上海崇明氧气厂有限公司与上海凌一刀餐饮管理有限公司、凌某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：上海崇明氧气厂有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：黄新培，董事长。
　　委托诉讼代理人：沈汉荣，上海聚隆律师事务所律师。
　　被告：上海凌一刀餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：凌某，总经理。
　　被告：凌某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市崇明区。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：施永嘉，上海敬筑律师事务所律师。
　　原告上海崇明氧气厂有限公司诉被告上海凌一刀餐饮管理有限公司、凌某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海崇明氧气厂有限公司的法定代表人黄新培及委托诉讼代理人沈汉荣、被告凌某暨被告上海凌一刀餐饮管理有限公司的法定代表人及两被告共同委托诉讼代理人施永嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海崇明氧气厂有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告2015年6月18日签订的租赁协议于2017年11月2日已解除；2、两被告立即返还承租的坐落于上海市崇明区团城公路XXX弄XXX号XXX幢面积为348平方米的房屋及相应场地；3、两被告支付自2017年11月3日起至房屋、场地返还之日止的实际使用费(按每年8万元即每月6667元计算)及水电费；4、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年6月18日,被告凌某为设立被告上海凌一刀餐饮管理有限公司与原告签订了《租赁协议》,承租原告位于上海市崇明区团城公路XXX弄XXX号XXX号房(1幢)面积为348平方米房屋及相应场地。用途为餐饮业。租期自2015年9月1日起至2024年8月31日止,租金前5年为每年8万元,以后每年10万元,原则为先付后用一年一付。租赁双方还约定逾期半个月未支付租金的,原告可提前解除协议,收回租赁物。协议成立后,原告即向被告凌某交付了租赁物。2015年9月21日,被告上海凌一刀餐饮管理有限公司成立后用承租房屋进行经营活动。两被告按协议支付了2015年9月1日至2016年8月31日第一年的租金,但应于2016年9月1日支付2016年9月1日至2017年8月31日的租金被告迟迟不付,几经原告催讨才于2017年3月、2017年12月分二次支付,第三年租金应于2017年9月1日支付,然被告再次违约,致使合同不能正常履行,鉴于两被告的严重违约,原告于2017年11月1日致函被告,根据租赁协议第12条第1款之规定,逾期半个月未支付租金的,提前解除协议,收回租赁物,并要求被告于2017年11月30日前返还租赁物,支付拖欠的租金及水电费。然被告拒不返还租赁资产。原告认为：租赁合同依法成立,即具有法律约束力,各方应全面履行合同义务,现两被告严重违约,原告向被告致函后,合同即已解除,两被告拒不返还租赁财产,显与法相悖,为维护原告的合法权益,遂涉讼。
　　被告上海凌一刀餐饮管理有限公司、凌某辩称，不同意原告的诉讼请求1、2。对第三项诉请，被告已经支付了全部的租金，已付至2019年8月31日，水电费支付至2018年8月31日。事实和理由部分，被告确实拖延支付租金和水电费，有违约行为，但没有达到根本违约程度，愿意按照合同约定支付合理的逾期付款违约金，但要求继续履行合同。
　　原告为证明其主张，提交了如下证据：1、租赁协议，证明双方的租期是2015年9月1日至2024年8月31日，前5年租金为8万元/年，后5年租金为10万元/年，支付方式为先付后用；违约责任，乙方逾期半个月未支付租金，甲方可以提前解除协议。2、银行交易明细，证明被告逾期支付租金的情况。3、提前解除租赁协议函，被告屡次违反租赁协议约定，原告方于17年11月1日通过挂号信的方式邮寄了提前解除协议函，证明被告收到函后租赁协议已经解除。
　　被告上海凌一刀餐饮管理有限公司、凌某对原告提供的证据发表如下质证意见：证据1，没有异议，协议到期日为2024年8月31日，目前协议还在履行中。证据2，真实性无异议，支付租金的时间上被告是有些拖延，但最终还是按照协议付清了房屋租金。证据3，被告本人没有收到。
　　本院经审理认定事实如下：2015年6月18日，原告与被告凌某签订《租赁协议》一份，约定由原告将位于上海市崇明区团城公路XXX弄XXX号XXX号房面积348平方米及相应场地出租给被告使用，租期自2015年9月1日起至2024年8月31日止；年租金前五年为80,000元，后五年为100,000元；租金付款方式为先付后用，一年一付，每年的9月10日之前付清当年9月1日至次年8月31日的租金；被告逾期半个月未支付租金的，原告可提前解除协议，收回租赁物。协议签订后，原告将涉讼房屋交付被告使用。2015年9月21日被告上海凌一刀餐饮管理有限公司成立并将承租房屋用于经营。两被告按协议支付了2015年9月1日至2016年8月31日的租金。2016年9月1日至2017年8月31日的租金经原告催讨，于2017年3月、12月分两次向原告支付。2017年9月1日至2018年8月31日的租金经原告催讨后被告亦未及时支付。2017年11月1日，原告通过挂号信形式向被告凌某邮寄提前解除租赁协议函，要求被告于2017年11月30日前返还租赁物并对拖欠的费用进行结算。审理中，原、被告就水电费结算至2018年8月31日。被告分两次向原告支付租金至2019年8月31日。现原告认为两被告在租赁期间拖欠租金及水电费，屡次严重违约，根据协议约定，解除协议的条件成就。
　　本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案中，两被告作为承租人理应按约支付租金及水电费，根据原、被告的协议约定，逾期半个月未支付租金，原告即有权提前解除协议，收回租赁物，因两被告逾期支付租金，原告已于2017年11月1日通过挂号信形式向被告凌某邮寄提前解除租赁协议函。两被告称本人未收到解除函，本院认为原告已提交了国内挂号信函收据，即便是被告的员工签收也应视为两被告已收到信件。同时，两被告辩称在租金和水电费付款时间上确有拖延，但没有达到根本违约程度，要求继续履行合同。本院认为，支付租金是租赁协议的主要合同义务，两被告屡次拖欠租金及水电费的行为已构成根本违约。故原告要求确认原告与两被告于2015年6月18日签订的租赁协议于2017年11月2日解除，于法有据，本院予以支持。两被告应及时返还租赁物。审理中，双方一致确认房屋、场地使用费支付至2019年8月31日，水电费结算至2018年8月31日，故自2018年9月1日起至两被告实际腾退之日止的使用费及水电费双方可于返还系争租赁物当日据实结算。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条第二款、第九十六条第一款、九十七条之规定，判决如下：
　　一、原、被告于2015年6月18日签订的《租赁协议》于2017年11月2日解除；
　　二、被告上海凌一刀餐饮管理有限公司、凌某于本判决生效之日起十日内返还原告上海崇明氧气厂有限公司坐落于上海市崇明区团城公路XXX弄XXX号XXX幢面积为348平方米的房屋及相应场地(两被告自2018年9月1日至实际腾退之日按每天219元的标准支付使用费并按实结清水电费)；
　　三、原告上海崇明氧气厂有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海凌一刀餐饮管理有限公司、凌某80,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告上海凌一刀餐饮管理有限公司、凌某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：樊家栋

书记员：陈  凌