上海岩廉企业管理咨询有限公司与上海淄纳实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：上海岩廉企业管理咨询有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：徐峰，总经理。
　　委托诉讼代理人：吕朝松，上海沪泰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：樊帅，上海沪泰律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：上海淄纳实业有限公司(更名前上海鸿钰鼎投资管理有限公司)，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：强林农，总经理。
　　委托诉讼代理人：朱忭毅，上海正毅国华律师事务所律师。
　　上诉人上海岩廉企业管理咨询有限公司(以下简称“岩廉公司”)因与被上诉人上海淄纳实业有限公司(以下简称“淄纳公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初10055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
　　上诉人岩廉公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。
　　事实和理由：一、一审法院对于上海鸿钰鼎投资管理有限公司(以下简称“鸿钰鼎公司”)于2016年12月底搬离租赁场所的事实认定错误；二一审法院采信了未经双方当事人质证的证据夏阳街道出具的《情况说明》，程序违法；三、一审法院基于政府告知书判决双方间的合同解除，适用法律错误。
　　被上诉人淄纳公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。
　　岩廉公司向一审法院起诉，要求：1、判令解除岩廉公司、鸿钰鼎公司间的租赁合同；2、判令鸿钰鼎公司腾退青浦区青松路XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)；3、判令鸿钰鼎公司支付租金及房屋使用费【自2017年1月1日至实际腾退日止，暂计至2017年12月31日为人民币(以下币种均为人民币)60万元】；4、判令鸿钰鼎公司支付岩廉公司迟延支付租金的违约金暂计14.40万元(以60万元为本金，按照民间借贷年利率24%，从2017年1月1日起算至实际支付日止，暂算至2017年12月31日)；5、判令诉讼费由鸿钰鼎公司承担。
　　一审法院认定事实如下：2015年10月13日，案外人上海木森服饰有限公司(以下简称“木森公司”)通过司法拍卖取得上海市青浦区青松路XXX号房地产权利。
　　2015年12月1日，木森公司与岩廉公司签订《房屋租赁及土地使用合同》，将上述青浦区青松路XXX号房地产出租给岩廉公司使用，租期自2016年1月1日至2026年12月31日。
　　2016年3月17日，岩廉公司(甲方)与鸿钰鼎公司(乙方)签订《房屋租赁及土地使用合同》，约定：甲方将位于上海市青浦区青松路XXX号房屋出租给乙方；租期自2016年1月1日起至2026年12月31日止；年租金60万元，每年递增3%；租赁保证金10万元；2017年起至合同结束的租金按季支付，先付后用，逾期支付的，每逾期一日则乙方需按每日拖欠租金1%支付违约金；关于动迁、拆迁、搬迁等方面约定：(1)甲方确认乙方向原承租方购买的固定资产及设备：其中包括3号楼房屋结构改造、新增污水管、供水改造、供电改造、雨水管改造等方面的资产及设备；(2)在承租期内，双方约定涉及政府部门动迁、拆迁、搬迁等时，涉及乙方承租范围内的资产评定、停业损失、停产损失等与乙方经营相关的权益都全部由乙方自行与政府动迁部门协商解决，甲方不得以任何理由予以干涉；乙方承租范围内政府部门的动迁、拆迁、搬迁款必须直接划拨至乙方指定账户，甲方不得干涉；(3)在承租期间，除上述约定条款外，甲方不得以任何理由终止合同，涉及乙方承租范围内动迁、拆迁、搬迁的事宜，全部由乙方自行协商解决。合同另对其他内容进行了约定。
　　岩廉公司、鸿钰鼎公司一致确认鸿钰鼎公司承租范围为合同附件一显示的青浦区青松路XXX号1,461平方米的5层楼房屋及阴影部分场地；承租之后，鸿钰鼎公司实际支付了2016年整年租金及租赁保证金10万元。
　　一审法院另查明，2016年8月30日，夏阳街道环城水系生态环境综合治理办公室向列入青浦环城水系生态环境综合治理区域的对象发布告知书：1、按照治理工作要求，请各实际经营户立即停止各类经营性招租行为(如场地、厂房转租等)，以免给本人(单位)及承租方造成不必要的经济损失；2、对已到期的厂房、场地等各类租赁行为，各相关单位和人员不得继续签订租赁协议，对尚在利用房屋进行经营活动的实际经营户，要立即与租赁相对方协商终止租赁事宜，出租人应督促承租人加快清理腾退，尽快处置相关设施设备。
　　鸿钰鼎公司自述已于2016年12月底搬离腾退系争房屋；岩廉公司则诉称鸿钰鼎公司至今未搬离腾退房屋。
　　2017年11月21日，岩廉公司(乙方)与木森公司(甲方)等达成《解约补偿协议》，一、补偿乙方共计18,930,235元；二、乙方同意扣除2017年1月26日街道征收办垫付的4,830,329元动迁款;四、乙方应于2017年12月21日之前将上述房屋及场地腾退；五、甲乙签订的《房屋租赁及土地使用合同》自动解除，乙方负责转租企业的解约及腾退。
　　2018年8月6日，街道征收办出具《情况说明》，载明：岩廉公司租赁位于青松路XXX号厂区范围，该范围内移动房于2016年7月列入环城水系整治范围，街道生态环境综合治理办公室针对该处移动房屋内的经营及移动房在2016年10月18日签订了限期拆除承诺书并按五违整治方案进行补贴；其他租赁范围内的房屋列入环城水系动迁项目，产权属于木森公司，经评估公司评估后结合环城水系动迁补偿方案与相关部门2017年11月21日签订解约补偿协议。
　　2018年9月4日庭审结束当日，一审承办法官随同岩廉公司、鸿钰鼎公司双方前往现场，现场房屋已搬空，无人使用；房屋实际于2018年9月中上旬被拆除；对装修改造部分的相关补赔偿事宜由鸿钰鼎公司自行与相关部门洽谈，并未包括在岩廉公司的解约补偿协议中。
　　2018年9月26日，青浦区夏阳街道房屋土地征收补偿工作办公室出具《情况说明》，载明：我部门根据市政府相关专题会议的精神，于2016年8月30日在上海市青浦区青松路XXX号处张贴告知书，告知：1、按照治理工作要求，请各实际经营户立即停止各类经营性招租行为，2、对尚在利用房屋进行经营活动的实际经营户，要立即与租赁相对方协商终止租赁事宜，出租人应督促承租人加快腾退，尽快处置相关设施设备。张贴告知书后，上海鸿钰鼎投资管理有限公司就开始停止各类经营活动，并开始腾退房屋。
　　案件审理过程中，岩廉公司表示：鸿钰鼎公司承租的属于有证合法建筑，涉及的租金在另案中已由法院判令岩廉公司向大房东木森公司支付，因此岩廉公司也要求鸿钰鼎公司支付期间租金和使用费。鸿钰鼎公司表示：另案判决岩廉公司向大房东木森公司支付租金没有异议，但鸿钰鼎公司不同意向岩廉公司支付，鸿钰鼎公司已于2016年12月底搬走。
　　一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，岩廉公司认为鸿钰鼎公司至今未搬离，鸿钰鼎公司认为已于2016年12月底搬离，但双方均未提供相应的至今未搬或早已搬离的证据，事实上承办人于2018年9月4日庭审后现场踏勘，房屋已经搬空无人使用，围墙范围内场地杂草丛生，只是双方当事人未曾就搬离腾空房屋进行书面交接或通知告知。现结合青浦区夏阳街道房屋土地征收补偿工作办公室出具《情况说明》所在内容，法院有理由相信鸿钰鼎公司在2017年前已经停止经营并腾退房屋，故对岩廉公司要求鸿钰鼎公司腾退房屋、支付2017年1月1日后的租金和使用费及违约金的诉讼请求，法院不予支持。同时，为根本上解决双方之间租赁合同纠纷，法院一并确认岩廉公司、鸿钰鼎公司的租赁合同亦已于2016年12月31日解除。
　　一审法院据此判决：驳回上海岩廉企业管理咨询有限公司的诉讼请求。
　　二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
　　本院另查明，鸿钰鼎公司于2018年9月29日更名为淄纳公司。
　　本院认为，根据查明的事实，系争房屋因土地征收已被拆除，故涉案租赁合同因实际履行不能而解除。本案审理中，双方当事人就被上诉人实际搬离系争房屋的时间存有争议，但均未能针对自己的主张提交确实证据予以佐证。根据本案一审审理的档案资料显示，上诉人在提交的诉状中仅要求被上诉人支付2017年1月1日至2017年12月31日止的60万元租金的诉讼请求，直至2018年9月4日方增加了要求被上诉人腾退系争房屋及支付至腾退之日止的使用费的诉讼请求，而一审承办法官在当日即至系争房屋现场勘查发现房屋已搬空。由此可见，作为出租人的上诉人对系争房屋的实际使用状况并不实际掌握或者其存在向法院提供虚假陈述的情况，一审法院鉴此要求上诉人承担相应举证责任，并无不妥。需要指出的是，按照租赁合同的约定，2017年的租金应当按季支付，上诉人在未收到被上诉人2017年整年租金的情况下却直至2018年方提起诉讼，显然有违常理。从另外方面而言，当地政府拆迁部门就被上诉人停止经营及腾退房屋提交了相应书面情况说明，虽未能明确证明被上诉人关于其于2016年12月31日实际腾退的主张，在此情况下一审法院基于在案证据结合查明的其他情况，采信被上诉人的主张，并无明显不妥之处。
　　综上所述，一审法院基于在案证据及双方当事人的陈述，所作认定及相应判决，并无明显不妥，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费11,240.00元，由上诉人上海岩廉企业管理咨询有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：余  艺

书记员：彭  辰