上海宾某物业管理有限公司与上海市长宁区总统公寓业主委员会物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海宾某物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：朱澄，总经理。
　　委托诉讼代理人：程家骏，上海市衡平律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：邹博君，上海市衡平律师事务所律师。
　　被告：上海市长宁区总统公寓业主委员会，地址上海市长宁区。
　　负责人：郝向明，主任。
　　委托诉讼代理人：吴昊，上海市君悦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陆旭霞，上海市君悦律师事务所律师。
　　原告上海宾某物业管理有限公司与被告上海市长宁区总统公寓业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序,于2019年8月20公开开庭进行了审理。原告上海宾某物业管理有限公司的法定代表人朱澄、委托诉讼代理人程家骏，被告上海市长宁区总统公寓业主委员会的委托诉讼代理人吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海宾某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告垫付的用于总统公寓公共部位维修更新的费用325,369.66元；2.被告支付逾期付款的利息，以325,369.66元为本金，自2018年3月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第1项诉讼请求金额变更为323,010.31元(公共维修支出明细表中第24项金额调整为实际支付金额195,934.65元)。
　　事实和理由：原、被告签订了《物业服务合同》，约定由被告自2012年6月1日至2017年11月30日期间为总统公寓小区提供物业服务。在物业管理期间，原告一直为小区垫付维修基金，原告多次催要，被告一直未予理睬。2017年11月30日，双方在居委会进行协商，居委会及房管部门的工作人员在场，原告将公共维修支出明细所列的相关凭证原件移交给被告原业主委员会主任杨良骅，经双方确认被告尚欠原告维修基金中列支的费用为325,369.66元，并约定被告在协议签署后三个月内开通维修基金帐户，开通逾期最长不超过一个月。若逾期未能开通，被告应承担同期贷款利率的资金成本。然被告未按协议履行，故原告涉讼。
　　被告上海市长宁区总统公寓业主委员会辩称，按照物业服务合同及小区议事规则的相关规定，动用维修基金需经业主大会讨论通过后方可使用，然原告提供的证据中仅少部分有业主委员会主任签字，不符合维修基金使用规则，存在程序瑕疵；部分项目无业主委员会确认验收，对于工程是否实际进行及完成无法确认；有部分维修项目应属原告包干制服务内容，费用也应由原告自行承担；另有部分工程无相关材料证明。被告认可公共维修支出明细中第26、27、29、30、31项的费用共计5,450.99元，第3项中的40,000元，第13项中的3,100元，其他项目金额均不认可，另第24项工程项目原告主张金额198,294元与提供的发票及支付凭证的金额195,934.65元不一致，且原告应提供审价报告。被告维修基金帐户早已开通，原业主委员会主任杨良骅表示并未收到申请报告、合同、报价单、维修记录、完工单、发票等原件，因原告未按协议约定提供凭证原件配合财务审计，致维修基金帐户资金无法使用，被告不存在逾期开通帐户的行为，也不同意支付逾期付款的利息。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对业主委员会备案证、物业服务合同、协议书、公共维修支出明细表、工程费支付凭证、审计报告书，以及申请报告、合同、报价单、维修记录、完工单、发票的复印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2012年5月24日，原、被告就上海市长宁区华山路868弄上海总统公寓围墙内2－6号楼宇及相关公共空间、停车场、庭园、绿化草坪及公共设施、设备的物业管理服务事宜签订物业服务合同，合同约定原告委托管理期为自2012年6月1日至业委会换届选举成立后召开业主大会再行定夺；本管理合同是酬金制，按10％提取管理酬金。
　　2013年5月，被告新一届业主委员会、业主大会进行备案，业主委员会主任为邓成侠。
　　2013年11月15日，上海市长宁区总统公寓业主大会(甲方)与原告(乙方)签订物业服务合同，合同约定：甲方委托乙方实行物业管理；物业名称为总统公寓住宅小区，物业类型为小高层商品住宅项目，座落位置为上海市长宁区华山路868弄。合同第四条物业服务运作模式为包干制。由业主向乙方支付本合同第三条约定的物业管理费,盈余或者亏损均由乙方享有或者承担，包干制服务费不包括下列费用：1.本条约定的物业服务费不含物业共用部位、共用设施设备小修的材料费、中修、大修和更新改造的费用；2.停车费、停车管理服务费。第十四条乙方按有关规定编制专项维修资金使用方案,经甲方批准后实施。未经甲方批准授权,乙方不得动用专项维修资金。第十六条委托管理期限为4年。自2013年12月1日起,至2017年11月30日止。
　　2016年6月，被告新一届业主委员会、业主大会进行备案，业主委员会主任为杨良骅。
　　2017年8月，上海市长宁区总统公寓业主大会委托上海翰盛会计师事务所对2013年5月1日至2016年6月30日业主委员会维修资金收支情况和小区收益资金收支情况进行审计。鉴于原告2017年3月8日提供的公共收支明细文件中，上届业主委员会无书面同意确认和批准实施的材料，本业主委员会无法对财务数据和资料予以确认；抽查的公共收益帐户中有9项维修费未见审批单及2/3业主征询函；原告提供的公共明细数据无业主委员会盖章确认等因素，故审计单位未发表审计意见。原告表示，审计系被告单方面进行，曾让原告填列2013年5月1日至2016年6月30日的公共收益明细的数据，但并未要求原告提供其他资料，故对此报告原告不予认可。
　　2017年11月30日，原、被告在居委会经协商后，先签订一份手书版协议书。协议书载明：双方协商一致,做出如下确认：1.2013年5月至2016年6月总统公寓公共收入为58,775.91元,支出费用为227,047.00元相抵,实际乙方支出垫付168,271.09元。其中总垫付费用中153,271.09元应当在维修资金中列支。另有《建设工程造价咨询费》15,000元,双方另行商议解决。2.2016年7月1日至2017年12月,乙方公共收入32,926.42元,公共支出205,024.99元。乙方实际垫付172,098.57元,该费用应当在维修资金中列支。综合1、2,合计应当在维修资金中列支的费用为325,369.66元。另15,000元另行协商解决。对上述费用,双方约定如下：1.甲方在协商签署后,三个月内,开通总统公寓维修资金。2.乙方应提供必要的配合,即相关费用支出的合同、凭证。否则若逾期未能开通,甲方应当承担相应的资金成本,资金成本按照同期贷款利率计，最长不超过1个月。上述协议达成一致签章后开始正式交接。在总统公寓维修资金开通后，由轻工物业在二个月内办妥并将费用支付于上海宾某物业公司，并由收款方开具普通发票……协调会议附件与会者见证、签名。该协议有原告工作人员、被告业主委员会主任杨良骅、业主委员会成员李赛、总统公寓小区一位业主及房办工作人员签字。后协议书进行打印，并由原、被告盖章，除缺少“在总统公寓维修资金开通后……协调会议附件与会者见证、签名。”该段文字外，其余协议内容与手书版内容基本一致。
　　2017年12月12日，被告原业主委员会主任杨良骅在2013年5月至2016年6月公共维修支出明细清单上签字，并备注：“上届业委会维修支出(NO1-23项)计212,047元。仅2项有合同。NO2为发票复印件，NO3发票49,300元，其中40,000元一张为复印件，9,300元为原件。NO1-23项全部无业委会签认，或2/3业主同意手续。”。杨良骅在2016年7月至2017年11月公共维修支出明细清单上签字，并备注“今收到NO24－32(2016年7月－2017年11月)公共维修支出明细(原件)壹份。”。
　　2018年10月，被告新一届业主委员会、业主大会进行备案，业主委员会主任为郝向明。
　　审理中，被告另提供2013年版、2016年版的专项维修资金管理规约，旨在证明维修和更新费用的使用需经业主委员会或建筑面积和人数过2/3业主同意，大额资金的使用还需进行审价。原告表示对此不清楚，且未收到过上述两份管理规约。
　　本院认为，原、被告签订的物业管理服务合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。原告在管理总统公寓小区期间，维修和更新小区公共设施的过程中，虽然存在部分工程项目缺少相应审批手续，提供的申请报告、合同、报价单、维修记录、完工单、发票等证据仅为复印件，然与原告支付维修费的凭证，以及双方的协议书等证据，可以相互印证，证明原告确有对小区公共设施进行维修和更新的事实，被告签署协议书的行为，也是对原告之前维修事实的追认以及垫付维修费金额的确认。故原告要求被告偿还垫付的维修费323,010.31元的诉讼请求，本院予以支持。至于原告主张的逾期付款利息，因原告在申请使用维修基金程序上有一定瑕疵，致被告新一届业主委员会对维修费金额存有异议，未予及时结算事出有因，本院对此不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
　　一、被告上海市长宁区总统公寓业主委员会应于本判决生效之日起十日内向原告上海宾某物业管理有限公司偿还维修费323,010.31元；
　　二、驳回原告上海宾某物业管理有限公司的其余诉讼请求；
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费6,145.15元，由被告上海市长宁区总统公寓业主委员会负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：史  捷

书记员：马浩波