上海得力起重索具有限公司与上海大东海综合商社股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)上海得力起重索具有限公司。
　　住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人凌国峰。
　　委托代理人尹健美，上海键特律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)上海大东海综合商社股份有限公司。
　　住所地上海市。
　　法定代表人唐长富。
　　委托代理人汤明生，该公司员工。
　　委托代理人郭立，该公司员工。
　　原告上海得力起重索具有限公司诉被告上海大东海综合商社股份有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海大东海综合商社股份有限公司诉反诉被告上海得力起重索具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人凌国峰、原告委托代理人尹健美、被告委托代理人汤明生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海得力起重索具有限公司诉称：2015年8月26日，原、被告签订租约，原告向被告承租位于上海市北京东路XXX号底层营业用房1间及2楼办公室1间，租期自2015年9月10日起至2016年9月9日止，年租金为人民币300,000元，押金为人民币30,000元。签约后，原告全面履行租约项下之义务。2016年9月9日，原告迁离系争房屋，但被告未能按约于租约终止后1个月内返还原告所付押金。原告经向被告催讨押金未果，遂诉请要求(1)被告返还原告押金人民币30,000元；(2)被告就延迟返还押金向原告偿付利息(自2016年10月9日起至实际付款日止、按银行同期贷款利率计算)。
　　原告提供以下证据：
　　1、2015年8月26日《房屋租赁协议》，以证明原、被告于该日签订租约，租赁双方就租赁房屋、租赁价格、租赁时间、押金等均作约定。
　　2、收据，以证明被告于2015年8月31日收讫原告所付押金人民币30,000元。
　　3、2018年5月14日、2018年5月4日证人证言2份(证人未到庭)，以证明原告于2016年9月9日迁离系争房屋。
　　4、2018年5月2日证人证言1份(证人未到庭)，以证明系争房屋内灯具系原告安装，故原告迁离时将灯具予以拆除。
　　被告上海大东海综合商社股份有限公司辩称并反诉诉称：鉴于(1)原告欠付2016年6月至9月电费人民币1,643元，该项电费系被告予以垫付；(2)原告实际于2016年10月14日迁离系争房屋，房屋交接手续因原告拒绝而未能办理，原告迁离同时将系争房屋内照明灯具、开关插座、电线等均予拆除，导致被告须恢复房屋原状后方可向后续租户交付房屋，被告因此实际支出相关房屋恢复费用。因原告尚有上述费用未予清结，故被告不同意先行返还押金，在原告清结上述欠费后，被告同意将押金人民币30,000元返还予原告。被告就此提起反诉，要求(1)原告就未能全面履行租约支付违约金人民币20,000元；(2)原告就租期届满后继续使用房屋期间支付租金人民币39,863.20元(自2016年9月10日起至2016年10月14日止共计34日、按原租约租金标准之2.5倍计算应为人民币69,863.20元，经原告所付押金人民币30,000元冲抵后，尚欠该期间租金则为人民币39,863.20元)；(3)原告支付2016年6月至9月期间所欠电费人民币1,643元；(4)原告就拆除灯具、开关插座及电线行为支付被告恢复房屋原状费用人民币3,500元；(5)原告就上述各项费用向被告偿付利息(自2016年9月1日起至实际清偿欠费之日止、按银行同期贷款利率计算)。
　　被告对原告提供证据1、2均无异议；对原告提供证据3、4均不予认可。
　　被告提供以下证据：
　　1、2015年8月26日《房屋租赁协议》(同原告提供证据1)，以证明原、被告于该日签订租约，租赁双方就租赁所涉时间、价格、押金、租金支付、违约责任、退租交房、延期付租等均作约定。
　　2、2016年10月14日《房屋租赁退租验收交接单》，以证明原、被告于该日办理房屋交接事宜。
　　3、2016年10月24日被告致原告《公函》(附挂号信凭证)，以证明催款情节。
　　4、情况说明4份(证人未到庭)，以证明原告于2016年10月14日方予迁离系争房屋。
　　原告上海得力起重索具有限公司针对反诉辩称：原告于2016年9月9日即迁离系争房屋，即使被告所述原告迟至2016年10月14日方予迁离一节属实，则原、被告在原租约期限届满后实际系构成不定期租赁关系，该期间租金应当按照原租约约定租金标准履行，原告对于被告就该期间所采用之租金计算标准不予认可。另该期间租金在新民诉法施行之前已过原民诉法所规定1年诉讼时效期间。至于被告诉请之违约金，因已过法律规定之20%偿付标准，且被告同时主张另行加付之1.5倍租金，故违约金存在过高情形。对于被告诉请之电费，原告予以认可并同意支付。对于被告诉请之恢复费用，原告仅将自行安装之灯具予以拆除，被告所称其他拆除情节并不属实，被告就实际支出恢复费用一节亦未能提供充足证据，故原告对该项诉请不予认可。
　　原告对被告提供证据1形式真实性予以确认，但称被告就租赁一节应予提供相关房屋产权证明以示被告享有合法出租之权利；对被告提供证据2称因无原告盖章或签字确认内容，故不予认可；对被告提供证据3称其上并无被告印章，且原告亦未实际收讫该函件；对被告提供证据4不予认可。
　　经审理查明：2015年8月26日，原、被告签订《房屋租赁协议》(下称《租赁协议》)一份，约定(1)原告向被告承租位于上海市北京东路XXX号底层营业用房1间及二楼会议室通间附加小办公室1间，租期自2015年9月10日起至2016年9月9日止；(2)如双方在合同自然终止后有意续约，则须提前2个月提出，达成意愿后需重新签订租赁协议；(3)年租金为人民币300,000元，租金按先付后用、按季支付原则，原告每3个月向被告支付租金人民币75,000元，租金支付日为每年8月、11月、2月及5月之26日前；(4)原告应按时付租，如有拖欠租金行为则视为租金支付违约，违约方须承担违约金人民币20,000元；(5)约定租金支付日15日内未付款，则自第16日起按日计付滞纳金，滞纳金每逾期付款1日按季度租金付款数额之千分之二偿付；(6)电费按季度抄表结算，被告按照供电部门直接抄表开具之发票帐单自行支付，或者按照原告就总表分户予以管理抄表、并按原告实际耗用数及分摊额所计付费金额而开具之收据予以缴费；(7)原告缴纳租房押金人民币30,000元，该押金用于协议终止后扣除原告应缴而未缴及违约所致之各类费用以及损坏房屋、设备之维修费用，剩余部分由被告于1个月内返还予原告；(8)合同终止后不再续约，原告须在合同终止日届满前3日内迁离，在合同终止日将房屋钥匙交付被告，如有拖延行为则视为违约，应按《合同法》承担违约责任，并可追偿拖延租金，该项拖延租金系拖延天数之租金加1.5倍罚金之和。签约后，原、被告履行各自合同义务，被告交付系争房屋，原告缴纳押金人民币30,000元并按约履行协议项下付租义务。租期届满当日，原告未能按约向被告交付房屋钥匙。2016年10月14日，被告收回系争房屋，并发现房屋内照明灯具均被拆除。2016年10月31日，被告通过挂号信方式向原告发出落款日期为2016年10月24日之《公函》，称原告未能在合同终止当日腾空系争房屋并交还房屋钥匙，且迁离同时擅自拆除房屋内电器布线及照明灯具，之后又未予恢复原状，就此，以好聚好散及友情关怀作为出发点进行相关费用之结算，则原告所付押金人民币30,000元在冲抵原告延长使用房屋期间租金人民币27,945.28元、电费人民币1,643元、被拆除灯具及布线之恢复原状费用人民币3,500元之后，尚有缺额计人民币3,088.28元，原告收函后应予清结该项缺额款项。对此，原告未作回复。现原告以被告在原告返还系争房屋后却未能按约退还押金为由起诉来院，被告对此则称原告尚有应付款项须予结算，待相关费用结算完毕后再予退还原告所付押金，被告并就尚未清结之费用提起反诉。被告反诉状副本及相关反诉证据于2017年11月10日送达至原告。
　　审理中，原告对拆除灯具情节予以确认，但称所拆除之灯具均系原告自行安装。
　　以上事实，由原告提供的《租赁协议》、收据、被告提供的《公函》(附挂号信凭证)以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为：原、被告所签《租赁协议》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守协议约定之义务。《租赁协议》明确原告须在租期届满前3日迁离并于租期届满当日交还房屋钥匙，现原告就交还钥匙及实际迁离一节均未能提供相关证据予以证明，本院对原告所述实际于2016年9月9日迁离并交还房屋情节依法不予采信，并对被告所述原告迟至2016年10月14日交还房屋并办理房屋交接之情节依法予以采信。对于原告要求退还押金之诉请，《租赁协议》约定押金在合同终止后先予冲抵原告应付费用，剩余部分予以退还。审理中，被告表示在原告清偿应付费用后可予全额退还押金，鉴于不先行冲抵欠费可能增加原告依法或按约应予偿付之利息损失或滞纳金，从而增加原告应予承担之合同义务，故本院对被告就押金所陈述之处理意见依法不予采纳，并依法确认原告所付押金应当按照合同约定在租期届满之时先行冲抵欠费后再予返还剩余部分款项。对于被告诉请之违约金，鉴于该项违约金系针对原告拖欠租金行为所作约定，现被告所述原告延迟交还系争房屋、拆除灯具等行为均不适用于该项违约条款，故本院对被告该项违约金诉请依法予以驳回。对于被告诉请之延期使用房屋期间租金人民币39,863.20元，被告提交证据清单显示该项诉请金额系按合同约定以2.5倍原租金标准计算所得之延期使用房屋费用，再予扣除原告所付押金后之款项数额。依据合同文意，此项费用实质系原告在租赁关系结束后因未能按约返还系争房屋所产生之房屋使用费，被告对于该项诉请金额所采取之计算方式与合同约定内容、原告逾期交还房屋情节、押金先行冲抵欠费之合同约定内容等均无相悖，但因2016年系闰年计366日，被告在计算费用时未能顾及闰年因素从而存在误差。针对2016年9月10日至2016年10月14日计35日期间，按年租金人民币300,000元、闰年366日计之日租金为人民币819.67元，则该时段共计35日之合同租金应为人民币28,688.45元，现被告按年租金人民币300,000元、该年365日、该时段34日计算，所得该时段之合同租金为人民币27,945.28元。被告虽在闰年天数、该时段天数方面存在计算误差，但被告就该计算方式所主张之费用金额实际未过被告按约可获支持之费用金额，鉴此，本院对被告就原告逾期交还房屋所诉请之房屋使用费依法予以支持，并对被告将押金先行冲抵原告欠费之处理方式依法予以准许。对于被告诉请之电费，原告并无异议且同意支付，本院就此对被告该项电费诉请依法予以支持。对于被告诉请之恢复原状费用人民币3,500元，鉴于原告仅对拆除灯具情节予以确认，而原告对于灯具系自行安装一节、被告对于拆除物品之具体情形、被告对于恢复费用之实际发生等均未能提供确切证据予以佐证，故本院依据现有证据，在原告确认拆除灯具但却无法证明灯具系原告自行安装情形下，依法认定原告就所拆除之灯具应对被告予以酌情赔偿。对于被告就各项诉请欠费所主张之利息损失，鉴于(1)被告诉请之违约金缺乏合同依据，本院依法予以驳回，故对被告就违约金所主张之利息亦依法予以驳回；(2)被告就逾期交还房屋期间所诉请之房屋使用费，原、被告就该项房屋使用费之支付时间在诉讼之前未作约定，而被告在致原告《公函》中系基于友情关怀出发点进行费用结算，故原告在函件中要求被告支付之房屋使用费与诉请费用亦不相同，就此，被告就所诉请房屋使用费仅可自原告收讫被告反诉状次日起予以主张；(3)被告在所发《公函》中明确原告应付电费人民币1,643元，但《公函》中经押金全额抵扣后尚应补缺款项为人民币3,088.28元，该款大于原告所欠电费，且原告对此项电费并无异议，就此，在被告未能提供证据以证明被告在发出《公函》之前曾向原告主张该项电费情形下，被告就该项电费仅可自原告收讫《公函》次日予以起计利息，依据函件挂号信凭证，被告系于2016年10月31日发出函件，按照常理，原告收讫函件日期应在发函后2-3日内，就此，被告自2016年11月4日起应可向原告主张电费利息；(4)对于被告所称恢复费用，根据现有证据及庭审陈述，本院就原告拆除灯具行为依法认定原告应向被告作出相应赔偿，鉴于该项赔偿金额在诉讼之前尚未确定，故被告就该项就灯具拆除所发生之恢复费用，仅可在赔偿金额已予确定情形下方可主张费用利息。对于上述费用计息所采用之利率，鉴于被告就所主张之贷款利率未能提供相关证据，故本院仅按存款利率作为该项利息诉请之计息标准。至于原告辩称被告反诉诉请2所涉租金已过法定诉讼时效一节，前述已明确被告反诉诉请之租金实质系房屋使用费，在民法总则于2017年10月1日施行之前，房屋使用费之诉讼时效期间为2年，鉴于该项房屋使用费所涉时段为2016年9月10日至2016年10月14日期间，而在民法总则施行之时，该项房屋使用费仍在诉讼时效期间内，就此，按照相关法律规定，该项房屋使用费之诉讼时效期间因民法总则施行而调整为3年，原告所称已过法定诉讼时效期间一节与法有悖，本院对原告该项辩称意见依法不予采纳。至于原告辩称原、被告在约定租期届满之后实际构成不定期租赁关系、应当按照原约定租金标准计付租金一节，鉴于原、被告在约定租期届满后并未再行签约，对于原告继续使用房屋之行为，目前并无证据显示被告对此行为予以认可并就该行为向原告收取租金，原告所称构成不定期租赁关系一节缺乏事实及法律依据，本院对原告该项辩称意见依法不予采纳。至于原告所称原告于2016年9月9日前既已迁离系争房屋一节，原告对该项陈述内容负有举证责任，根据合同约定，原告即使实际迁离，但仍应于合同终止日将房屋钥匙交付被告。现原告对于实际迁离一节未能提供相关证据，对于交还房屋一节亦未能提供房屋钥匙交接凭证等相关证据，故本院对原告所述迁离情节依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、驳回原告上海得力起重索具有限公司要求被告上海大东海综合商社股份有限公司返还押金人民币30,000元并就该项押金偿付利息的本诉请求；
　　二、反诉被告上海得力起重索具有限公司于本判决生效之日起十日内就延迟交还房屋支付反诉原告上海大东海综合商社股份有限公司房屋使用费人民币39,863.20元(自2016年9月10日起至2016年10月14日止、反诉被告上海得力起重索具有限公司应付房屋使用费为人民币69,863.20元，经押金人民币30,000元全额冲抵完毕后，尚须支付房屋使用费为人民币39,863.20元)；
　　三、反诉被告上海得力起重索具有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第二项房屋使用费偿付反诉原告上海大东海综合商社股份有限公司利息(自2017年11月11日起至实际清偿日止、以欠费金额、按银行同期存款利率计算)；
　　四、反诉被告上海得力起重索具有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海大东海综合商社股份有限公司电费人民币1,643元；
　　五、反诉被告上海得力起重索具有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第四项电费偿付反诉原告上海大东海综合商社股份有限公司利息(自2016年11月4日起至实际清偿日止、以欠费金额、按银行同期存款利率计算)；
　　六、反诉被告上海得力起重索具有限公司于本判决生效之日起十日内就拆除灯具赔偿反诉原告上海大东海综合商社股份有限公司恢复原状费用人民币1,000元；
　　七、反诉被告上海得力起重索具有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第六项恢复原状费用偿付反诉原告上海大东海综合商社股份有限公司利息(自本判决生效次日起至实际清偿日止、以欠费金额、按银行同期存款利率计算)；
　　八、驳回反诉原告上海大东海综合商社股份有限公司要求反诉被告上海得力起重索具有限公司支付违约金等其他反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费人民币550元(原告上海得力起重索具有限公司已预缴)，由原告上海得力起重索具有限公司负担；反诉案件受理费人民币463元(反诉原告上海大东海综合商社股份有限公司已预缴)，反诉原告上海大东海综合商社股份有限公司负担人民币32元，反诉被告上海得力起重索具有限公司负担人民币431元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：李  慧

书记员：严  奇