金标准为每平方米每天9元,无扣率部分。被告每3个月支付一期固定租金,每期应付固定租金日为每月的14日。被告应于每期应付租金日前10日内支付租金(如遇节假日顺延)。逾期支付的,每逾期一日,则被告应以欠付租金的总额的0.3%支付违约金至实际付款日止。被告每月结算一次当月营业流水额,结算日为每月25日,12月为12月31日(如遇节假日顺延至工作日结算),营业流水额计算每月26日至次月25日,其中1月为1日－25日,12月为11月26日－12月31日,营业流水扣率于每月结算日的5日内支付原告(如遇节假日顺延至工作日结算)。逾期支付的,每逾期一日,则被告应以欠付营业流水扣率的总额的0.3%日支付违约金至实际付款日止。甲方同意将虹桥天都主楼部分由乙方改造成为每克拉美的主题钻石商场(但需兼顾主楼其他商家已有广告位)。主楼部分改造工作由乙方进行方案设计并施工,最终设计方案不得晚于2011年11月14日提交甲方,并得到甲方书面确认后方可施工。如甲乙双方最终未能对设计方案达成一致,乙方有权解除本合同,甲方应全额退还乙方保证金及其他已缴费用。被告逾期不支付租金或其他款项累计超过20天的,原告有权解除租赁合同并有权要求被告按照3个月租金的标准支付违约金。被告应在租赁合同到期日或任何原因引起的终止、解除合同后10日内,将其所属物品全部搬离该商铺、恢复原告向被告交付时的商铺原样后归还于原告。否则,原告有权将物品强制搬离租赁场所。由此产生的各项费用及违约金,包括但不限于物品清运费、店铺恢复原样费、迟延归还店铺违约金等费用均由被告承担。乙方应向甲方支付商铺租赁保证金50万元。租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分由甲方无息返还。
　　后原告将涉案商铺交付给被告，被告也按约定向原告支付固定租金以及扣点。
　　2012年11月23日,原告与被告签署《补充协议》。明确,被告实际于2012年10月26日开始进驻商场进行装修施工,故被告免租期应自2012年10月26日至被告开始营业(含试营业)之日止,免租期不超过3个月(即不超过2013年1月25日)。租赁合同中的起租日调整为被告开始营业(含试营业)之日,起租日不晚于2013年1月25日。租赁合同中递增期间以实际起租日为准作出相应调整。
　　2012年11月5日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《“虹桥天都”商场外立面改造工程协议》,约定甲方负责“虹桥天都”商场外立面整体改造工程的施工，其中,设计费用、报检和报监费用由甲方承担;如附件一所示区域施工工程费用由乙方承担。乙方承担工程费用共计1,730,801元(包括外立面装饰948,458元以及外立面灯光782,343元)。乙方应于(1)2012年11月10日前支付30%费用,即519,240.30元；(2)2012年11月25日前支付40%费用,即692,320.40元;(3)工程完工后支付剩余30%费用,即519,240.30元。乙方负责采购、安装LED屏幕,甲方配合安装施工。工程工期：2012年10月1日至2012年12月23日。后被告陆续向原告支付外立面的装修费共计70万元。
　　2014年12月26日，原告向被告发送催款函，要求被告支付2013年12月29日至2014年12月28日期间的固定租金2,248,801.60元、2013年12月26日至2014年11月30日期间的营业流水额扣率额168,778.41元以及外立面改造工程款1,030,801元。
　　2015年7月、12月、2016年7月、2016年12月、2017年7月、12月、2018年3月，原告多次催促被告支付欠付的租金、扣点以及外立面改造工程款。
　　2018年5月29日，原告发函被告：“截止2018年5月28日,贵司拖欠租金、营业额扣率、工程款等各项费用共计人民币14,805,789.97元(大写：壹仟肆佰捌拾万零伍仟柒佰捌拾玖元玖角柒分)根据合同第10－3、10－6条之约定,我司正式通知贵司：1.双方租赁合同于2018年5月28日正式解除。2.贵司应于2018年6月1日前,结清下列费用：……3.贵方应于2018年6月1日前将所属物品全部搬离商铺、拆除装修、并将商铺恢复原样后归还于我司;否则,视为贵方已放弃其对该物品所享有的权利,且视为已授权我方处置该物品。由此所产生的各项费用及违约金,包括但不仅限于物品清运费、店铺恢复原样费、延迟归还店铺违约金等费用均由贵方承担。”当日，被告予以了签收。
　　2018年6月12日，原告出具商铺退场单，确认被告承租的涉案商铺于2018年6月1日退场，退还商铺状态为“未恢复原状”。
　　原、被告一致确认至合同解除前被告共欠原告租金、扣点共计13,774,988.97元，2018年5月29日至6月1日期间的使用费为55,449.90元。
　　2019年1月，涉案商铺外立面荧光屏未再显示原告方广告，荧光屏上方“每克拉美钻石商场MAKELUMER”的宣传标志仍在。
　　另查明，2011年10月，被告向原告支付了租赁保证金50万元。
　　本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应恪守履行。
　　合同履行前期，被告尚能支付租金以及扣点，从2014年被告的销售收入逐年下降，被告开始拖欠租金及扣点。期间原告多次催促，但被告终未能按照合同约定时间支付租金，且自2015年12月28日以来的固定租金至今未付，逾期累计远超20天，原告依据租赁合同的相关约定于2018年5月29日行使合同单方解除权发函解除，被告也在当日签收，故双方的租赁合同在该日解除。根据合同的约定,被告迟延支付租金的,应向原告支付滞纳金,逾期超过20天导致合同解除的,原告有权要求被告承担3个月租金标准的违约责任,故原告据此向被告主张滞纳金以及违约金,本院予以准许。被告抗辩原告主张的滞纳金以及违约金总额达欠付本金的一半有余，违约金过高，现因原告已经将滞纳金的计算方式从合同约定的日万分之三十变更为日万分之二点五，又将截止日期确定为2018年5月，本院认为尚属合理，予以准许。
　　合同解除后，被告应当将涉案商铺及时返还给原告，但被告至2018年6月1日才返还房屋，故自2018年5月29日至6月1日期间的费用55,449.90元，被告应当支付给原告。被告抗辩合同约定给与10日的搬离期，该期间的费用不应支付，因没有合同依据，原告也不同意，本院难以准许。
　　根据原、被告双方签订的外立面改造工程协议，被告应当在工程完工后支付其应承担的工程费，但截至今日，被告累计仅支付70万元，剩余1,030,801元尚未支付，原告要求被告支付，本院认为于法有据，予以准许。被告认为该外立面改造应另案诉讼，且应将鉴定后的残值冲抵应付租金等，本院认为该外立面改造协议系租赁合同10-5条的具体化，为避免当事人诉累，在本案中一并予以处理；该外立面协议系原、被告双方事先对改造费用的约定分担，而非被告单独委托原告或案外人进行施工，故无法就被告施工部分进行单独鉴定，且整个大楼装修风格系以被告设计为主，现双方合同解除，原告也明确表示不会利用该装修，故本院对于被告要求鉴定并以残值冲抵费用的辩称不予采纳。
　　鉴于被告尚有50万元保证金在原告处，双方均同意冲抵费用，故本院优先冲抵被告欠付之租金。原告认为应优先冲抵滞纳金，没有法律依据，本院不予采纳。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
　　一、被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海摩域商业管理有限公司租金13,774,988.97元(以保证金500,000元优先冲抵)；
　　二、被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海摩域商业管理有限公司使用费55,449.90元；
　　三、被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海摩域商业管理有限公司违约金1,686,601.13元；
　　四、被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海摩域商业管理有限公司滞纳金1,658,897.32元；
　　五、被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海摩域商业管理有限公司外立面装修费1,030,801元。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　财产保全费5,000元，由被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司负担。
　　案件受理费121,087.10元，由被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司负担。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：杨耀丰

书记员：胡桂霞