上海好时股权投资基金管理有限公司与心海集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海好时股权投资基金管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：吴漫莉，执行董事。
　　委托诉讼代理人：徐福喜、赵海侠，公司员工。
　　被告：心海集团有限责任公司，住所地北京市。
　　法定代表人：鲍世超，董事长。
　　委托诉讼代理人：孙艺，上海泛威律师事务所律师。
　　原告上海好时股权投资基金管理有限公司(以下简称好时公司)诉被告心海集团有限责任公司(以下简称心海集团)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告好时公司的委托诉讼代理人徐福喜、赵海侠，被告心海集团的委托诉讼代理人孙艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　好时公司向本院提出诉讼请求：1、确认好时公司与心海集团签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年11月30日解除；2、判令心海集团向好时公司支付2018年10月1日至2018年11月30日期间的租金600,000元；3、判令心海集团支付逾期付款违约金(以日租金10,000元为基数，按日租金的0.25%计算，自2018年10月1日计算至心海集团实际支付之日止)；4、判令心海集团支付2018年10月1日至2018年11月30日期间的物业管理费及水电费47,431.24元；5、判令心海集团向好时公司支付违约金900,000元。事实与理由：好时公司与心海集团于2016年12月1日签订了一份《上海市房屋租赁合同》，约定好时公司将位于上海市虹口区东大名路XXX号浦创大厦6楼全部出租给心海集团作为办公使用。租赁期限自2016年12月1日至2019年11月30日。并约定：1、4-2条：乙方应于每月1日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方须按日租金的0.25%支付违约金。2、4-3条：乙方支付租金的方式如下：租金为贰个月支付一次。3、5-1条：甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即人民币250,000元。4、5-2条：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。5、5-3条：乙方承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间按每月所用的实数结算。6、9-2条：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过半个月的。《房屋租赁合同》附件“补充条款”第1条约定“租赁期间物业管理费由乙方承担。其后，双方又签订了一份《补充协议》，约定：1、原合同每月租金为25万元，自2017年12月1日起，每月租金上浮5万元，每月租金合计为30万元；2、除上付租金外，原合同的各项条款不变；3、租金上浮日期为：2017年12月01日至2019年11月30日。上述协议签订后，好时公司已经按照协议约定积极全面履行了合同义务。然而，心海集团却存在以下违约情形：依照协议约定，心海集团应于2018年10月1日前支付2018年10月1日至2018年11月30日期间的租金计人民币60万元，并于2018年10月1日前支付2018年10月1日至2018年11月30日期间的物业管理费42,765.54元及2018年10月1日至2018年11月30日期间的电费计5,909.40元。但是，心海集团至今并未向好时公司支付上述费用。为此，好时公司于2018年11月19日特向心海集团发出《解除合同通知书》，通知心海集团双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》将于2018年11月30日解除，并要求心海集团于2018年11月20日前向好时公司支付租金、物业管理费、水电费及违约金等费用。截至好时公司发出《解除合同通知书》之日，心海集团逾期支付款项已达50日。然而，心海集团并未按照《解除合同通知书》的要求履行相关义务。故好时公司诉至本院，要求判如所请。
　　心海集团辩称，不同意好时公司的诉讼请求。心海集团是自2018年10月1日开始未支付租金，根据合同约定好时公司于10月15日就可以主张合同解除，好时公司未及时主张导致损失扩大，心海集团认为租赁合同于2018年10月15日解除。2018年10月9日心海集团就以微信的形式通知好时公司退租，并实际于2018年10月10日搬离了系争房屋。心海集团向好时公司支付了押金25万元。心海集团没有收到过好时公司的催款函和解除通知，仅同意支付2018年10月1日至10月15日的租金、物业管理费、电费、逾期付款违约金，其余费用不同意支付。租金、物业费、逾期付款违约金的计算标准无异议。三个月租金的违约金过高，请求法院予以调整。鉴于好时公司对于房屋的出租权未提供有效的凭证，对于好时公司的出租权有异议。
　　本院经审理认定事实如下：好时公司(出租方，甲方)与心海集团(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋座落在本市虹口区东大名路XXX号浦创大厦6楼全部。该房屋出租建筑面积为1,312平方米，土地用途为商业、办公。甲方作为该房屋的承租人与乙方建立租赁关系。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用。甲乙双方约定，甲方于2016年12月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2016年12月1日起至2019年11月30日止。该房屋月租金为250,000元。该房屋租金壹年内不变。自第贰年起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。乙方应于每月1日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.25%支付违约金。乙方支付租金的方式如下：租金为贰个月支付一次。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金即250,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金全部无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。乙方承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间按每月所用的实数结算。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过半个月的；……。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的叁倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。租赁期间物业管理费由乙方承担。甲、乙双方约定2016年12月1日至2017年11月30日期间内租金不变，自2017年12月1日起租金按照甲方与大楼业主方续约后所签订的租赁合同租金上浮比例一致。在租赁期间甲方负责协调乙方与业主方及物业的关系,保证乙方公司工作的正常开展。本合同为转租合同，且业主方知晓甲方与乙方是为合作经营关系。业主方及甲方保证乙方在租赁期限内的正常经营。
　　之后，双方签订《补充协议》，约定，根据双方于2016年12月1日签订的合同(合同编号：555-161118)补充条款第5条的规定，关于2017年12月1日承租方上调租金幅度，经双方协商，有如下规定：1、原合同每月租金为25万元，自2017年12月1日起，每月租金上浮5万元，每月租金合计为30万元；2、除上浮租金外，原合同的各项条款不变；3、租金上浮日期为：2017年12月1日至2019年11月30日。
　　心海集团向好时公司支付了保证金25万元并支付租金至2018年9月30日。2018年10月9日心海集团工作人员通过微信联系好时公司工作人员，表示，我们的人明天就搬出来。至于后面的交接工作，公司会派人去交接的。好时公司工作人员表示，那我也和领导汇报一下。嗣后，心海集团搬离了系争房屋，好时公司于2018年11月30日收回该房屋。由于心海集团尚欠部分费用未支付，故好时公司诉至本院，要求判如所请。
　　又查明，案外人绿地浦创商务大厦物业服务中心出具付款通知书，表明，2018年10月1日至2018年12月31日物业服务费为64,148.31元，2018年11月1日至2018年11月30日的物业服务费为21,382.77元，2018年9月24日至10月23日的电费应缴金额为2,727.40元，2018年10月24日至11月23日电费应缴金额为1,938.30元，好时公司已转账支付2018年10月1日至2018年11月30日物业服务费42,765.54元及2018年9月24日至10月23日的电费2,727.40元。
　　再查明，2016年4月7日，好时公司(承租方，乙方)与案外人上海锦策房产资讯有限公司(出租方，甲方)签订《上海绿地浦创商务大厦(出租合同)》，约定，甲方出租给乙方的房屋座落在本市虹口区东大名路XXX号XXX-XXX室。甲方作为该房屋的授权委托人与乙方建立租赁关系。自2016年5月1日起至2017年5月31日止，每月租金164,511.06元。物业管理费为每月21,382.77元。2017年4月5日，双方再次就系争房屋签订《上海绿地浦创商务大厦(出租合同)》，租赁期自2017年6月1日至2020年1月31日止，每月租金180,962.17元，物业管理费为每月21,382.77元。
　　审理中，好时公司提供了2018年10月17日《催款函》一份及《解除合同通知书》一份，证明好时公司向心海集团催讨欠费及主张解除合同，心海集团表示未收到过这两份材料。好时公司亦表示，心海集团支付的保证金250,000元，同意在心海集团结清欠付费用后返还。
　　本院认为：好时公司与心海集团签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然心海集团于2018年10月9日通过微信通知好时公司将于次日搬离，但心海集团并不享有单方解除合同的权利，亦未能与好时公司协商达成一致，且心海集团嗣后也未与好时公司交接房屋。好时公司于2018年11月30日自行收回房屋，并主张《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于该日解除，合法有据，本院依法予以支持。心海集团理应向好时公司支付2018年10月1日至2018年11月30日的租金、物业管理费及2018年9月24日至2018年10月23日的电费。2018年10月24日至2018年11月23日的电费1,938.30元，因好时公司在本案中未能提供支付凭证，本院不予支持，好时公司如有证据可另行主张。心海集团逾期支付租金的，逾期一日，需按日租金的0.25%支付违约金。另，根据租赁合同的约定，租赁期间，非本合同规定的情况，心海集团中途擅自退租的，应按月租金的叁倍向好时公司支付违约金。故好时公司要求心海集团支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。该违约金的约定并未过分高于所造成的实际损失，故好时公司请求法院予以调整的辩称意见，本院不予采纳。好时公司同意于心海集团结清欠付费用后返还保证金250,000元，于法不悖，本院予以照准。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
　　一、确认上海好时股权投资基金管理有限公司与心海集团有限责任公司就上海市虹口区东大名路XXX号浦创大厦6楼全部房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年11月30日解除；
　　二、心海集团有限责任公司应于本判决生效之日起10日内向上海好时股权投资基金管理有限公司支付2018年10月1日至2018年11月30日的租金600,000元；
　　三、心海集团有限责任公司应于本判决生效之日起10日内向上海好时股权投资基金管理有限公司支付逾期支付租金的违约金(按每日25元，自2018年10月1日计算至心海集团有限责任公司实际支付之日止)；
　　四、心海集团有限责任公司应于本判决生效之日起10日内向上海好时股权投资基金管理有限公司支付2018年10月1日至2018年11月30日的物业服务费42,765.54元及2018年9月24日至2018年10月23日的电费2,727.40元；
　　五、心海集团有限责任公司应于本判决生效之日起10日内向上海好时股权投资基金管理有限公司支付违约金900,000元；
　　六、上海好时股权投资基金管理有限公司应于心海集团有限责任公司结清上述第二至五项欠付费用之日返还心海集团有限责任公司保证金250,000元。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费18,778.80元，由心海集团有限责任公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：肖美珠

书记员：曹北霖