上海徐某物业有限公司与上海盛某商贸有限公司、上海帆地贸易商行等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海徐某物业有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：龚燕，董事长。
　　委托诉讼代理人：张浩，上海市兴业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：姜涛，上海市兴业律师事务所律师。
　　被告：上海盛某商贸有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：王建忠，总经理。
　　委托诉讼代理人：蒋照军，上海君拓律师事务所律师。
　　被告：上海帆地贸易商行，住所地上海市。
　　法定代表人：陈慧英。
　　被告：陈慧英，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　原告上海徐某物业有限公司(以下简称“徐某物业”)与被告上海盛某公司有限公司(以下简称“盛某公司”)、上海帆地贸易商行(以下简称“帆地商行”)、陈慧英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案，依法适用普通程序，于2018年9月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张浩、被告盛某公司的委托诉讼代理人蒋照军均到庭参加诉讼。被告帆地商行、陈慧英经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　徐某物业向本院提出诉讼请求：1.判令盛某公司将上海市徐汇区田林十村XXX号甲房屋腾空后归还原告；2.判令盛某公司向原告支付2017年8月至9月租金121,924元；3.判令盛某公司向原告支付逾期支付租金违约金(以121,924元本金，按照日0.5%的标准，自2017年6月21日起计算至实际支付之日)；4.判令盛某公司向原告支付房屋占有使用费(按月租金60,962元的标准，自2017年10月1日起计算至盛某公司实际交还房屋之日止)；5.判令盛某公司向原告支付占有房屋违约金(按月租金60,962元的标准，自2017年10月1日起至被告实际交还房屋之日止)；6.帆地商行、陈慧英就上述第2至第5项请求中盛某公司应履行之内容承担连带责任。事实和理由：上海市徐汇区田林十村XXX号甲房屋(以下简称“系争房屋”)，为原告受控股单位上海徐某集团有限公司委托经营管理的房产。2011年9月27日，原告与盛某公司、帆地商行签订房屋租赁合同，约定租赁期限从2011年10月1日至2017年9月30日，2016年10月1日至2017年9月30日期间的季度租金为182,886元。双方对于逾期缴纳租金和逾期交还房屋的违约责任在合同中也作出了明确约定。合同期限届满前原告已决定到期不再续约，并于2017年8月14日向盛某公司书面通知：合同期满不再续约，被告应于2017年9月30日将系争房屋返还给原告。合同到期后，盛某公司拒不交还房屋，且拖欠2017年8月、9月租金，原告多次催告，盛某公司表示其已将系争房屋转租他人，要等转租期满后再行协商，但至今没有返还系争房屋。帆地商行作为担保人、陈慧英作为帆地商行的唯一自然人股东，应当就盛某公司应履行之付款及违约责任承担连带责任，故原告提起上述诉请。
　　盛某公司辩称，不同意原告的诉讼请求。盛某公司确实未支付2017年8月及9月的租金。原告没有出租权，不能提供系争房屋的任何产权手续。系争房屋没有任何建设手续，消防不合格，不符合出租的条件。因原告不能向被告提供产权手续，给被告造成了巨大的损失，应予赔偿，被告保留另案起诉的权利。2018年6月7日，原告抢占了系争房屋，应受到法律制裁。就违约金标准不予认可，请求法院调整。
　　帆地商行、陈慧英未作答辩。
　　本院认定事实如下：系争房屋所有权人为上海市房产管理局，管理单位为上海市徐汇区房产管理局田林房管所。1996年8月，上海市徐汇区房产管理局田林房管所经批准转制为上海田林物业有限公司。2006年5月，上海田林物业有限公司与另三家物业公司被整合合并为上海长桥物业有限公司，其债权、债务及权利、义务由上海长桥物业有限公司存续和享有。2006年12月5日，上海长桥物业有限公司更名为上海徐某物业有限公司，即本案原告)。
　　2011年9月27日，徐某物业(出租方、甲方)、盛某公司(承租方、乙方)与帆地商行(担保方、丙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁面积1404平方米。甲方依该房屋现状交付给乙方使用，本合同签订时乙方对房屋状况已经充分了解，该房屋完全符合乙方的使用要求和租赁目的。乙方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用规定。租赁期为6年，自2011年10月1日起至2017年9月30日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应按期返还。租赁期满，乙方享有同等条件下的优先续租权。乙方需续租该房屋的，应于租赁期满二个月前，向甲方书面提出续租申请，经甲方同意后签署续租合同。若乙方未于约定期限内提出书面申请，则甲方有权在本合同期满前二个月内的合理时间带第三方察看该房屋。租金：……第六年，2016年10月1日至2017年9月30日该房屋租金每季为182,886元，全年租金731,544元，乙方应按时向甲方缴纳租金。乙方自2012年1月1日开始须向甲方支付租金，乙方在每季度开始前10天向甲方支付该季度的租金。乙方逾期支付租金的，按未付租金(含预付租金)的日0.5%向甲方支付违约金。租赁保证金：乙方应于合同签署同时向甲方支付租赁保证金60,000元，甲方向乙方开具收款凭证。租赁期内乙方不得将租赁保证金冲抵乙方应付的租金、物业管理费或其他费用。租赁期届满或本合同双方协商提前解除的情况下，租赁保证金在用以抵充本合同约定应由乙方承担的费用或由甲方先行支付的乙方对第三方的损害赔偿后，甲方应于乙方交还符合本合同条件的该房屋并提交乙方注册于该房屋的各类证照的注销证明后10日内将剩余的租赁保证金一次性无息退还乙方。本条上述“本合同约定由乙方承担的费用”系指本合同项下乙方应向甲方支付的所有款项，包括但不限于租金、物业管理费、公用事业费用、违约金、赔偿金等。乙方承租该房屋，涉及政府相关部门(包括但不限于工商、质检、消防、卫生部门等)审批的各类手续由乙方自行申请办理并承担相应费用和责任。乙方不得因未办出相关证照要求减免租金，如乙方因此拖延支付租金的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或本合同解除之日起的5日内根据本合同约定的返还状态返还该房屋，未经甲方同意逾期或未根据本合同约定的状态返还房屋的，每逾期一日，乙方应按实际占用的天数继续支付租金，并按当年月租金的三倍向甲方支付违约金。乙方返还该房屋时按乙方装修后状态返还，无须恢复原状，经甲方确认并由乙方改造的结构和装修的格局，以及该房屋中所有添置的不可移动和不可拆除的设施设备和装修无偿归甲方所有，甲方不再向乙方作任何补偿。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用。如甲方发现乙方还有应向甲方支付的租金、物业管理费、违约金或其他任何费用的，则甲方有权要求乙方赔偿或支付一切损失及费用，并可从租赁保证金中扣除。租赁保证金不足抵付的，甲方有权要求乙方支付，乙方须于收到甲方书面付款通知书后10日内支付，每逾期一日，甲方有权按当年房屋日租金的三倍向乙方收取滞纳金。乙方以该房屋进行工商场地注册的，乙方须在返还该房屋之同时完成场地注销登记并确保不影响承租该房屋的任何其他承租户实现租赁目的，否则乙方交付的租赁保证金不予返还。逾期支付相应费用的违约责任：乙方逾期支付租金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按欠付费用总额的0.5%向甲方支付违约金；同时因逾期交付公共事业费造成的其他一切后果由乙方自行承担。合同并就其他内容进行了约定。
　　2017年6月15日，盛某公司向徐某物业提交申请函，载明：兹有上海盛某商贸有限公司和贵公司(上海徐某物业有限公司)租赁的田林十村XXX号甲租房合同将于2017年9月到期，特此来函申请办理合同续约手续，望公司领导给予批准。
　　2017年8月14日，徐某物业回复盛某公司《关于田林十村XXX号甲自有房屋居住租赁合同期届满不再续签的函》，载明：我公司出于经营发展规划需要，决定合同到期不再续签，请贵公司务必在2017年9月30日前将徐汇区田林十二村(注：此处为笔误，应为田林十村)19号甲房屋腾空，按时结清水费、电费。
　　2017年9月5日，徐某物业向盛某公司发函，载明：根据合同约定你司应于2017年7月31日前支付2017年8月1日至2017年9月30日租金共计121,924元，截止2017年9月5日我司尚未收到你司租金……截至2017年9月4日你司因逾期支付租金已产生违约金609.62元……请你司于2017年9月8日前与我司结清应付租金共计121,924元。否则，我司将通过法律途径来解决，并要求你司承担合同所约定的全部违约责任。
　　租赁合同到期后，盛某公司未按约向徐某物业返还系争房屋，双方遂发生纠纷。期间，多次发生锁门又被砸开的情况。2018年8月，徐某物业对系争房屋采取加锁的措施，盛某公司无法正常入内。目前，系争房屋内仍遗留有盛某公司的物品。
　　以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋所有权证、关于房管所有制转为物业有限公司的决定及附件、新民晚报刊登的合并公告、企业名称变更预先核准通知书、房屋租赁合同、申请函、关于田林十村XXX号甲自有房屋居住租赁合同期届满不再续签的函、函告等证据证实，本院予以确认。
　　审理中，徐某物业确认盛某公司向其支付了租赁保证金6万元，按照租赁合同之约定，待盛某公司结清所有款项后才予以退还，故不同意租赁保证金在本案中一并处理。
　　审理中，盛某公司辩称其本欲在系争房屋内注册公司用以招商，但因为系争房屋系住宅，不具备办公条件，消防部门亦多次通知盛某公司系争房屋不是商业用房，故仕麒公司最终注册在嘉定区，盛某公司的租赁目的未实现，为此，盛某公司提供了盛某公司及上海仕麒家具有限公司(以下简称仕麒公司)的企业信息，显示盛某公司的股东俞士麒亦为仕麒公司的股东，仕麒公司的住所地为嘉定区嘉罗公路XXX弄XXX号XXX幢XXX室。徐某物业认为该证据与本案无关。盛某公司还辩称租赁期间曾多次要求徐某物业提供产权手续，但原告未予提供。为此，盛某公司提供了2017年8月20日信函一份，载明因业务办证需要现急需用系争房屋产权证复印件一份(加盖章)。徐某物业确认收到该函，鉴于租赁合同租赁即将到期，盛某公司因徐某物业不同意续租而未支付2017年8月1日至2017年9月30日的租金，盛某公司存在非法转租的情况，此时盛某公司要求徐某物业提供产证复印件，徐某物业不应提供。另，根据租赁合同之约定，被告办理证件都由其自行办理，若未办出相关证照，不影响合同的继续履行。
　　本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，徐某物业作为系争房屋的管理单位，就系争房屋与盛某公司(承租人)、帆地商行(担保人)签订的房屋租赁合同系各方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守。租赁合同载明，合同签订时盛某公司对房屋状况已经充分了解，该房屋完全符合其使用要求和租赁目的，盛某公司辩称徐某物业没有出租权，本院不予采信。盛某公司还辩称因其无法在系争房屋内注册公司，且系争房屋消防不合格，其合同目的无法实现，并提供盛某公司及仕麒公司的企业信息，显示俞士麒同时为两家公司的股东。本院认为，租赁合同约定，盛某公司承租该房屋，涉及政府相关部门(包括但不限于工商、质检、消防、卫生部门等)审批的各类手续由盛某公司自行申请办理，盛某公司不得因未办出相关证照要求减免租金。鉴于盛某公司并未提供徐某物业曾承诺其能够在系争房屋上办理工商注册的证据，盛某公司提供的企业信息仅能证明盛某公司与仕麒公司的股东存在重合，但不足以证明合同目的无法实现，故对盛某公司的上述辩称意见，本院不予采纳。
　　租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据租赁合同之约定，盛某公司应在本合同的租期届满或本合同解除之日起的5日内根据本合同约定的返还状态返还该房屋，未经徐某物业同意逾期或未根据本合同约定的状态返还房屋的，每逾期一日，盛某公司应按实际占用的天数继续支付租金，并按当年月租金的三倍向徐某物业支付违约金。本案中，租赁合同已于2017年9月30日到期，盛某公司应于2017年10月5日前向徐某物业返还系争房屋。租赁合同还约定，返还时，应经徐某物业验收认可，并相互结清各自应承担的费用。现徐某物业与盛某公司并未就系争房屋办理交接手续，且盛某公司仍有物品遗留在系争房屋内，故徐某物业要求盛某公司腾空并向其返还系争房屋之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。徐某物业要求盛某公司支付系争房屋占有使用费及占有房屋违约金之诉讼请求，本院予以支持，但起算时间有误，应调整为自2017年10月6日起算;徐某物业主张的占有房屋违约金标准有误，本院依法予以调整。
　　承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁合同约定，盛某公司在每季度开始前10天向徐某物业支付该季度的租金，若逾期支付，按未付租金的日0.5%向甲方支付违约金。现租赁期间已届满，盛某公司仍未向徐某物业支付2017年8月1日至2017年9月30日的租金共计121,924元，徐某物业要求盛某公司支付欠付租金及违约金之诉讼请求，本院予以支持。因原告主张的违约金标准过高，本院依法予以调整。
　　关于保证责任，法律规定，主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。本案中，帆地商行作为保证人在租赁合同上签字盖章，且租赁合同中并未明确保证条款，且并无证据证明当事人对保证方式另行约定，帆地商行应当对盛某公司的全部债务承担责任。同时，帆地商行为个人独资企业，陈慧英系投资人。法律规定，个人独资企业，是指依照《中华人民共和国个人独资企业法》在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。故陈慧英应以其个人财产对帆地商行债务承担无限责任。
　　因徐某物业不同意保证金在本案中一并处理，故租赁保证金本案中不作处理。
　　被告帆地商行、陈慧英经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
　　一、上海盛某商贸有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市田林十村XXX号甲房屋腾空，返还给上海徐某物业有限公司；
　　二、上海盛某商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向上海徐某物业有限公司支付2017年8月及9月的租金，共计121,924元；
　　三、上海盛某商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向上海徐某物业有限公司支付逾期支付租金违约金(以121,924元为本金，按照日万分之三的标准，自2017年6月21日起计算至实际支付之日止)；
　　四、上海盛某商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向上海徐某物业有限公司支付房屋占有使用费(按照月租金60,962元的标准，自2017年10月6日起计算至实际交还房屋之日止)；
　　五、上海盛某商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向上海徐某物业有限公司支付占有房屋违约金182,886元；
　　六、上海帆地贸易商行对上述第二项至第五项应由上海盛某商贸有限公司履行之全部债务承担连带责任；
　　七、陈慧英以其个人财产对上海帆地贸易商行的上述债务承担无限责任。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费14,039元、保全费5,000元，共计19,039元，由上海徐某物业有限公司负担6,375元，上海盛某公司有限公司负担12,682元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李  理

书记员：李嶔操