上海启源资产经营管理有限公司与上海有庐实业有限公司、徐某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海启源资产经营管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：华某，总经理。
　　委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：於莉蔚，上海磊天律师事务所律师。
　　被告：上海有庐实业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：徐某某，执行董事。
　　委托诉讼代理人：徐超，上海君慈律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：程玉鹏，上海君慈律师事务所律师。
　　被告：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江西省上饶市。
　　被告：周小海，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江西省上饶市。
　　被告：刘建辉，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江西省上饶市。
　　被告：周铁吾，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江西省上饶市。
　　原告上海启源资产经营管理有限公司(以下简称“启源公司”)与被告上海有庐实业有限公司(以下简称“有庐公司”)、徐某某、周小海、刘建辉、周铁吾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。本院于同年8月29日公开开庭进某了审理。原告启源公司的委托诉讼代理人林梓琳、於莉蔚和被告有庐公司的委托诉讼代理人程玉鹏、被告徐某某(暨被告有庐公司的法定代表人)、被告周小海、刘建辉、周铁吾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告启源公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告有庐公司签订的《房屋租赁合同》于2017年8月3日解除，并返还租赁房屋。2、被告有庐公司按照合同约定租金的三倍(即2.4元/日/平米×11,580平米)支付原告自2017年10月1日至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。3、被告有庐公司支付原告自2017年10月1日至实际返还之日止的物业费，按57,900元/月计算；4、被告有庐公司支付原告违约金1,000,000元；5、被告有庐公司赔偿原告律师费损失90,000元。6、被告徐某某、周小海、刘建辉、周铁吾对被告有庐公司的债务向原告承担连带清偿责任。事实和理由：2016年3月30日，原告与被告有庐公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市松江区仓丰路XXX弄XXX号XXX-XXX层部分房屋出租给被告有庐公司经营酒店、餐饮、百货，租赁期限从2016年3月31日至2031年3月30日，租金每天每平方米0.8元，合计3,381,360元，每半年支付一次。物业费57,900元/月，每半年支付一次。同时，被告徐某某、周小海、刘建辉、周铁吾签字确认就该合同中被告有庐公司的债务承担连带保证责任。后，租赁期间被告未按期履行付款义务，经原告催告无果，据此诉至本院，请求判如所请。
　　被告有庐公司辩称，不同意解除，本案不宜解除合同，理由为：1、租赁过程中原告配合力度不够，如二楼原规划经营超市，原告曾口头承诺办理相关手续，并承诺安装１至２楼的扶手电梯，但一直没有配合。2、本案租期长，被告投资巨大，至今投资20,000,000元，现不到2年的租期，如解除合同将给被告造成巨大损失。3、本案尚未达到法律规定的解除条件。被告并未拒不履行主要债务，被告只是拖欠了部分租金，但拖欠也不是被告的本意。被告有庐公司在经营管理期间未收到原告的催告或解除函，也不知道原告曾发出过催告函。被告有庐公司愿意在合理期限内履行拖欠的租金。就诉请2，认可拖欠租金，但不认可原告主张的租金，原告以3倍主张，本案不属于合同第8.4条约定范围，3倍租金也显然过高，于法不符。就诉请3，如果确实拖欠物业费，被告同意支付。就诉请4，不同意承担违约金，被告有庐公司并未要求提前终止合同，我方要求继续履行合同。对诉请5，律师费是当事人根据需要聘请的代理人，不属于当事人的损失范围。
　　被告徐某某辩称：意见同被告有庐公司意见，同时补充被告在装修期间碰到有些部门阻碍，需要原告配合，原告拖延很长时间，导致耽搁。
　　被告周小海辩称，其仅是公司10%的股东，现在公司情况混乱，公司的收款都是进入被告徐某某个人账号，请法庭依法处理。
　　被告刘建辉辩称，其是公司15%的股东，请法庭依法处理。
　　被告周铁吾辩称，其是公司45%的股东，请法庭依法处理。
　　经审理查明：2016年3月30日，原告启源公司作为甲方、出租方，被告有庐公司作为乙方、承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份。该合同第一条约定，原告出租给被告有庐公司的房屋坐落在上海市松江区仓丰路XXX弄XXX号XXX-XXX层局部，该房屋面积(含共有共用面积、分摊面积)共约11580平方米，其中2楼5400平方米，3楼6,180平方米。具体以实际测量为准。……合同第二条租赁用途约定，1、乙方承诺只将该租赁物作酒店、餐饮、百货用途使用。……合同第三条租赁期限约定，双方一致同意租赁期为15年，自2016年3月31日至2031年3月30日止。其中2016年3月31日至2016年9月30日为装修免租期，免租期同时免除物业管理费。……合同第四条租金及支付约定，每平方米每天0.8元，即3,381,360元，租金按每3年递增6%。租金首次支付6个月，以后每半年支付租金一次。合同第六条约定了物业费由乙方负担，每月57,900元，乙方按6个月付一期。第七条履约保证金约定，本合同签订时，乙方向甲方支付的履约保证金为2个月租金。……合同第八条第四款约定，除甲方同意乙方继续租赁该房屋外，乙方应在本合同的租期届满后或合同终止后的30天将该房屋及附属设施归还甲方，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一天，乙方应按日租金的三倍支付房屋占有使用费给甲方。逾期超过7天后，乙方承诺自动放弃该房屋内的所有物品的所有权，甲方有权自主处置，乙方需补偿甲方处置所实际产生的费用。第十三条违约责任约定：乙方应按合同约定支付当期租金。逾期支付的，每逾期一天，按未支付租金金额的千分之五标准向甲方支付违约金。逾期超过30日，甲方有权解除合同，且有权没收保证金。2、任何一方违约导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的相应损失。3、乙方提前终止本合同的，甲方没收保证金，同时乙方赔偿违约金壹佰万元整，仍无法弥补甲方损失的，乙方还负责赔偿，同时附着于不动产的不可移动添附物(包括但不限于门、窗、吊顶、隔墙、灯饰等)无偿归甲方所有，乙方不得拆除。该合同还对双方权利义务、水电负担、装修等进某了约定。合同尾部由被告徐某某、周铁吾、周小海、刘建辉承诺就上述房屋租赁合同项下所有义务承担连带责任保证，保证期间为主债务履行期限届满之日起2年。
　　2016年6月30日，被告有庐公司向原告支付1,690,680元。2017年3月27日，被告有庐公司向原告支付347,400元。2017年7月19日，被告有庐公司向原告支付281,780元。2017年7月19日，被告有庐公司向原告支付57,900元。2017年10月31日，被告有庐公司向原告支付200,000元。2017年11月7日，被告有庐公司向原告支付139,680元。2017年11月30日，被告有庐公司向原告支付339,680元。2018年1月9日，被告有庐公司向原告支付100,000元。2018年1月31日，被告有庐公司向原告支付239,680元。2018年3月30日，被告有庐公司向原告支付550,000元。2018年4月28日，被告有庐公司向原告支付129,360元。2018年5月25日，被告有庐公司向原告支付210,000元。双方确认以上款项系合同签订后被告有庐公司支付的系争房屋的租金和物业管理费。另，被告还支付了相当于2个月租金的保证金。就保证金原告表示根据合同约定应当予以没收，但是在本案中不作为诉请提出。
　　2017年8月3日，原告向五被告寄送通知书，载明被告有庐公司欠付租金和物业管理费，且根据合同约定被告应当取得合法行政许可后才能开业，被告擅自营业构成违法经营。现通知五被告：鉴于被告租金支付超过30日，故通知五被告双方签署的《房屋租赁合同》解除，限被告于收到通知之日起3日返还房屋，并支付欠付的租金、物业、水电费并承担违约金等。被告有庐公司于2017年8月4日收到该函件。
　　另查明，2014年12月31日，案外人上海松江商业发展有限公司与案外人华某签订《房屋租赁合同》，原告启源公司为担保人。该合同约定，案外人华某承租上海市松江区仓丰路855弄1、3、5、7、9、11、13、15、17、19、21、23、25、16号房屋。
　　2015年7月24日，案外人上海松供资产经营管理有限公司登记为上海市松江区仓丰路XXX弄XXX号XXX层房屋的产权人。
　　2015年7月30日，案外人上海松江商业发展有限公司、华某、上海松供资产经营管理有限公司与原告签订《房屋租赁合同变更协议》，约定仓丰路855弄1、3、5、7、9、11、13、15、17、19、21、23、25、16号房屋出租主体变更为上海松供资产经营管理有限公司。
　　2016年9月27日，案外人华某、上海松供资产经营管理有限公司与原告启源公司签订《变更承租人协议》，约定仓丰路855弄1、3、5、7、9、11、13、15、17、19、21、23、25、16号房屋房屋承租人由华某变更为原告启源公司。上述房屋原告启源公司享有转租权。
　　审理中，就欠付款项，被告有庐公司认为应当根据其实际支付的钱款确定其欠付租金和物业费金额。原告则从2017年8月4日起以三倍租金标准扣除原告已付钱款。就合同解除后果，法庭给予明确期限，被告明确不在本案中提起反诉请求。就房屋实际使用，双方确认被告有庐公司将部分房屋另行出租给两个案外人，原告表示已同上述案外人就后续租赁事宜进某商谈，本案中并不追加其作为第三人要求其搬离。就系争房屋的装修，双方确认被告有庐公司另行转租的区域系案外人进某的装饰装修，被告有庐公司自行装修的是3楼的公寓和2楼部分公寓区域。原告表示就被告自行装修的公寓未取得消防验收合格证明和特种行业经营许可证，存在重大安全隐患，该部分装修不同意进某利用。
　　以上事实，由《房屋租赁合同》、《转租证明》、《变更承租人协议》以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，原告转租房屋亦获得产权人的同意，故该合同为有效合同。根据合同约定被告有庐公司逾期付款超过30日，原告有权解除合同，并没收保证金。根据庭审查明，被告有庐公司存在欠付租金和物业费的事实，据此原告发函解除合同符合双方约定，本院以该函件送达被告有庐公司的时间2017年8月4日作为双方合同解除时间。合同解除后，被告有庐公司应当向原告返还系争房屋。
　　就被告有庐公司欠付的租金和物业费，根据双方确认被告有庐公司已经支付原告租金和物业管理费合计为4,286,160元。现依据双方签订的《房屋租赁合同》，租金为3,381,360元/年，物业费57,900元/月，故被告应当缴纳的租金和物业费每月合计339,680元。被告有庐公司已付款项相当于合同约定的12.62个月租金和物业使用费。就被告有庐公司的未按期返还的房屋占有使用费，根据合同约定合同解除后被告于30日返还房屋，故被告有庐公司返还房屋的时间应当为2017年9月3日，即从2017年9月4日起应当支付惩罚性约定支付占有使用费。然而，房屋约定的占有使用费标准显然过高，本院酌定调整为按原租金1.2倍标准计算，即每月为338，136元，加上物业管理费合计396,036元。因此被告有庐公司已付费用可以抵扣2016年10月1日开始至2017年10月12日期间的租金或者房屋占有使用费。因此被告有庐公司应付原告2017年10月13日开始的房屋占有使用费和物业费，分别按每月338,136元和57,900元计算。另，根据合同约定，其余四被告明确就房屋租赁合同中被告有庐公司的债务承担连带清偿责任。
　　就原告主张的违约金，本案中原告陈述该违约金依据为合同第十三条第二款约定，然而该条的适用条件系被告有庐公司单方主动提出解约才适用，故原告依据该条款主张1,000,000元违约金，本院不予支持。就原告主张的律师费，该费用并非解除合同必须发生的损失，本院亦不予支持。就合同解除其他后果，双方在本案中未提出主张，本院不予处理，各方可另案主张。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和第九十七条的规定判决如下：
　　一、确认原告上海启源资产经营管理有限公司与被告上海有庐实业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年8月4日解除；
　　二、被告上海有庐实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海启源资产经营管理有限公司租赁的上海市松江区仓丰路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋；
　　三、被告上海有庐实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海启源资产经营管理有限公司房屋使用费，从2017年10月13日起计算至实际返还之日止，按每月338,136元计算；
　　四、被告上海有庐实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海启源资产经营管理有限公司物业管理费，从2017年10月13日起计算至实际返还之日止，按每月57,900元计算；
　　五、被告徐某某、周小海、刘建辉、周铁吾就被告上海有庐实业有限公司上述第三、四项债务承担连带责任。
　　六、驳回原告上海启源资产经营管理有限公司其余诉讼请求。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费75,558元，减半收取37,779元，财产保全费5,000元，合计诉讼费用42,779元，由原告上海启源资产经营管理有限公司负担19,323元(已付)，被告上海有庐实业有限公司负担23,456元(于本判决生效之日起七日内交付本院，其中23,296元由被告徐某某、周小海、刘建辉、周铁吾承担连带责任)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：吕荣珍

书记员：李  俊