上海张某万科房地产开发有限公司与上海坤米餐饮服务有限公司、张海洋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海张某万科房地产开发有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区盛夏路５６０号２层Ｍ０１室。
　　法定代表人：苏红雷，董事长兼总经理。
　　委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：马文夷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
　　被告：张海洋，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地河南省。
　　被告：上海坤米餐饮服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区荣科路XXX号XXX单元。
　　法定代表人：陈奕，执行董事。
　　委托诉讼代理人：邹敏捷，男。
　　原告上海张某万科房地产开发有限公司(以下简称张某万科公司)诉被告张海洋、上海坤米餐饮服务有限公司(以下简称坤米公司)租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某万科公司的委托诉讼代理人汪滢，被告坤米公司的法定代表人陈奕及委托诉讼代理人邹敏捷到庭参加诉讼。被告张海洋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告张某万科公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告张海洋之间的《上海市房屋租赁合同》于2018年5月14日解除；2、判令两被告支付2018年5月1日至2018年5月14日的租金人民币(币种下同)11,861.92元，以及自2018年4月11日起至实际支付之日止每日按应付租金的0.3%计算的逾期付款违约金；3、判令两被告支付2018年5月1日至2018年5月14日的物业管理费6,685.48元，以及自2018年4月11日起至实际支付之日止每日按应付物业管理费的0.1%计算的逾期付款违约金；4、判令两被告支付2018年5月1日至2018年5月14日的推广宣传费780.16元；5、判令两被告支付补偿金103,084元；6、判令两被告支付提前解除租赁合同的违约金120,022.35元；7、判令两被告按照每日1,936.64元支付自2018年5月15日起至2018年7月9日止的房屋占有使用费106,515.20元；8、判令两被告支付自2018年5月15日起至2018年7月9日止的物业管理费26,264.15元；9、判令两被告按照每日968.32元支付逾期工商注销违约金，自2018年6月14日起计算至实际注销之日止；10、判令两被告支付房屋恢复原状费用40,169.16元；11、本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：2017年7月18日，原告与张海洋签订《上海市房屋租赁合同》，约定由张海洋承租坐落于上海市浦东新区荣科路XXX号“翡翠公园”商场4层401号单元(以下简称系争房屋)，租期自2017年7月10日至2021年10月9日。签订合同后，原告按约履行义务。然张海洋却自2018年4月起拖欠租金、物业管理费、推广宣传费等。2018年5月4日，原告发函要求张海洋支付拖欠款项并继续履行合同，以及告知拒不履行的法律后果，但张海洋仍未履行。遂原告于2018年5月11日以律师函形式通知张海洋于2018年5月14日解除租赁合同，并要求其支付欠款及承担违约责任。根据合同约定，若合同解除，承租人应将房屋恢复原状并返还，但被告未履行相关义务，故原告主动收回房屋，并交由案外人将系争房屋恢复原状。另外，坤米公司于2017年11月15日在系争房屋内注册、成立并经营。原告认为，租赁合同系双方真实意思表示、合法有效、双方均应恪守。被告拖欠租金、物业管理费及推广宣传费等款项的行为已经构成了严重违约。为维护原告合法权益，故诉如所请。
　　被告张海洋未进行答辩，也未提供证据。
　　被告坤米公司辩称，坤米公司非本案适格被告。系争租赁合同系原告与张海洋签订，与坤米公司无涉。张海洋于2017年10月即在系争房屋内经营钱富餐饮(上海)有限公司，然坤米公司系于2017年11月中旬成立。虽然坤米公司注册在系争房屋内，但所注册的地址是上海自由贸易区范围，系虚拟地址，并不要求经营地与注册地相一致。另外，关于保证金，原告应抵扣相关损失或予以返还；逾期付款违约金每日0.3%的标准过高；关于房屋使用费和物业管理费，应作为违约损失中的一部分，原告不应再行主张；关于补偿金与违约金存在重复计算，有失公允；关于逾期工商注销违约金，坤米公司知晓系争租赁情况后，由于无法联系张海洋，故第一时间对公司公章等申报遗失，鉴于行政流程原因，无法立即注销公司；关于房屋恢复原状费用，坤米公司认为该费用明显高于市场价格；且坤米公司未参与系争租赁合同签订事宜，若与张海洋共同承担违约责任，显失公平。综上，请求驳回原告对坤米公司的所有诉讼请求。
　　经审理查明，2017年7月，原告张某万科公司(甲方)与被告张海洋(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租坐落于上海市荣科路XXX号“翡翠公园”商场4层401号单元，面积为242.08平方米。合同第三条租赁用途约定，供乙方经营kunmae品牌的餐饮用途的商业经营使用。合同第四条交付日期和租赁期约定，4-1甲方应于2017年7月10日(约定交付日)前将系争房屋交付乙方。4-8租赁期共计51个月，自交付日起算，即自2017年7月10日起至2021年10月9日。合同第五条租金、支付方式和期限约定，5-1甲方同意给予乙方自系争房屋约定交付日起91日的装修期，即2017年7月10日至2017年10月9日。5-2双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提。如乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期和/或违反本合同的任何条款及规定导致本合同提前解除的，乙方除需承担违约责任外，还应向甲方支付相当于第一期保底租金4倍的金额作为补偿金。5-3自交付日(即计租日)起，系争房屋的租金收取方式为：第一期租金按照该期间保底租金总额或2017年11月10日至2017年12月9日期间累计营业额提成租金两者取高方式，由乙方向甲方支付；自第二期开始，系争房屋的租金按照月保底租金或月营业额提成租金两者取高。(1)月保底租金按租赁面积计算：第一期自2017年7月10日起至2017年12月9日止，日租金为0.7元/日/平方米(不含税的日租金为0.67元/日/平方米)即月租金5,154元，该期间保底租金总额为25,771元；第二期自2017年12月10日起至2019年10月9日止，日租金为3.50元/日/平方米(不含税的日租金为3.33元/日/平方米)，即月租金为25,771元，该期间保底租金总额为566,962元。5-5乙方应最迟于装修期届满20日前向甲方预付第一期(首期)的租金25,771元。5-6此后，租金每1个日历月为一个支付期，先支付后使用。5-10乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金。若逾期累计超过30日的，则按第14-2(6)条处理。合同第六条保证金和其他费用约定，6-1甲乙双方约定，乙方应于本合同签署之日，向甲方支付房屋租赁保证金：乙方需缴纳相当于第二期3个月之保底租金及3个月物业管理费之和的金额作为房屋租赁保证金，保证金为120,888元。6-3如乙方违反本合同之规定，则甲方有权(但并无义务)以保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此遭受损失之赔偿。6-6乙方应当在本合同签署之日按人民币60元/平方米的标准向甲方支付公用事业押金14,525元。6-7乙方应按本合同约定向甲方或者甲方委托的管理公司支付系争房屋的物业管理费。……(1)装修期物业管理费：每平方米租赁面积每月30元，每月合计7262元，收取时间从2017年7月10日至2017年10月9日；(2)经营期物业管理费：每平方米租赁面积每月60元，每月合计14,525元，收取时间从2017年10月10日至2021年10月9日。6-8乙方应在每个月的第10日前向甲方交付租金时一并向甲方或管理公司支付下个月的物业费。6-13租赁期间，乙方需承担并向甲方交纳该商场的推广宣传费，推广宣传费自2017年10月10日至2021年10月9日止，计费标准为人民币7元/月/平方米，每月合计为1,695元；乙方应在每个月向甲方支付租金时一并向甲方支付下个月的推广宣传费。合同第九条房屋的交还约定，9-1乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日的17：00时之前向甲方和管理公司交还系争房屋。乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还系争房屋，乙方除应按最后一个租赁年日平均租金的2倍向甲方支付占用使用费外，还应承担系争房屋在占用期间的物业管理费、水、电等一切其他费用。9-2……乙方如对系争房屋进行了装修、增建、增设或改建，则应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将系争房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。如乙方逾期未将系争房屋恢复原状，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，此外乙方还应当按照第9-1条承担代为处理期间的占用使用费，甲方有权向乙方追索或于保证金中扣除该费用。合同第十四条解除本合同的条件约定，14-2甲方双方同意，有下列情形之一的，非违约方可选择或合并行使书面通知违约方解除本合同或/和向违约方追索违约金的权利：…….(6)乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款累计超过30日的；……非违约方在依据本条14-2约定单独或解除合同同时向违约方追索违约金时，违约金标准为整个租赁期间内3个月平均保底租金与3个月物业管理费之和，若该违约金不足以弥补甲方全部损失的，乙方还应补足甲方全部损失与签署违约金的差额部分。合同第十五条违约责任约定，15-4乙方应于本合同租赁期满，或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以系争房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且不再使用系争房屋地址。否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于最后一个租赁年系争房屋平均租金作为违约金。合同第十八条通知约定，18-1本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码或电子邮件地址发出……乙方张海洋，通讯地址为上海市静安区长乐路XXX号。18-2对于任何通知或联络，……如以快递交付，应于交予快递服务发送后三天视为收讫。合同第二十条其他约定，20-7承租人如需成立新的公司(或其他经济组织)在该单元进行经营，则承租人应在正式开业前完成新公司(或其他经济组织)的设立。新公司(或其他经济组织)成立后3日内，乙方应书面通知甲方；新公司(或其他经济组织)即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对新成立公司(或其他经济组织)履行本合同承担连带保证责任。之后，原告按约将系争房屋交付被告使用。被告张海洋付清了截止2018年4月底的房屋租金，并支付了租赁保证金120,888元及公用事业押金14,525元。
　　2017年11月15日，坤米公司核准成立；营业期限至2037年11月14日；住所地为中国(上海)自由贸易试验区荣科路XXX号XXX单元；法定代表人为陈奕；股东为张海洋、邹敏捷，各出资50%。
　　2017年11月1日，被告坤米公司提交了《建设项目环境影响登记表》一份，联系人为陈奕。2018年3月28日，被告坤米公司向原告提交了《品牌更名申请书》一份，由于其在万科2049翡翠公园运营已有半年时间，特要求更名，根据市场调查由原泰国菜改成广东菜品，以拉升公司的营业额。
　　2018年5月4日，原告委托律师通过邮政特快专递向被告张海洋、坤米公司发送《律师函》，要求其于2018年5月9日之前支付拖欠的2018年5月租金、物业管理费、推广费宣传费合计41,991元。否则，原告将按约解除合同并要求被告承担相应的违约责任。同月11日，原告委托律师通过邮政特快专递向被告张海洋、坤米公司发送《律师函》，要求于2018年5月12日起正式解除租赁合同，并要求被告支付拖欠租金、其他费用41,991元和相应逾期违约金、滞纳金等违约责任。
　　2018年6月，甲方上海万科物业服务有限公司与乙方上海晨蓝电子科技有限公司签订《工程施工合同》，工程名称为商铺拆除；施工地点为401商铺；施工面积约为250平米；开工日期为2018年6月24日；竣工日期为2018年7月4日；工程造价总计(包干价)40,169.16元。2018年8月4日，上海晨蓝电子科技有限公司开具发票，名称为其他电子设备，金额为40,169.16元。
　　2018年8月1日，坤米公司在《上海科技报》上声明：坤米公司遗失营业执照正副本、公章、合同章、法人章、财务章、发票章，声明作废。
　　2018年11月7日，上海万科物业服务有限公司出具《情况说明》，“甲方上海张某万科房地产开发有限公司于2018年6月29日委托乙方上海万科物业服务有限公司对上海市荣科路XXX号(2049翡翠公园)4层401室商铺进行恢复原状施工，于2018年7月10日完成商场恢复原状施工，产生恢复原状费40,169.16元，上述费用由乙方进行先行垫付。后续甲方将支付上述费用给乙方。”
　　审理中，被告坤米公司提供大众点评网上Kunmae坤米泰国餐厅信息、上海市食品药品监督管理局公示信息等以证明系争房屋系张海洋在经营餐饮，注册公司为钱富餐饮(上海)有限公司，主张原告与张海洋之间的租赁纠纷与坤米公司无涉。原告则主张，该信息系坤米公司自行上载，钱富餐饮(上海)有限公司并未注册在系争房屋内。
　　以上事实，由上海市房屋租赁合同、企业信用信息公示报告、建设项目环境影响登记表、品牌更名申请书、律师函、邮政特快专递、工程施工合同、发票、情况说明等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
　　本院认为，原告与被告张海洋签署的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于坤米公司的诉讼主体问题，其一，根据《上海市房屋租合同》之约定，张海洋承租系争房屋系为了经营kunmae品牌的餐饮；其二，坤米公司注册在系争房屋内；其三，张海洋系坤米公司股东之一；其四，2018年3月28日，被告坤米公司要求品牌更名改成广东菜品。据此，本院认为，坤米公司是系争房屋的实际使用人，根据上述租赁合同的约定，应作为承租人承担该合同的权利义务。被告坤米公司辩称未实际使用房屋，与事实不符，本院不予采信。根据双方合同之约定，被告张海洋应承担连带保证责任。
　　支付租金是承租人的主要义务，被告坤米公司未按合同约定支付租金，原告主张解除合同的理由成立，《上海市房屋租赁合同》于原告的解除通知到达被告之日(2018年5月14日)解除。
　　合同解除后，双方应结清各项费用，承租人还负有将租赁物返还出租人的义务，未及时返还的，还应承担合同解除后的房屋占用费。基于被告张海洋应对被告坤米公司的合同履行承担连带保证责任，原告要求两被告共同承担支付义务，于法不悖，本院予以支持。两被告应承担合同解除之前即2018年5月1日至同月14日之间的租金11,861.92元、物业管理费6,559.58元、推广费765.28元及合同解除之后至实际返还房屋之日的使用费、物业管理费。原告委托上海万科物业服务有限公司交由上海晨蓝电子科技有限公司对系争房屋恢复原状，并要求由被告承担完成之前的房屋使用费，符合双方租赁合同之约定，故本院确认被告应承担使用费、物业管理费至2018年7月4日。
　　租赁合同因被告违约解除，原告要求被告承担解除合同违约金120,022.35元，符合合同约定，本院予以支持。
　　原告要求被告支付逾期支付租金、物业费的违约金，因原告另行追究被告逾期支付租金导致合同解除的违约金，而根据双方合同约定，被告逾期不支付租金累计超过30日的，原告有权解除合同并要求被告支付整个租赁期间内3个月平均保底租金与3个月物业管理费之和，故在上述合同解除条件满足之后逾期支付租金等费用的违约金与解约违约金并存，此显然加重了被告的负担，故对原告主张解除合同条件满足之前的逾期支付租金及物业管理费等的违约金本院予以支持。被告抗辩违约金标准过高、存在重复适用，本院认为日千分之三、日千分之一的滞纳金标准确实过分高于所造成的损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整。
　　原告要求被告赔偿免租期损失，符合合同约定，本院予以支持。
　　原告要求被告支付逾期注销工商登记违约金，符合合同约定，本院予以支持。坤米公司抗辩公章在张海洋处，无法立即注销公司，此系被告内部纠葛，与原告无涉。坤米公司抗辩该违约金标准过高，本院认为该标准确实过分高于所造成的损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为每天100元。
　　原告要求被告支付房屋恢复原状费用，符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩该笔费用高于市场价，然其未提供证据予以证明，本院无法采纳。
　　鉴于租赁合同解除，本院双方之间各项费用已处理完毕，故原告已收取的租赁保证金、公用事业押金应予返还。
　　被告张海洋经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对自身权利的放弃，本院依法缺席判决。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海张某万科房地产开发有限公司与被告张海洋就坐落于上海市浦东新区荣科路XXX号“翡翠公园”商场4层401号单元签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年5月14日解除；
　　二、被告张海洋、上海坤米餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海张某万科房地产开发有限公司自2018年5月1日至同月14日的租金11,861.92元；
　　三、被告张海洋、上海坤米餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海张某万科房地产开发有限公司自2018年5月15日起至2018年7月4日止的使用费84,728元；
　　四、被告张海洋、上海坤米餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海张某万科房地产开发有限公司自2018年5月1日至2018年7月4日的物业管理费30,767.78元；
　　五、被告张海洋、上海坤米餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海张某万科房地产开发有限公司自2018年5月1日至同月14日的推广宣传费765.28元；
　　六、被告张海洋、上海坤米餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海张某万科房地产开发有限公司解除合同违约金120,022.35元；
　　七、被告张海洋、上海坤米餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海张某万科房地产开发有限公司逾期支付租金、物业管理费的滞纳金250元；
　　八、被告张海洋、上海坤米餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海张某万科房地产开发有限公司免租期损失103,084元；
　　九、被告张海洋、上海坤米餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海张某万科房地产开发有限公司逾期工商注销违约金(自2018年6月14日起计算至实际注销之日止，按每日100元计算)；
　　十、被告张海洋、上海坤米餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海张某万科房地产开发有限公司房屋恢复原状费40,169.16元；
　　十一、原告上海张某万科房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告张海洋、上海坤米餐饮服务有限公司租赁保证金120,888元及公用事业押金14,525元。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费8,762元，公告费560元，由被告张海洋、上海坤米餐饮服务有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：杨晓云

书记员：严伟国