上海德邦物流有限公司与上海多阁农业科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海德邦物流有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：孟明辉，总经理。
　　委托诉讼代理人：范长波，男。
　　委托诉讼代理人：许海，男。
　　被告：上海多阁农业科技发展有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：邵银岳，总经理。
　　委托诉讼代理人：任健，男。
　　第三人：上海一通世界投资管理有限公司，住所地上海市青浦区华新镇华隆路XXX号Ｍ幢302室。
　　法定代表人：黄银贤，董事长。
　　委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。
　　原告上海德邦物流有限公司与被告上海多阁农业科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2019年9月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人范长波、被告委托诉讼代理人任健到庭参加诉讼。因案情需要，本院依法追加上海一通世界投资管理有限公司为第三人参加诉讼。本案于2019年10月23日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人桂楠、被告委托诉讼代理人任健、第三人委托诉讼代理人丁书洪到庭参加诉讼。审理中，原告撤销桂楠委托诉讼代理权限，委托许海为诉讼代理人。本案于2019年12月5日第三次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人许海、第三人委托诉讼代理人丁书洪到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告上海德邦物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告各项损失费用总计人民币83,739.97元(以下币种均为人民币，含免租期损失费和装修期损失费33,053.13元、违约金25,343.42元、空置期损失费25,343.42元);2、判令被告承担诉讼费用。审理中，原告增加诉讼请求：判令原、被告于2017年2月22日签订的《租赁合同》解除。
　　事实和理由：2017年2月22日，被告与原告签订《租赁合同》。合同约定,原告将位于上海市明珠路XXX号A座301室租于被告使用，该房屋铺面165.40平方米。租赁期自2017年3月25日至2020年3月24日，房租每月11,017.71元,物业管理费每月1,654元,均为每两个月支付一次。租赁后,被告于2018年3月24日申请退租,告知原告2018年3月24日起搬离,原告基于被告违反合同约定,给原告造成损失如下：(1)合同约定：免租期为三期：第一期2017年12月15日至2018年2月14日止。装修期：自2017年2月25日起至2017年3月24日。但违约责任约定因乙方原因违约要履行合同而给予乙方免除租期间的租金损失,即免租期损失费和装修期损失费33,053.13元;(2)合同约定：违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费之和的违约金,即违约金25,343.42元;(3)合同约定：因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不少于2个月)的租金、管理费损失,即空置期损失费25,343.42元。综上,原告履行了出租人的义务,但被告却没有按约定履行承租人的义务,严重违反双方互利互惠、合作共赢的初衷,为保护原告合法利益,根据双方约定以及民事诉讼法等相关法律的规定,特向法院提起诉讼,请求支持原告的诉讼请求。
　　被告上海多阁农业科技发展有限公司辩称：免租期损失系属于促销活动，装修期间系先前条件。对于违约金，被告签订合同系与第三人签的，但被告向第三人交过退租申请，第三人告知如果三年未满、提前退租，仅3万元押金不退。原告现在陈述第三人不代表原告，如果没有原告授权，如何签订的合同，本案合同也系第三人交付被告的。空置损失与违约金意见一致。
　　第三人上海一通世界投资管理有限公司述称：第三人系房屋运营方，运营过程中租赁合同签订系原、被告签订，第三人不是合同相对方，合同约束的系本案原、被告。被告确实提出退租申请，租金已经结清。本次原、被告的诉讼，第三人收到诉状材料之后才得知双方发生争议，原告根据合同主张权利，第三人无法干涉。
　　经开庭审理查明：2017年2月22日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业坐落在上海市青浦区明珠路XXX号A座301室。建筑面积为165.40平方米，签订合同时,乙方对该租赁物业现状已充分了解,确认符合乙方承租目的。乙方承租出租物业仅作为办公用途,租赁期限为自2017年3月25日至2020年3月24日止。甲方于2017年2月25日前向乙方交付出租物业。乙方装修期为自2017年2月25日起至2017年3月24日止。乙方可于甲方交付租赁物业当日开始进行装修,装修期间需缴纳物业管理费和其它费用。双方协商除上述装修期外,甲方承诺给予乙方第一年90日免租期、第二年90日免租期、第三年90日免租期,免租期在每租赁合同年度年末执行,具体免租时间为：1、2017年12月25日起至2018年3月24日止；2、2018年12月25日起至2019年3月24日止；3、2019年12月25日起至2020年3月24日止。以上免租期内甲方免收乙方租金,但在免租期内不免除物业管理费和其他费用。若乙方有意续租,应在合同届满3个月前书面通知甲方。若乙方全面履行了合同,未发生违约行为,并且乙方的承租条件与第三方承租条件相等的情况下,乙方享有优先续租权。甲方应于合同期满2个月前书面回复乙方其续租申请是否被接受。若甲方同意续租,应告知有关续租增加的条件,双方就租金等事宜重新商定,并签订新合同。如果甲方不同意续租,乙方应于租赁期限届满日按合同约定将出租物业交还给甲方。租金按每天每建筑平方米人民币2.19元计算,折合每月平均租金为11,017.71元。双方约定合同租金按以下方式支付,先付后用：每贰个月支付一次,支付时间为每贰个月的首月前五日内支付,如果遇到免租期,导致每租赁合同年的最后一次房租缴纳没有贰个月,则该租赁合同年的最后一笔租金需同前一笔租金一起支付到位(假设：免租3个月,则该租赁合同年的最后一次缴纳费用需一次性缴纳3个月房租);首笔租金于合同盖章生效后5个工作日内支付。乙方应将上述款项支付至甲方指定的银行账户,甲方的银行账户信息详见合同附件五。甲方委托专业物业管理公司提供物业服务,乙方根据附件四物业相关费用收费规定向物业管理公司支付管理费,由物业管理公司向乙方开具管理费发票。物业管理费每贰个月支付一次,支付时间为每贰个月的首月前五日内支付;首笔物业管理费于合同生效后3个工作日内支付。物业管理费自甲方将该物业交付乙方装修之日起算,每月物业管理费为1,654元。装修期和免租期内乙方无需支付租金,但需按照10元/平方米/月×租赁建筑面积向物业管理公司支付物业管理费(详见附件四物业相关费用收费标准),并承担水、电、燃气等公用事业费用,其中水电费为物业公司代收代缴,由物业公司开物业服务性发票给乙方。乙方在承租、使用出租物业期间使用的水、电费用,由管理公司根据附件四及有关部门的收费标准代有关部门向乙方计收。乙方因经营发生的其他公用事业费用(如有),由乙方自行向有关公用事业部门支付。乙方应在签订合同后,向甲方支付等同于贰个月租金即22,035.42元为履约保证金,缴纳时间为同第一期租金一起缴纳。乙方未按时缴纳房租或者其他违约前提下,甲方有权自行用前述保证金充抵乙方房屋租金及其他违约金,若有不足,甲方有权利要求乙方补充。该保证金被充抵后,乙方应于收到甲方补足保证金通知后3个工作日内补足上述保证金,否则视为乙方未按时支付保证金,甲方有权单方解除合同。乙方信守合同全面履行其义务,在租赁期间按约付清所有租金和其他费用,且乙方按时将出租物业恢复原状(经甲方验收通过,正常使用折旧除外)退还甲方后,甲方应出租物业按要求回收后30日内将该保证金无息退还给乙方。如乙方逾期支付租金、管理费及其他费用,每逾期一日,甲方有权向乙方收取应付款项总额的千分之一作为滞纳金。为免疑问,合同项下的物业管理公司是指接受甲方委托,对包括该出租物业在内的该大厦提供商业运营管理服务和物业管理服务的公司。甲乙双方协商一致,可提前终止合同,但应签订书面终止协议。任何一方在履行合同时出现合同约定的违约事项达到解除合同条件的,守约方可选择解除合同。任何方单方提前要求解除合同或出现合同约定的违约情形导致合同解除的,违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金。乙方违约时,甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失,保证金余额不足抵扣违约金或损失的,甲方有权向乙方继续追索。在本合同履行期间,一方如有违反合同约定的行为,违约方应向另一方支付违约金。合同有违约金计算方式约定条款的,从其约定;没有违约金计算方式约定条款的,违约金按日违约金计算：日违约金为合同约定租金总金额的千分之一;违约天数＝违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数;违约金金额＝日违约金×违约天数。因乙方违约导致合同解除的情况下,甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不少于2个月)的租金、管理费损失;(2)甲方将该出租物业另行出租的租金、管理费与甲方根据合同可取得的租金、管理费之间减少的差额；(3)甲方基于乙方完全履行合同而给予乙方装修期间和免除租期间的租金损失;(4)甲方为满足乙方特殊的交房条件而额外增加的工程建设或改造费用;(5)因乙方违约给甲方造成的其他合理损失或甲方支出的合理费用,包括但不限于因该租赁关系产生的广告费、佣金、物业空置费及法律费用(诉讼费用、律师费、调查费)等。合同届满后,乙方未能按合同约定在甲方许可的期限内将该物业恢复原状,因而导致甲方无法将该物业交给新的承租方,而使得甲方被索赔或被起诉,或者新的承租方因此拒绝承租该物业给甲方造成各项损失,这些损失包括但不限于甲方因此所需支付新的广告费、佣金、物业空置费用及法律费用(诉讼费用、律师费、调查费)等。甲方原因造成乙方的损失：(1)该房屋交付时存在建造缺陷的,甲方应自交付之日起十五日内进行修复,逾期不修复的,甲方同意减少租金并变更有关租金条款。(2)因甲方未在该合同中告知乙方,该房屋出租前已抵押或产权转移已受限制,造成乙方损失的,甲方应负责赔偿。(3)租赁期间,甲方不及时履行合同约定的维修养护责任,致使房屋损坏造成乙方财产损失或人身伤害的,甲方或物业公司应承担赔偿责任。(4)租赁期间,非合同规定的情况甲方擅自解除合同,提前收回该房屋的,甲方应向乙方按月租金的两倍支付违约金,如违约金不足抵付乙方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同另行约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告按约交付租赁房屋，被告支付履约保证金22,035.42元。2018年3月22日，被告向第三人交付《退租申请》，言明于2018年3月24日起不再租赁系争房屋。2018年3月24日，被告撤离系争租赁房屋。
　　另查明，2016年2月22日，坐落上海市青浦区徐泾镇明珠路XXX号房屋登记于案外人上海鼎沪实业发展有限公司名下。
　　庭审中，原、被告及第三人均确认租金、水电、物业费已结清。
　　以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈述，租赁合同、退租申请等证据予以证实，并经庭审出证，本院予以确认。
　　审理中，原告上海德邦物流有限公司表示，被告提供的聊天记录与原告无关联性，对方不是原告对接人。第三人负责物业管理、招商，原告没有授权第三人，原告租户均系第三人招来的，故被告退租申请发送给第三人。被告搬离时，双方没有书面交接、权利义务终结的材料。原告系整体租赁，原告有转租权，且超过六个月房东没有提出异议。2018年3月24日，被告搬离时合同解除。在被告搬离后，过段时间就另外出租出去了，具体时间不清楚。同意两个月保证金冲抵解约违约金，差额部分不再主张。
　　被告上海多阁农业科技发展有限公司表示，被告提前退租，系对方告知如果退租需要提前申请，将租金、物业费、水电费全部结清，押金不返还。双方已经协商好，费用也全部结清，故不存在原告诉请金额。聊天记录系对于搬离、租赁关系终结、费用结清的聊天记录。被告搬离时，原告有一个人在场，具体系物业公司在操办。被告签订了一系列材料，但材料均在对方处。第三人代表原告与被告签订合同、搬离时的交接，无证据证明第三人系原告授权的代表。被告没有找到原告的办事处，只能找到第三人对接，如果原告没有授权给第三人，退租申请不会到原告处。搬离时，原告也有人员在场，也并未阻止。微信聊天人员身份系第三人的，整个租赁过程系他与被告对接，催缴的系他下属人员操作。签订合同之后，装修两个月，装修完毕才搬入。被告已经按照规定流程进行退租，但原告没有提前告知、第三人也没有告知相关情况。被告认为押金不退就结束了，搬离时无书面交接、权利义务终结的材料。押金可以不退，作为承担违约责任。提供退租申请后，原告可认可退租，第三人反馈的信息系押金冲抵违约金了，合同已经终结，双方已经结束合同权利义务。
　　第三人上海一通世界投资管理有限公司表示，被告提供的聊天记录真实性没有异议，确实系第三人的员工。被告搬走时租金、水电、物业费用均已经结清，被告搬离时，无涉及合同约定的其他违约事项。第三人不是合同的相对方，无权代替原告，仅负责租金水电物业费的结清。被告搬离时，无书面交接、权利义务终结的材料。原告是整体租赁，原告有转租权，且超过六个月房东没有提出异议。2018年3月24日，被告搬离时原、被告合同解除。被告搬离后，房屋情况不清楚。对于原告同意保证金冲抵解约违约金，差额部分不再主张，第三人没有意见。
　　根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反相关强制性法律法规，依法应确认为合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同履行过程中，被告因自身原因提前搬离系争租赁房屋，对此，被告称系提交退租申请并经得原告协商同意后搬离；原告认为系被告提前退租搬离房屋违反合同约定。即使被告申请退租提前搬离，被告也已支付租金、水电费、物业费，系属于被告因自身原因导致提前搬离系争房屋，违反合同约定，且原告就此并未免除被告的违约责任。因此，本院依法以守约方诉请主张解除合同之日为合同解除日，即2018年3月24日。合同履行过程中，被告提前退租的行为构成违约，被告作为违约方理应对其违约行为给原告造成的损失承担赔偿责任，但原告作为守约方也应尽到合理减损的义务。对于被告已经交纳给原告的租赁保证金22,035.42元，原、被告同意按照合同约定直接处理用于冲抵上述被告应当承担的违约金，本院予以准许。对于免租装修期损失、空置费损失问题，本院根据被告的违约原因、过错程度、给原告造成的实际损失等综合因素考虑，对免租装修期损失和空置费损失均进行酌情调整。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、原告上海德邦物流有限公司与被告上海多阁农业科技发展有限公司于2017年2月22日签订的《租赁合同》解除；
　　二、被告上海多阁农业科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德邦物流有限公司免租期、装修期损失人民币11,017.71元；
　　三、被告上海多阁农业科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德邦物流有限公司空置期损失人民币12,671.71元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币1,893.50元，减半收取计人民币946.75元，由原告上海德邦物流有限公司负担人民币750.65元，由被告上海多阁农业科技发展有限公司负担人民币196.10元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　

审判员：吴小龙

书记员：沈  丹