上海展某置业发展有限公司与郎某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海展某置业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：张锦明，执行董事。
　　委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：祝茗屿，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：郎某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江苏省淮安市。
　　委托诉讼代理人：杨丽华，上海川汇律师事务所律师。
　　第三人：蔡娟，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江苏省阜宁县阜城镇胜利路XXX号。
　　委托诉讼代理人：杨丽华，上海川汇律师事务所律师。
　　原告上海展某置业发展有限公司(以下称展某公司)与被告郎某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判。审理中，本院依法追加蔡娟作为本案第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋安成、祝茗屿，被告及第三人委托诉讼代理人杨丽华、第三人蔡娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告展某公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签署的《房屋租赁合同》及补充协议于2019年8月18日解除；2、判令被告与第三人向原告返还位于上海市嘉定区澄浏中路XXX号一、二层、3228、3230、3232、3234号二层、3238弄5、6、7、8二层房屋(以下称系争房屋)；3、判令被告和第三人支付拖欠的租金人民币(以下币种同)1,196,732元；4、判令被告和第三人支付自2019年11月28日起计算至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；5、判令被告和第三人支付违约金50,000元。事实与理由：原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告系争房屋，租期为2017年7月3日至2022年7月2日，租金每两月支付一次，金额为125,000元。2019年1月29日，原告与被告签订《补充协议》，约定租金变更为每天每平方米2元，自2019年6月1日起支付，如被告未履行该《补充协议》的，原告有权向被告追索被告拖欠的全部租金，但签订《补充协议》后，被告仍然未按照补充协议支付租金。根据合同约定，被告长期拖欠租金，原告发函与被告解除合同，要求被告搬离承租房屋。被告自2018年1月1日至2019年8月18日承租期间，共拖欠租金1,196,732元。按照《房屋租赁合同》第四条约定，由于被告的拖欠应另行支付违约金，原告酌定违约金金额为50,000元。被告长期拖欠租金且占用房屋，经原告催告后仍未支付及归还房屋，原告为维护自身合法权益，故涉诉。
　　被告郎某辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的《房屋租赁合同》明确约定免租金顺延至2019年3月底，后双方又于2019年1月29日签订了《补充协议》，约定从2019年1月29日起再免租四个月，故被告实际上应于2019年6月1日起支付房租。而被告已经按照约定支付原告房租125,000元和押金125,000元，故被告在本案中并未拖欠原告房租，亦不存在违约行为。相反，原告在2019年7月22日起就将被告承租的房屋上锁，导致被告不能营业，原告在租赁期间存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。此外，被告要求在本案中一并处理押金125,000万元，将押金退还被告和第三人。
　　第三人蔡娟述称，被告是代第三人与原告签订的合同，实际由第三人在系争房屋内经营火锅店，被告并未参与经营。其余同被告郎某的答辩意见。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月3日，展某公司(甲方)与郎某(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，该房屋总建筑面积为454平方米；乙方承诺，租赁该房屋作为餐饮(火锅)使用；甲乙双方约定，房屋租赁期限自2017年7月3日起至2022年7月2日止；甲方定于2017年7月3日(交付日以租赁房屋交接单为准)向乙方交付该房屋，免租期自交付日起计100天，免租期结束的次日起计算租金(如因甲方造成的房地产权证延期，免租期顺延)；甲乙双方约定，租金按建筑面积计算，每年租金为75万元；租金支付方式为先付后用，每2个月支付一次，每次支付2个月租金，共计125,000元；租金按每2年环比递增5%；支付时间：乙方应于每计租期到来的前7天，向甲方支付下一期的租金，逾期支付的，每逾期一日，则需按未付租金的3‰支付滞纳金，首期租金应在甲方交付房屋时支付；甲乙双方约定，在签订本合同时，乙方应向甲方支付履约定金125,000元，房屋交付后，定金自动转为保证金，租赁关系终止后，保证金除用以抵充合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分在水、电、燃气及通讯等过户给甲方后，无息归还乙方；双方同意，在租赁期内有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(五)乙方逾期不支付租金超过7日的……涉及上述(二)至(六)情形的，视作乙方自动放弃承租权，甲方有权单方面解除本合同，乙方应在甲方发出解除合同通知后7日内，将屋内属于乙方可移动的物品全部搬离该房屋。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，展某公司将系争房屋交付郎某使用，郎某将系争房屋交由第三人经营餐饮店。同年7月17日，郎某向展某公司支付押金125,000元及租金125,000元，共计250,000元。
　　2019年1月29日，展某公司(甲方)与郎某(乙方)签订《补充协议》，就双方于2017年7月3日签订的《房屋租赁合同》达成如下补充协议：一、租金：每天每平方米2元，租金仍按每2年环比递增2%；二、免租期：4个月，从2019年6月1日起交租金；三、租金迟交满一个月，本合同终止；四、合同终止后：1、乙方要7日内搬走可移动物品，不可移动物品不能动(包括空调、天然气)，将房屋移交给甲方，原装修归甲方，并不得损坏；2、在7日内，注销工商登记；3、结清水电租金等，交还房屋钥匙；如乙方不履行上述条款，以前所欠租金甲方一并追索。
　　2019年8月12日，展某公司委托律师向郎某发函称截止至2019年8月18日，郎某已累计拖欠2018年1月1日至2019年8月18日租金共计1,196,732元，故展某公司于2019年8月18日正式解除与郎某签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》并要求郎某搬离系争房屋、注销或迁移工商登记以及支付拖欠的租金、违约金等。
　　2019年9月2日，展某公司起诉来院。
　　另查，展某公司于2018年12月20日经核准就系争房屋取得了沪(2018)嘉字不动产权第048876号不动产权证书。
　　本院认为，展某公司与郎某签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据租赁合同约定，免租期自交付日起计100天，如因展某公司造成的房地产权证延期，则免租期顺延。因展某公司直至2018年12月20日才取得系争房屋的不动产权证书，故免租期应自该日起计100天。此后，在上述免租期尚未届满时，双方就系争房屋的租赁事宜另行签订了《补充协议》，该协议约定免租期为4个月，郎某自2019年6月1日起支付租金，即2019年2月至5月亦为免租期。结合上述租赁合同及补充协议关于免租期的约定，郎某应自2019年6月1日起向展某公司支付租金，此前均为双方约定的免租期，郎某无须支付租金。补充协议签订后，双方将原租赁合同约定的租金标准变更为每天每平方米2元，按此标准计算，系争房屋的月租金为27,618.33元，而郎某已付租金125,000元，该款可用于支付租金至2019年9月有余，故郎某并未违反合同约定欠付租金。然展某公司于2019年9月2日即以郎某拖欠租金为由，起诉要求解除合同及返还房屋，其诉请缺乏事实及法律依据，本院对此难以支持。因双方涉诉，此后郎某尚未向展某公司支付后续租金亦属合理。至于展某公司要求郎某支付2018年1月1日至2019年8月18日的租金，因郎某已支付该期间内的应付租金，本院对此亦不予支持。由于双方租赁合同继续履行，展某公司基于其解除合同的主张而要求郎某支付房屋占有使用费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持，但郎某应按约继续向展某公司支付后续租金。关于违约金，郎某不构成违约，展某公司要求郎某支付违约金的诉请，理由不足，本院对此不予支持。此外，展某公司要求蔡娟承担返还房屋、支付租金、房屋占有使用费以及违约金的诉请，是基于郎某违约的前提下，现郎某不构成违约，展某公司此项诉请亦无事实和法律依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
　　驳回原告上海展某置业发展有限公司的全部诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费16,020元，减半收取8,010元，保全费5,000元，合计13,010元，由原告上海展某置业发展有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张开红

书记员：何吉珺