上海徐某物业有限公司与躜跞(上海)保某按摩有限公司、陈某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海徐某物业有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：龚燕，董事长。
　　委托诉讼代理人：姜涛，上海市兴业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张浩，上海市兴业律师事务所律师。
　　被告：躜跞(上海)保某按摩有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：陈某某，总经理。
　　被告：陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　原告上海徐某物业有限公司(以下简称徐某公司)与被告躜跞(上海)保某按摩有限公司(以下简称躜跞公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年10月10日公开开庭进行了审理。2019年2月14日,经原告徐某公司申请,本院依法追加陈某某作为被告参加诉讼，并于2019年3月6日再次公开开庭进行了审理。原告徐某公司的委托诉讼代理人张浩、被告暨被告躜跞公司的法定代表人陈某某到庭参加诉讼。经当事人同意并报院长批准，本案简易程序期间延长三个月。本案现已审理终结。
　　徐某公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方就本市龙华西路XXX号东侧1-2楼房屋签订的编号“14自-XXXX”的房屋租赁合同；2.要求躜跞公司将龙华西路XXX号东侧1-2楼房屋腾空后归还徐某公司；3.要求躜跞公司支付2017年7月1日起至2018年9月30日(实际计算到法院确定的租赁合同解除当日)期间的租金992,583元，并支付逾期支付租金的违约金269,186.46元；4.要求躜跞公司自2018年10月1日起(实际按法院确定的租赁合同解除次日)按合同约定的租金的两倍标准支付房屋使用费至躜跞公司返还房屋之日；5.要求陈某某就躜跞公司应向徐某公司支付的全部租金、违约金、房屋使用费承担连带责任。
　　事实和理由：2014年7月1日，徐某公司与躜跞公司就上海市徐汇区龙华西路XXX号东侧1-2楼房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》，租期为2014年7月1日起至2019年6月30日止，躜跞公司自2017年7月起无故拖延支付租金，多次催讨未果，陈某某作为公司的唯一出资人，应当对公司的债务承担连带责任，故徐某公司起诉至法院。
　　躜跞公司辩称，不同意全部诉讼请求，要继续履行合同，当时躜跞公司和上海龙逸茶艺有限公司(以下简称龙逸公司)签订合同，承受了龙逸公司在与徐某公司签订的租赁合同中的相关权利义务，包括房屋使用权转让和品牌转让，租金也交给龙逸公司的，根本不知道龙逸公司有债务纠纷。对徐某公司要求支付逾期付租违约金及按租金的二倍支付房屋使用费，标准过高，希望减轻相应的标准金额。
　　陈某某辩称，不同意原告诉讼请求，希望能和徐某公司签订新的租赁合同并支付租金，拖欠的租金会逐步归还，将损失减到最少，最好免除违约金。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　系争房屋所有权人为上海市徐汇区房产管理局龙华房管所。该房管所转制为上海华龙物业有限公司，后被撤销建立上海长桥物业有限公司，该公司于2006年变更名称为徐某公司。
　　2014年7月1日，徐某公司(出租方、甲方)与龙逸公司(陈某某)(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积718平方米，租赁期为5年，自2014年7月1日起至2019年6月30日止；该房屋租金采取月固定租金，乙方应按时向甲方交纳租金，……2017年7月1日至2018年6月30日月租金为65,517元，2018年7月1日至2019年6月30日月租金为68,793元，租金按先付后用原则每三月支付一次，即在上一次付款到期月的月历第一日之前支付下三个月的租金；本合同期内，乙方租赁该房屋的租赁保证金共计为20,000元，乙方为续租，原租赁合同的保证金20,000元自动转为本合同租赁保证金的一部分；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或本合同解除之日起的5日内根据本合同约定的返还状态返还该房屋，未经甲方同意逾期或未根据本合同约定的状态返还房屋的，每逾期一日，乙方应按实际占用的天数继续支付租金，并按当年月租金两倍向甲方支付违约金；双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当年月租金的两倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿实际损失与违约金的差额部分：如违反本合同其他约定的，还应按照本合同的约定，另行支付其他违约费用……(5)乙方逾期不支付或不全额支付租金或物业管理费累计超过30日……乙方逾期支付租金及本合同约定应由乙方支付的费用，则每逾期一日，乙方应按未付费用总额的0.5%向甲方支付违约金。(注：躜跞公司称从未看到过上述合同)
　　2017年11月30日，徐某公司向龙逸公司出具的函告，告知龙逸公司支付2017年7月1日至2017年12月31日租金共计393,102元；2018年6月6日，徐某公司再次向龙逸公司出具的函告，告知龙逸公司支付2017年7月1日至2018年6月30日的房屋租金786,204元，并告知不支付租金应支付违约金；2018年6月21日，徐某公司委托律师向龙逸公司发送催告函，要求其对转租行为进行整改，于收函之日起三日内支付2017年7月1日至2018年6月30日租金786,204元，若未履行将解除租赁合同并依照合同约定追究其违约责任。徐某公司称，上述函件都发到系争房屋处，按照合同约定的乙方地址寄送的；躜跞公司称，上述函告均未收到，其于2018年7月装修房屋，9月正式进场经营的。(注：根据徐某公司提供的邮寄信息，不能证实龙逸公司收到了该函)。
　　2018年8月21日，龙逸公司变更名称为躜跞公司。2018年9月7日，陈某某将其所持有躜跞公司60%股权作价30万元、王某某将其所持有躜跞公司40%股权作价20万元转让给陈某某，躜跞公司于2018年9月17日登记为有限责任公司(自然人独资)，法定代表人为陈某某。徐某公司称，系争房屋之前一直由陈某某使用，拖欠租金后陈某某也多次口头承诺会支付租金，但一直没有支付，直到起诉时才知道龙逸公司变更为躜跞公司。
　　审理中，徐某公司称收取了20,000元保证金，要求一并处理。
　　另查明，本院于2018年9月11日向躜跞公司送达本案诉状副本、证据及其他应诉材料。
　　以上事实，除双方当事人庭审陈述外，另有房屋租赁合同、变更登记通知书等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，徐某公司与躜跞公司(原龙逸公司)签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，当属有效，双方应恪守履行。躜跞公司未支付自2017年7月1日起的租金，已构成严重违约，因此徐某公司行使合同解除权，依法有据，本院以诉状副本送达之日为涉案合同解除之日。合同解除后，躜跞公司应依约交还房屋，并支付房屋使用费，合同约定给予5天搬离期，故该期间应按原租金标准收取房屋使用费。因徐某公司主张的房屋使用费包含躜跞公司逾期返还房屋的违约金，被告提出过高的抗辩意见，本院以原告实际损失为基础，依法调整为按合同约定的租金的1.5倍标准计算房屋使用费。徐某公司要求躜跞公司支付拖欠的租金，于法有据，本院予以支持。躜跞公司逾期付租，应承担相应的违约责任，躜跞公司主张违约金过高，本院综合考量徐某公司的实际损失、合同的履行情况、躜跞公司的过错程度，酌定逾期付租违约金为130,000元。租赁合同解除后，徐某公司应按约将保证金退还给躜跞公司，现徐某公司同意将20,000元保证金在本案中一并处理，并无不妥，本院予以准许。躜跞公司为一人有限责任公司，陈某某系躜跞公司的唯一股东，陈某某未提供证据证明躜跞公司的财产独立于其个人财产，故徐某公司要求陈某某对躜跞公司的债务承担连带责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，判决如下：
　　一、确认上海徐某物业有限公司与躜跞(上海)保某按摩有限公司就上海市徐汇区龙华西路XXX号东侧1-2楼房屋签订的房屋租赁合同于2018年9月11日解除；
　　二、躜跞(上海)保某按摩有限公司于本判决生效之日起十日内腾空上海市徐汇区龙华西路XXX号东侧1-2楼房屋并返还给上海徐某物业有限公司；
　　三、躜跞(上海)保某按摩有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海徐某物业有限公司自2017年7月1日起至2018年9月11日止的租金949,014元；
　　四、躜跞(上海)保某按摩有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海徐某物业有限公司房屋使用费，自2018年9月12日至2018年9月16日为11,465.50元，自2018年9月17日起至实际返还房屋之日止，按每月103,190元计算。
　　五、躜跞(上海)保某按摩有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海徐某物业有限公司逾期付租违约金130,000元。
　　六、陈某某对躜跞(上海)保某按摩有限公司的上述付款义务承担连带责任；
　　七、上海徐某物业有限公司于本判决生效之日起十日内返还躜跞(上海)保某按摩有限公司租赁保证金20,000元，该款可与上述第三、四、五项款项互相抵扣。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计8158元，由上海徐某物业有限公司负担1224元，由躜跞(上海)保某按摩有限公司负担6934元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：徐  红

书记员：徐  琛