上海徐某物业有限公司与上海豪享电热电器有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海徐某物业有限公司,住所地上海市徐汇区罗香路XXX号。
　　法定代表人：龚燕,董事长。
　　委托诉讼代理人：姜涛，上海市兴业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张浩，上海市兴业律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海豪享电热电器有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：张峥，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李鸿，上海市鸿和律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李曼。
　　原告上海徐某物业有限公司与被告上海豪享电热电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告上海徐某物业有限公司的委托诉讼代理人张浩，被告上海豪享电热电器有限公司的法定代表人张峥及委托诉讼代理人李鸿、李曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　上海豪享电热电器有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告将上海市习勤路XXX号房屋腾空后归还原告;2.被告支付上述房屋占有使用费(按每月租金两倍24,000元的标准，自2019年8月6日起至被告实际交还房屋之日且将上海豪享电热电器有限公司徐汇分公司的注册地址迁出习勤路XXX号止);3.被告将上海豪享电热电器有限公司徐汇分公司的注册地址迁出习勤路XXX号(原告当庭撤回该诉请);4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：上海市习勤路XXX号房屋为原告管理房产。2016年8月11日，原被告续签租赁合同，租期自2016年8月1日至2019年7月31日止，月租金12,000元，作为超市使用，并约定逾期交还房屋的违约责任。因被告将房屋用于一半经营餐饮，一半经营手机店，且拒绝整改，原告三次函告被告到期不再续约。但合同到期后，被告拒绝返还房屋并迁出房屋内注册地址。故原告请求判如诉请。另，在原告明确告知不同意续约的情况下，被告执意在合同到期后，另行按原租金标准向原告支付了72,000元使用费，同意本案对该笔款项一并处理。但被告收取的押金需要在房屋交接且双方结清水电费用后再返还，该款不同意一并处理。
　　上海豪享电热电器有限公司辩称，不同意原告全部诉请。原告提交的合同是双方长期租赁合同中的一部分，双方自上世纪90年代至今签订了好几份租赁合同，每份合同中均显示合同到期前3个月可以续约。被告提前3个月提出续约，但原告未同意。被告已支付租金到2020年1月底，不存在拖欠租金的事实。原告主张的使用费标准不同意，过高。确认被告分公司的注册地目前还在系争房屋，还有很多证照也在该地址。我们的当期水电费用都结清的，如果法院支持原告诉请，要求押金本案一并处理并退还。
　　上海豪享电热电器有限公司向本院提出反诉请求：1、责令反诉被告与反诉原告续签《房屋租赁合同》(续租期三年，自2019年8月1日起，其他的合同租金等条件与原合同不变)；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：原被告租赁是一个长期租赁合同，形式上为三或五年一签，实际履行二十多年，租赁为了解决下岗职工再就业问题及残疾人员就业问题。从未拖欠租金，并未超过合同经营范围。被告按约提前申请续租并按原租金标准继续支付租金，原告并未拒绝，但拒绝续签合同。被告有优先承租权且无过错，应有权续租。故请求判如反诉请求。
　　上海徐某物业有限公司辩称，不同意反诉请求。反诉请求违反民事行为的意思自治原则。
　　本院经审理认定事实如下：原告为上海市习勤路XXX号房屋(以下简称系争房屋)的管理单位。2016年8月11日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订房屋租赁合同，约定：甲方将系争房屋出租乙方。乙方承诺租赁房屋作为超市使用。租期三年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应按期返还。租赁期满，乙方如在租赁期内未发生约定或法定违约事由的，可以享受同等条件下的优先续租权。乙方需续租该房屋的，应于租期满三个月前，向甲方书面申请，经甲方同意后签署续租合同。租金分时段计费，其中2018年8月1日至2019年7月31日为每月12,000元。租金先付后用每三个月支付一次。租赁保证金26,600元，租期届满，甲方应于乙方交还符合本合同条件的房屋并提交乙方注册于该房屋的各类证照注销证明后10日内将剩余租赁保证金一次性无息退还乙方。除甲方同意乙方续租外，乙方应于本合同租赁期满5日内根据本合同约定返还状态返还该房屋，未经甲方同意逾期或未根据本合同约定状态返还房屋的，每逾期一日，乙方应按实际占用的天数继续支付租金，并按当年月租金两倍向甲方支付违约金。乙方以该房屋进行工商场地注册的，应当经甲方书面同意，且乙方须在返还该房屋之同时完成场地注销登记并确保不影响承租该房屋的任何其他承租户实现租赁目的，否则乙方交付的租赁保证金不予返还。如发生本款情况导致租赁保证金不足赔偿甲方损失的，办理注销登记手续每逾期一日，乙方应按实际逾期天数继续支付租金，并按当年日租金两倍向甲方支付违约金。
　　2018年6月29日，原告向被告发出整改通知书，称发现被告在系争房屋内存在严重违约行为，在未经原告允许情况下擅自将经营业态更改为餐饮及手机维修并存在转租嫌疑，要求七日内整改调整为超市。
　　2019年4月至7月期间，被告多次书面致函原告要求续租系争房屋并承诺将全部业态转变为餐饮，但双方未对续租协商一致。原告于2019年7月多次向被告发出律师函，表示合同到期后不再续租且要求被告到期腾退房屋。然，被告至今仍占用系争房屋并向原告支付了72,000元，并称上述费用为2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金；对此原告称被告未经同意自行转账，不认可为租金，但同意在主张的使用费中予以扣除。
　　另查明，被告徐汇分公司注册于系争房屋内。
　　审理中，被告向法院提交双方于2016年7月11日就系争房屋签订的租赁合同一份，约定租期为五年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止。前三年租金标准与讼争合同一致，后两年有所增长，合同其余内容与讼争合同一致。被告称，五年合同签订在先，后原告经办人又另行要求签订三年期合同并承诺三年到期后可再续租两年且租金不变，考虑到租金优惠，被告同意再行签订讼争合同。对此，原告称讼争合同签订在后，系双方合意变更租赁期间为三年，应按讼争合同为准。
　　另，被告称手机维修和餐饮在其经营范围内，也经过相关政府部门同意，并不存在违约，也不必整改。原告对此不认可，认为被告经营了两个业态，违反合同约定，但表示并未追究被告在合同期内的该项违约责任。原告认可被告支付押金26,600元，但以双方房屋未交接，注册地址未迁出且未结清水电费用为由，不同意押金在本案中一并处理。对此，被告认为其未拖欠水电费。
　　以上事实，根据原被告庭审中的一致陈述，另有房屋所有权证及委托管理材料、租赁合同、整改通知、双方来往函件、工商登记信息、银行业务回单等证据佐证，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院认为，原被告就系争房屋签订的讼争三年期房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应予恪守。该合同晚于五年期租赁合同签订，被告也认可考虑到租金的优惠重新签订了三年期合同，本院认定双方协商一致变更租期为三年，故至2019年7月31日，双方租赁合同期限已届满。被告根据合同提前三个月提出续租，但合同仅约定了被告同等条件下的优先承租权，双方仍需对合同条件进行磋商并在达成一致后重新签订书面租赁合同，现原告拒绝继续向被告出租系争房屋，被告要求原告按原合同条件继续出租并无合同及法律依据，也违背了民事法律行为自愿、平等的原则。故对原告要求被告腾空并返还房屋，本院予以支持；对被告要求按原合同条件续签《房屋租赁合同》的反诉请求，本院不予支持。
　　关于原告主张的房屋占用费的诉请，因双方确认被告在合同到期后已另行支付72,000元,该费用的性质应为房屋使用费，应予在原告主张的房屋使用费中予以抵扣。对于原告主张的使用费计费标准，合同约定承租人逾期腾房为按实际占用的天数继续支付租金，并按当年月租金两倍支付违约金，原告在法庭释明下坚持认为其主张的是双倍租金标准的使用费而并非违约金，故本院仅对原告按原租金标准主张的使用费予以支持，至于被告对此是否应承担违约责任，原告可另案主张权利。关于使用费的截止日期，原告要求计算至实际交还房屋且被告分公司迁出注册地址为止，考虑到合同约定被告逾期迁出注册地从而导致租赁保证金不足赔偿原告损失的情况下，被告应按逾期天数支付租金及违约金，故从公平、诚信原则出发，结合合同相关条款约定，本院酌情判定房屋使用费计算至房屋返还日。如被告逾期迁出分公司注册地，造成原告保证金无法抵偿的实际损失的，被告可另行主张权利。就租赁保证金，考虑到双方未对房屋及相应水电煤费用进行交接结算，且合同约定押金退还的条件包括承租人提交注册于该房屋的各类证照注销证明，故本案对租赁保证金不作处理，双方可在交接房屋、迁出注册地及结算水电煤后自行协商处理。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条、第二百三十五条的规定，判决如下：
　　一、上海豪享电热电器有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并迁出上海市习勤路XXX号房屋，该房屋由上海徐某物业有限公司收回；
　　二、上海豪享电热电器有限公司于本判决生效之日起十日内向上海徐某物业有限公司按每月12,000元支付房屋使用费(抵扣已支付的72,000元后自2020年2月1日起计算至实际返还房屋日止，按实结算、多退少补)；
　　三、驳回上海豪享电热电器有限公司的全部反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计50元，由上海豪享电热电器有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计40元，由上海豪享电热电器有限公司负担。　
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：黄晨辰

书记员：金  雯