上海多点投资管理服务有限公司与上海农商银行闵某支行案外人执行异议之诉一审民事判决书

　　原告(案外人)：上海多点投资管理服务有限公司，住所上海市松江区。
　　法定代表人：陈晖，执行董事。
　　被告(申请执行人)：上海农商银行闵某支行，住所上海市闵某区。
　　负责人：乔东林。
　　委托诉讼代理人：范晨，上海合勤律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈彬，上海合勤律师事务所律师。
　　第三人(被执行人)：上海龙通纸制品有限公司，住所上海市闵某区华林路XXX号。
　　法定代表人：刘家维。
　　第三人(被执行人)：上海龙通休闲服务有限公司，住所上海市闵某区吴中路XXX号。
　　法定代表人：刘聪瑞。
　　原告上海多点投资管理服务有限公司(以下简称多点公司)诉被告上海农商银行闵某支行(以下简称闵某支行)、第三人上海龙通纸制品有限公司(以下简称龙通公司)、上海龙通休闲服务有限公司(以下简称休闲公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月3日立案受理后，依法适用普通程序于2018年9月11日公开开庭进行了审理，原告多点公司的法定代表人陈晖，被告闵某支行的委托诉讼代理人范晨、陈彬到庭参加诉讼。第三人龙通公司、休闲公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审查终结。
　　原告多点公司向本院提出如下诉讼请求：一、确认原告多点公司与第三人龙通公司对上海市闵某区新镇路XXX弄XXX号、XXX号别墅(以下简称系争房屋)存在合法有效的租赁关系；二、多点公司对系争房屋带租约拍卖。事实与理由：原告与龙通公司于2013年5月1日签订房屋租赁协议约定，为解决龙通公司资金需求一次性支付上述房屋(含新镇路XXX弄XXX号别墅)20年的租金共计360万元(当时龙通公司向原告借钱，考虑到其偿还的风险，原告将三套房屋的20年租赁权一次性买断，然后另行出租)。原告已于同年5月6日支付租赁款360万元，并对房屋进行装修；为了利益最大化，对该三套房屋的租赁权转让他人，目前处于出租状态。因此，请求法院带租赁拍卖系争房屋。
　　被告闵某支行辩称，原告租赁房屋一次性签订20年租期不是房屋租赁合同关系的常态，结合原告在法院的陈述笔录，是龙通公司以房屋使用权的形式偿还债务，不符合买卖不破租赁的规则，不应当带租约拍卖；打款凭证并非转款给公司，不能作为定案依据。
　　本院经审理查明，系争的上海市闵某区新镇路XXX弄XXX号、XXX号全幢房屋登记的权利人为龙通公司。其中，56号全幢房屋于2013年9月23日设立抵押登记，55号、56号全幢房屋于2013年10月23日设立抵押登记(余额抵押)，抵押权人均为闵某支行，上述房屋于2014年5月22日被本院财产保全查封。
　　2014年10月29日，本院作出(2014)闵民四(商)初字第S283号民事判决书主文确认：一、龙通公司于本判决生效之日起十日内偿还闵某支行借款本金8,000,000元、暂计至2014年4月15日的利息292,931.33元及自2014年4月16日起至上述借款实际清偿日止按双方签订的编号为XXXXXXXXXXXXXX的《借款合同》约定计算的各类利息；二、龙通公司于本判决生效之日起十日内偿付闵某支行律师费80,000元；三、龙通公司到时不能履行上述义务，闵某支行有权以龙通公司所有的上海市闵某区新镇路XXX弄XXX号、XXX号房屋折价或者以拍卖、变卖上述房屋的价款在主债权3,300,000元范围内优先受偿。上述抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由龙通公司继续清偿；四、休闲公司对龙通公司上述第一、二项确定的付款义务承担连带保证责任……。因龙通公司、休闲公司未履行判决确定的义务，根据闵某支行的申请，本院于2015年1月5日以(2015)闵执字第334号立案执行。
　　2015年6月4日，本院发出公告责令龙通公司等限期履行民事判决确定的义务，拒不履行的，依法评估、拍卖或变卖系争房屋。原告以承租人身份于2018年3月向本院提出异议申请，本院于同年6月13日作出(2018)沪0112执异62号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告遂向本院提起案外人执行异议之诉。
　　另查明，原告多点公司与第三人龙通公司签订房屋租赁协议，约定，多点公司向龙通公司承租上述三套房屋，租期20年，多点公司先支付现金275,000元，由前期刘聪瑞借款中扣除;余款3,325,000元，由多点公司指定的财务严小萍转入龙通公司的财务鲁桂红账户内。协议尾部由陈晖、刘聪瑞签名，记载签约日期为2013年5月1日。
　　原告法定代表人陈晖于2018年1月29日向本院陈述，当时休闲公司法定代表人刘聪瑞需向其借款360万元，其考虑到借款的风险，故要求用龙通公司三套房屋租赁20年钱款一次性支付方式来抵偿债务，于是双方签订了涉案房屋租赁协议；钱款3,325,000元由其财务严小萍汇入休闲公司财务鲁桂红的账户，另外275,000元现金直接交给刘聪瑞。
　　以上事实，由执行异议申请书、(2018)沪0112执异62号执行裁定书、银行转账明细、物业费发票、谈话笔录及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，本案争议的焦点在于原告多点公司与第三人龙通公司之间是否存在先于抵押权的真实租赁关系。原告虽然提供了双方签订的房屋租赁协议，但从租赁限期及一次性支付的数额来看，双方约定的租金折合到每幢别墅每月租金仅为5千元，与当前的租金市场标准相比尚缺乏合理性。此外，原告所提供的物业费发票显示的时间均为2016年6月以后，有的物业费发票是58号别墅的，并非系争房屋，付款人是休闲公司，因此，并不能就此证明其在2013年5月签订租赁协议后已实际占有使用房屋的事实。同时本院注意到，从原告法定代表人陈晖的陈述来看，协议约定的所谓租金360万元，基于借贷关系而产生，实质是以签订房屋租赁协议的形式为该笔债务作担保，属于“以租抵债”之行为，双方之间并未存在真实的租赁关系，应另案通过民间借贷纠纷予以处理。据此，原告以其享有租赁权在先，可依法对抗抵押权之由要求带租约拍卖的诉讼请求，本院不予支持。第三人龙通公司、休闲公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第二项之规定，判决如下：
　　驳回原告上海多点投资管理服务有限公司的诉讼请求。
　　案件受理费20,820元，由原告负担(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：王 芳

书记员：金联涌