上海强生置业有限公司与上海信某贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海强生置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：陈放，董事长。
　　委托诉讼代理人：袁涛，上海德美律师事务所律师。
　　被告：上海信某贸易有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：金丹，总经理。(未到庭)
　　委托诉讼代理人：李元灿，湖北晨丰律师事务所律师。
　　原告上海强生置业有限公司(以下简称强生公司)与被告上海信某贸易有限公司(以下简称信某公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2019年4月18日公开开庭进行审理，原告强生公司委托诉讼代理人袁涛、被告信某公司委托诉讼代理人李元灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告强生公司向本院提出诉讼请求：1、确认《房屋租赁合同(商业)》自2017年10月18日解除；2、判令被告信某公司支付2017年7月1日至2017年10月15日期间的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)315,234.50元(按月租金90,067元为标准)；3、判令被告信某公司支付从起租日起至合同解除日2017年10月15日期间的水电费897元、2017年8月16日至2017年10月15日期间的物业费24,235元(按每月11元/平方米*1,074.06平方米计算)；4、判令被告信某公司支付解约违约金90,067元；5、判令被告信某公司已付租赁保证金180,134元不再返还，用于抵扣未付的2017年5月1日至2017年6月30日期间的租金180,134元；6、本案诉讼费用由被告信某公司承担。事实与理由：
　　2017年2月25日,原被告双方经协商,就上海市青浦区徐泾镇联民路XXX号一、二层及地下一、二层房屋租赁事宜达成一致,签订《房屋租赁合同(商业)》,约定由被告承租上述房屋,租赁期限自2017年2月1日起,至2022年1月31日止,前三年月租金为90,067元。签约后,被告按约向原告支付了首期房屋租金270,201元和租赁保证金180,134元，原告亦按约向被告交付了上述房屋。但此后被告因自身经营问题,在装修进场后一直未能向原告支付第二期房屋租金,也未能支付承租期间发生的水费、电费、物业费等各项费用。为此,原告曾多次向被告进行催告,直至于2017年10月16日委托律师向被告发出律师函,并自该律师函送达被告时解除《房屋租赁合同(商业)》。该律师函已经于2017年10月18日送达。原告认为,被告迟延拖欠支付房屋租金的行为,已经构成严重违约,为维护合法权益，原告诉至法院作如上诉请。
　　被告信某公司辩称：1、解除合同的时间应是2017年8月11日，当日被告收到原告委托律师发送的解除合同的相关函件。此律师函可以认定为解除合同的依据。2、根据原被告2017年2月25日签订的租赁合同之约定，原告应当扣除给予被告免租装修的两个月时间，即应扣除2个月租金，物业管理费由被告自行承担。3、该房屋因被告的原因并未实际使用，其租赁行为严重亏损导致企业经营严重亏损，请求原告给予宽容。4、已交的租赁保证金应该在本案中扣除。综上，请求原告予以宽容。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　上海市青浦区徐泾镇联民路XXX-XXX号房地产登记权利人为强生公司。
　　2017年2月25日，强生公司(甲方)与信某公司(乙方)签订《房屋租赁合同(商业)》，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在上海青浦区徐泾镇联民路XXX号一、二层;地下一、二层(以下简称“该房屋”)；该房屋建筑面积为一层526.95平方米;二层547.11平方米;地下(一、二层)共计1,022.02平方米；房屋用途为商业,结构为框架。房屋租赁期自2017年2月1日至2022年1月31日止。甲、乙双方约定,该房屋一、二层自2017年2月1日至2020年1月31日止每日每平方米建筑面积租金为2.5元，月租金总计为81,673.31元；(地下一、二层自2017年2月1日至2020年1月31日止每日每平方米建筑面积租金为0.27元，月租金总计8,393.34元，上述合计月租金为90,067元；自2020年2月1日起至本合同终止日,该房屋租金按原租金5%递增,月租金总计为94,570元。乙方应于每季1日前向甲方支付当季租金，逾期支付的,逾期一日,则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。本合同的房屋租赁保证金相当于2个月的租金,即180,134元，用以保证乙方履行其在本合同项下的所有义务，甲方有权从上述保证金中抵扣乙方应付而未付的任何费用；租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用后,剩余部分无息归还乙方。租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。并由乙方直接向物业公司支付。甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方,应向另一方按月租金的1倍支付违约金;给对方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期不支付租金累计超过10日的,或逾期不支付保证金超过7日或乙方未按合同约定按时、足额补足保证金的。租赁期间,非本合同规定的情况,而乙方中途擅自退租的,乙方应按月租金的1倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿；甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的,不足部分则由乙方另行支付。鉴于乙方装修所需的工期,甲方同意自该房屋交付之日起至2017年3月31日止为装修期,根据实际情况,该段装修期,甲方免去乙方租金,物业管理费由乙方自行承担。合同另对其他内容进行了约定。
　　合同签订后，信某公司共向强生公司支付了第一期三个月(2017年4月-6月)租金270,201元及租赁保证金180,134元,并实际接收房屋开始装修。强生公司收讫租金后依法开具了相应的发票。
　　2017年5月23日，强生公司(甲方)、信某公司(乙方)与案外人绿城物业服务集团有限公司上海分公司(以下简称绿城物业，丙方)签订《协议书》，主要约定乙方承租系争房屋，物业费由甲方代收付，即乙方支付给甲方，甲方再支付给丙方。
　　2017年8月11日，强生公司向信某公司致送德美律函字(2017)第71号《律师函》，表示：信某公司未严格按照该合同的约定履行承租人的义务,上期租金已存在迟延支付的情况,且本季租金拖欠时间已超过30天；上述做法已经严重侵害强生公司的合法权益,已符合合同第九条中约定的出租方有权单方解除该合同的情形,为避免信某公司误判情势,贯彻企业风险防控措施,维护合同的法律效力,强生公司授权本律师做最后催告：如信某公司未能在本律师函送达后10日内缴清应付租金及相关费用,则强生公司有权解除该合同并追究贵司的严重违约责任；届时,信某公司或将承担被强制清退、装修损失不予补偿、败诉等不利后果。信某公司于次日收到该律师函。
　　2017年10月16日，强生公司向信某公司致送德美律函字(2017)第79号《律师函》，表示：
　　信某公司未严格按照该合同的约定履行承租人的义务,多次存在迟延支付租金的情况,且本季租金拖欠时间已达数月之久；强生公司曾为催收租金,数次与信某公司联系沟通,但信某公司迄今未能支付房屋租金等费用；鉴于上述做法违反该合同第九条等有关约定,且严重损害强生公司的合法权益,强生公司授权本律师向贵司告知如下：自本律师函送达之日起,信某公司与强生公司所签订的合同予以单方解除；望信某公司能在本律师函送达后7日内,主动做好清退工作,将存放在该房屋现场的有关物品及时清运,自行妥善处理其他与租赁有关的事宜；同时自本律师函送达之日起,在退场交还房屋前,贵司还应承担相应占用房屋期间的房屋占用费(后附结算清单)。信某公司于2017年10月18日收到该律师函。
　　庭审中，信某公司表示：信某公司承租房屋进行了装修打算进行珠宝展示，但因自身原因未能实际经营。装修工程未能完毕，2017年4月底时信某公司已经清空了装修工人，尚余一些生活用品，此后信某公司未再去过系争房屋进行管理，强生公司实际于2017年5月已经实际控制了系争房屋，但强生公司也未实际使用。2017年8月11日收到律师函后，即电话联系强生公司负责人表示同意解除合同，强生公司负责人也同意解除合同，因此双方的租赁合同已在2017年8月11日解除。双方之间没有办理过任何交接手续。2017年8月11日之后的租金和物业管理费不应该再由信某公司承担。
　　强生公司则表示：系争房屋面积较大，信某公司未能完成装修(连门禁都未完成)、经营人员未进驻，也未实际开展经营活动。2017年8月信某公司收到律师函后，双方确实有过沟通，但信某公司没有明确表示要退租，直至2017年9月房屋内还遗留了装修物品，为此强生公司还发函要求装修方顾某清场。2017年10月18日强生公司发送解除合同的律师函表明解除合同，并自动收回了房屋。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定或法律规定向另一方承担违约责任。强生公司与信某公司签订的《房屋租赁合同(商业)》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。
　　信某公司在使用房屋过程中，因自身原因未能按约按时支付租金，且在强生公司书面催告合理期限内仍未能支付，显属违约，强生公司有权依法依约解除案涉房屋租赁合同，本院确定合同解除的时间为2017年10月18日。合同解除后，信某公司仍应支付合同解除之前产生的租金、物业、水电等费用，并承担因违约行为导致的违约责任。关于违约金问题，本院综合租赁合同约定、合同履行情况、违约给守约方造成的实际损失、双方过错程度、违约方主观恶意程度，本院酌情确定信某公司偿付强生公司违约金45,033元。关于免租装修期问题，强生公司要求信某公司支付免租期内两个月的租金，虽然合同中未约定因承租人违约致使合同被解除时，免租期租金如何承担，但强生公司给予信某公司免租期的前提是基于信某公司全面履行5年租期的合同及其可收取长期租金的可期待利益，系附条件的让利，现因信某公司的违约致使合同被解除，让利条件已不存在，故综合考虑免租期的时限、合同实际履行的时间以及对出租人租金收入损失的影响程度，本院酌情确定信某公司应承担强生公司的该部分损失。信某公司已付的租赁保证金不再予以返还，用以抵冲支付上述应承担的费用。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、原告上海强生置业有限公司与被告上海信某贸易有限公司于2017年2月25日签订的《房屋租赁合同(商业)》于2017年10月18日解除；
　　二、被告上海信某贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海强生置业有限公司2017年7月1日至2017年10月15日期间租金人民币315,234.50元(以已付租赁保证金人民币180,134元部分抵冲支付)；
　　三、被告上海信某贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海强生置业有限公司水电费人民币897元；
　　四、被告上海信某贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海强生置业有限公司物业费人民币24,235元；
　　五、被告上海信某贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海强生置业有限公司解约违约金人民币45,033元；
　　六、被告上海信某贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海强生置业有限公司免租损失人民币90,067元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币7,756.50元，减半收取计人民币3,878.30元，由原告强生公司负担人民币1,013.30元，由被告信某公司负担人民币2,865元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　

审判员：徐冬梅

书记员：朱  静