上海宝某某飞房地产开发有限公司与殷某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海宝某某飞房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：许健康，执行董事。
　　委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：程然，上海申有律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：殷某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江苏省徐州市，现住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：苏艳，上海市浩信律师事务所律师。
　　原告上海宝某某飞房地产开发有限公司(以下简称宝龙公司)与被告殷某房屋租赁合同一案，本院于2019年1月10日立案受理。2019年3月14日，被告殷某反诉原告宝龙公司房屋租赁合同纠纷一案，本院亦予受理。本案先依法适用简易程序，由审判员李欣独任审判，后因案情复杂，依法转为普通程序，并组成合议庭，分别于2019年5月6日、9月10日合并公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)宝龙公司的委托诉讼代理人高树升，被告(反诉原告)殷某的委托诉讼代理人苏艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)宝龙公司向本院提出诉讼请求：1、双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2017年11月16日解除；2、殷某支付宝龙公司自2017年7月1日起至2017年11月16日止的租金29,288.10元(2017年7月：6,990元-3,961元=3,029元;8月：6,990元;9月：6,990元÷30天×9天+7,689元÷30天×21天=7,479.30;10月：7,689元;11月：7689元÷30天×16天=4,100.80元)；3、殷某支付宝龙公司自2017年11月17日起至2017年12月11日止的房屋占用使用费6,407.50元(7,689元/月÷30天×25天)；4、殷某支付宝龙公司逾期付款违约金10,449.70元；5、殷某支付宝龙公司租赁合同解除损失赔偿金16,776元(8,388元/月×2个月)；6、殷某支付宝龙公司逾期变更、注销证照的违约金92,268元(7,689元/月×12个月，自2017年12月19日起至2018年12月18日止)。
　　事实和理由：2016年5月17日，双方签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，同年7月13日签订补充协议，殷某承租上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号2013商铺1间，租赁面积为46.60平方米，租赁期限自2016年9月10日起至2019年9月9日止，双方对于租金标准、支付方式、履约及质量保证金等违约责任及合同的解除、占用费标准等均作了约定。2017年7月起，殷某欠付当月租金3,029元，之后未再支付租金。2017年10月25日，宝龙公司曾向殷某发催款函。2017年11月15日，宝龙公司向殷某发出解约函。2017年12月17日，殷某向宝龙公司出具声明1份，明确其已于2017年12月11日清空店铺物品，之后放弃店内留存的物品。殷某承租商铺用于开办上海市闵行区启圣皮具店(个体工商户)，其营业执照记载的经营地址即为商铺地址。此后，殷某迟至2019年5月17日才办理营业执照的注销手续。
　　被告(反诉原告)殷某辩称：对于合同签订经过无异议，承租期间，殷某多次与宝龙公司工程部经理王剑要求改善商铺经营环境，即空调制冷、制热不达标问题。因其开办的皮具店为手工作坊性质，客户除购买皮具成品外，最主要可现场学习及自己动手制作简单的皮具，因中央空调不力，商铺室温基本与室外露天同步，冬寒夏热，客户无法在此恶劣环境下入店参与皮具制作活动，直接导致殷某经营困难。2017年7月，殷某已实际停止商铺经营并搬离，故2017年7月欠付部分租金。其未收到宝龙公司2017年10月25日催款函，但宝龙公司曾联系其，要求办理正式离场手续，双方书面约定以履约保证金及经营保证金抵付其欠付的租金。另，宝龙公司没有通知其变更营业执照，宝龙公司在催款函、解约函以及本案诉状副本均未提及营业执照变更事宜。宝龙公司在2019年5月6日第一次庭审提出该项请求，其遂于2019年5月17日才办理营业执照的注销手续。现其确认双方租赁合同于2017年11月16日解除；对于结欠宝龙公司自2017年7月起至2017年11月16日租金29,288.10元无异议，但双方在协议解除租赁合同时约定以履约保证金、经营保证金冲抵所欠租金；双方协议解除租赁合同，故不存在房屋占有使用费，不同意宝龙公司该项诉请；宝龙公司主张的逾期付款违约金及解除租赁合同的损失赔偿金均为解除租赁合同所产生的预期损失，金额过高，请求法院予以调整；不同意支付宝龙公司未注销营业执照的违约金。
　　此外，殷某支付宝龙公司履约保证金22,834元及质量保证金5,000元。现殷某反诉要求宝龙公司返还履约保证金22,834元及质量保证金5,000元。
　　原告(反诉被告)宝龙公司辩称：确收到殷某支付的履约保证金22,834元及质量保证金5,000元，现基于双方的合同条款约定，不同意殷某反诉请求，不同意返还上述钱款。
　　宝龙公司向本院提供以下证据：1、租赁合同及补充协议；2、解约函、邮寄底单、查询记录；3、催款函、邮寄底单、查询记录；4、殷某出具的声明。
　　殷某对证据1、4无异议，证据2、3系寄到殷某户籍地址徐州，其未收到。
　　殷某向本院提供以下证据：1、收款收据；2、宝龙公司商户微信群的聊天记录。
　　宝龙公司对证据1无异议，证据2不认可，宝龙公司从未收到殷某关于商铺中央空调系统书面反映材料，客观上也不存在空调中央系统不力的情况。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月17日，宝龙公司与殷某签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，出租方(甲方)宝龙公司，地址为上海闵行区沪松公路XXX号XXX幢XXX室，承租方(乙方)殷某，地址为江苏省徐州市大屯煤电绣绮园新村XXX号楼204室，合同主要内容为：乙方承租位于上海市漕宝路XXX号上海七宝宝龙城市广场S1号楼第2F层的编号为S1-2F-013商铺，租赁面积为46.60平方米；租赁期限为3个租赁年度，自租赁起始日起算，每满12个月为一个租赁年度；第一年度租金5,825元/月；第二年度租金7,689元/月；第三年度租金8,388元/月，乙方应按自然月度为一期支付租金；　　4.7条款如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金，若乙方延迟达30日且经甲方书面催告后仍不予支付或补交上述款项的，甲方有权解除合同；　　5.3条款任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；　　5.4条款质量保证金：为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计人民币5,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。当发生商铺出售的商品(或提供的服务)质量不符合国家规定或有损于广场的整体声誉，或乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对广场造成不利影响时，物业管理公司均可从质量保证金中扣减、抵销上述金额(具体金额以书面通知为准)，物业管理公司有权从质量保证金中向消费者、受损方支付退货款、赔偿款等。质量保证金由乙方在接到物业管理公司书面通知后5日内予以补足。本合同终止后，若乙方无任何违约行为，甲方或物业管理公司应在90日内将质量保证金无息退还给乙方；13.1条款本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状(因甲方违约导致合同解除的，则乙方不负责恢复原状)并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还甲方，乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置(因甲方原因导致合同解除的，甲方应对该添附物给予相应补偿)；　　13.3条款无论本合同因何种原因解除或终止，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案，如有逾期，则每逾期一日，乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址而承担的违约责任等)；　　13.7条款自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所，且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。乙方应按合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从合同解除或终止之日起付至实际交还之日止。同时还应向物业管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用。在退还期满后，甲方仍有权采取合法手段索回租赁场所，以及乙方并应承担甲方因采取强制清场措施而发生的一切费用；　　14.1.(2)条款乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的费用的(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等)，逾期超过30日未支付，经甲方或物业管理公司催告后仍未支付的，视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止；　　14.5条款双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)，根据违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失，即合同解除损失赔偿金，损失赔偿金的金额相当于本合同第4.1.3条约定的最后一个租赁年度月保底租金2倍的金额(适用于保底租金与提成租金两者取其高的情形)，或相当于履约保证金2倍的金额(适用于纯提成租金的情形)；　　17.3.(2)条款如以信函方式或特快专递邮寄，按合同中列明的地址发送视为合法送达。
　　2016年7月13日，宝龙公司与殷某签订补充协议，变更商铺地址为上海市闵行区七宝宝龙城市广场漕宝路XXX弄XXX号2013商铺(以下简称2013商铺)1间。
　　嗣后，殷某按约承租2013商铺，向宝龙公司缴纳了履约保证金22,834元及经营保证金5,000元，并办理了以该承租商铺作为经营地址的个体工商户营业执照，商号为上海市闵行区启圣皮具店。2017年7月起，殷某未按约支付租金。2017年10月25日，宝龙公司向殷某邮寄催款函。2017年11月15日，宝龙公司向殷某寄送解约函。2017年12月11日，殷某出具声明1份给宝龙公司，主要内容为：酷猫皮雕工房于2017年12月11日清空店铺物品，之后放弃店内留存物品权利，商场可随意处置。2019年1月10日，宝龙公司遂以诉称理由，诉至本院。2019年3月14日，殷某遂以反诉理由，诉至本院。
　　诉讼中，殷某于2019年5月17日办理了上海市闵行区启圣皮具店工商登记注销手续。
　　本院认为：双方签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，依法成立，并属有效，双方应当按约履行各自义务。本案中，双方对租赁合同于2017年11月16日解除无异议，本院予以确认。宝龙公司要求殷某支付自2017年7月1日起至2017年11月16日止的租金29,288.10元之诉请，殷某无异议，本院亦予确认。就殷某搬离商铺的时间，宝龙公司主张以殷某出具书面声明的日期为准，殷某辩称其于2017年11月16日搬离商铺，但未提供证据佐证，故本院采纳宝龙公司的意见，认定殷某搬离商铺的时间节点为2017年12月11日，故宝龙公司主张按租金标准7,689元/月标准支付2017年11月17日起至2017年12月11日止的房屋占有使用费6,407.50元，本院予以支持。
　　关于合同解除损失赔偿金，本院认为，租赁合同解除原因系殷某拖欠租金，故宝龙公司基于租赁合同14.5条款主张合同解除损失赔偿金的主张，符合合同约定，本院予以支持。
　　关于基于租金的逾期付款违约金，本院认为，基于租赁合同4.7条款，殷某应支付宝龙公司因逾期支付租金的逾期付款违约金，但考虑到本院已在合同解除损失赔偿金中已充分考虑到逾期支付租金的损失情况，以及逾期付款违约金过高调整的因素，故本项请求，本院难以支持。
　　关于逾期注销以涉案房屋为工商注册地营业执照的违约金，该约定基于租赁合同第13.3条款，双方确认租赁合同于2017年11月16日解除，而殷某迟于2019年5月17日办理个体工商户营业执照注销手续，违约金的主要功能兼具补偿性及惩罚性，宝龙公司未就殷某的逾期注销营业执照行为造成其损失进行举证，故本院酌情调整此项违约金为2万元。
　　关于履约保证金，基于租赁合同5.3条款的约定，因殷某违约导致租赁合同提前解除，履约保证金不予返还。殷某的该项反诉请求，本院难以支持。
　　关于质量保证金，基于租赁合同5.4条款的内容，质量保证金实质是承租方在经营过程中产生质量问题的赔付保证，在殷某承租期间并未发生质量问题，也无行政处罚行为，故双方租赁合同终止后，宝龙公司应予返还殷某。殷某的该项反诉请求，本院予以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海宝某某飞房地产开发有限公司与被告(反诉原告)殷某签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2017年11月16日解除；
　　二、被告(反诉原告)殷某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海宝某某飞房地产开发有限公司自2017年7月1日起至2017年11月16日止的租金29,288.10元；
　　三、被告(反诉原告)殷某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海宝某某飞房地产开发有限公司自2017年11月17日起至2017年12月11日止的房屋占有使用费6,407.50元；
　　四、被告(反诉原告)殷某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海宝某某飞房地产开发有限公司合同解除损失赔偿金16,776元；
　　五、被告(反诉原告)殷某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海宝某某飞房地产开发有限公司逾期办理注销或变更工商登记手续的违约金2万元；
　　六、原告(反诉被告)上海宝某某飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)殷某质量保证金5,000元;
　　七、驳回原告(反诉被告)上海宝某某飞房地产开发有限公司的其余本诉请求；
　　八、驳回被告(反诉原告)殷某的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费3,403.79元，由原告(反诉被告)上海宝某某飞房地产开发有限公司负担1,814.26元，被告(反诉原告)殷某负担1,589.53元；反诉案件受理费495.85元，由原告(反诉被告)上海宝某某飞房地产开发有限公司负担89.07元，被告(反诉原告)殷某负担406.78元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：王晓蕾

书记员：李  欣