上海市青浦区徐泾镇人民政府与上海中大科技发展有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海市青浦区徐泾镇人民政府，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：潘恩华，镇长。
　　委托诉讼代理人：李晨晞，上海东炬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陆瑜芳，上海东炬律师事务所律师。
　　被告：上海中大科技发展有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：潘跃进，执行董事。
　　委托诉讼代理人：张锦，男。
　　委托诉讼代理人：何湘渝，上海市中大律师事务所律师。
　　第三人：青浦区徐泾镇光联村村民委员会，住所地上海市青浦区徐泾镇光联村。
　　法定代表人：方铭，村支部书记。
　　委托诉讼代理人：陆瑜芳，上海东炬律师事务所律师。
　　原告上海市青浦区徐泾镇人民政府(下称“徐泾镇政府”)诉被告上海中大科技发展有限公司(下称“中大公司”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2018年9月10日立案后，依法适用普通程序进行了审理。本案于2018年12月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李晨晞、被告委托诉讼代理人张锦、周佳怡到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加青浦区徐泾镇光联村村民委员会(下称“光联村委会”)为本案第三人参与诉讼。2019年1月24日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告及第三人共同委托诉讼代理人陆瑜芳、被告委托诉讼代理人张锦、周佳怡到庭参加诉讼。因双方当事人对案涉房屋使用费标准无法达成一致意见，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海百盛房地产估价有限责任公司对案涉房屋占用费进行评估。审理中，被告撤销对周佳怡律师的委托，并委托何湘渝律师作为其诉讼代理人。2019年5月27日，本案第三次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陆瑜芳、李晨晞、被告委托诉讼代理人张锦、何湘渝、第三人委托诉讼代理人陆瑜芳到庭参加诉讼。因案情复杂，经分管院长批准，本案审限延长一个月。本案现已审理终结。
　　原告上海市青浦区徐泾镇人民政府诉称：原、被告就青浦区徐泾镇诸光路XXX号及311弄1号地块分别签订两份补偿协议，后因被告无法按期腾房交地，双方又签订了《补充协议》，约定被告最迟于2014年5月31日将两个地块交付原告，但截止原告起诉之日被告仍未向原告交付诸光路XXX号地块。被告行为侵害了原告的合法权益，故诉诸法院，请求：1、判令被告腾退诸光路XXX号地块；2、判令被告向原告支付逾期腾地违约金[以人民币(以下币种均为人民币)1,038万元为本金，按照日万分之三的标准，自2014年6月1日起算至实际腾退之日止]；3、判令被告支付原告房屋使用费(以2,159.76平方米为基数，按照每天每平方米1.23元的标准，自2014年6月1日起算至2019年2月28日止；2019年3月1日之后的占用费，暂以2,159.76平方米为基数，按照每天每平方米1.47元的标准，自2019年3月1日起算至实际腾退之日止，并保留对之后租金增加部分的诉权)；4、本案诉讼费由被告负担。
　　被告上海中大科技发展有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告未按照双方签订的解除土地使用权出让合同支付补偿款，合同未实际履行，基于先履行抗辩权，被告无需腾退系争地块。
　　第三人青浦区徐泾镇光联村村民委员会述称：与原告意见一致，同意第三人的权利由原告进行主张及行使。
　　经开庭审理查明：2006年6月1日，原告与第三人签订《土地使用补偿合同》，约定，第三人(甲方)将位于上海市青浦区徐泾镇光联村(诸光路)的土地13亩出让给原告(乙方)，土地使用权出让年限为50年，土地使用权补偿金198万元。2006年12月11日，由上海市青浦区规划管理局出具了《建设用地规划许可证》，该许可证载明，经审核，本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。
　　2013年8月31日，上海市青浦区土地储备中心、上海市青浦区徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室(作为共同甲方)与被告(乙方)签订《关于解除沪青房地2009第009938号上海市青浦区地块国有土地使用权出让合同协议书》，约定：原上海市青浦区房屋土地管理局与乙方2001年5月10日签订了上海市国有土地使用权出让合同(工业)[沪青房地(2001)出让合同第12号，以下简称出让合同]，将位于上海市青浦区第257号地块，地块总面积为1,591平方米以63,640元的价格出让给乙方。原上海市青浦区房屋土地管理局因机构改革现为上海市青浦区住房保障和房屋管理局，土地管理职能归并到上海市青浦区规划和土地管理局，上述出让合同的权利义务由上海市青浦区规划和土地管理局享有和承受。因土地延迟开发、规划调整、西虹桥地区整体开发建设需要等原因，上述出让地块已无法按照原出让合同约定的国有土地使用条件和城市建设管理要求等实施，现甲乙双方订立本协议。一、上海市青浦区规划和土地管理局与乙方双方一致同意按照本协议约定的条件自本协议签订日起解除上述出让合同，上述出让合同解除以后土地使用权连同乙方已建造的地上建筑物等由上海市青浦区规划和土地管理局收回，并交上海市青浦区土地储备中心按照《上海市人民政府关于同意＜虹桥商务区规划＞的批复》和《上海市土地储备办法》的相关要求在原出让合同和青浦区人民政府土地管理文件范围内进行土地储备，办理相关土地储备手续，需要乙方出具相关证明等文件和进行配合的，乙方应当予以无条件予以出具和配合。具体的土地等交接手续根据本协议第三条办理。二、根据上海市青浦区规划和土地管理局指定的补偿单位上海市青浦区徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室与乙方协商的结果，补偿总价格为1,600万元，该补偿总价格包括乙方征地费用，已开发建设的投入和已建、在建房屋、配套设施等所产生的一切费用。......三、本协议签订后十日内由乙方会同甲方凭本协议到上海市青浦区房地产交易中心和房地产登记处注销其已经取得的编号为沪房地青字(2009)第009938号《上海市房地产权证》(该房地产座落：青浦区徐泾镇诸光路XXX号)；房屋类型为砖混，该房地产占用范围内的土地使用权面积为1,590.90平方米(折2.93亩)。房屋平面图和房地产四至范围(附件二)。该房屋占用的国有土地使用权的使用年限自2001年5月10日起至2051年5月9日止。办理注销手续时乙方应当根据交易中心和房地产登记处的要求无条件地予以配合，提交申请书、证明文件等材料，签署相关的法律文件。同时，乙方应当向西虹桥公司实际交付原出让合同取得的土地使用权以及该土地使用范围内所有建筑物、构筑物和配套设施，并移交现场控制权。移交时双方签署书面的交接书作为移交完毕的标志。补偿款自本协议签订生效后30日内，由徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室支付给乙方补偿总价款的30%，计480万元。余款1,120万元自乙方腾退、搬迁完毕，并履行完毕本协议第一、二、三条后，由徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室一次性支付给乙方剩余补偿款。五、违约责任：镇征收补偿办公室如延期付款，由徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室承担相应的违约责任。乙方延期办理注销房地产权证和交付本协议标的物、签署交接书的，由乙方承担相应的违约责任。
　　同日，被告(乙方)和徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室(甲方)签订了《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，该协议载明：因规划建设需要，本补偿协议所涉房屋坐落的土地已被列入征收范围内。乙方的非居住房屋坐落徐泾镇光联村诸光路XXX弄XXX号，房屋用途为工业，房屋结构为砖混，房屋建筑面积为892.26平方米，土地面积13亩(其中有证土地10.41亩，无证土地2.59亩)。经评估，乙方房屋总价为355,941元，房屋内装饰及附属物补偿费用计1,864,782元。乙方设备搬迁计2,986,110元，物资搬迁计1,688,035元。乙方停产、停业损失补偿计178,452元、水电补偿计53,536元、职工遣散费补偿计30万元。乙方使用集体土地按有关标准，由甲方补偿给乙方3,227,100元，土地奖励520,500元，前期包干费补偿312,300元。一次性速迁奖励费计7,113,244元。甲方应补偿乙方合计1,860万元。乙方在签订本协议后30天，即2013年9月30日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未搬迁。甲乙双方在签订协议后十个工作日内，甲方支付本协议约定的合计补偿款的20%款项。在乙方搬离原址并腾空房屋后，甲方应在十个工作日内向乙方支付本协议约定的合计补偿款的剩余30%款项。待办理完毕拆房手续后十个工作日内向乙方支付本协议约定的合计补偿款的剩余50%款项。乙方搬离原址时不得拆除原房屋中的建筑材料和甲方已给予补偿的其他附属物，乙方应当将空房完整移交甲方。
　　2013年8月31日，被告(甲方)与徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室、第三人(共同作为乙方)共同签订了《补充协议》，该协议约定，甲乙双方为配合诸光路地块征收工作，就落实征收合同客观具体问题达成如下补充协议：1、甲方按时迁离诸光路XXX号和311弄1号两个地块；2、乙方同意在双方签订土地征收协议之日起十个工作日内付给甲方第一笔补偿款，金额为征收补偿款总额的30%；在甲方启动诸光路XXX弄XXX号搬迁腾地工作后，根据甲方书面报告支付第二笔补偿款，金额为征收补偿款总额的40%；其余30%尾款在甲方搬迁完成后5个工作日内付清(上述征收补偿款为税后价款)；3、考虑到甲方的特殊情况，乙方同意甲方在遇到不可预计的困难时可延至2014年6月前完成搬迁腾地工作；4、乙方承诺全力支持、配合甲方就徐泾镇前云路XXX号“绿色印花行业新技术研发推广服务平台(改建)项目”建设的相关手续申报等工作；5、甲方负责处理因诸光路XXX弄XXX号征收腾地产生的相关事项，乙方予以协助配合；6、如甲方未能按协议时间完成搬迁，承担相应后果；若乙方未按期支付，应承担剩余款项每日3‰违约金。2013年10月8日第三人向被告支付了1,038万元补偿款。
　　2014年5月16日，被告向徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室及第三人寄送《关于我司诸光路地块搬迁腾地的紧急报告》，该报告载明：“根据2013年8月30日我公司与贵方签署的青浦区诸光路XXX号、311弄1号地块土地征收补偿协议，要求我司于2014年5月31日前完成搬迁腾地工作，......诸光路XXX弄XXX号地块在进行评估时，土地承租方上海莎洛实业有限公司提出在评估时有漏评项目，我公司及时将该异议书面报告评估公司和征收办，但未获及时答复，后当面要求征收部门、金虹公司予以接待、解释，征收工作‘推进办’有关人员虽口头同意但一直未见回复，为此我公司曾于2014年2月书面报告至今也未得到答复。按照补偿协议及相关附件精神，有关部门承诺补偿收入为税后收入、协助处理13亩出租土地事宜等，但至今没有一项给予帮助落实。由于搬迁腾地期限已近，上海莎洛实业有限公司得不到评估漏评问题的答复而拒绝搬迁腾地。为此我公司认为，请征收部门尽快对上海莎洛实业有限公司上述诉求做出明确答复，或由有关征收部门启动该地块拆违程序。否则，由此造成不能按时搬迁腾地，使我司无法如期领到征收补偿的损失须由征收部门承担。”
　　2014年6月10日徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室委托律师向被告寄送《律师函》，该函主要内容载明：“2013年8月31日，贵公司就位于徐泾镇光联村诸光路XXX号和诸光路XXX弄XXX号范围内的土地及房屋同征收办签订一份《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议书》，后又于2013年8月31日同征收办及青浦区徐泾镇光联村村民委员会签订一份有关征收补偿事宜的《补充协议》，约定贵公司应于2014年6月前完成搬迁腾地工作，将上述土地及房屋交付征收办，同时就一次性补偿款作出了约定，但至今贵公司未将上述房屋及土地交付给征收办。......望贵公司于收到本函之日起7日内将徐泾镇光联村诸光路XXX号和诸光路XXX弄XXX号范围内的土地及房屋交付给征收办。否则将依照协议约定追究贵公司的违约责任。”
　　后被告复函给徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室及其委托律师，《复函》主要内容为：为配合西虹桥高光路北侧地块收储工作，被告于2013年8月30日与徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室、第三人同时签订了青浦区诸光路XXX号和诸光路XXX弄XXX号地块的土地征收补偿协议和补偿协议书，根据协议被告应于2014年5月31日前完成搬迁腾地。协议生效后被告及时通知承租青浦区诸光路XXX弄XXX号13亩土地的上海莎洛实业有限公司按时搬迁，该公司却提出巨额补偿等不合理要求遭被告明确拒绝，后经双方不断沟通基本达成了一致认识，承租人上海莎洛实业有限公司唯有主张在对被征收土地的地上物进行评估、确定补偿价值时有漏评项目，当时已书面报告评估公司和征收办，征收办有关人员虽口头承诺予以安排，但一直未获答复，要求征收部门和评估公司予以接待、解释后方能搬迁腾地，为此被告于2014年3月8日、5月16日致函征收办、第三人反映该情况并言明要求征收部门尽快对上海莎洛实业有限公司上述诉求作出明确答复，或由有关部门启动该地块拆违程序，否则由此造成不能按时搬迁腾地的责任被告不能承担，但至今未见任何回复。
　　2014年10月20日，被告委托律师向徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室及原告发《律师函》，该函主要内容为：一、请尽快将签订的征收补偿协议书交给被告；二、尽快给予被告解决前云路产权证及税收减免优惠事宜；三、鉴于目前未能搬迁腾地并非被告责任，请先予结算相关补偿费用以利搬迁等。
　　另查明，2017年9月6日，本院以(2017)沪0118民初13741号立案受理了上海中大科技发展有限公司诉上海市青浦区徐泾镇人民政府、青浦区徐泾镇光联村村民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷案，经审理后本院于2018年8月3日依法作出判决，认定第三人支付的1,038万元补偿款系针对395号及311弄1号地块补偿总额的30%，判令：一、上海市青浦区徐泾镇人民政府、青浦区徐泾镇光联村村民委员会应于判决生效之日起十日内支付上海中大科技发展有限公司311弄1号地块补偿款744万元；二、上海市青浦区徐泾镇人民政府、青浦区徐泾镇光联村村民委员会应于判决生效之日起十日内偿付上海中大科技发展有限公司311弄1号地块逾期付款违约金(以558万元为基数，按照日万分之三标准，从2013年9月14日起计付至2013年10月8日之日止；以744万元为基数，按照日万分之三标准，从2015年2月14日起计付至2017年7月31日之日止)。判决后，双方当事人均提起上诉，上海市第二中级人民法院经审理后于2019年1月11日作出(2018)沪02民终9699号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。
　　审理中，因双方当事人对案涉房屋的使用费标准无法达成一致意见，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海百盛房地产估价有限责任公司对诸光路XXX号房屋租金进行评估。2019年4月17日，百盛估价公司出具《估价报告》，载明：徐泾镇诸光路XXX号1,680.27平方米工业房地产2014年租金单价为0.92元/平方米/天，2015年租金单价为1.03元/平方米/天，2016年租金单价为1.25元/平方米/天，2017年租金单价为1.36元/平方米/天，2018年租金单价为1.41元/平方米/天，2019年租金单价为1.47元/平方米/天，通过测算，确定系争房屋2014年6月1日至2019年2月28日的平均市场租金单价为1.23元/平方米/天。原告为此支付鉴定费40,325元。
　　以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述及《解除青浦区地块国有土地使用权出让合同协议书》、《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》、《补充协议》、民事判决书、庭审笔录、估价报告等证据材料予以证明，并经庭审出证质证属实，本院经审核后依法予以确认。
　　审理中，原告表示：1)根据补充协议约定，被告应于2014年6月前腾退案涉的395号地块，但被告至今未腾退，显属违约；诉请一主张的腾退是指要求被告搬离系争地块，并不要求被告拆除系争地块上的房屋等设施；2)诉请二主张的违约金系以原告委托第三人支付的首笔款项为计算基数，按照日万分之三的标准，自被告应腾退之日起即2014年6月1日起算至实际腾退之日止；3)诉请三的使用费是因为被告未按约定将系争房屋土地交付给原告造成损失，在解除系争土地出让合同补偿协议中，原告已按照包括无证面积在内的所有房屋面积对被告进行了补偿，现被告未将房屋及土地交付原告，故应按照所有房屋面积结合评估报告确定的租金标准向原告支付使用费；由于评估报告评估租金截止日期为2019年2月28日，而系争房产仍由被告方占用，故参照评估报告中载明的2019年租金标准主张2019年3月1日之后的使用费，并对其后因租金上涨产生的增加部分保留诉权；4)由于被告违约给原告造成的损失金额远远超过违约金，故同时主张违约金及使用费。为此，原告提供非居住房屋动迁汇总表作为证据。被告对该汇总表的真实性不予确认。
　　被告主张：1)根据解除协议书，原被告需先行办理注销手续，原告支付30%解除协议补偿款，然后写上如何搬离，但原告未履行上述义务，故解除土地使用权出让合同补偿协议未实际履行；2)原告违约金的计算方式参照的是合同约定的原告违约责任，但案涉合同中双方地位不平等，参照原告违约责任主张被告违约金不公平，亦非协议签订的本意；原告现主张的违约金计算方式中本金数额不正确，且标准过高，无法律及合同依据；3)补充协议写明被告启动311地块腾退后，原告就应支付被告第二笔钱款，现311地块已腾退完毕，但仍未收到第二笔钱款，无法启动395地块的腾退；4)现395号地块产证未注销，仍由被告办公自用，故不应支付占用费。
　　根据庭审查明的事实，本院认为：案涉《解除国有土地使用权出让合同协议书》及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。解除土地出让合同协议书中明确了被告需在2013年8月31日后十日内办理系争395地块产证注销手续，并交付系争地块上的所有建筑物、构筑物和配套设施；补充协议考虑到被告的特殊情况，将311弄1号及系争395号地块的搬迁腾地时间顺延至2014年5月底，并对补偿款支付时间进行了约定，而被告于2015年2月13日才腾退了311弄1号地块，且至今仍占用系争395号地块未予腾退，故对被告提出的其行使先履行抗辩权不予搬离的主张，本院不予采信，本院认定被告违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。对原告提出的要求被告腾退诸光路XXX号地块的诉讼请求，本院予以支持，被告应搬离位于上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX号的土地、建筑物、构筑物及配套设施，并交付给原告。解除土地出让合同协议书及补充协议中均未对被告违约金进行约定，故对原告主张的违约金本院不予支持。原告主张的占用费损失于法有据，本院予以确认。对于损失的计算方式，本院认定以有证面积1,680.27平方米，按照评估报告确定的租金标准，自2014年6月1日计算至2019年2月28日止；2018年3月1日的占用费损失，按照2019年租金标准计算至实际腾退之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告上海中大科技发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX号地块(包括土地、建筑物、构筑物及配套设施)；
　　二、被告上海中大科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海市青浦区徐泾镇人民政府房屋使用费损失(以1,680.27平方米为基数，按照1.23元/平方米/天的标准，自2014年6月1日起算至2019年2月28日止；以1,680.27平方米为基数，按照1.47元/平方米/天的标准，自2019年3月1日起算至实际腾退之日止)；
　　三、原告上海市青浦区徐泾镇人民政府的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费86,917.64元，由原告上海市青浦区徐泾镇人民政府负担43,171.64元，被告上海中大科技发展有限公司负担43,746元；鉴定费40,325元，由被告上海中大科技发展有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：沈建芳

书记员：张  分