上海叠帆实业有限公司与上海浦东雄航自行车配件有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海叠帆实业有限公司，住所地上海市金山区，经营地上海市金山区。
　　法定代表人：沈海星，总经理。
　　委托诉讼代理人：张智勇。
　　委托诉讼代理人：吴慧，上海市宏洲律师事务所律师。
　　被告：上海浦东雄航自行车配件有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张永其，总经理。
　　委托诉讼代理人：王本桥，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：朱向鸣，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
　　原告上海叠帆实业有限公司(以下简称叠帆公司)诉被告上海浦东雄航自行车配件有限公司(以下简称雄航公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年4月4日、2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告叠帆公司的法定代表人沈海星及其委托诉讼代理人张智勇、吴慧，被告雄航公司的委托诉讼代理人王本桥，朱向鸣到庭参加诉讼。审理中，原、被告向本院申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。
　　原告叠帆公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付补偿款人民币(以下币种同)5,951,682元〔包括：1、设备搬迁费1,082,316元；2、物资搬迁费30,960元；3、执照费3万元；4、电力设施费8万元；5、停工停产补偿1,664,677元；6、房屋(含棚)1,108,383元(评估报告附件3第1、2、9、10、15项)；7、装修920,097元(评估报告附件4第6-10项)；8、附属设施446,370元(评估报告附件5第4(其中1座化粪池)、6-9、13、15、16项)；9、速迁费588,879元〕。审理中，原、被告双方一致确认被告已支付补偿款100万元，原告将诉请金额调整为4,951,682元。事实和理由：2015年3月23日原、被告签订《厂房租赁合同》，约定：被告将位于立新村唐黄家宅XXX号总面积6000平方米(以下简称涉案厂房)租赁给原告生产经营，其中厂房面积2828平方米，彩钢板面积2270平方米，租赁期限为12年，自2015年5月1日至2027年4月30日，前三年租金是每年63万元，每年租金递增3.5%等。租赁期间原告搭建了部分厂房、车棚等及内部装修，添置电缆线等设施。2016年12月上述厂房中无证部分被列为减量化清拆范围，2017年原告搬离该部分厂房，2018年2月6日被告和立新村委会签订了补偿协议，原、被告就补偿款的分割产生了争议。为维护原告合法权益，提起诉讼。
　　被告雄航公司辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，不同意原告诉请。本案是减量化项目，不是动拆迁，属于不可抗力，部分项目可以参照合同5.6款执行。该条对相关的补偿项目有约定，被告在2018年2月已经向原告支付了100万元的补偿款，双方绝大多数款项已经结清，只有部分款项因双方有争议未结清，但绝不是原告的诉请金额。原告提交的诉请明细表中，设备搬迁费和物资搬迁费双方可以协商，其他被告均不认可。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，被告对原告提交的《厂房租赁合同》、房屋平面示意图、清拆奖扶协议书、清退协议书、估价明细单、承诺书，原告对被告提供的结算单、《祝桥镇工业用地减量化企事业单位房屋补偿实施意见》、原、被告企业信息、估价结果一览表、付款凭证截屏、浦东新区“三违”整治工作审核图表、浦东新区“违法建筑、违法用地”整治工作审核图表、交接设备单、照片真实性均无异议。对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身反映的内容及与关联性认定本案事实。
　　双方对以下证据存在争议：1、原告还提供了发票、收据等证据以证明原告装修支出。被告表示原告确实装修过，装修内容为将被告原来的部分装修去除后装修，没有任何推倒重建的事实。该证据一共53份发票，时间跨度从2015年4月22日至2016年12月26日，与原告陈述的装修时间不符。原告的经营范围，包括五金、交电、建材等，关联公司包括机械设备、灯具、电器设备、销售等，结合原告提供的发票，大部分是其经营范围内的品名，与装修没有关系。对此本院认为，原告提供该组发票的证明目的为其装修事实及装修支出，但是原告并未提供对涉案厂房的装修合同等直接证据，但从这些发票来看，并不能直接反映出系对涉案厂房进行装修的支出。因此，对于该组证据及其证明目的，本院难以完全采纳。但是被告在庭审中认可原告装修的事实，对于原告提供的房屋示意图真实性也不持异议，双方只是对具体装修内容存在争议。故本院将结合原、被告陈述、现场客观事实、评估报告给予的装修补偿事项及金额等，酌情作出处理。
　　2、被告提供2016年1月15日原告工作人员陶有根与被告工作人员朱爱国签订一份设备交接单，后附雄航公司处置设备一览表一张，证明被告以306,000余元的价格将设备折给原告，作为其翻修大棚的费用。原告对该交接单真实性无异议，但认为签交接单时并无一览表，双方当时口头约定设备折抵10万元作为对原告帮被告翻建棚的一部分费用。本院认为，因一览表上并无原、被告人员签字，被告又无补强证据证明该表系签订交接单时的附件，根据举证责任分配规则，不能证明被告主张折抵设备的最终价值。鉴于原、被告对于该设备折抵大棚翻修款项没有异议，仅是对具体金额有争议，对于上述款项，本案在分配相关补偿款时予以考虑。
　　结合原、被告双方举证质证情况，本院确认如下事实：
　　上海市浦东新区唐黄家宅XXX号厂房系部分有证部分无证建筑。2015年3月23日，被告作为甲方、原告作为乙方，签订《厂房租赁合同》，合同第一条约定：“甲方将坐落在立新村、地址：唐黄家宅XXX号总面积为6000平方米、其中厂房面积为：2828平方米，彩钢棚面积为：2270平方米(附图)，租赁给乙方生产经营。”第二条约定：“租赁期限为拾年(2015年5月1日至2027年4月30日)，如期满后经双方协商后续签署补充租赁合同。”第5.6条约定：“如果在租赁期发生动拆迁，经拆迁评估的动迁费及全部装修总费用甲乙双方各享受50%，但是其中新装修的美国德信固化地坪的赔偿费100%归乙方所有。(房1、房2、房3固化地坪赔偿费用甲乙双方各50%处理)设备的搬迁费及调试费100%归乙方所有。若拆迁赔偿办法有变化(非2015年度的办法)，如果是以设备为赔偿的总数赔偿核定，则甲乙双方各占50%。电力动迁补偿费用全部归甲方所有。”2016年1月15日，双方就被告转入原告设备签署一份交接单，载明设备共计6台，包括轮短机、车断机、压床、弯管机各1台，冲弧机2台。双方确认上述相应折价费用作为大棚翻修费。
　　2018年2月26日，以浦东新区祝桥镇人民政府作为甲方、祝桥镇东立新村民委员会(租赁户：雄航公司)作为乙方签订清拆奖扶协议书，其中第一条奖扶对象基本情况：“该企业位于祝桥镇东立新村，土地面积7.41亩，房屋建筑面积4756.22平方米。”第二条奖扶金额：“根据博文房地产评估造价集团有限公司于2017年7月5日出具的“博文房估字(2017)第0303-QY-04号”评估报告及祝桥镇工业用地减量化企业清拆奖扶操作口径和产业结构调整政策，奖扶总额约为10,574,100元……博文房地产评估造价集团有限公司对于房屋及附属设施、装修等出具了相应的评估报告。
　　同日，上海市浦东新区祝桥镇东立新村民委员会作为甲方，被告作为乙方签订清退协议书，约定：“上海市浦东新区祝桥镇“工业用地减量化企业清拆奖扶项目”规划红线范围内的房屋、苗木绿化、鱼塘等，经上海市浦东新区祝桥镇人民政府的批准给予减量化补偿。这次乙方从甲方处租赁的房屋、土地等的企业及个人“张永其”也在清拆奖扶规划红线范围内……经双方友好协商后同意，甲方一次性补偿给乙方总金额为7,841,807元。【补偿给乙方一次性总金额补偿款包括：建筑物补偿费、装修费、设备物品搬迁费、附属设施费、苗木等所有一切补偿费用】，本协议书签订后乙方不得再提出任何其他补偿要求，双方无异议。被告自认已从村委会取得补偿款6,401,870元(扣除已支付给原告的100万元外)。
　　根据评估报告，一、附件3“房屋估价明细表”评估房屋总面积4756.22平方米，评估总价5,083,194元，其中第1、2、9、10、15项房屋名称分别为车棚、车库、厂房、门卫、棚，评估价分别为66,866元、36,777元、918,863元、58,013元、27,864元，合计1,108,383元；二、附件4“房屋装修估价明细表”评估总价951,552元，其中第6-10项房屋幢号及部位分别为厂房、办公、仓库及厕所、厂房、门卫，评估价分别为621,216元、36,851元、58,352元、184,354元、19,324元，合计920,097元；三、附件5“附属设施查勘及估价明细表”评估总价862,422元，其中第4、6-9、13、15、16项目名称分别为化粪池(4座)、不锈钢伸缩门、花坛墙、70平方铜芯线、95平方铜芯线、门头、气管、电缆线，评估价分别为23,000元(1座)、22,300元、2,760元、30,450元、188,800元、18,300元、60,500元、100,260元，合计446,370元；四、附件6“机器设备搬迁补偿估价表明细表”、附件7“物资搬迁补偿估价表明细表”评估总价分别为1,082,316元、30,960元。上述一、二、三项列明评估对象为浦东新区祝桥镇东立新村民委员会(雄航公司)，第四项列明评估对象为浦东新区祝桥镇东立新村民委员会(雄航公司)(上海海顿机械制造有限公司)。
　　根据被告的补偿结算单，载明：1、房屋2,350,901元(2006年12月31日前无证房屋建筑面积2916.86平方米)；2、装修951,552元；3、附属设施862,422元；4、机器设备搬迁1,082,316元；5、物资搬迁30,960元；6、证照补偿3万元；7、停工停业补偿1,664,677元(4756.22平方米按350元/平方米结算)；8、电力设施补偿8万元。按140万/亩封顶结算为7,641,707元，立项外面积补偿200,100元，按政策标准补偿合计7,052,828元，速迁奖励费给予补偿总额的10%补偿705,283元，共计补偿总金额7,841,807元。
　　2017年3月，涉案厂房被拆除。
　　另查明，原告在承租期间进行过一定改扩建。2016年8月、2018年7月，原告在承租厂区内搭建的违章简易用房被整治拆除。《祝桥镇工业用地减量化企事业单位房屋补偿实施意见》中规定，对2013年5月15日之后建造的建筑不予补偿；对注册在被减量化无证建筑内的企业营业执照一次性补偿最高不超过3万元。
　　根据房屋平面示意图，本案减量化清拆的4756.22平方米房屋中，原告租赁使用房屋为评估报告附件3第1、2、4、5、6、8、9、10、12、13、15项，合计面积3950.11平方米。
　　上海海顿机械制造有限公司(以下简称海顿公司)和原告公司的法定代表人均为沈海星，海顿公司于2019年3月28日出具“承诺书”一份，表示本案中海顿公司的权利义务包括减量化补偿款由原告享有和承担，其不再参加诉讼。
　　经双方确认，对于涉案厂房的租赁事宜双方无争议。
　　审理中，被告提交了一份上海市浦东新区祝桥镇东立新村村民委员会于2019年5月16日出具情况说明，主要内容为：1、停工停业补偿项目计算依据以原有房屋的面积为基数(2006年12月31日前搭建)，按每平方米350元人民币计算，不涉及经营情况;2、村委会与被告就该笔奖扶资金尚未结算完毕，就包括停工停业项目等在内的补偿科目分配事宜需要协商处理。2019年7月17日，本院至上海市浦东新区祝桥镇东立新村村民委员会调查，该村委会表示，现考虑到补偿是由镇决定，无需再另行协商，也不参加本案诉讼。
　　另，原告称，房屋评估报告附件3中第1项中的5.7×15.4平方米车棚、第10、15项门卫及棚为其新建，第1项中的15.55×6.4平方米车棚、第2、9项车库及厂房为其改建。被告称，减量化补偿依据是2006年12月31日前已经搭建完成的建筑物，评估报告附件第1、2项被告原搭建有相应车棚及房屋，其中5.7×15.4平方米车棚出借前因年久失修，所余面积有限，原告租赁后在原有面积上新建车棚；第9项在原告承租时已存在，其只是进行了装修；第10项门卫原有一层，二层系出租后原告加盖；第15项建筑物原有可正常使用的雨棚，原告认为高度过低，在原有基础上升高了若干厘米；原告照片反映的花坛墙是装修行为。设备搬迁费应考虑设备折价事实，清拆房屋中有部分被告使用，物资搬迁费请求法院酌定。
　　本院认为，涉案厂房所在的唐黄家宅XXX号上的厂房系部分有证部分无证建筑，故原、被告签订的《厂房租赁合同》系部分有效部分无效合同。双方一致确认对于涉案厂房的租赁事宜无争议，本次补偿系针对无证厂房的减量化项目，不涉及有证部分。本案争议焦点为减量化项目补偿款的分割。合同第5.6条对如遇动拆迁情况下补偿款分配方案进行了约定，但是本案属于对无证建筑的减量化清拆，该条款不适用。根据祝桥镇东立新村村民委员会与被告签订的清退协议书，村委会一次性补偿给被告7,841,807元，现被告已取得绝大部分补偿款，原告要求被告支付原告应享有的补偿款，具有事实依据。对原告诉请主张的各项补偿款项，本院逐一分析如下：1、设备搬迁费1,082,316元及物资搬迁费30,960元。被告认为设备搬迁费中应考虑当时折价的设备，但设备既然折价给原告，那么所有权已经发生转移，被告主张设备搬迁补偿无事实依据，现海顿公司明确表示本案中的减量化补偿款由原告享有的承诺，故该补偿款项本院判归原告享有；评估明细中未明确物资搬迁补偿的具体指向，鉴于被清拆房屋中绝大部分由原告租赁使用，仅有少部分由被告自用或另行出租，本院酌定原告享有该项补偿费用的90%即27,864元。2、执照费3万元。根据减量化补偿政策，该笔费用是对注册在涉案厂房企业的补偿，被告注册在涉案厂房内，故该款项系应属于被告。3、房屋(棚)补偿1,108,383元，即评估报告附件3第1、2、9、10、15项。第9项厂房原告确认为改建，第15项棚原告未提供新建证据，同时双方确认被告将部分设备折价给原告用于翻修大棚，被告主张第9、15项厂房(棚)补偿款，其主张缺乏事实依据；原告提供的相关照片较直观地反映第1、2、10项所涉车棚、车库及门卫的改扩建事实，对上述补偿款，本院判决由双方各半享有，即(66,866+36,777+58,013)×50%=80,828元。4、电力设施费8万元，原告无证据证明电力设施系针对原告的补偿，也未提供证据证明电力设施由原告出资建设，原告主张该笔费用无法律依据，不予支持；5、停产停业补偿1,664,677元。该项费用是按照清拆房屋总面积计算，原告在涉案厂房中实际生产经营，确实存在停产停业损失，因此对于该项补偿享有相应利益。本院根据原告在清拆房屋中的承租使用面积、剩余租期以及存在一定改扩建等因素，酌情确定原告享有70万元。6、房屋装修补偿920,097元及附属设施补偿446,370元(评估总价分别为951,552元、862,422元)。庭审中被告认可原告装修的事实，但双方对装修金额存在争议，由于原、被告均不能提供证据证明各自装修的具体情况及支出金额，评估报告中也未作区分，本院参照合同第5.6条的约定，对装修补偿判决由双方各半享有，即460,048.50元。根据原告提供的附属设施增建前后对比照片，反映出部分附属设施确为原告所建，另外原告为生产经营之需铺设一定缆线亦具有合理性，本院判决原告享有附属设施补偿20万元。7、速迁费588,879元(评估总价为705,283元)。结算单未明确该笔款项的具体指向，但是从文义来看，速迁奖励费系对及时腾退房屋给予的奖励，涉及租赁双方的利益，需要出租人及承租人都予以配合才能够完成，故本院酌情确定由原告享有20万元。
　　综上所述，被告按评估补偿标准应取得补偿款2,751,056.50元，扣除已支付的100万元后，本院判决被告应支付原告补偿款1,751,056.50元。
　　依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：
　　被告上海浦东雄航自行车配件有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海叠帆实业有限公司补偿款1,751,056.50元。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费46,413元，减半收取计23,206.50元，由原告上海叠帆实业有限公司负担12,926.50元，被告上海浦东雄航自行车配件有限公司负担10,280元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：黄  政

书记员：朱晓晨