上海天朗酒业有限公司与胡某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海天朗酒业有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：李小芳，执行董事。
　　委托诉讼代理人：杜中超，上海精文律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙瑞文，上海精文律师事务所律师。
　　被告：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：邢晓晴，北京市中银(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：麻云程，北京市中银(上海)律师事务所律师。
　　原告上海天朗酒业有限公司诉被告胡某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人孙瑞文、被告的委托诉讼代理人邢晓晴、麻云程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金人民币(下同)920,000元；2、判令被告支付原告逾期支付租金滞纳金(利息)276,000元(所欠租金的百分之三十)；3、判令被告返还租赁房屋上海市奉贤区金汇镇工业路XXX号上海天朗餐饮有限公司天朗大酒店及酒店东侧办公室四间、更衣室一间、仓库一间；4、判令被告返还租赁房屋内属于原告的配套设施(见租赁合同设施清单)；5、判令被告支付原告逾期支付租金的利息，以920,000元为基数，按照银行同期贷款利率，自2018年12月1日起计算至实际付清之日止；6、判令被告参照年租金630,000元的标准支付房屋占有使用费，自2018年12月1日起支付至实际返还房屋之日止。审理中，原告撤回第四项诉讼请求。
　　事实与理由：2015年11月25日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将上海市奉贤区金汇镇工业路XXX号上海天朗餐饮有限公司天朗大酒店及酒店东侧四间办公室出租给被告，同时提供若干配套设施供被告使用，具体清单见合同附件。租期三年，自2015年12月1日起至2018年11月30日止。租金第一年(2015年12月1日至2016年11月30日)为530,000元，第二年(2016年12月1日至2017年11月30日)为580,000元。第三年(2017年12月1日至2018年11月30日)为630,000元。支付方式为每三个月支付一次，提前10天支付，具体支付日期为每年11月20日、2月20日、5月20日、8月20日。逾期支付租金的，自第11天起按拖欠金额的千分之五支付违约金。
　　2017年5月20日，被告应向原告支付2017年6月1日至8月31日租金145,000元；2017年8月20日，被告应向原告支付2017年9月1日至11月30日租金145,000元；2017年11月20日，被告应向原告支付2017年12月1日至2018年2月28日租金157,500元。2018年2月20日，被告应向原告支付2018年3月1日至2018年5月31日租金157,500元。2018年5月20日，被告应向原告支付2018年6月1日至2018年8月31日租金157,500元。2018年8月20日，被告应向原告支付2018年9月1日至2018年11月30日租金157,500元。截止到2018年11月30日，合同期限届满，被告未支付上述租金,分别逾期559天、467天、375天、283天、194天、102天。按照合同约定，被告应当向原告支付拖欠租金，并按照拖欠租金的百分之三十支付违约金。另外，合同期限届满后，被告应当向原告返还租赁房屋及配套设施。经原告催告，被告未履行返还义务。现原告要求被告返还租赁房屋及配套设施，并参照租金年租金630,000元的标准支付房屋占有使用费，自2018年12月1日起支付至实际返还房屋之日止。
　　被告辩称，不同意原告诉请。至2017年5月份以后，房屋涉嫌违章，无法经营，租金标准不认可。房屋是违章建筑，无相关产证，不能计算违约金。第三条、第四条诉请待装饰装修损失评估后可以返还房屋，诉请五的利息无基础。诉请六，租赁房屋被建围墙，没有达成正常经营的标准，应当按照实际经营标准计算房屋占有使用费，同意支付适当的占有费，但应当降低标准。
　　本院经审理认定事实如下：2015年11月25日，原告(作为甲方)、被告(作为乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将上海市奉贤区金汇镇工业路XXX号上海天朗餐饮有限公司天朗大酒店整体出租给被告，建筑面积1,600平方米(最后精确面积以建筑部门测量为准)；租期三年，自2015年12月1日至2018年11月30日，租金第一年500,000元，第二年550,000元，第三年600,000元；租金每三个月支付一次，乙方于每年11月20日、2月20日、5月20日、8月20日分别支付租金；乙方支付保证金100,000元；乙方如不能按时向甲方交纳租金，超过约定交纳租金时间10天内，经甲方催讨仍未交纳的，自第11天起每天按拖欠总额的千分之五向甲方交纳滞纳金，超过30天未交纳租金的属违约，乙方承担违约责任，甲方有权终止本租赁合同；考虑到乙方经营的需要，甲方将位于酒店东侧办公室四间、更衣室一间、仓库一间同时租赁给乙方，双方约定年租金为30,000元整(含市政卫生费)，支付方式参照本合同条款四执行等。
　　被告付清2017年5月31日之前的房屋占有使用费，但2017年6月1日之后的占有使用费至今没有支付。另外，被告支付过保证金100,000元在原告处。
　　2018年12月1日，原告向被告发出《催讨租金及返还租赁房屋的通知函》，要求最迟在2018年12月5日前返还租赁房屋，并且将拖欠的2017年6月1日以来的18个月房租一次付清。被告收到该通知函，但没有支付租金和搬离。
　　奉贤区金汇镇工业路XXX号由原来的路牌号奉贤区金汇镇工业路XXX号变更而来。奉贤区金汇镇工业路XXX号该处房产在2008年3月26日核准登记过房产证，权利人为上海天朗包装材料有限公司，该产权证后附宗地图和附记内容记载，第一幢厂房为1层，建筑面积21.63平方米；第二幢厂房为1层，建筑面积121.34平方米。本院承办人曾现场踏勘，由原告出租给被告的房屋在产权证上的位置是第一幢和第二幢，但实际已是三层楼。租赁的酒店大楼在沿街位置，现沿街被建围墙，被告在酒店东侧开建大门继续经营。
　　本院认为，关于租赁合同的效力，原告提供的房产证与实际租赁房屋不符，原告未提供其他足以证明房产合法建造的依据，应认定双方的租赁合同无效。本院认定合同无效，而且双方约定的租期也已经到期，被告应当及时搬离租赁房屋，原告返还被告保证金100,000元。
　　根据相关司法解释，租赁合同无效，承租人应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。自2017年6月1日至双方约定的合同期到期日2018年11月30日止共18个月，参照双方约定的租金标准，被告应付占有使用费920,000元，对原告的该诉请予以支持。被告提出，因有关部门建围墙，影响被告正常营业，本院认为，实际情况是建围墙后，被告并未向法院主张合同无效或向原告主张解除合同，实际继续占有使用房屋和继续经营，本院根据本案具体情况，酌情扣减被告应付的占有使用费100,000元，该款在被告应付的920,000元中扣除后，被告实际还应支付原告820,000元。被告未支付该部分占有使用费，应当赔偿原告利息损失，原告请求从2018年12月1日起至实际付清日计算利息，本院予以支持。
　　双方约定的合同到期后，被告应当及时返还租赁房屋，但经原告书面催告后，被告还是继续占有使用，被告应参照年租金630,000元的标准支付自2018年12月1日起至被告实际返还房屋之日止的占有使用费，计算标准不考虑酌情扣减。
　　因租赁合同无效，对于原告依据合同违约条款提出的关于支付滞纳金的第二项诉请，本院不予支持。关于原告提出的返还租赁房屋内属于原告的配套设施的诉请，原告在庭审结束后申请撤回该项诉讼请求，本院予以准许。
　　本案审理中，被告认为租赁房屋应属违章建筑，被政府部门建围墙封堵大门，造成被告无法正常营业而致营业额大幅下降，所以提起反诉，反诉诉讼请求为：1、被告赔偿装修损失600,000元；2、被告赔偿营业损失400,000元。本院认为，被告提起反诉，所以在审理中就反诉一并进行了审理，但经本院向被告书面催缴反诉部分案件受理费而被告未予缴纳，本院就按照撤回反诉处理，另行制作和发送了民事裁定书。
　　综上所述，本院对原告的部分诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十二条规定，判决如下：
　　一、确认原告上海天朗酒业有限公司与被告胡某某于2015年11月25日签订的《租赁合同》无效；
　　二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告占有使用费人民币820,000元；
　　三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告上述第二项人民币820,000元的自2018年12月1日至实际付清之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
　　四、被告于本判决生效之日起十日内搬离和返还承租的奉贤区金汇镇工业路XXX号上海天朗餐饮有限公司天朗大酒店及酒店东侧办公室四间、更衣室一间、仓库一间；
　　五、被告于本判决生效之日起十日内支付原告自2018年12月1日起至实际返还房屋之日止的，以年租金人民币630,000元为标准计算的占有使用费；
　　六、原告于本判决生效之日起十日内返还被告保证金人民币100,000元；
　　七、对原告的其余诉讼请求即支付滞纳金的诉请不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费减半收取计人民币7,865元，由被告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：唐祖峰

书记员：刘  伟