上海惠某农贸市场经营管理有限公司与朱某某排除妨害纠纷一审民事判决书

　　原告：上海惠某农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：陆琪兵，总经理。
　　委托诉讼代理人：陆瑜芳，上海东炬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。
　　被告：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省。
　　原告上海惠某农贸市场经营管理有限公司(以下简称惠某公司)与被告朱某某排除妨害纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序。本案于2018年11月23日公开开庭进行审理，原告惠某公司委托诉讼代理人陆瑜芳、被告朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告惠某公司向本院提出诉讼请求：判令被告腾退并交付上海市青浦区崧文路XXX弄XXX-XXX号、XXX号一楼旺旺小百货经营场所。事实与理由：青浦区崧文路XXX弄XXX-XXX号、XXX号为上海市青浦区供销合作联合社(以下简称供销社)出资购买,后供销社设立原告公司，并将上述资产授权原告经营管理。2015年1月起,原告将上述资产整体租给上海丰萃物业管理有限公司(以下简称丰萃公司)、夏必胜。被告于2015年6月18日起向丰萃公司与夏必胜承租上述物业中一楼部分房屋用于经营旺旺小百货至今。自2017年6月起丰萃公司与夏必胜拖欠原告房租及水电费,经原告多次电话及律师函催收无果。根据原告与承租人合同约定,上述违约行为属承租人根本违约,原告可以解除租赁合同收回出租物业。现原告已与承租人解除租赁合同,无租赁关系,被告目前使用原告房屋的行为属无权侵占,应将系争房屋返还原告,然原告多次与被告协商腾退事宜,被告均不予理睬。为维护原告合法权益，故诉诸法院，作如上诉请。
　　被告朱某某辩称：供销社出租给了丰萃公司，2015年时丰萃公司又出租给了我，2017年时丰萃又出租给了李飞，由李飞承包，李飞又出租给了我。我与李飞的合同到2019年2月28日结束。至于清场我没有意见。供销社之前一直没有和我说过清场，之前说的一直是对我们进行适当赔偿并由律师进行登记。我至今没有停业，仍在经营旺旺小百货。说等夏必胜那个案子了结后，我们一起清偿。我一直在等但是没有人来谈，但是不知道为何来了法院的传票通知。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　位于上海市青浦区崧文路XXX弄XXX-XXX号、XXX号房地产登记权利人为上海市青浦区供销合作联合社。供销社授权惠某公司对上述房屋进行全权管理，包括但不限于以惠某公司名义自主经营、对外租赁、与租户签订租约、解除租约、进行管理、诉讼等事项。
　　2015年2月6日，惠某公司(出租方、甲方)与丰萃公司、姚利煌(承租方、乙方)签订了《上海市房屋租赁合同》，由甲方将青浦区崧文路XXX弄XXX-XXX号、XXX号房地产出租给乙方作超市化生鲜菜市场使用，租赁期自2015年7月1日至2020年6月30日。2015年3月后，惠某公司、丰萃公司及姚利煌、夏必胜签订《补充协议》，约定上述房屋租赁合同的乙方变更为丰萃公司、夏必胜。
　　2018年3月2日，朱某某(作为承租方、乙方)与丰萃公司(作为出租方、甲方)签订《上海市商品房租赁合同》，约定甲方同意将坐落于崧文路XXX弄XXX号一楼7号自己的产权商铺出租给乙方，租期一年，自2018年3月1日起至2019年2月28日止，年租金人民币(以下币种均为人民币)32,400元，承租方以现金形式支付，半年一付，提前一个月支付，下半年租金于2018年7月30日前支付出租方，押金5,564元，在乙方合同期满后，乙方无违规迹象时，甲方退回乙方所有押金，出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构，合同附加条款约定甲乙双方协商同意，每次的租金以现金形式交给甲方当事人李飞，或以转账方式转到农业银行卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。合同另对其他事项进行约定。
　　2018年8月15日，惠某公司向惠某菜场各承租户发布告知书：本公司将坐落于青浦区崧文路XXX弄XXX-XXX号、XXX号房屋出租给上海丰萃物业管理有限公司、夏必胜严重违反租赁合同约定长期拖欠租金，本公司已起诉至上海市青浦区人民法院，本公司决定于即日起启动惠某菜场清退工作，并拟定于2018年9月15日前完成该项工作。你户因转租占有使用系争房屋至今，现本公司特别向你户告知：严禁在本告知发布之日起进行建筑物的扩改建、房屋的突击装修、再转租等活动，如你户仍进行上述活动的，增加的损失均由你户自行承担。当日，朱某某填写有押金情况、租金支付情况、合同期限、实际使用期限等《惠某菜场承租户调查表》。
　　另查明，2017年11月1日，惠某公司以逾期不支付租金为由起诉丰萃公司、夏必胜要求解除双方间的租赁合同【案号为：(2017)沪0118民初17472号】，本院已于2018年11月7日就该案作出一审判决，判令：一、惠农公司与丰萃公司于2015年2月6日签订的《上海市商业用房房屋租赁合同》于2018年3月5日予以解除；二、惠某公司与丰萃公司、夏必胜于2015年10月15日签订的《补充协议》于2018年3月5日予以解除；三、丰萃公司、夏必胜应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区崧文路XXX弄XXX-XXX号、XXX号房屋；四、丰萃公司、夏必胜应于判决生效之日起十日内支付惠某公司租金及房屋占有使用费(租金及房屋占有使用费计算方式：2017年7月1日至2018年6月30日期间，按照每年租金40万元计算；2018年7月1日至2019年6月30日期间，按照年租金60万元计算；2019年7月1日至2020年6月30日期间，按照每年租金80万元计算)；五、丰萃公司、夏必胜应于判决生效之日其十日内支付惠某公司逾期付款违约金66,666元。
　　审理中，惠某公司表示：基于物权及其与丰萃公司、夏必胜间租赁合同已解除为由提起本次诉讼。
　　朱某某表示：目前仍在系争房屋内经营“旺旺小百货”；其已按约向李飞付清租金，故应继续使用系争房屋，其与惠某公司不发生关系。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，本案的争议焦点在于：被告是否应腾退占用的房屋。依据物权法的规定，妨害物权的，权利人可以要求排除妨害。惠某公司与朱某某之间并无直接的合同关系，朱某某即使系基于与丰萃公司之间的租赁合同占有使用系争房屋，但惠某公司已以丰萃公司与夏必胜逾期未付租金为由诉至本院，本院已依法作出解除合同之判决，该案中惠某公司与丰萃公司、夏必胜的租赁合同已于2018年3月5日解除，故朱某某继续占有使用系争房屋已无法律依据，故对惠某公司要求朱某某腾退的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决如下：
　　被告朱某某应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区崧文路XXX弄XXX-XXX号、XXX号中一楼7号“旺旺小百货”商铺腾退并交还给原告上海惠某农贸市场经营管理有限公司。
　　案件受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由被告朱某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　

审判员：徐冬梅

书记员：朱  静