上海所筑房地产经纪事务所、胡某某等与张某、张某某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告)：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地江西省赣州市。上诉人(原审原告)：金利华，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：薛勇，上海市中山律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海所筑房地产经纪事务所，住所地上海市。投资人：王巧珍，经理。委托诉讼代理人：花伟，上海东炬律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市。被上诉人(原审第三人)：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市。被上诉人(原审第三人)：祁静，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市。被上诉人(原审第三人)：ＸＸ华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市。

上诉人胡某某、金利华(以下简称“胡某某方”)因与上诉人上海所筑房地产经纪事务所(以下简称“所筑地产”)及被上诉人张某、被上诉人张某某、祁静、ＸＸ华(以下简称“张某某方”)房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初16135号民事判决，向本院提起上诉。上诉人胡某某方收到法院缴纳上诉费用通知后未在规定期限内缴纳上诉费，本案按上诉人胡某某方自动撤回上诉处理。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。所筑地产上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回胡某某方一审中的诉讼请求，同意《配套动迁安置商品房买卖合同》解除，但应由张某承担返还购房款及赔偿损失的责任。事实和理由：胡某某方是与张某个人签订买卖合同购买上海市青浦区赵巷镇秀泽路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，张某出售涉案房屋并非职务行为，购房款都是张某个人收取，虽然张某是所筑地产员工，但所筑地产没有让张某代理出售涉案房屋，也没有收到过购房款，仅凭收据上盖有所筑地产的章，不能认定买卖合同与所筑地产有关，所筑地产收购涉案房屋时，张某是所筑地产的代理人，是职务行为，而出售涉案房屋的则是张某个人而非所筑地产，一审法院认定张某有权代理所筑地产签订买卖合同、错误地判决所筑地产承担返还房款及赔偿损失的责任。胡某某方对合同无法履行存在过错，所筑地产不应承担责任，一审法院判决错误，应予以纠正。胡某某方辩称，不同意所筑地产的上诉请求，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张某、张某某方均未作辩称。胡某某方向一审法院起诉请求：1、解除胡某某方与张某、所筑地产于2017年2月19日签订的《配套动迁安置商品房买卖合同》；2、张某、所筑地产返还胡某某方购房款人民币(以下币种均为人民币)1,284,000元；3、张某、所筑地产支付胡某某方利息损失(以1,284,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算至还清房款止)；4、张某、所筑地产支付胡某某方赔偿金1,284,000元。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于上海市青浦区赵巷镇秀泽路XXX弄XXX号XXX室，核准登记在ＸＸ华、张某某名下。建筑面积为77.12平方米。2017年2月19日，胡某某方(乙方)与张某(甲方)签订《配套动迁安置商品房买卖合同》一份，约定甲方已取得青浦区秀泽路XXX弄XXX号XXX室配套动迁安置商品房一套，甲方将涉案房屋转让乙方，房屋转让总价款为1,900,000元。合同约定房款支付方式，并约定乙方通过银行转账方式支付的，则支付至甲方的工行账户。合同附件三就房地产违约责任约定：如果甲方未能履行本协议，导致双方无法办理该房屋产权过户交易手续，则甲方自愿赔偿乙方违约金3,800,000元。合同及相关附件另对其他事项作了约定。同日，甲、乙双方签订《买卖协议1-1》，就付款方式进行约定：乙方于2017年1月26日当日支付房款700,000元；于2017年2月19日支付房款100,000元；剩余900,000元分四期支付：于2017年5月20日之前支付200,000元、于2017年8月22日之前支付200,000元、于2017年11月24日之前支付200,000元、于2017年12月26日之前支付300,000元。之后，胡某某方均以转账方式向张某在工行的银行账户支付款项。其中：2017年1月25日、2017年1月26日、2017年2月27日支付350,000元、350,000元、100,000元，张某出具了加盖所筑地产公章的收据一份(金额800,000元)。2017年2月28日支付中介费4,000元。2017年3月3日支付中介费14,920元。当日，张某出具了加盖所筑地产公章的收据一份(金额15,000元)。2017年3月6日支付110,000元。2017年3月7日支付房款170,000元。2017年3月29日，胡某某方向张某支付房款100,000元。同日，张某出具了加盖上海鑫光房地产经纪事务所公章的收据二份(金额分别为300,000元、100,000元)。2017年3月11日，ＸＸ华将涉案房屋钥匙交付胡某某方，胡某某方入住涉案房屋使用至2017年3月27日。张某系所筑地产业务员，于2017年2月底左右离职。一审法院审理中，胡某某方称，其主张合同解除的理由系因所筑地产投资人王巧珍将涉案房屋出售给案外人，致使合同无法履行；所筑地产主张，案外人通过王巧珍找到涉案房屋，并且由张某某方与案外人签署协议并交付房屋。一审法院审理中，胡某某方主张：一、涉案房屋系所筑地产收购，张某系所筑地产代表，其签订合同是职务行为，因此，所筑地产应当承担相应的法律后果。为证明其主张，向法院提供如下证据：1、张某某方与中建八局投资发展有限公司签订的《房屋交接书》、张某某方的《销售不动产统一发票》、《个人住房减免房产税认定申报表》、《上海市商品住宅维修基金收款凭证》等；2、张某出具的加盖所筑地产公章的收据一份(金额800,000元)；3、ＸＸ华于2017年4月1日出具的书面证明一份，内容为：本人ＸＸ华将涉案房屋于2016年11月10日出售给所筑地产代表张某并办理该房产交易手续。所筑地产代表张某于2016年12月25日，将该房产出售于胡某某、金利华，并于2017年3月11日ＸＸ华将该房产钥匙交给胡某某、金利华，并办理交接手续；4、张某的名片，上面印有所筑地产抬头，且张某的电话号码与店长电话号码一致；5、ＸＸ华、张某某与王巧珍于2017年3月25日签署的协议主要内容：甲方将涉案房屋卖于乙方，购房款2,100,000元，2017年3月25日购房款已全部到甲方账户，甲方承诺全力配合乙方办理公证及过户事项；付款人为王巧珍，金额为1,350,000元，日期为2016年11月10日的农业银行上海市分行贷记凭证；ＸＸ华于2017年3月25日出具的收到王巧珍购房尾款200,000元的收据。6、张某某方于2016年11月10日出具的收款收据，主要内容为：兹收到张某付给本人的款项计1,700,000元。本人确认，上述款项系买受方张某用于购买涉案房屋部分房价款；7、王巧珍与张某于2017年2月28日签署的“所筑地产2016年10月份至2017年2月28日张某和王巧珍收购二套房子”明细，该协议就收购的房屋坐落、面积及金额进行了详细罗列，且内容还包括“因为动迁房，公司不可以出面买房，由所筑地产王巧珍部分本人直接打到客人账上，部分王巧珍打到张某私人卡上，由张某个人代表公司给客户卡上”；8、2017年4月2日胡某某方与张某、ＸＸ华、王巧珍的谈话录音。所筑地产主张：其从未对外收购动迁房，也从未与胡某某方签订合同，张某只是公司业务员，其与胡某某方签订的合同系个人行为。一审法院审理中，胡某某方主张：要求张某及所筑地产返还的1,284,000元中，除了支付的购房款，还包含了中介费19,000元，利息85,000元。因张某要求胡某某方提前支付房款，承诺承担胡某某方筹款需支付的利息。其中2017年3月6日、3月7日需支付300,000元房款，张某承诺支付65,000元利息，故胡某某方支付了280,000元，张某出具了300,000元的收据(当时张某已经从所筑地产离职，故加盖了张某自己开的公司即上海鑫光房地产经纪事务所公章)，还有45,000元利息在今后的房款中予以扣除。2017年3月2日提前支付的100,000元，张某承诺支付20,000元利息，也是在今后的房款中予以扣除。胡某某方为此提供了其向案外人借款的银行转账凭证。所筑地产主张：胡某某方的付款均是与张某直接交易，张某需要钱款通知胡某某方提早支付房款并愿意承担利息，都证明胡某某方系与张某之间发生买卖关系，胡某某方向他人借款不能证明用来支付房款。胡某某方主张所筑地产承担法律后果没有事实依据。本案争议的焦点为张某签署的合同系其个人行为还是职务行为？一审法院作如下分析：首先，双方均确认张某系所筑地产工作人员；其次，从胡某某方提供的付款人为王巧珍，金额为1,350,000元，日期为2016年11月10日的农业银行上海市分行贷记凭证及ＸＸ华出具的收款收据等，可以认定王巧珍及张某都向ＸＸ华支付涉案房屋房款，而ＸＸ华在收取款项的同时不仅向两人出具收据，且将王巧珍支付的1,350,000元包含在张某的170万元收据中；再次，胡某某方提供了张某出具的加盖所筑地产公章金额为800,000元的收据，虽然所筑地产对公章不予确认，但未申请公章鉴定亦未提供相反证据否认公章的真实性，故该收据真实性予以认可。至于800,000元是否系所筑地产收到均不影响该份收据的真实性。最后，胡某某方提供的王巧珍与张某签署的内部收购分配协议内容与2017年4月2日的录音内容吻合。综上，结合胡某某方提供的全部证据结合在一起分析，证据间已能形成一个证据链，证明涉案房屋由所筑地产收购，房屋款项由张某与王巧珍共同支付，因所筑地产不能出面，由张某代为收购并对外出售，故张某与胡某某方签署的涉案房屋买卖合同、买卖协议及收取房款等行为均系职务行为，其相应的法律后果应当由所筑地产承担。一审法院认为，胡某某方与张某签订的《配套动迁安置商品房买卖合同》、《买卖协议1-1》等合法有效，双方应按约履行。庭审中，胡某某方与所筑地产均已确认涉案房屋已出售于案外人，致使本案买卖合同无法继续履行，胡某某方作为买受人要求解除合同，法院予以支持。解除时间，应当以法院送达起诉状等诉讼材料即2018年3月25日为合同解除日。根据前述，张某与胡某某方签署合同系职务行为，故相应的法律后果应当由所筑地产承担。胡某某方要求张某承担责任无法律依据。根据胡某某方提供的购房款支付凭证，胡某某方共支付房款金额为1,180,000元，虽然，张某出具的部分收据中有上海鑫光房地产经纪事务所盖的公章，但胡某某方所有付款均以转账方式向张某付款，该方式符合合同约定，视为所筑地产收到房屋款项，故所筑地产应当返还胡某某方购房款1,180,000元。胡某某方主张已支付的中介费与张某承诺的利息一并以房款金额计算无法律依据，法院不予支持。胡某某方主张的利息损失及赔偿金属于其损失，法院予以一并处理。因所筑地产均不同意胡某某方诉请，故视为对胡某某方主张的违约金亦不予认可。从本案涉讼缘由分析，胡某某方在签署合同时，明知涉案房屋仍登记在张某某等名下且一定期限内不能过户，该买卖已经存在风险，且在张某多次要求提早付款仍未尽审慎和注意义务，仍然多次付款致使损失扩大，故胡某某方自身存在过错。综合考虑胡某某方的实际损失，并综合考虑到涉案房屋价值等情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，法院酌定所筑地产应赔偿胡某某方损失100,000元。张某及张某某方经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。判决：一、解除胡某某、金利华与张某于2017年2月19日签订的《配套动迁安置商品房买卖合同》；二、上海所筑房地产经纪事务所应于判决生效之日起十日内返还胡某某、金利华购房款1,180,000元；三、上海所筑房地产经纪事务所应于判决生效之日起十日内支付胡某某、金利华损失100,000元。本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，分析本案在案证据内容，相应证据已形成证据链，一审法院据此认定张某出售涉案房屋并收取房款系职务行为，相应的法律后果应当由所筑地产承担，本院予以认同，相关理由一审法院已作充分阐述，本院不再赘述。所筑地产上诉主张出售涉案房屋系张某个人行为，否认张某代理所筑地产出售涉案房屋，但未提供相应证据足以推翻对方主张，本院对所筑地产的上述主张不予采纳。所筑地产上诉不同意承担返还购房款及赔偿损失的责任，理由不能成立，对其上诉请求应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,320元，由上诉人上海所筑房地产经纪事务所负担。本判决为终审判决。

审判长　王　珍
审判员　高　胤
审判员　成　皿

书记员：黄琪隽