上海宝某康某房地产开发有限公司与上海赢豹互联网上网服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海宝某康某房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：许健康，董事长。
　　委托诉讼代理人：高树升、程然，上海申有律师事务所律师。
　　被告：上海赢豹互联网上网服务有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：刘国涛，执行董事。
　　委托诉讼代理人：高杰，上海信冠律师事务所律师。
　　原告上海宝某康某房地产开发有限公司与被告上海赢豹互联网上网服务有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高树升、程然，被告的委托诉讼代理人高杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《XXXX广场商铺租赁合同》于2017年7月17日解除；二、被告支付自2017年1月1日至2017年7月17日的租金人民币460,808.61元(以下币种均为人民币)及逾期付款违约金(按日千分之一为标准，计算至实际清偿之日止)；三、确认被告支付的履约保证金10万元不予退还；四、被告支付欠付的履约保证金118,599.50元及逾期付款违约金(按日千分之一为标准，计算至实际清偿之日止)；五、被告支付房屋占用费1,057,286.76元(自2017年7月18日起计算至2018年3月1日，按月租金的2倍即每月70,173.90元为标准计算)；六、被告支付解除合同违约金162,460.38元。
　　事实和理由：2016年7月7日，原、被告签订一份《XXXX广场商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市嘉定区阿克苏路XXX号XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX商铺(以下简称讼争房屋)。租赁面积为1559.42平方米。租赁期限为8个租赁年度。租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(以较早发生之日为准)开始计算。被告在第一个租赁年度的租金自租赁起始日开始支付。第一个租赁年度的月租金为70,173.90元，租金按自然月度支付，于每个自然月度末月的25日或之前支付下一个自然月度的租金。此外，合同还对履约保证金、逾期付款违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了约定。合同签订后，原告依约交付了讼争房屋。2016年10月1日，嘉定XXXX广场与租赁场所同时开业。租赁期限内，原告及物业管理公司上海华瞻商业管理有限公司多次向被告催缴租金，被告均未予支付。2017年7月13日，原告向被告发送《解约函》，通知被告自2017年7月14日起解除双方签订的租赁合同，要求被告支付租金、逾期付款违约金等费用并返还讼争房屋，该函于2017年7月17日送达被告，但被告仍置之不理。
　　被告辩称，同意解除租赁合同，但解除的时间应为2017年11月1日，原因是原告未经被告同意强行进入讼争房屋进行清场。关于租金，应按照减少租赁面积后的部分计算租金，减少后的租赁面积为664.42平方米。逾期付款违约金也应相应减少，对违约金的标准无异议。履约保证金系保证合同的履行，但因原告未按约办出文化经营许可证和游戏许可证，迟延提供竣工备案证书，且讼争房屋存在严重漏水情况，原告违约在先，故履约保证金应予返还。因合同已解除，故被告不应再支付剩余履约保证金及相应违约金。因被告在2017年11月1日起失去了对讼争房屋的占有，故自该日起不应再支付占用费。被告不存在违约行为，故不应支付解除合同违约金。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2016年9月20日，原、被告签订一份《XXXX广场商铺租赁合同》，约定被告向原告承租讼争房屋经营网咖。租赁面积为1559.42平方米。租赁期限为8个租赁年度，自租赁起始日起算。租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(以较早发生之日为准)开始计算。被告在第一个租赁年度的租金自租赁起始日开始支付。第一、二个租赁年度的月租金为70,173.90元，租金按自然月度支付，于每个自然月度末月的25日或之前支付下一个自然月度的租金。最后一个租赁年度的月租金为81,230.19元。如被告逾期支付租金等费用的，每逾期一日，应支付未付款项的千分之五作为违约金。被告应于合同生效后5日内支付履约保证金218,599.50元，任何因被告违约导致原告提前解除合同的，原告有权没收该履约保证金。自合同解除或终止之日起，被告不得在该租赁场所从事任何商业活动。若被告未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经原告书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。被告应按照合同终止时租金的两倍及实际天数向原告支付占用费，从合同解除或终止之日起付至实际交还之日止。若被告逾期支付租金等费用超过30日的，经催告仍未支付的，原告有权解除合同，被告应按最后一个租赁年度月租金的两倍支付解除合同违约金。合同另对其他事项作了约定。后原告将讼争房屋交付予被告，被告支付了履约保证金10万元。2016年12月29日，原告出具一份《平面图划分说明》，载明因商户租赁面积调整的需要，原告同意将讼争房屋作合理划分，划分为2个部分，分别为：1、208-1-1面积为895平方米；2、208-1-2面积为664.42平方米。后被告支付租金至2016年12月31日。2017年5月10日，原告向被告发出一份《催款函》，要求被告支付拖欠的租金、物业管理费等费用，未果。2017年7月12日，原告向被告发出一份《解约函》，通知被告合同自2017年7月14日起解除，并要求被告支付租金、履约保证金、违约金等费用。被告于2017年7月17日签收该《解约函》。2018年3月1日，原告自行收回了讼争房屋。因原告认为被告逾期付款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。
　　2016年10月24日，被告办出营业执照，注册地址为上海市嘉定区阿克苏路XXX号XXX层208商铺-1，但未办出文化经营许可证和游戏许可证。
　　庭审中，原告表示，被告在租赁期间提出希望减少租赁面积，2017年4月，双方另行签订了《商铺租赁合同》，变更了被告的租赁面积，变更后的租赁面积为514.4平方米。起租日为2017年5月1日，但该合同并未履行，被告亦未将其余部分交还原告，也没有将营业执照进行变更。被告则表示，其与原告并未另行签订该《商铺租赁合同》，其仅与原告于2016年9月签订了《XXXX广场商铺租赁合同》。
　　本院认为，原、被告签订的《XXXX广场商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现被告未依约支付自2017年1月1日起的租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告据此根据合同的相关约定行使合同解除权，且解除通知已于2017年7月17日送达被告，故本院确认该商铺租赁合同已于2017年7月17日解除。关于收回商铺的时间问题，庭审中，双方对此各执一词，但该举证责任应分配予被告，被告并未举证证明原告于2017年10月收回商铺的事实，故本院采纳原告关于收回商铺时间的陈述，确定收回商铺的时间为2018年3月1日。关于商铺使用面积问题，虽然被告提供了《平面图划分说明》，原告对此亦予以确认，但该平面图仅仅对讼争房屋如何划分进行了说明，被告并未举证证明其已将划分后其不使用的部分交还予原告，故对被告关于其在2016年12月29日之后实际使用面积为664.42平方米的抗辩，本院难以采信，被告仍应按合同约定的面积计算租金及房屋使用费。经核算，2017年1月1日至2017年7月17日的租金数额为460,263.88元。关于房屋使用费的标准问题，根据查明的事实，被告未办出文化经营许可证和游戏许可证确对其使用讼争房屋产生一定影响，原告对此亦有配合义务，且原告在合同解除后有法定减损义务，故本院根据本案的实际情况，酌定房屋使用费按照原租金标准的60%计算。经核算，2017年7月18日至2018年2月28日的房屋使用费数额为314,109.91元。因被告逾期付款的行为构成违约，按照合同约定理应支付逾期付款违约金，现合同已解除，合同同时约定了解除合同违约金，故应仅适用合同关于解除合同违约金的约定，由被告向原告支付该违约金162,460.38元。根据合同约定，因被告违约导致原告提前解除合同的，原告有权没收履约保证金，故原告要求确认履约保证金10万元不予退还，本院予以认可，但综合考虑本案的实际情况，该履约保证金可作为违约金处理，在被告应支付的解除合同违约金中予以扣除，故被告实际应向原告支付解除合同违约金的数额为62,460.38元。至于原告要求被告支付拖欠的剩余履约保证金118,599.50元及其违约金的诉讼请求，因合同已解除，已丧失继续支付的基础，故对该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海宝某康某房地产开发有限公司与被告上海赢豹互联网上网服务有限公司于2016年9月20日签订的《XXXX广场商铺租赁合同》于2017年7月17日解除；
　　二、被告上海赢豹互联网上网服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝某康某房地产开发有限公司支付自2017年1月1日至2017年7月17日的租金人民币460,263.88元；
　　三、被告上海赢豹互联网上网服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝某康某房地产开发有限公司支付自2017年7月18日至2018年2月28日的房屋使用费人民币314,109.91元；
　　四、被告上海赢豹互联网上网服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝某康某房地产开发有限公司支付解除合同违约金人民币62,460.38元(已扣除履约保证金人民币10万元)；
　　五、原告上海宝某康某房地产开发有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
　　如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费20,289元，减半收取10,144.50元，由原告负担4,614.50元，被告负担5,530元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：周  平

书记员：俞佳悦