上海徐某某商城股份有限公司与上海炯安物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海徐某某商城股份有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：黄立波，董事长。
　　委托诉讼代理人：徐晶。
　　委托诉讼代理人：杨伟。
　　被告(反诉原告)：上海炯安物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：沈忠路，总经理。
　　委托诉讼代理人：杜剑峰，上海勤周律师事务所律师。
　　第三人：上海徐某某商城股份有限公司六百分公司，营业场所上海市徐汇区。
　　法定代表人：梁中秋，总经理。
　　委托诉讼代理人：袁文怡。
　　原告上海徐某某商城股份有限公司诉被告上海炯安物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用普通程序，后被告提起反诉，本院于2018年9月21日依法追加上海徐某某商城股份有限公司六百分公司为本案第三人，公开开庭进行了审理，本案当事人的诉讼委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　上海徐某某商城股份有限公司(以下简称徐某某商城公司)向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间就上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号物业第1、2层房屋(以下简称系争房屋)租赁关系于2017年10月27日解除；2.判令被告将系争房屋恢复原状，并返还原告；3.判令被告向原告支付自2017年11月1日至实际返还系争房屋并经原告验收通过之日止的房屋逾期占有使用费，暂计至2018年5月18日为570,830.14元；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第1项诉讼请求，并明确第2项诉讼请求中恢复原状为恢复至毛坯状态。
　　事实和理由：原告拥有上海市龙吴路XXX弄XXX号物业的永久使用权，并以原告下属六百分公司的名义对外签署房屋租赁合同。2015年5月，原、被告签订租赁合同，约定，由原告将系争房屋出租给被告，建筑面积1,210平方米，使用期限为2015年6月1日至2017年9月30日，年租金349,000元，合同同时约定违约责任。2017年9月，原告、被告及案外人签订租赁合同补充协议，约定系争房屋的租期延至2017年10月31日。租赁期限届满，被告一直占有系争房屋且拒付占有使用费。原告于2017年12月28日、2018年4月17日分别发出律师函，被告仍不予配合。鉴于此，原告诉至贵院，望判如所请。
　　上海炯安物业管理有限公司(以下简称炯安公司)辩称，原告并非适格原告。合同相对方是六百分公司，根据合同相对性，原告主体不适格。原被告一直在续期，本来是签订到2018年5月31日，后原告盖章时单方篡改了。2017年10月，原告对招租招投标，被告参与并交纳定金10万元。招标参与人中只有被告一家符合招标要求，原告至今没有和被告签约，定金也未退还。被告从未拖延过租金、水电费，均有发票，被告没有违约。2017年11月开始，原告骚扰被告，导致被告经营损失将提起反诉。现同意支付租金，但不同意原告的其他诉请。
　　炯安公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告向被告支付违约金87,250元(以三个月租金为标准)；2.判令原告赔偿被告垫付的租赁房屋电梯改造费用30,000元；3.原告就上述诉请的所有款项承担连带责任。审理中，炯安公司撤回第2项、第3项诉讼请求，增加诉讼请求，要求判令原告赔偿被告的装修残值30,000元。事实与理由：双方于2015年6月1日签订房屋租赁合同，约定租赁期限至2018年5月31日。后，原、被告就租赁房屋的电梯改造事宜协商约定，由被告垫付电梯改造费30,000元，该笔费用被告至今未支付给原告。被告在双方签订补充协议时，篡改了合同期，将合同期改为2017年9月30日，自2017年11月起，原告发函通知终止租赁关系，要求清退，但合同约定租期未到，在此期间，被告按约支付水电费用，但原告并未向被告收取租金，并以各种方式干扰被告的经营，造成房屋空置损失，故提起反诉，请求依法判决支持反诉诉讼请求。
　　徐某某商城公司反诉辩称，被告若没有证据证明租赁合同签署到2018年5月31日的，被告将没有任何反诉依据，故驳回反诉诉讼请求。
　　上海徐某某商城股份有限公司六百分公司(以下简称六百分公司)述称，同意原告的全部诉请，并同意由原告承受第三人所有的诉讼权利和义务。
　　本院经审理认定事实如下：上海市龙吴路XXX弄XXX号房屋的权利人为上海天南实业有限公司。
　　2015年5月28日，第三人(甲方)、被告(丙方)、案外人上海信全实业有限公司(乙方)签订补充协议一，约定，甲方自2015年6月1日至2017年9月30日间上海市龙吴路XXX弄XXX号三楼出租给乙方使用，一楼(不含良友超市)和二楼出租给丙方使用，内院场地100多平方米作为该房屋合用部位需按约定使用。
　　当天，第三人(甲方)、被告(丙方)、案外人上海信全实业有限公司(乙方)签订补充协议二，约定，甲方自2015年6月1日至2017年9月30日将上海市龙吴路XXX弄XXX号三楼出租给乙方使用，一楼(不含良友超市)和二楼出租给丙方使用，对该房屋的货梯维修、管理、使用等相关问题进行约定。
　　2015年5月，上海徐某某商城股份有限公司六百分公司(甲方，出租方，即第三人)与上海炯安物业管理有限公司(乙方，承租方，即被告)租赁合同，约定，一、出租房为上海市龙吴路XXX弄XXX号一、二层(不含良友超市，即系争房屋)，建筑面积约1210平方米，甲方作为其他权利人与乙方建立租赁关系；……；三、租赁期限自2015年6月1日起至2017年9月30日止，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该房屋，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；四、租金、支付方式和限期，双方约定，该房屋年租金349,000元，甲方应在乙方应付租金当月的十日前，开具发票并交付乙方，乙方在应付租金当月的二十日前支付租金，……；五、保证金和其他费用，甲乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金即58,167元，支付时间为2015年5月31日，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，乙方若发生违约行为而应当向甲方支付违约金，或者乙方的行为给甲方造成经济损失应当承担赔偿责任时，甲方有权直接从该保证金扣除相应款项；合同期满或者合同解除时，乙方按双方约定迁空房屋并经甲方验收通过，乙方提供营业执照注销证明文件，甲方在收到乙方保证金收据后10个工作日内，在扣除未付租金、物业管理费、水电煤等费用以及违约金、赔偿金等乙方应付费用后，将余款无息返还乙方。合同签订后，双方各自履行合同的义务。被告向原告支付保证金58,167元。2017年，第三人与被告签订租赁合同补充协议，约定，甲乙双方于2015年5月签订租赁合同，主合同约定房屋租赁期限为2015年6月1日至2017年9月30日止，因双方仍在进行续约协商，双方同意将主合同的终止期限由2017年9月30日延长至2017年10月31日。
　　2017年10月，徐某某商城公司发出关于招租项目竞价说明，项目名称为徐汇区龙吴路XXX弄XXX号物业出租，租赁方式，一次性租赁上述全部物业，可以在经出租人同意后继续转租，租赁期限5-10年，投标保证金，竞价人应当于2017年10月23日16时前支付100,000元，未按时支付视为弃权，签约人的保证金不予退还，作为已付合同金额，原承租方不再续约的，保证金于清场完成后3个工作日无息返还，其他竞价人的保证金于出租人通知不予签约后3个工作日无息返还。
　　2017年10月23日，炯安公司出具招租项目竞价文件、承租后的经营方案及声明，并支付保证金100,000元。2017年10月17日，徐某某商城公司出具关于加快推进续约洽谈相关事项的函给炯安公司，并明确续约洽谈期间，贵我双方以补充协议形式维持当前租赁状态。之后，炯安公司继续使用系争房屋，支付了相关的水电等费用，未支付租金或使用费，徐某某商城公司或六百分公司也未开具租金发票给炯安公司。
　　2017年11月6日，六百分公司向炯安公司发出关于租赁关系到期终止并及时交还房屋的函，内容为，延长期内，贵司参与我司对租赁房屋的招租竞价，招租竞价结束后，我司亦于补充协议到期前明确告知将不再就租赁房屋与贵司续约，租赁协议约定的有效期至2017年10月31日结束，租赁合同同时终止，请贵司将租赁房屋按合同约定按时交付我司；截止2017年11月5日，贵司仍未如约交还租赁房屋，如确实无法及时完成清场的，贵司应书面告知我司，鉴于贵我双方租赁期内良好的合作关系，我司现酌情给予贵司15日的宽限期(自2017年11月1日起至2017年11月15日止)，即贵司应当最迟于2017年11月15日按协议约定完成所有清场及租赁房屋交付等相关事项，于此宽限期内租金按照租赁合同约定标准支付，若贵司到期未完成清场并交还租赁房屋的，应当按照租赁合同第七条第(一)款约定，按日租金三倍支付逾期占有使用费，同时承担由此造成的我司其他损失；我司将在对交还房屋验收确认后的3个工作日内，将贵司交付的竞价保证金扣除宽限期内发生的租金和逾期占用使用费(如有)后无息退还，…。2017年12月28日、2018年4月17日，第三人分别委托律师向被告发出律师函。
　　另查明，1997年10月7日，上海市徐汇区商业网点管理办公室与上海六百实业有限公司签订上海市财贸直管商业网点用房租赁合同，自1997年10月15日起将上海市龙吴路XXX弄XXX号房屋出租给上海六百实业有限公司，合同期为长期。2008年2月15日，上海天南实业有限公司(甲方)与上海徐某某商城股份有限公司(乙方)签订补充协议，约定，上海六百实业有限公司根据2002年1月4日上海市工商行政管理局的企业名称变更核准通知书已变更名称为上海徐某某商城股份有限公司，自2007年7月1日起，原合同中的甲方网点办变更为本补充协议的甲方，承继原合同中网点办享有的权利和承担义务，原合同中的乙方上海六百实业有限公司变更为本补充协议的乙方，承继原合同中上海六百实业有限公司享有的权利和承担义务，原合同中的其他条款不变，继续对本补充协议的甲方和乙方有效，持续至原合同期满终止。
　　2017年10月10日，徐某某商城公司与案外人上海天南实业有限公司签订上海市公有非居住房屋租赁合同，由徐某某商城公司继续承租上海市龙吴路XXX弄XXX号房屋，租赁期限至2019年10月15日。
　　2017年10月23日，案外人上海嘉启实业有限公司出具承租后的经营方案及声明，拟将系争房屋作为精品人才公寓，
　　以上事实，除双方庭审陈述外，另有上海市财贸直管商业网点用房租赁合同、补充协议及房地产权证、租赁合同、租赁合同补充协议、关于租赁关系到期终止并及时交换房屋的函及送达方式凭证、律师函及送达方式凭证、律师函及送达方式凭证、补充协议一、补充协议二、招租竞价文件、关于招租项目的竞价说明、关于加快推进续约洽淡相关事项的函、收款收据、发票3张、水电费付款凭证等证据证实，并经当庭质证无疑，本院依法予以确认并在卷佐证。被告出示的房屋租赁合同文本，拟证明原来写的到期时间是2018年5月31日，经质证，合同无原告盖章，故不予认可，本院认为，该材料无合同订立方签章，故本院不予认定。被告出示补充协议一、补充协议二，拟证明合同到2017年9月30日系被涂改，拟定至2018年5月31日，经质证，原告表示，对该材料三性存疑，原告持有的协议无涂改，本院认为，被告持有的协议经涂改签订合同期为2017年9月30日，与原告出示的协议约定租赁期至2017年9月30日(无涂改)是一致的，被告就其拟证明的内容无相关书证予以佐证，故对被告拟证明的内容不予认定。
　　被告提出，参与竞价的案外人事后因故退出竞价，只有被告一家竞价；对此，原告提出，招租竞价有两家，被告报价租金合计1,295万元，案外人上海嘉启实业有限公司报价租金合计1,352万元，根据价高优先的评定结果，拟将系争房屋出租给案外人，故原告于2017年11月6日向被告送达关于租赁关系到期终止并及时交还房屋的函，要求11月15日前完成物业返还。
　　审理中，就被告是否对系争房屋的装修残值进行审价，要求被告在2018年9月12日庭审后5个工作日内书面申请，并释明，讼争租赁合同已到期，申请审价可能存在诉讼风险。2018年9月25日，被告提交书面反诉状，未申请审价。2018年9月30日庭审中，被告口头申请审价，并增加诉讼请求，要求赔偿装修残值暂估3万元，但未提供装修证据，经法官释明希望其另案起诉主张权利，被告仍坚持表示在庭审后提交审价申请，并提出，接受系争房屋时，系争房屋为毛坯，所以装修由被告添加，对此，原告表示，要求被告将系争房屋恢复至毛坯状态交还原告。
　　本院认为，六百分公司与炯安公司签订的房屋租赁合同系签约方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。由于被告至今未提供其与原告或第三人间租赁合同期限至2018年5月31日的充分证据，至于被告提供的租赁合同文本，因无合同签章，不具有法律效力。六百分公司明确表示，其在本案中诉讼权利义务由徐某某商城公司承受，鉴于炯安公司与六百分公司将租赁合同及补充协议约定的租赁期限至2017年10月31日截止，自2017年11月1日起，被告未向原告支付租金或房屋占用费，故双方间租赁关系至2017年10月31日届满，故原告要求被告在恢复至毛坯状态后交还系争房屋之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。由于被告至今使用系争房屋，未按约将系争房屋交还原告，至于被告提出，原告对系争房屋进行招租，被告参与招租竞价，只有被告一家参加竞价，而根据原告出示的相关材料，原告进行招租，有包括被告在内两家企业参与竞价，现被告未提供充分证据证明其已竞价成功，且原告已于2017年11月6日向被告发出明确不再续约的函，故被告的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。鉴于原告向被告发出的关于租赁关系终止并及时交还房屋的函内明确给予被告15日的宽限期，故原告要求被告按日租金三倍支付2017年11月1日至11月15日间占有使用费之诉讼请求，本院不予支持，被告应按租金标准向原告支付2017年11月1日至11月15日间的占有使用费，原告要求被告自2017年11月16日至被告迁出系争房屋期间按日租金三倍的标准支付占有使用费，理由正当，本院予以支持。被告反诉要求原告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。鉴于被告未在法律规定的举证期限内提出装修审价申请，且双方间租赁合同至2017年10月31日届满，被告未按约交还系争房屋构成违约，经法官释明后，被告坚持反诉诉讼请求，故被告反诉要求被告赔偿装修损失之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告撤回部分诉讼请求，被告撤回部分反诉诉讼请求，并无不当，本院予以准许。鉴于双方间租赁期限届满，避免累讼，被告已付保证金在本案中处理，由原告返还给被告。依据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
　　一、上海炯安物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内将上海市龙吴路XXX弄XXX号一层(不含良友超市)、二层房屋恢复至毛坯状态返还给上海徐某某商城股份有限公司；
　　二、上海炯安物业管理有限公司于本判决生效之日起十日向上海徐某某商城股份有限公司支付2017年11月1日至2017年11月15日按年租金349,000元标准计算的占有使用费计14,541.70元，并按年租金349,000元三倍即按年租金1,047,000元标准支付自2017年11月16日起至实际交还系争房屋之日止的占有使用费；
　　三、驳回上海炯安物业管理有限公司的全部反诉诉讼请求；
　　四、上海徐某某商城股份有限公司于本判决生效之日起十日返还上海炯安物业管理有限公司已付保证金158,167元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费9,508元，由上海炯安物业管理有限公司负担。反诉受理费1,322.50元，由上海炯安物业管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：车立文

书记员：汪俭蓉