上海吉某金属制品厂与何某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海吉某金属制品厂，住所地上海市松江区。
　　投资人：徐庄。
　　委托诉讼代理人：杨永伟，上海市诚至信律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：潘晨炜，上海市诚至信律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：何某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：周君理，上海小诚律师事务所律师。
　　原告上海吉某金属制品厂与被告何某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序审理，于2018年12月13日公开开庭进行了审理，被告于2019年1月17日提出反诉，本院于2019年2月21日针对本诉、反诉公开开庭进行了审理，原告上海吉某金属制品厂的投资人徐庄、委托诉讼代理人杨永伟，被告何某某及其委托诉讼代理人周君理两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海吉某金属制品厂向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年6月1日签订的《松江砖桥铂金公馆物业管理承包合同》；2、判令被告立即撤离松江砖桥铂金公馆物业办公室，并与原告进行物业工作交接；3、判令被告支付原告自2013年6月1日起至实际搬离并办理完毕物业交接手续之日止的承包费(按照每年40,000元的标准计算)。诉讼过程中，原告增加了两项诉讼请求：1、被告支付原告2018年电费68,466.14元；2、垃圾清运费1,400元。事实和理由：原、被告于2013年6月1日签订一份《松江砖桥铂金公馆的物业管理承包合同》，协议约定：自合同签订之日起，原告将松江砖桥铂金公馆物业管理承包给被告，由被告独立核算、自负盈亏，期限为三年，同时约定：被告应向原告每年缴纳承包费40,000元，每年6月支付一次；合同有效期内，如被告未按时缴纳承包费、未履行以上责任、重大事故等突发情况，原告有权提前终止本合同。合同签订后，被告接替原告在松江砖桥铂金公馆开始物业管理工作，入驻使用原告的物业办公室和部分设备，合同到期后，被告不肯将物业工作向原告移交，且未支付承包费，故原告诉至本院。
　　被告何某某辩称，管理承包合同属于无效合同，同意搬离并办理交接手续，但不同意支付承包费，若法院认为要支付，其只愿意支付3年的承包费。根据物业管理条例的规定，从事物业管理的企业应具有相应的资质，而被告仅是个人，不具有物业管理资质，本案物业属于工业用地，原告将房屋转让给许多小业主，且没有和业主签订物业服务合同，故其承接物业后无法向业主收取物业管理费用。对原告增加的两项诉讼请求，若是被告管理期间发生的且原告已经支付的费用，其愿意承担。
　　被告向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失105,000元；2、判令反诉被告支付反诉原告多收的物业管理费68,857.52元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告未收的物业管理费400,000元。在诉讼过程中，被告将反诉请求第2项变更为：要求反诉被告支付反诉原告未收取的电费20,000元。事实和理由：2013年6月1日双方签订了《松江砖桥铂金公馆物业管理承包合同》，将位于松江区砖桥铂金公馆物业管理承包给反诉原告，反诉原告接收物业管理后陆续对房屋内部及物业范围公用道路进行了装修及设备添附。2018年12月底，反诉被告强行进入砖桥铂金公馆办公室盗取管理软件资料及充电卡等设备，造成反诉原告无法正常进行物业管理及收取物业费。故反诉原告诉至法院。
　　针对反诉原告的反诉，反诉被告辩称，其对反诉原告的第一、第二项诉讼请求不予以认可，对第三项诉讼请求不同意赔偿，其不清楚反诉原告是否收到物业费，其也没有收到物业费。
　　经审理查明本院认定如下事实：2013年6月1日，原、被告签订了《松江砖桥铂金公馆物业管理承包合同》，约定：原告将松江砖桥铂金公馆的物业管理承包给被告，期限3年，该接管工作自2013年6月1日起生效；铂金公馆的物业管理由被告独立核算，自负盈亏，被告每年应向原告方交纳承包管理费，承包费每年40,000元，每年6月支付一次(第一年为合同签订日)；自本协议书签订之日起，双方对铂金公馆的物业管理工作进行正式的移交，移交事项设计钥匙等物品；被告方如因工作所需，需要搭建房屋或是整改房租边环境须事先书面向原告申请并征得原告方的书面同意后才能进行；自2013年6月1日起，砖桥铂金公馆物业管理事务全部由被告方负责，物业管理员工的劳资、人事关系均由被告方承担并负责处理；合同有效期间内，如被告方未按时缴纳承包费、未履行约定的责任、重大事故等突发情况，原告有权提前终止本合同；……双方还对其他事项作出了约定。在该份承包合同尾部，由案外人何晨斐签名，何晨斐在2017年12月至2018年7月期间，系原告的投资人，原告系个人独资企业。庭审中，被告确认其与原告签订《松江砖桥铂金公馆物业管理承包合同》。
　　承包合同签订后，被告聘请了人员进入铂金公馆进行物业管理，并自2013年6月起向铂金公馆的住户收取物业管理费，合同期满后，双方未再签订合同，被告实际仍在该铂金公馆进行管理至2019年1月15日，之后被告将保洁、保安等人员撤走，仅留有一名工作人员收取物业管理费。被告未向原告支付过承包费。双方未办理物业移交手续。
　　另查明，被告在铂金小区的物业管理办公室为沪松公路3438弄A栋201室、202室，原告方确认，双方的物业移交工作即为被告将物业办公用房移交给原告方。
　　诉讼过程中，原告向本院陈述，砖桥铂金公馆系其在工业用地上建造的两幢楼，建好后该楼租赁给个人居住。同时，原告认为，双方的承包合同到期后，未签订新的书面协议，故其将第一项诉讼请求变更为：解除双方之间对于上海市松江区沪松公路XXX号铂金公馆的物业管理承包关系。此外，原告将承包费的截止时间调整为被告返还办公室时止。
　　另查明，原告支付了2018年11月及12月的电费共计68,466.14元。
　　以上事实，有《松江砖桥铂金公馆物业管理承包合同》、物业移交清单、电费发票及当事人的陈述等证据予以证实。
　　本院认为，本案中，双方争议的焦点在于：承包合同是否有效？《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。根据上述规定，物业服务企业与其他管理人并列为物业服务的主体，具有相同的权利义务。其他管理人，是指物业服务企业以外的根据业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设备的人，主要包括管理单位住宅的房管机构，以及其他的组织、自然人等。因此，被告可以作为物业服务的主体，其与原告签订的承包合同依法有效。
　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方签订的承包合同中的约定，合同中约定的承包期限为3年，即2013年6月1日至2016年5月31日，现合同已到期，故双方的合同已自然终止。合同到期后，双方未再签订新的承包合同，被告继续在该小区进行物业管理，双方之间的承包期限视为不定期，双方可以随时解除承包关系，现原告要求解除承包关系，被告搬离铂金公馆并办理移交手续，并无不当，本院予以准许。对承包费，双方在合同中约定了每年40,000元，被告理应按约支付，被告辩称其只愿意支付3年的承包费，原告现无依据证明其一直在向被告主张承包费，故被告对诉讼时效的抗辩成立，被告应支付原告自起诉之日起倒推三年的承包费。对原告主张的电费，该电费发生在被告管理期间，理应由被告方支付；对垃圾清运费，原告提供的出库单不足以证明其主张，且被告方也不予认可，故对该费用，本院难以支持。针对被告的反诉请求，关于房屋装修费，被告方提供的工程合同、协议书及结算清单，原告对此均不予认可，且被告也未能提供其付款的凭证；再者，根据双方在承包合同中的约定，被告方需要搭建房屋或是整改房屋周边环境须事先书面向原告方申请并征得原告方书面同意才能进行，现被告未能提供证据证明其的搭建行为、浇混凝土场地等行为系征得原告方同意，故被告要求原告支付装修费用依据不足，本院不予支持；对未收取的电费，原告方经核实后，称移动公司还未支付，被告也未提供移动公司已付款的证明，故该笔费用待之后支付后，被告可再行主张；对未收取的物业管理费，被告在铂金小区管理期间，其系向住户收取物业管理费，被告未能证明其未收取物业管理费与原告之间存在因果关系，故被告要求原告赔偿未收取的物业管理费，于法无据，本院不予支持。
　　综上，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
　　一、解除原告上海吉某金属制品厂与被告何某某之间关于上海市松江区沪松公路XXX号铂金公馆的物业管理承包关系；
　　二、被告何某某于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区沪松公路XXX号松江砖桥铂金公馆A栋201室、202室物业办公室，并将物业办公室交还给原告上海吉某金属制品厂；
　　三、被告何某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉某金属制品厂承包费120,000元；
　　四、被告何某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉某金属制品厂电费68,466.14元；
　　五、驳回原告上海吉某金属制品厂其余诉讼请求；
　　六、驳回反诉原告何某某的全部反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费5,757元，减半收取2,878.50元，反诉案件受理费4,525元，合计诉讼费7,403.50元，由原告上海吉某金属制品厂负担951.50元(已付)，被告何某某负担6,452(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：蔡  珺

书记员：姜瑞豪