上海市普陀区华池路58弄业主委员会与上海新体育旅游有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告上海市普陀区华池路58弄业主委员会，住所上海市。
　　负责人崔美琴。
　　委托代理人是连海、杨忠德，上海市外滩律师事务所律师。
　　被告上海新体育旅游有限公司，住所上海市。
　　法定代表人刘玮。
　　委托代理人张恒，上海缪绍零律师事务所律师。
　　委托代理人戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。
　　原告上海市普陀区华池路58弄业主委员会诉被告上海新体育旅游有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海市普陀区华池路58弄业主委员会(以下称业委会)的委托代理人是连海、杨忠德，被告上海新体育旅游有限公司(以下称新体育公司)的委托代理人张恒、戴元胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告华池路58弄业委会诉称，新体育公司系上海市普陀区华池路58弄“上海新体育广场”项目的建设单位,该项目建成后曾委托君磊物业公司管理,自2015年6月起改由新体育公司的物业部进行物业管理。由于物业管理中出现诸多问题引起业主不满,业委会根据大多数业主的要求,于2017年9月向社会公开招标,欲选聘一家专业物业管理企业,同时也向新体育公司通报了情况。2017年11月29日,华池路58弄物业管理招标会议在普陀区住房保障和房屋管理局物业科、房产办事处及部分业主代表的监督下顺利召开。经评审委员会的评审,确定了三个中标候选人物业公司。华池路58弄业委会与排序第一的中标候选人上海古北物业管理有限公司(以下称古北物业)签订了物业服务合同。2017年12月12日,业委会向新体育公司送交并张贴了《关于上海新体育项目新物业公司选聘结果的通知》,通知新体育公司于12月31日办移交,并张贴了《告示》,后又办理了备案手续。2017年12月31日,新体育公司拒绝配合业委会做好交接工作,拒不撤离、拒不移交物业管理用房、拒不移交资料档案和设备设施的管理权,导致古北物业无法进驻开展物业管理服务工作。2018年2月,业委会再次通知新体育公司,要求其于2月9日办理物业管理交接,新体育公司再次不配合。业委会无奈,根据大多数业主的强烈要求,于2018年2月13日,张贴了《关于启动民事诉讼的公告》,就向新体育公司提起本次诉讼征询业主意见。经业主大会向全体业主征询意见的签名投票,超过半数以上的业主同意授权华池路58弄业委会对新体育公司提起本次民事诉讼。故华池路58弄业委会诉至法院请求判决：一、新体育公司向华池路58弄业委会移交物业管理企业用房(华池路XXX弄XXX号一层09、10、11、12物业管理企业用房)及公共设施设备等管理所用全部钥匙,退出小区的物业管理;二、新体育公司按照《物业管理条例》第二十九条规定,向华池路58弄业委会移交全部的资料(1、竣工总平面图、单体建筑、结构设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;3、物业质量保修文件和物业使用说明文件;4、物业管理所必需的其他资料);三、本案诉讼费由新体育公司承担。
　　被告新体育公司辩称，一、华池路58弄业委会主体不适格，仅凭议事规则无法证明本次诉讼取得全体业主同意；二、新体育公司与业委会之间有合同，双方未履行过解除手续，故合同仍然有效；三、启动招投标需提前三个月通知物业公司，但业委会未通知新体育公司；四、华池路58弄业委会在小区公告中的内容是违法的，例如：小区是五座商务楼组成，但业委会写成商住楼，业委会与古北物业约定的物业费未经新体育公司同意，也未告知新体育公司，属于侵权；五、2017年业委会出具公告，称要把小区的物业管理委托给景瑞公司，委托期限6个月，但此时业委会与新体育公司的合同尚在履行期限内，且景瑞公司是无资质的公司，业委会的行为违反法律规定；六、地下车库的产权人是新体育公司，业委会行使权利不能侵犯新体育公司的产权。另外，上一家物业公司在退出的时候未与新体育公司交接，故无可移交的材料。
　　经审理查明，上海市华池路58弄又称新体育广场小区。2008年11月5日，上海市华池路XXX弄XXX号1层09、10、11、12物业管理企业用房的权利人核准登记为上海新体育广场全体业主。新体育公司系华池路58弄小区的开发商。该小区前期物业为案外人上海君磊物业管理有限公司。2015年7月23日，君磊物业向小区所属的第一届业委会提出解除前期物业服务合同。2015年7月29日新体育广场业主委员会与新体育公司签订《委托服务合同》，约定：“新体育公司为普陀区华池路XXX弄XXX-XXX号提供物业服务……合同有效期自2015年8月1日起，至业主委员会代表全体业主按合法程序选聘新的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，合同终止时，新体育公司应将物业管理用房、物业管理相关资料的属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业委会。”嗣后，小区由新体育公司进行物业管理。2017年11月底，华池路58弄小区业主大会、业主委员会通过公开招标，选择了中标排名在前的古北物业为中标人。2017年12月8日，上海市普陀区华池路58弄业主大会与古北物业签订《“华池路58弄商办楼“物业管理服务合同》，聘请古北物业作为小区的物业服务企业。合同期2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止。现因新体育公司拒不撤场，不移交物业管理用房等，华池路58弄业委会诉至法院请求判决如其诉请。
　　审理中，业委会撤回第二项诉讼请求。
　　本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。新体育公司与业委会签订的《委托服务合同》明确约定了合同有效期至业委会代表全体业主按合法程序选聘新的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。根据查明的事实，2017年12月8日业委会已与新选聘的古北物业签订了物业服务合同，且该合同业已生效，故《委托服务合同》应于此时终止。合同终止后，新体育公司理应向业委会移交物业管理企业用房及公共设施设备等管理所用全部钥匙，并退出小区管理，故本院对原告的诉讼请求予以支持。新体育公司根据其与业委会签订的《委托服务合同》仍然有效而拒绝返还物业用房之辩称意见，本院不予采纳。新体育公司认为业委会主体不适格，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。新体育公司其他的抗辩意见，无事实及法律依据，且与其是否应移交物业管理用房等无关联性，本院不予采纳。业委会撤回第二项诉讼请求，系其对自身权益的处分，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条之规定，判决如下：
　　被告上海新体育旅游有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市普陀区华池路58弄业主委员会移交物业管理企业用房(上海市华池路XXX弄XXX号一层09、10、11、12物业管理企业用房)及公共设施设备(包括相关钥匙)，退出小区的物业管理。
　　本案受理费人民币80元，减半收取，计人民币40元，由被告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  莹

书记员：汉  静