上海名城实业有限公司与上海隆某工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海名城实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：张燕琦，执行董事。
　　委托诉讼代理人：何琴。
　　委托诉讼代理人：高晨思。
　　被告(反诉原告)：上海隆某工贸有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：吴丽娟，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘站，上海瀛东律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张祥，上海瀛东律师事务所实习律师。
　　原告(反诉被告)上海名城实业有限公司(以下简称名城公司)诉被告(反诉原告)上海隆某工贸有限公司(以下简称隆某公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)名城公司的委托诉讼代理人何琴和被告(反诉原告)隆某公司的委托诉讼代理人刘站、张祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)名城公司向本院提出诉讼请求：1、隆某公司向名城公司支付2018年3月1日至2019年4月11日的租金50,981.67元；2、隆某公司向名城公司支付逾期至实际还款之日的租金违约金，暂计300,619.54元。事实和理由如下：名城公司和隆某公司于2017年4月10日签署《上海市房屋租赁合同》，约定由隆某公司承租名城公司位于杨浦区军工路XXX号XXX号楼XXX室房屋，租赁房屋面积共计88平方米，租赁期限自2017年4月15日起至2020年4月14日止。依照租赁合同约定，隆某公司应以每两个月为一个支付时段支付租金及物业管理费。但隆某公司既未按时向名城公司支付租金也未按时向物业公司支付物业管理费。截止目前，名城公司收到隆某公司支付的截止2018年2月28日前的租金，隆某公司已逾期支付租金14个月，逾期支付租金金额(不含物业管理费及水电费等)累计50,981.67元。根据双方签订的《上海市房屋租赁合同》的约定，逾期支付租金的，每逾期一天，则隆某公司需按逾期支付租金的2%支付违约金。合同还约定：隆某公司逾期不支付租金累计超过一个月并经名城公司通知后5日内未予以纠正的，名城公司可书面通知隆某公司解除合同，隆某公司应按月租金的两倍支付违约金。隆某公司逾期支付租金长达一年，名城公司于2019年4月10日向隆某公司寄送了《合同解除通知函》，函告双方的租赁关系解除并限期支付租金及违约金。隆某公司于2019年4月11日收到解除函，双方的租赁关系于2019年4月11日正式解除。但隆某公司至今未履行支付租金的义务。故名城公司起诉要求隆某公司支付拖欠的租金及逾期付款的违约金。
　　被告(反诉原告)隆某公司辩称并反诉称,名城公司没有单方面解除合同的权利。双方的租赁合同于2020年4月14日到期，2018年年初，名城公司对租赁房屋所在的军工路XXX号工业园区进行施工改造，2018年3月14日向隆某公司发出书面清退通知，要求隆某公司限期搬离，但没有和隆某公司商谈补偿事宜，故名城公司违约在先。名城公司对园区的改造导致道路受阻，厂房震动，噪音污染，建筑垃圾堵住大门，电线掉落，环境恶劣，带来巨大的安全隐患。隆某公司事实上无法继续使用租赁房屋，只能另行租赁东大名路XXX弄XXX号XXX室房屋(月租金15,000元，面积180.26平方米)继续经营。双方签订的房屋租赁合同真实有效，应诚实履行，名城公司在未和隆某公司就合同解除协商达成协议的情况下，对房屋所在园区进行施工改造，违反了合同中关于保证房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态的义务，已构成违约，故隆某公司反诉要求：1、名城公司返还隆某公司租赁保证金7,226元；2、名城公司支付隆某公司违约金7,226元；3、名城公司赔偿隆某公司租金差价损失41,904元。
　　原告(反诉被告)名城公司反诉辩称，在隆某公司付清租金和违约金的前提下，可以返还租赁保证金；其次，名城公司没有发生任何影响其正常使用的行为，隆某公司一直占用房屋至2019年4月17日名城公司单方面清场，不同意支付违约金及赔偿金的反诉请求。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋位于上海市杨浦区军工路XXX号，权利人为名城公司。2017年4月10日，名城公司(甲方)和隆某公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定名城公司将上述8号楼8308室房屋(建筑面积88平方米)出租给隆某公司作为仓库使用。租期自2017年4月15日至2020年4月14日，首年租金1.35元/日/m2，即3,613.5元/月，自第二个租赁年度起，租金每年递增6%。合同还约定，乙方在2017年4月5日前支付租赁保证金7,226元，在租赁关系终止且乙方将房屋交还甲方后，甲方收取的租赁保证金优先用于冲抵乙方应付的各项费用、按照合同约定应支付的违约金等，如有剩余，剩余部分甲方无息返还乙方。合同第六条约定，租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。合同第9.4条约定，乙方逾期不支付租金累计超过一个月并经甲方通知后5日内未予以纠正的，甲方可书面通知乙方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付另一方损失的，还应当赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同10.3条约定，非本合同规定的情况甲方需解除合同，提前收回房屋的，甲方需支付房屋保证金作为违约金。合同还约定了其他事项。
　　租赁合同签订后，隆某公司支付租赁保证金7,226元，名城公司向隆某公司向交付了房屋，双方按约履行。
　　2018年1月，杨浦区军工路XXX号赛特工业园改建修缮项目启动，2018年2月1日，该项目举行开工仪式。隆某公司向名城公司支付租金至2018年2月28日。
　　2018年3月14日，名城公司向隆某公司发出《关于军工路XXX号赛特工业园区项目改建需清退现场租赁企业(个人)的函》，内容如下：“我司近期将对军工路XXX号赛特工业园区项目改建，您所租赁的单元，属于改建范围之内，我司希望贵方配合我园改建工作，尽快搬离。现我司已经委托上海平权建筑劳务有限公司全权处理具体事宜，希望贵方予以配合。特此函告。”隆某公司收到后，拒绝搬离并要求协商补偿事宜。因双方意见不一，2019年1月4日，名城公司向本院起诉，以隆某公司拖欠2018年3月1日起的租金构成违约为由，要求本院判令双方的租赁关系于2018年12月31日解除，并要求隆某公司腾退房屋、付清2018年3月1日之后的房租、支付违约金等。隆某公司到院应诉并提起反诉。
　　2019年4月10日，名城公司向隆某公司发出《合同解除通知函》，称隆某公司因违反租赁合同9.4条的规定，名城公司按照合同约定解除双方的房屋租赁合同，通知隆某公司在5日内自行搬离，否则将于2019年4月17日清场收回租赁房屋。2019年4月11日，隆某公司收到《合同解除通知函》。2019年4月12日，本院收到名城公司撤回起诉的申请。2019年4月15日，隆某公司发出《关于贵司合同解除通知函的复函》，称名城公司违约在先，拒付租金系履行合同法赋予的不安抗辩权，名城公司在法院诉讼过程中绕开法院单方面发函解除合同，隆某公司不予认可。2019年4月20日，隆某公司向本院提交撤回反诉的申请。2019年4月29日，本院裁定准许双方当事人撤回起诉(反诉)。
　　2019年6月，名城公司再次向我院起诉，要求隆某公司支付2018年3月1日至2019年4月11日的租金及逾期付款违约金。隆某公司收到起诉状副本后，提出反诉诉请如上。
　　庭审中，名城公司、隆某公司对租赁房屋在2018年5月之后不产生水电费的事实均无异议。
　　审理中，隆某公司提供《租赁合同》一份，出租人为吴丽娟，承租人为隆某公司，租赁期限自2018年7月1日至2021年6月30日，建筑面积180.26平方米，月租金15,000元，主张名城公司违约导致隆某公司另行租赁他处房屋用于仓储经营，产生的租金差价损失一年(2018年7月至2019年6月)为41,909元。
　　本院认为，名城公司和隆某公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应予确认。租赁合同明确约定了租赁期限至2020年4月14日，在租赁期限内出租人名城公司应当保证租赁物处于正常的可使用状态。2018年1月起，租赁房屋所在的军工路XXX号赛特工业园区进行的园区改造，整个园区开始大规模拆除、修缮、重建等，名城公司2018年3月14日的清退函也确认隆某公司承租的房屋属于改建范围，故隆某公司在名城公司不能保证租赁房屋正常使用且限期清退的情况下，拒绝支付2018年3月1日之后的租金，符合合同法关于不安抗辩权的规定。名城公司以隆某公司拒绝支付租金为由行使单方面的合同解除权，显属不当，本院不予认可，对名城公司要求隆某公司承担逾期付款违约金之诉请，不予支持。鉴于2018年3月和4月，隆某公司尚属正常租赁并经营，2015年5月后虽在租赁房屋停止了经营活动，但未腾空并将租赁房屋交还名城公司，故本院确定隆某公司按合同约定支付2018年3月1日至2018年4月30日的租金，并酌情支付2018年5月1日至2019年4月11日占用期间的租金。
　　名城公司无合同依据擅自解除合同，提前收回租赁房屋，应当承担违约责任，现隆某公司要求名城公司支付相当于保证金金额的违约金，有合同依据及法律依据，本院予以支持。隆某公司已支付的保证金应当返还。隆某公司主张其在外另行租赁房屋，要求名城公司赔偿其一年的租金差价损失，经查，隆某公司提交的租赁合同的出租人系隆某公司的法定代表人吴丽娟，故本院对该证据的证明效力不予认定，隆某公司要求名城公司赔偿经济损失41,904元之反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
　　一、上海隆某工贸有限公司应自本判决生效之日起十日内支付上海名城实业有限公司2018年3月1日至2018年4月30日的租金7,226元；
　　二、上海隆某工贸有限公司应自本判决生效之日起十日内支付上海名城实业有限公司2018年5月1日至2019年4月11日的租金21,000元；
　　三、驳回上海名城实业有限公司其余诉讼请求；
　　四、上海名城实业有限公司应自本判决生效之日起十日内返还上海隆某工贸有限公司保证金7,226元；
　　五、上海名城实业有限公司应自本判决生效之日起十日内支付上海隆某工贸有限公司违约金7,226元；
　　六、驳回上海隆某工贸有限公司其余反诉请求。
　　如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费6,574元，由上海名城实业有限公司负担6,000元，上海隆某工贸有限公司负担574元；反诉费604元由上海名城实业有限公司负担100元，上海隆某工贸有限公司负担504元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：金  玮

书记员：崔艺萍