上海华门置业有限公司与吴某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海华门置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：杨梅，执行董事。
　　委托诉讼代理人：陆光明，江苏新中一律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：高邦怀。
　　被告：吴某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住浙江省仙居县田市。
　　委托诉讼代理人：程安卿，上海市光大律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈璐莎，上海市光大律师事务所实习律师。
　　原告上海华门置业有限公司(以下称华门公司)与被告吴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华门公司的委托诉讼代理人陆光明、高邦怀，被告吴某某及其委托诉讼代理人程安卿、陈璐莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告华门公司诉称，2013年3月，华门公司委托高文学与吴某某签订《房屋租赁合同》，约定吴某某承租原告所有的坐落在上海市嘉定区嘉涌路XXX号丽江佳苑的房屋(以下称系争房屋)作开办药房使用。合同履行过程中，华门公司发现吴某某擅自将承租的系争房屋分割出一部分转租给第三人经营饭店，并对转租出去的部分恶意设计与施工，其中包括：将原设计配套储藏室装修成厨房操作间，拆除了储藏室西侧间隔承重墙体，将二层现浇楼底板物理拆改割成1000㎜*2640㎜矩形洞口，洞口处安装上下通行铁制楼梯，铁制楼梯下方改造成底层厨房操作间，在矩形洞口东南侧自行加建2380㎜*2000㎜长方形砖砌卫生间，并安装了盥洗设施设备。上述行为改变房屋主体结构，造成安全隐患，并且吴某某逾期支付租金达86天，吴某某的行为违反了合同约定，遂华门公司起诉来院，要求判令：1、确认原告华门公司与被告吴某某签订的《房屋租赁合同》解除；2、被告吴某某搬离系争房屋；3、被告吴某某修缮系争房屋，并将系争房屋恢复至原状；4、被告吴某某向华门公司支付逾期支付租金产生的滞纳金人民币(以下币种均为人民币)182,516.08元。
　　被告吴某某答辩称，1、不同意解除合同，不同意搬离系争房屋。转租系华门公司知晓并同意，租金已经支付至2019年5月17日，己方并没有明显违约行为，双方应该继续履行合同。2、不同意修缮系争房屋并恢复房屋原状。二楼原来就有分割层，己方只是将系争房屋的南侧部分分割，在二楼地板开出直径约一米的圆形的洞，洞下面安装了铁楼梯，属装修范围，并未破坏承重墙，没有破坏房屋主体结构。3、己方有53,057元逾期了86天才支付，华门公司计算18万元的违约金明显过高。租金晚付的原因是当时要求华门公司协助办理营业执照，双方发生争议，即便晚付租金也不构成根本违约。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：
　　1、庭审中，华门公司和吴某某均向本院提交了关于系争房屋的租赁合同，吴某某称其提交的合同与华门公司提交的合同并不完全相同，吴某某提交的合同上有部分高大东手写内容：“多余可做餐饮使用，但招牌不能相同”，吴某某欲以此证明高大东系代表华门公司，其手写内容可证明华门公司同意吴某某将系争房屋转租。华门公司对此认为，经其核实，高大东并未在合同上作此书写，高大东否认其代表公司在合同上作出修改合同主要条款内容的意思表示。
　　2、庭审中，吴某某向本院提交华门公司与案外人韩乃比有2016年6月2日签订的《房屋及场地租赁合同》，合同在出租方落款处加盖了华门公司公章及高大东签字，签字处有“办证用”字样。该合同上有部分手写内容为：“该协议原件及复印件为办证用，并非真正租房协议，本人放弃购买房屋权。”吴某某欲证明其虽将部分系争房屋转租给韩乃比有，但为办证便利，韩乃比有同华门公司签订了此合同，以此说明华门公司在2016年6月就已知晓转租且同意转租。华门公司对该合同上华门公司的公章真实性没有异议，但其认为该合同系吴某某为办理工商登记，故请托高大东在空白合同上加盖的公章，华门公司对合同空白处的具体内容及合同相对人并不知情，华门公司也未委托吴某某可持该合同同第三人签订，故该合同不能证明华门公司同意吴某某转租。
　　3、庭审中，吴某某向本院提交吴某某同高大东的通话录音、微信聊天记录，欲证明高大东代表华门公司知晓且同意其转租。华门公司对此称，微信和录音内容经过剪接、删除、曲解，不是双方之间沟通的全部内容，与本案也没有关联性，微信内容同公司发出的书面通知内容相反，不能证明华门公司同意吴某某转租及改变房屋用途。
　　针对上述证据，本院认为，华门公司在同吴某某签订《房屋租赁合同》后，华门公司称其又应吴某某要求在另份《房屋及场地租赁合同》上加盖公司公章，故华门公司自应承担相关法律后果。华门公司仅以其并不知晓合同空白处内容以及合同相对人为由而对其不予认可，并否认其同意转租，本院对此难以认同。且华门公司认可高大东作为华门公司员工，高大东亦在《房屋及场地租赁合同》上载明“办证用”，结合吴某某同高大东之间的通话录音、微信聊天记录、《房屋租赁合同》以及《房屋及场地租赁合同》，上述证据之间能够相互佐证，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
　　根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：系争房屋位于上海市嘉定区嘉涌路XXX号，登记权利人为华门公司，建筑面积为242.27平方米。2013年3月1日，基于盘活企业资产及公司发展需要，华门公司授权高文学作为企业代理人，对外出租系争房屋，代理权限是全权代理，代理期限是2013年3月1日至2013年7月1日。2013年3月6日，华门公司(甲方、出租方)与吴某某(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》一份，内容为：甲方将系争房屋出租给乙方作为药店使用，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。甲乙双方约定，甲方于2013年5月18日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2013年5月18日起至2023年5月17日止。乙方有下列情形的，甲方无需告知对方，单方面终止合同，收回房屋：(1)擅自将房屋未经甲方书面同意转租或作其他用途的；……(3)未按规定期限缴纳房租，拖延五天不交的；(4)因乙方原因，损害了房屋的主体结构；……。租金按半年度预先支付，即乙方自合同签订之日起向甲方一次性预交12个月房屋租金，计21.2228万元；第二年开始半年支付一次，每次提前30天支付。如乙方逾期支付房屋租金，甲方按合同年租金1%的标准按日收取滞纳金，并有权单方解除本合同。房屋租赁保证金壹万元整，作为履约及安全保证金，合同期满后经甲方验房合格且水、电、物业费等结清后三日内退还给乙方，不计利息。乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方因故意或过失造成租赁房屋和公共配套设备毁损，应承担恢复原状或赔偿经济损失责任。租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租给第三方……。甲方应尽可能配合乙方提供办理营业执照的相关手续及证件，若其虽尽力仍未能提供乙方所需手续及证件，不负担乙方违约责任。
　　2013年5月27日，高大东出具收据，内容为：今收到丽江佳苑XXX号商铺水电保证金壹万元整。
　　2017年3月20日，华门公司向吴某某发出《关于终止租赁合同的通知》(以下简称通知)，大致内容为：吴某某未经甲方书面同意，将房屋转租作其他用途，且损害房屋主体结构，故华门公司通过物业通知吴某某停止装修并将房屋恢复原状，无果后，华门公司发出书面通知称，因乙方违约，租赁合同终止，并要求吴某某停止装修，恢复原状及承担损失。
　　2018年1月11日，华门公司向吴某某发出《拖欠租金及滞纳金的函》(以下简称函)，大致内容为：截至2018年1月11日，吴某某仅支付本期房屋租金一半金额，尚欠租金53,057元，实际逾期近3个月，产生滞纳金178,272元，两者合计231,329元，要求吴某某接到本通知起按照约定在两日内将上述款项缴至华门公司指定账户，若未及时缴纳，将面临解除《房屋租赁合同》风险。
　　2018年10月16日，吴某某向户名为高为华的账户转账106,114元，备注信息为2018.11.18-2019.5.17。
　　庭审中，1、华门公司及吴某某确认，合同租赁期限内2017年5月18日至2018年11月17日期间的租金，其中53,057元吴某某逾期86天才支付。2、华门公司确认，高大东系华门公司员工。3、吴某某确认，其租赁系争房屋后部分自用于经营“复美大药房”，部分出租给案外人用于拉面馆经营。转租后，因下家无法上楼，故在二楼挖洞安装铁制楼梯。4、华门公司确认收到吴某某保证金1万元。5、华门公司确认，按照租金计算，吴某某租金支付到2019年5月17日。
　　庭审后，华门公司向本院提交了上海同大规划建筑设计有限公司(系争房屋的设计单位)、上海建腾建筑工程监理有限公司(系争房屋的监理单位)出具的关于系争房屋东南角楼梯改造及上、下层违规装修的使用安全性评估意见，内容为：经其对系争房屋现状现场勘查，同时查询原建筑设计图纸，现状改造为：原设计配套储藏室已被装修成厨房操作间，其西侧间隔承重墙体已被拆除。二层楼底底板被物理拆改成1000*2640矩形洞口，洞口处安装上下行铁制楼梯，铁制楼梯下方系改造成底层的厨房操作间。在矩形洞口东南侧自行加建2380*2000长方形砖砌卫生间，安装了盥洗设施。并提出如下意见：现状装修，配套部分房屋用途发生改变增加了使用荷载；二层楼板开洞，切割断现浇底板的纵、横向受力钢筋，改变了荷载的传导方向，已经破坏了原有现浇楼板整体性及部分主体结构；装修改造对房屋本身质量也产生一定程度的损害，给建筑物使用带来严重安全隐患。为保证建筑及使用安全，建议聘请专业的、具有资质的建筑加固单位结合原设计图纸，进一步查证现状建筑的破坏程度，对损害部位进行加固后，拆除二楼卫生间内部墙体及改装的通行楼梯，恢复成原建筑设计图纸状态。针对上述评估意见，吴某某称，出具意见的评估公司为华门公司自行委托的，不具有权威性，且案件举证期限经过，华门公司提出该证据不在举证期内，不应被认可。就二层楼板开洞问题，吴某某认为开洞确实存在但是不会影响主体结构的安全性，但是出于严谨考虑，吴某某愿意就楼板开洞进行整改并且恢复原样。针对二楼卫生间加建问题，吴某某认为砌建卫生间的行为属于装修行为，并非加建，也未对主体结构进行破坏，不会带来安全隐患。
　　本院认为，华门公司同吴某某签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。高文学受华门公司委托出租系争房屋，高大东收取系争房屋保证金，并在《房屋及场地租赁合同》上签字，高为华收取系争房屋租金，上述行为均代表华门公司，对华门公司发生效力。本案的争议焦点是华门公司是否有权解除合同？对此本院认为，吴某某提交的其同华门公司签订的《房屋租赁合同》、华门公司同韩乃比有为办证签订的《房屋及场地租赁合同》、微信聊天记录、通话录音均可以证明华门公司对吴某某部分转租系争房屋的行为是知晓的。华门公司虽于2017年3月20日向吴某某发出《关于终止租赁合同的通知》，称因吴某某擅自转租及改变房屋结构和用途提出终止合同，并称该通知经吴某某签字收到。然，吴某某表示其并未收到该通知，通知上“吴某某”签字并非其所签。对此本院认为，从字迹上看，该通知上“吴某某”签字与《房屋租赁合同》中“吴某某”签字明显不同，不能证明吴某某已收取该通知。该通知发出后，华门公司后于2018年1月11日向吴某某发函要求其支付拖欠的租金和滞纳金，并表示如不及时缴纳，将面临解除合同的风险。从字面上理解，解除合同系吴某某不支付拖欠的租金和滞纳金要面临的风险，而非必然。从时间上来看，该通知发出在先，函在后，而两者关于合同是否解除的意思表示相互矛盾，故即便吴某某确已收到该通知，结合华门公司后续仍收取了吴某某支付的2018年11月18日至2019年5月17日期间的房屋租金等行为，本院确认，《关于终止租赁合同的通知》并不能发生合同解除的效力。如前所述，华门公司至少在2017年3月就已知晓系争房屋被吴某某转租，但其并未在六个月内提出异议，现华门公司以吴某某未经其同意转租为由要求解除合同，本院不予支持。根据双方合同约定，自合同签订后第二年开始，租金每半年支付一次，每次提前30天支付。故，2017年11月18日至2018年5月17日期间的租金，吴某某应于2017年10月17日前支付，现吴某某亦认可该期租金其逾期86天才支付，其逾期支付租金的行为确属违约，但考虑到吴某某后续已如数缴纳所欠租金，并缴纳租金至2019年5月17日，华门公司合同目的并非不能实现，故华门公司以吴某某逾期支付租金构成根本性违约为由要求解除合同理由并不充分，本院难以支持。关于吴某某在系争房屋二层楼底开洞并安装楼梯的行为，确属违反双方合同约定，但吴某某庭审中表示愿意就上述行为进行整改，并且恢复至原状，于法不悖，对此本院予以照准，华门公司以此要求解除合同，理由不充分，本院不予支持。关于吴某某加建的卫生间，吴某某表示砌建属装修行为，未对主体结构进行破坏，故不同意拆除。对此本院认为，根据系争房屋的设计和监理单位出具的评估意见，该加建的卫生间确实增加了房屋使用荷载，给建筑物带来安全隐患，故吴某某应当按照安全性评估意见的要求予以整改，聘请专业的、具有资质的建筑加固单位结合原设计图纸，进一步查证现状建筑的破坏程度，对损害部位进行加固后，拆除二楼卫生间内部墙体及改装的通行楼梯，恢复成原建筑设计图纸状态。华门公司要求吴某某搬离系争房屋的诉请以合同解除为前提，故对该诉请，本院亦不予支持。关于华门公司要求吴某某支付逾期支付租金产生的滞纳金实属违约金性质，本院认为，吴某某认可华门公司诉称其在2017年11月18日至2018年5月17日期间的租金中有53,057元逾期86天支付，故其应向华门公司支付逾期支付租金的违约金。合同中约定的每日按照年租金的1%的标准计算违约金明显过高，对此本院予以调整，酌定为3,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、被告吴某某应于本判决生效之日起三十日内根据《关于嘉涌路XXX号门市东南角楼梯改造及上、下层违规装修的使用安全性评估意见》对系争房屋予以修复；
　　二、被告吴某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华门置业有限公司违约金3,000元；
　　三、原告上海华门置业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费3,950.40元，减半收取1,975.20元，由原告上海华门置业有限公司负担600元，被告吴某某负担1,375.2元。被告吴某某负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：秦  忠

书记员：张  浩