上海展鋆物业管理有限公司与上海鑫标物流有限公司、廖作标房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海展鋆物业管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：温彬，总经理。
　　委托诉讼代理人：李祥美，上海一凡律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：苟丽琦，上海一凡律师事务所律师。
　　被告：上海鑫标物流有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：廖作标，总经理。
　　被告：廖作标，男，1971年11月13日出生，汉族，住江西省宜春市。
　　原告上海展鋆物业管理有限公司(以下简称“展鋆物业公司”)与被告上海鑫标物流有限公司(以下简称“鑫标物流公司”)、廖作标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，转为适用普通程序。本案分别于2019年3月14日、2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告展鋆物业公司的委托诉讼代理人李祥美、苟丽琦，被告廖作标同时作为被告鑫标物流公司的法定代表人到庭参加了两次诉讼。本案现已审理终结。
　　原告展鋆物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告鑫标物流公司支付原告房屋租金317,940元(租金计算截止到2017年8月31日，被告尚欠原告的租金)；2、判令被告鑫标物流公司支付原告违约金80,910元；3、判令被告鑫标物流公司支付原告律师费18,000元；4、判令被告廖作标就以上诉讼请求与被告鑫标物流公司承担连带责任。事实与理由：2017年1月2日,被告鑫标物流公司与原告签订《物流仓库租赁合同》,向原告租赁松江区泖港镇工业园中强路XXX号内仓库,面积2,660平方米(以下简称“系争房屋”),第一年的租金为970,900元。2017年10月18日,两被告与原告签订《还款协议书》,于同年8月31日解除双方的仓库租赁合同,确认被告鑫标物流公司截至解除日尚有317,940元租金未支付。约定若被告鑫标物流公司在2018年还款3万元、2019年还款7万元、余款在2020年底前还清,则原告同意以22万元结算,否则被告鑫标物流公司应以317,9940元结算租金欠款,同时承担违约责任。被告廖作标愿意承担担保责任。至今,两被告分文未还。现原告起诉至法院,请求法院依法判决。
　　被告鑫标物流公司辩称：《还款协议书》签订的金额是220,000元，租金应当以此金额为准，故只愿意承担220,000元。由于原告的物流园倒闭，导致被告鑫标物流公司无法经营，且配套设施不完善，才解除合同，并非是被告违约。《还款协议书》中约定的尚欠房屋租金317,940元包括了租金和违约金，《还款协议书》中所述的220,000元也是笼统算出来的，也包括了违约金。现不同意支付违约金，如果被告鑫标物流公司确实应承担违约金的，则认为违约金过高，要求法院予以调整。不同意支付律师费。
　　被告廖作标辩称：对被告鑫标物流公司应当支付的款项，愿意承担连带担保责任。
　　本院经审理认定事实如下：2017年1月2日，原告展鋆物业公司(出租方、甲方)与被告鑫标物流公司(承租方、乙方)签订《物流仓库租赁合同》一份，合同第一条“租赁物、租赁期限及交付时间”约定：1/1、甲方将位于上海市松江区泖港镇工业园中强路XXX号内仓库按现状租赁给乙方使用。面积经甲乙双方确认为2,430平方米，合计2,430平方米，使用区域为A1-A13左右，公摊面积经双方确认面积的10%为240平方米计算，租金面积为2,660平方米，出租给乙方为：物流、办公、仓库性质使用。雨棚公摊按50%合同外另行计算。(办公室2万元补给坤杰物流公司)1/2、租赁期限从2017年3月1日至2020年2月29日止，乙方在租赁期限内有部分闲置仓库可有权转租或出租给另一方经营(杜绝整体转租)。1/3、租赁物交付时间为2017年1月1日。(如交付时间早于起租时间，乙方不必承担租赁费用，但仍须承担交付后所产生的水电等能耗费用)。合同第二条“租金、保证金的支付方式和期限”约定：2/1、租金第一年为每天每平方米1元(即2017年3月1日至2018年2月31日)为人民币970,900元(大写玖拾柒万零玖佰元整)。第二、三年为每天每平方米1.15元(即2018年3月1日至2020年2月29日)为人民币1,116,535元(大写壹佰壹拾壹万陆仟伍佰叁拾伍元整)每年。2/2、租金每3个月为一期由乙方支付，每次租金为年租金的四分之一，每次支付租金须提前15天，乙方第一期租金为人民币242,725元(大写贰拾肆万贰仟柒佰贰拾伍元整)，于2017年3月1日付至甲方账户。2/3、租赁协议生效后的十日内，乙方应向甲方支付人民币80,910元(大写捌万零玖佰壹拾元整)作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金在甲乙双方租赁关系终止且将各项费用结算完毕后的5个工作日内，扣除冲抵合同约定由乙方承担的费用外(包括但不限于租金、水电费及其他因乙方或向乙方承租的第三方使用不善导致的房屋损害赔偿等)，剩余部分无息退还乙方。合同第七条“提前合同终止”约定：7/1、乙方逾期支付租金或水电费未满15日的，须按每日租金的3%向甲方交付滞纳金；乙方逾期支付租金超过15日的，则甲方有权采取停电等必要措施，并没收乙方保证金，同时有权单方终止合同收回出租厂房，甲方亦有权扣留乙方设备、产品直至乙方将上述费用付清，由此造成的损失由乙方承担。协议另对其他相关事项进行了约定。
　　2017年10月18日，原告(出租方、甲方)与被告鑫标物流公司(承租方、乙方)、被告廖作标(作为担保人)签订《还款协议书》一份，言明：2017年3月1日，乙方租赁甲方位于松江区泖港镇中强路XXX号A库1-13房屋,同年8月31日双方解除合同(目前仍有450平方房屋没有归还)。截止合同解除之日,乙方尚欠甲方房屋租金为人民币：叁拾壹万柒仟玖佰肆拾元整。现经双方协商,达成以下协议：1、如果乙方能够按照本协议第2条规定的时间向甲方支付租金,甲方同意以人民币贰拾贰万元整作为结算标准;否则甲方仍有权要求乙方支付全部租金,并按照原租赁协议要求乙方承担违约责任；2、乙方承诺还款时间为：2018年还款叁万元整,2019年还款柒万元整,剩余的欠款在2020年底全部还清;3、若乙方迟延支付任何一笔租金,甲方有权要求乙方支付剩余全部租金;4、本担保人廖作标同意为乙方履行本协议义务承担连带担保责任,担保范围包括但不限于本金、利息、违约金、甲方因诉讼产生的全部费用等。担保期限为叁年。5、此协议签订后乙方按计划还款,甲方不能因此协议,而干扰乙方公司正常运行。6、因该协议产生纠纷均由甲方所在地上海市松江区人民法院管辖。
　　上述《还款协议书》签订后，两被告未交付原告《还款协议书》中的款项，故原告诉讼至本院。
　　另查明：原告为本案诉讼，与上海一凡律师事务所签订《委托律师收费协议》，约定上海一凡律师事务所提供法律服务，律师代理费为18,000元。2019年3月13日，上海一凡律师事务所开具了律师费金额为18,000元的发票联。
　　审理中，双方当事人一致确认：《还款协议书》中未归还的450平方米房屋现已经归还，原告对这450平方米房屋不再主张权利。被告鑫标物流公司并未支付押金给原告。涉案房屋是有产权证的。
　　审理中，被告提供原告方人员出具的收条三张，以证明在履行《物流仓库租赁合同》过程中，其一共支付了302,500元租金：1、2017年7月7日收条一张，载明“今收到上海鑫标物流有限公司交来租金人民币壹拾柒万元整”。2、2017年5月20日收条一张，载明“今收到鑫标房租款柒万伍仟元整(75,000元)”。3、2017年7月31的收条一张，载明“今收到鑫标物流交来租金人民币伍万柒仟伍佰元整”。原告认可上述收条的真实性，但是认为这些款项除了支付系争房屋的租金外，还包括支付原告出租给被告的宿舍、办公室的租金，金额上无法区分。
　　以上事实，有物流仓库租赁合同、还款协议书、聘请律师收费协议、上海市房地产权证、收条及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原告展鋆物业公司与被告鑫标物流公司、廖作标签订《还款协议书》系对《物流仓库租赁合同》协商解除的确认。《还款协议书》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告鑫标物流公司未按照承诺的还款时间支付租金，应当按照约定的金额317,940元支付租金。故原告要求被告鑫标物流公司支付原告房屋租金317,940元的请求，本院予以支持。
　　关于原告主张的违约金问题。原告与被告鑫标物流公司在《物流仓库租赁合同》第七条7/1中约定，被告鑫标物流公司逾期支付租金超过15日的，则原告有权采取停电等必要措施，并没收被告鑫标物流公司保证金。即关于没收保证金前提是被告鑫标物流公司向原告支付保证金，现被告鑫标物流公司并未向原告支付过保证金，故原告主张违约金无依据。而且该条款关于没收保证金的约定，系被告鑫标物流公司因违约致使合同解除情况下违约责任的承担方式，但本案《物流仓库租赁合同》解除系原告与被告鑫标物流公司协议解除。故对于原告要求被告鑫标物流公司承担违约金的请求，本院不予支持。
　　关于原告主张的律师费问题。本院认为，原告与两被告在《还款协议书》中未对律师费的承担作出明确约定，本院对原告关于律师费的主张不予支持。
　　关于原告要求被告廖作标承担连带担保责任的问题。被告廖作标表示愿意承担连带担保责任，于法不悖，本院予以确认。
　　综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
　　一、被告上海鑫标物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海展鋆物业管理有限公司租金317,940元；
　　二、被告廖作标对上述第一项债务承担连带清偿责任；
　　三、驳回原告上海展鋆物业管理有限公司的其他诉讼请求。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费7,553元，由原告上海展鋆物业管理有限公司负担1,484元(已付)，被告上海鑫标物流有限公司、廖作标负担6,069元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：高丽萍

书记员：张  利