上海惠彤建材有限公司与上海茸桥文化创意有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海惠彤建材有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：赵梅，总经理。
　　委托诉讼代理人：胡辉，上海明泰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：胡翔骏，上海明泰律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海茸桥文化创意有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：陶文忠，总经理。
　　委托诉讼代理人：董伟中，上海市海之纯律师事务所律师。
　　第三人：上海国翔科技有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路XXX号。
　　法定代表人：郭翔。
　　原告(反诉被告)上海惠彤建材有限公司(以下简称惠彤公司)与被告(反诉原告)上海茸桥文化创意有限公司(茸桥公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)惠彤公司的法定代表人赵梅及委托诉讼代理人胡辉，被告(反诉原告)茸桥公司的委托诉讼代理人董伟中到庭参加诉讼。之后，本院依法通知上海国翔科技有限公司(以下简称国翔公司)作为第三人参加诉讼，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)惠彤公司的法定代表人赵梅及委托诉讼代理人胡辉，被告(反诉原告)茸桥公司的委托诉讼代理人董伟中到庭参加诉讼。第三人国翔公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件审理。本案现已审理终结。　　
　　原告惠彤公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年5月23日签订的房屋租赁合同；2、被告退还押金人民币(币种下同)75,500元；3、被告返还原告自2019年1月1日起至起诉之日止而产生的租金124,575元；4、被告支付原告装修损失暂计60万元。事实和理由：2018年5月23日，惠彤公司与茸桥公司签订《房屋租赁合同》，惠彤公司承租位于上海市浦东新区川沙路XXX号内690平米房屋(以下简称系争房屋)，租期为2018年7月10日至2026年7月9日，年租金453,000元。合同签订后，原告按约支付租金339,750元，押金75,500元，并花费了装修费60万元。2018年12月28日，国翔公司在系争租赁区域内张贴告示，告知系争区域内所涉租赁关系均当予以解除。在此情况下，原告为减少损失，不得不停止装修，同时原告也无法对外营业。原告多次要求被告出示有权出租或转租的凭证，但被告迟迟不予出示并回复其已启动法律程序。鉴于被告对系争房屋无处分权，且国翔公司明确租赁关系予以解除，故诉如所请。
　　被告茸桥公司辩称：不同意原告的诉讼请求。2018年12月10日，系争房屋产权人，即国翔公司答复茸桥公司，由茸桥公司继续对系争房屋进行运行、管理，故茸桥公司有权对系争房屋进行转租。
　　反诉原告茸桥公司向本院提出反诉请求：1、解除反诉原、被告于2018年5月23日签订的房屋租赁合同；2、反诉被告返还上海市浦东新区川沙路XXX号内690平米房屋；3、反诉被告支付2019年4月10日至2019年7月9日期间的租金113,250元；4、反诉被告支付解约违约金75,500元。事实和理由：2018年5月23日，惠彤公司与茸桥公司签订《房屋租赁合同》，约定由惠彤公司承租系争房屋。合同对租期、免租期、年租金、租金支付方式及违约责任等进行了约定。合同签订后，茸桥公司按约交付系争房屋，但惠彤公司逾期支付租金。为此，茸桥公司发函明确告知惠彤公司，茸桥公司有权对系争房屋进行转租，并要求其支付租金。但截至目前，惠彤公司仍未支付2019年4月10日之后的租金，已构成根本违约。为维护茸桥公司合法权益，故诉如诉请。
　　反诉被告惠彤公司辩称：同意解除合同，但合同的解除责任不在于惠彤公司，是因权利状况产生争议，导致惠彤公司无法正常使用房屋并经营，故不同意支付解约违约金。且茸桥公司也从未向惠彤公司催讨过租金。另外。惠彤公司于2019年4月18日已将房屋返还给茸桥公司，故同意支付2019年4月10日至同月18日的租金。
　　第三人国翔公司书面述称：国翔公司的确于2018年12月28日张贴过告知函，但系张贴在系争川沙路XXX号办公楼，而非惠彤公司所租赁的新建大楼。茸桥公司提供的2018年12月10日的批复属实，即上海市浦东新区川沙路XXX号新建大楼继续由茸桥公司运行管理。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：
　　2010年9月18日，甲方国翔公司(出租方)与乙方上海景悦企业发展(集团)有限公司(以下简称景悦公司)(承租方)以及丙方邱福昌(担保方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区川沙路XXX号上的全部建筑物及场地(土地面积11,880平米，建筑面积3,849.98平米)租给乙方使用。合同第四条约定，租赁期限为20年(+顺延10年)，自2010年10月1日至2030年9月30日，之后经双方协商同意其顺延10年租赁期参照该合同条款，不重新签订合同。
　　2017年4月18日，国翔公司因景悦公司长期拖欠租金向本院提出诉讼，要求确认其与景悦公司之间的租赁合同于2016年6月18日解除；景悦公司立即搬离及向国翔公司返还上海市浦东新区川沙路XXX号上的全部建筑物及场地等。2018年8月17日，本院作出(2017)沪0115民初30459号民事判决，一、上海国翔科技有限公司与上海景悦企业发展(集团)有限公司、邱福昌于2017年9月18日就上海市浦东新区川沙路XXX号房屋签订的《租赁合同》于2016年6月30日解除；二、上海景悦企业发展(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区川沙路XXX号，并将房屋及场地返还给上海国翔科技有限公司……后景悦公司不服，提起上诉。2018年12月10日，上海市第一中级人民法院作出(2018)沪01民终12183号民事判决，驳回上诉，维持原判。
　　2017年9月22日，甲方景悦公司与乙方茸桥公司签订租赁合同，约定由乙方承租上海市浦东新区川沙路XXX号内厂房建筑面积11157平米，租期自2018年5月1日起至2033年4月30日，甲方同意乙方租赁该厂房作为生产、仓储加工、车辆展厅、研发、办公、其他等使用，并且在不影响房屋主体结构的情况下，甲方同意乙方对厂房进行装修、出租管理使用。
　　2018年5月23日，甲方茸桥公司与乙方惠彤公司签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于上海市浦东新区川沙路XXX号内，合同议定面积约为690平米出租给乙方使用，租期为2018年7月10日起至2026年7月9日止，装修免租期为2018年5月23日至2018年7月9日。第三条租金付款方式、期限约定：1.双方议定乙方所承租之房屋年租金453,000元，每两年递增10%，2018年7月10日起至2020年7月9日止每月租金37,750元……2.租金按三个月为一期支付，乙方须于签订合同之日支付自租赁期始至当期的第一期租金，其后按先付后用原则，须于每期提前十日向己方缴付当期的租金，应以现金或支票、本票、划账形式按时付款。3.乙方未能按时交纳租金，并未及时与甲方进行协商并取得谅解的，此后也未按承诺期限支付欠款的，则构成违约……第四条租赁保证金约定：1.乙方应于签订合同之日向甲方交纳相当于两个月租金的租赁保证金(即租赁押金)75,500元。第六条租赁物之交付与返还约定：2.租赁合同结束后或因违约提前解除合同时，乙方应于当天开始清场并于三天之内将承租的房屋钥匙无条件转交甲方，经甲方同意在承租房内进行装修及添置设备的，期满后乙方可将自行添置的可拆动的动产部分拆运，并保证使房屋处于不影响其质量与原有结构安全的状态下，顺利交还甲方。双方按房屋交接书签字确认。乙方逾期七日内(含七日)返还房屋的，则乙方除须支付日租金的三倍做使用费，乙方逾期七日后还未搬走的物品将视为乙方已放弃所有权，甲方可自行处理该物品。第七条违约责任约定：1.在双方签订本合同后，甲乙双方任何一方擅自解除合同的，视为违约，需支付守约方相当于两个月租金总额作为违约金，并且需提前三个月书面通知对方。2.乙方未按本合同第三条条款的规定按时如数支付租金，无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨，自应交而未交之日的第四天起，按未交付金额的千分之三的比例按日向甲方支付滞纳金，直至实际付款日；逾期未付达15天或以上的，构成违约。5.因乙方违反本合同项下的任何条款，甲方有权单方面解除本合同即提前收回乙方所承租房屋，并向乙方收取相当于两个月租金总额的违约金及由此引起的相关赔偿费用。
　　2018年5月24日，惠彤公司支付租金和押金共计188,750元；同年10月22日，惠彤公司支付租金113,250元。
　　2018年12月10日，国翔公司向茸桥公司出具批复：茸桥公司2018年12月5日申请收悉，现批复如下，同意维持现状，继续由茸桥公司对上海市浦东川沙路XXX号新建大楼运行管理。
　　2018年12月28日，国翔公司出具告知函，载明，各企业或个人，国翔公司是上海市浦东新区川沙路XXX号内全部房屋及场地的权利人。景悦公司原是前述房屋及场地的承租人，但因景悦公司拖欠款项，违反租赁合同，本公司与景悦公司之间的租赁关系已经司法机关一审、二审判决解除，且判令景悦公司须将川沙路XXX号上全部房屋及场地在2018年12月20日之前返还本公司。故目前各方对于川沙路XXX号上房屋及场地的占有均为非法占有，所涉租赁关系均当予以解除。现本公司特告知各占有前述房屋及场地者，尊重司法判决，立即于本函公告之日起---日内迁出川沙路XXX号，否则本公司有权行使一切权利，相关法律后果均由占有者自行承担。惠彤公司提供上述告知函以证明其系张贴在系争租赁园区内，鉴于此，惠彤公司认为茸桥公司无合法转租权。茸桥公司则辩称，该告知函并非张贴在原告承租的大楼上，原告主张合同解除的依据不足。
　　2019年1月1日，甲方国翔公司与乙方上海连捷实业有限公司(以下简称连捷公司)签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市川沙路XXX号的现有新大楼建筑物及场地有偿出租给乙方。乙方承租后依法自主开展商业经营活动，该标的物的面积约为11157平米。租赁期限3年+顺延5年+顺延5年，自2019年1月1日至2021年12月31日。之后，经双方协商同意其顺延5年租赁期参照该合同条款，不重新签订新合同。若3年+顺延5年+顺延5年租赁期满后，如甲方愿意继续出租，则同等条件下，乙方有优先承租权。
　　2019年1月1日，甲方连捷公司与乙方茸桥公司签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市川沙路XXX号的现有新大楼建筑物及场地有偿出租给乙方继续对外出租，面积约为11157平米，租赁期限3年+顺延5年+顺延5年，自2019年1月1日至2021年12月31日。之后，经双方协商同意其顺延5年租赁期参照该条款，重新签订新合同。若3年+顺延5年租赁期满后，如甲方愿意继续出租，则同等条件下，乙方有优先承租权。
　　2019年1月25日，惠彤公司向茸桥公司支付租金113,250元。
　　2019年4月1日，惠彤公司法定代表人赵梅通过微信方式向茸桥公司工作人员陶霞养发送解除合同通知书(解除通知书载明，由于贵司没有取得合法授权擅自进行转租，房屋实际权利人国翔公司于2018年12月28日在我司租赁的区域张贴告示……我司与贵司的合同已于2018年12月28日在实际权利人发出解除通知的情况下进行解除……另，贵司还明确告知我司，贵司承诺我司承租的房屋前面原先答应兴建的停车场由于现在实际权利人国翔公司不同意修建停车场而导致我司的租赁目的无法实现。鉴于此，我司现在正式告知贵司，我司于2019年4月10日之前将搬离租赁的场地，我司和贵司的合同也予以解除……)。次日，陶霞养以微信方式回复告知函(告知函载明，双方于2018年5月23日签订的房屋租赁合同，茸桥公司拥有合法的承租权及转租权，对惠彤公司于2019年4月1日提出的解除租赁合同的要求，茸桥公司不同意，望惠彤公司严格按照合同约定及时履行合同约定义务，否则茸桥公司将追究惠彤公司违约责任。)同月4日，赵梅向陶霞养发送微信：陶总，我不在公司，您为什么带人强硬闯入我的办公室？我公司的小姑娘拦都拦不住，为什么要强硬闯入呢？陶霞养回复：物业维修，关个阀门，没你说的那样，谢谢配合。同月18日，赵梅向陶霞养发送微信：陶总您好，我是惠彤公司的赵梅，茸桥公司出租给我司的位于敬业路内一楼房屋，由于房屋实际权利人已经发出了解除通知，现在我司已经搬离完毕，现在处于空关状态，没有上锁。我司告知贵司收回房屋，贵司没有配合，现在正式告知贵司，房屋我司不再继续承租，贵司现在可以自行使用上述房屋了，请贵司及时收回房屋并归还实际权利人。房屋相关的钥匙我司也已经邮寄给贵司。同日，赵梅通过EMS方式向陶霞养寄送系争房屋钥匙，然陶霞养拒收。同月19日，陶霞养向赵梅发送微信：我司与贵司之间有合法的房屋租赁合同，为此贵司应该严格按照合同的约定履行义务，故我司不认可贵公司这种做法，由此造成的损失只能有贵公司自己承担。
　　惠彤公司提供建筑装饰工程施工合同、工程造价书、汇总表，以证明其对系争房屋装修，花费149,397元。茸桥公司对上述证据均不认可。
　　本院认为，惠彤公司与茸桥公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。现双方均要求解除合同，争议是双方均认为对方违约。
　　惠彤公司依据国翔公司于2018年12月28日张贴的告知函主张茸桥公司无合法转租权。本院认为，其一，惠彤公司未举证证明该告知函系张贴在其承租的大楼范围；其二，国翔公司于2018年12月10日出具批复，茸桥公司具有转租权；其三，惠彤公司在告知函张贴之后，仍然于2019年1月25日支付了2019年1月10日至4月9日的租金；其四，惠彤公司的法定代表人赵梅在2019年4月4日发送微信“陶总，我不在公司，您为什么带人强硬闯入我的办公室？我公司的小姑娘拦都拦不住，为什么要强硬闯入呢”，明显，截止此时，惠彤公司仍然使用系争房屋；综上，惠彤公司主张其享有解除权的理由不成立。茸桥公司主张惠彤公司逾期支付租金根本违约的理由成立，茸桥公司于2019年6月21日开庭审理中当庭提起反诉，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，惠彤公司予以答辩，故双方的《房屋租赁合同》于该日起解除。
　　关于房屋的返还，惠彤公司已于2019年4月18日前迁出系争房屋，并向茸桥公司发送微信要求其收回房屋，但茸桥公司予以拒绝，2019年6月21日庭审中，惠彤公司又当庭明确房屋已处于空关状态，茸桥公司可自行收回使用，故茸桥公司要求惠彤公司返还系争房屋的请求，已无再行处理的必要。
　　合同解除后，双方应结清各项费用。茸桥公司已经交付房屋，惠彤公司应承担相应的租金等费用，惠彤公司要求茸桥公司返还2019年1月1日之后的租金的请求，不予支持。惠彤公司于2019年4月18日微信告知茸桥公司交接房屋并将系争房屋钥匙以快递方式寄送给茸桥公司，遭茸桥公司拒绝。本院认为，虽然此时惠彤公司不具有合同解除权，但其已以实际行为不再履行合同，茸桥公司仍拒绝收回房屋，造成损失扩大，由此造成的房屋空置损失，双方均有过错，故对自2019年4月18日期至合同解除之日止的房屋空置损失，应由双方各半承担。
　　租赁合同因惠彤公司违约解除，故惠彤公司要求茸桥公司赔偿装修损失，不予支持。茸桥公司要求惠彤公司承担解除合同违约金75,500元，符合合同约定，本院予以支持。
　　鉴于租赁合同解除，本院双方之间各项费用已处理完毕，故茸桥公司已收取的租赁保证金应予返还。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)上海惠彤建材有限公司与被告(反诉原告)上海茸桥文化创意有限公司之间的《房屋租赁合同》；
　　二、原告(反诉被告)上海惠彤建材有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海茸桥文化创意有限公司租金50,963元；
　　三、原告(反诉被告)上海惠彤建材有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海茸桥文化创意有限公司解除合同违约金75,500元；
　　四、被告(反诉原告)上海茸桥文化创意有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海惠彤建材有限公司租赁保证金75,500元；
　　五、驳回原告(反诉被告)上海惠彤建材有限公司、被告(反诉原告)上海茸桥文化创意有限公司其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费11,800元，减半收取计5,900元，反诉案件受理费2,037.50元(已减半收取)，合计7,937.50元，由原告(反诉被告)上海惠彤建材有限公司负担6,471元，被告(反诉原告)上海茸桥文化创意有限公司负担1,466.50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨晓云

书记员：袁颖丽