上海市浦东新区航头镇沈某某村民委员会与上海阿某食品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海市浦东新区航头镇沈某某村民委员会，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：钱晓东，村主任。
　　委托诉讼代理人：叶培维，上海市公民律师事务所律师。
　　被告：上海阿某食品有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：王君文，经理。
　　原告上海市浦东新区航头镇沈某某村民委员会(以下简称沈某某村委会)与被告上海阿某食品有限公司(以下简称阿某食品公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告沈某某村委会的委托诉讼代理人叶培维及被告阿某食品公司的法定代表人王君文到庭参加诉讼。审理中，原被告双方申请庭外和解一个月，本案现已审理终结。
　　原告沈某某村委会向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋补偿款人民币(以下币种同)382,561.50元；2、判令被告向原告支付房屋停产停业补偿款219,502.50元、奖励费125,430元、补偿相应土地使用权取得费用20,000元；3、判令被告向原告支付逾期付款利息，以747,494元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2017年5月25日起算至实际清偿日止；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2001年8月原告(原上海市南汇县下沙镇大桥村村民委员会)与被告(原王君文)签订《租赁合同》，约定原告将大桥村村委会(原副业场)的房屋及土地，面积2亩，什边及道路不计在内，出租给被告使用，租费每年2万元，租期20年，从2001年9月1日起到2021年8月31日止，如遇动迁时老房子赔偿费双方各享受50%。2015年11月19日原、被告签订《补充协议书》，约定被告承租原告的房屋后经修建装修，现实际丈量面积为627.12平方米，按照原有租赁合同的约定，原老房子的赔偿费双方各占50%，由评估公司对整幢房屋进行独立评估核算，由镇土地减量化办公室核准后，将补偿款支付给被告，被告再将补偿款50%支付给原告。2015年12月24日上海航地商业投资发展有限公司与被告签订《航头镇土地减量化清拆房屋补偿协议》，按照评估价，涉及上述627.12平方米房屋补偿款为765,123元(627.15平方米*1220元/平方米)，停产停业补偿219,502.50元，奖励费125,430元。被告已领取补偿款8,290,000元，原告多次向被告催讨相应补偿款，但被告拒绝支付。因此，原告提起本案诉讼。在审理中，原告申请撤回诉讼请求2和诉讼请求3，表示不再要求被告支付停产停业补偿款、奖励费和土地使用权取得费用，也不再要求被告支付逾期付款利息。
　　被告阿某食品公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告认为原合同明确约定房屋增添部分由被告享受补偿，现在原告所主张382,561.50元的赔偿款是对被告修缮后房屋的补偿，包含被告对系争房屋进行整修的补偿。停产停业损失、奖励费和土地使用权取得费用都是补偿给企业的。沈某某所有减量化的拆迁企业都是拿到最后一笔款项，直接划入村委会账户，扣除村委会享有的款项后，再将剩余款项再支付给企业，现航头镇政府尚有2,295,860元的补偿款未支付给被告,故不存在逾期利息。
　　本院经审理确认如下事实：2001年8月，上海市南汇县下沙镇大桥村村民委员会(甲方)与王君文(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将大桥村村委会(原副业场)的房屋及土地，面积合计2亩，什边及道路不计在内，出租给乙方使用。租费每年二万元。租用期限为二十年，即从2001年9月1日起至2021年8月31日止。并在合同第8条约定“乙方在租用期间如果碰到市政等工程需动迁时，应予服从。因动迁所造成的经济损失按政府有关标准由动迁部门赔偿。甲方应帮助乙方做好协调工作，但不承担经济责任。财产增添部分由乙方享受赔偿费，老房子赔偿费甲乙双方各享受50%。”
　　2015年11月19日，原、被告签订《补充协议书》，该协议书的甲方为上海市浦东新区航头镇沈某某民委员会(并注明原甲方为下沙镇大桥村民委员会)，乙方为阿某食品公司(并注明原乙方为王君文)，双方约定为配合做好土地减量化工作，针对集体资产(原副业场老房子)赔偿相关事宜，经甲乙双方协商一致，达成如下协议：一、房屋面积。甲方原有十上十下砖墙结构房屋一幢(结构较差)，乙方承租后对其进行修建装修，现实际丈量面积为7.8米*40.2米*2=627.12平方米。二、房屋补偿费享受。按照原有租赁合同相关约定(2001年8月签订租赁合同，甲方代表：谈伟忠；乙方代表：王君文)，原老房子的赔偿费甲乙双方各占50%。三、付款方式。由评估公司对整幢房屋进行独立评估核算，由镇土地减量化办公室核准后，将补偿款支付给乙方，乙方再将补偿款的50%支付给甲方。
　　2015年12月24日，上海航地商业投资发展有限公司(甲方)与阿某食品公司(乙方)签订《航头镇土地减量化清拆房屋补偿协议》，该协议第一条约定乙方阿某食品公司的房屋坐落在沈庄路XXX号，房屋类型为砖混，房屋用途为经营，建筑面积为3423.79平方米。第三条约定甲方应当支付给乙方货币补偿款计10,585,860元，其中第一项“被清拆房屋及构建物评估建安重置价补偿”为3,895,144元。第二项“附属物及装饰等补偿”为2,637,911元。第九条约定“4、本企业实际减量面积2.67亩，按每亩200万元计算补偿，另加立项外补偿金额2,950,000元，应支付金额8,290,000元，余款2,295,860元如有政策调整，企业享受余款的追索权。”
　　上海港城房地产土地估价有限公司制作的《评估报告》附件六“表一房屋建安重置价明细表”中房号为7的类别用途为“车间”一项，载明建筑面积为627.15平方米，房屋单价1220元，房屋评估价格765,123元，原被告一致认可该项指向的即为本案的系争房屋。附件六“表二装饰装修、附属物重置价明细表”中详细列明了各项装饰装修的数量、单价及评估价格，该项下合计总价为2,637,911元。
　　五份加盖被告公章并由法定代表人王君文签字确认的《航头镇土地减量化清拆补偿领款单》显示，被告分五次收到补偿款1,000,000元、3,145,000元、2,487,000元、1,000,000元、658,000元，共计8,290,000元
　　审理中，原被告还一致确认，本案的系争房屋无合法建造手续，原告出租给被告时房屋较破旧，被告进行了相应的修缮和装修。
　　以上事实，由《租赁合同》、《补充协议书》、补偿协议、领款单及庭审笔录等在案佐证。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因系争房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告就系争房屋所签订的《租赁合同》无效。原、被告于2015年签订的《补充协议书》，对涉案“老房子”的补偿费分配标准进行了确认，并明确了系争房屋的面积以及付款方式。该《补充协议书》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。
　　关于被告辩称的合同约定的是老房子的赔偿款由原、被告均分，但房屋评估报告中的评估对象并非是原告出租的老房子，而是经过被告修缮并装修过后的房屋，因此不能按照1220元/平方米的评估补偿标准计算原告应得的补偿款。本院认为，正是因为原告出租的房屋较为破旧，被告进行了相应的修缮，所以原告作为房屋的权利人才同意与被告均分系争房屋的补偿款，这样的结论也符合合同条款的文义。此外，在《航头镇土地减量化清拆房屋补偿协议》也明确将“被清拆房屋及构建物评估建安重置价”与“附属物及装饰等补偿”分别列为两个项目进行补偿，故被告辩称的老房子赔偿费中应扣除装修费用的主张缺乏事实依据。另，因减量化清拆补偿限额政策的原因，本次清拆实际是按每亩200万元的标准进行补充，对于超出的部分(2,295,860元)被告仅在政策调整的情形下才享有追索权，现被告已经全额领取了现有政策条件下可获得的补偿款，而且原、被告签订的《补充协议书》中也没有关于被告在领到前述2,295,860元补偿款后再将相应的补偿费支付给原告的约定，所以，被告以补偿尾款尚未支付而认为付款条件不成就的辩解不能成立。
　　关于原告要求被告支付房屋补偿款的诉讼请求，《补充协议书》中确认系争房屋的面积为627.12平方米，而评估报告认定的系争房屋面积为627.15平方米，两者之间的细微差距尚未超过测量偏差的合理范围，现由于被告已经按照627.15平方米的标准领取了房屋补偿款，所以原告要求按照评估报告的标准给付补偿款的要求并无不当。虽然按照评估报告，系争房屋应得的补偿款为765,123元(627.15平方米*1220平方米)，按照约定原告应得的补偿款为382,561,50元。但由于减量化清拆最高补偿标准的政策限制，被告并未实际领取到补偿协议中约定的全额补偿款，因此，本案中原告就系争房屋应得的补偿款也应参照被告实际取得的补偿款金额之比例做出相应的调整，本案中被告应当支付给原告的补偿款为299,591.61元，其余的82,969.89元若今后有政策调整，原告可再行追索。审理中，原告放弃了部分诉讼请求，此系原告对自身权利所做的处分，本院予以准许。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
　　被告上海阿某食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区航头镇沈某某村民委员会房屋补偿款299,591.61元。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费7,038元，减半收取计3,519元，保全费4,257元，合计7,776元。由原告上海市浦东新区航头镇沈某某村民委员会负担2,861元，被告上海阿某食品有限公司负担4,915元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  凡

书记员：朱晓晨