上海华融典当有限公司与上海天歌置业有限公司典当纠纷一审民事判决书

　　原告：上海华融典当有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：蔡建国，总经理。
　　委托诉讼代理人：赵海江，上海市江华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：臧文婕，上海市江华律师事务所律师。
　　被告：上海天歌置业有限公司，注册地中国(上海)自由贸易试验区创新西路XXX号。
　　法定代表人：陆彦臣，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴秀青，女。
　　原告上海华融典当有限公司与被告上海天歌置业有限公司典当纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月7日和12月24日两次公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为适用普通程序，依法组成合议庭于2019年3月14日再次开庭审理。原告上海华融典当有限公司的委托诉讼代理人赵海江、臧文婕，被告上海天歌置业有限公司的委托诉讼代理人吴秀青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海华融典当有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告上海天歌置业有限公司归还原告借款本金2,013,450.90元；2.被告支付原告暂计至2018年9月20日的利息612,137.34元，以及以2,013,450.90元为基数，自2018年9月21日起按照月利率2%计算至实际清偿日止的利息;3.原告对被告名下位于上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室的房产享有抵押权，就该抵押房产折价或者申请拍卖、变卖该房产的所得款在上述全部还款义务范围内优先受偿。事实和理由：2013年5月17日，原被告双方签订《房地产借款抵押合同》，约定原告向被告借款250万元，期限自2013年5月17日至2013年7月16日，当物为被告名下的位于上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室的抵押房屋。借款到期后，被告未足额归还借款本息，仅陆续归还部分本息，故原告诉至法院。
　　被告上海天歌置业有限公司辩称，不同意原告诉请。1.借款属实，被告陆续归还借款，目前三笔借款剩余本金为3万多，利息剩余6,999.05元；2.根据民间借贷的规定，原告计算的息费利率过高，被告认为应按照年利率24%计算所有息费。
　　诉讼中，原告将诉请1变更为：被告上海天歌置业有限公司归还原告借款本金1,481,751.24元；将诉请2变更为：被告支付原告暂计至2018年9月20日的利息304,252.92元，以及以1,481,751.24元为基数，自2018年9月21日起按照月利率2%计算至实际清偿日止的利息；诉请3不变。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月17日，被告与原告签订《房地产借款抵押合同》，约定原告借给被告250万元；借款期限自2013年5月17日至2013年7月16日，借款利率为月利率0.5%，月综合费率2.7%；被告以其所有的位于上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室的房屋为借款提供抵押担保；抵押担保范围包括借款本金、利息、综合费、违约金、损害赔偿金、罚息、与典当相关的费用和实现债权所需的费用等；被告违反合同任一规定，应按照借款本金的5%承担违约金，因被告违约行为给原告造成损失的，被告应就原告全部损失承担赔偿责任；被告发生部分或全部逾期还款情况的，除承担借款本金5%的违约金外，逾期还款5日内的，除需按每日未还款总额支付利息、综合费外，还需按日0.5‰的比率支付罚息，逾期还款超过5日的，原告有权按合同约定处分抵押房地产，在变卖、拍卖或诉讼、执行期间，被告除需按每日未还款总额支付利息及综合费用外，还需按日0.3%的比率支付罚息直至全部债务清偿时止。同日，原告向被告出具当票1份，约定当金为250万元，典当期限自2013年5月17日至2013年7月16日止。同日，原告向被告账户转账250万元。2013年5月22日，原、被告双方就抵押房屋办理了抵押登记，登记的债权数额为250万元。
　　原告与被告之间存在多笔借款，其中在2015年5月17日起算的包括本案系争借款共有3笔，其他2笔借款本金分别为250万元和150万元。2013年12月19日，双方又产生第4笔借款，金额为300万元。被告对上述借款陆续合并偿还本息，合计归还25笔，分别为：1.2013年5月17日归还351,000元；2.2013年7月16日归还208,000元；3.2013年8月16日归还208,000元；4.2013年9月17日归还208,000元；5.2013年10月18日归还208,000元；6.2013年11月19日归还208,000元；7.2013年11月25日归还800,000元；8.2013年12月19日归还278,400元；9.2014年1月20日归还278,400元；10.2014年2月24日归还278,400元；11.2014年4月2日归还278,400元；12.2014年5月12日归还278,400元；13.2014年7月3日归还1,600,000元；14.2014年7月8日归还278,400元；15.2014年7月21日归还483,413元；16.2014年9月26日归还454,400元；17.2014年12月1日归还454,400元；18.2015年2月5日归还454,400元；19.2015年4月30日归还681,600元；20.2015年7月22日归还454,400元；21.2016年1月20日归还1,590,400元；22.2016年3月31日归还1,000,000元；23.2016年8月24日归还1,309,200元；24.2017年1月24日归还200,000元；25.2017年11月16日归还1,300,000元。后被告再未还款。
　　本院认为，原、被告签订的《房地产借款抵押合同》合法有效，系双方真实意思表示，双方构成房屋抵押典当关系，应按照合同约定履行各自义务。原告在向被告发放当金后，已完成其主要义务，被告应及时归还当金本金，支付利息和综合费。由于被告未按期归还全部当金本金构成违约，还应承担支付罚息的违约责任。被告提供自有房产为借款抵押担保，现被告逾期还款，原告有权行使抵押权，抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息等。本案的主要争议焦点在于被告欠款的金额。首先，原告在当期届满后，未出具续当凭证，故其无权继续收取综合费；其次，当期届满后，被告仍陆续支付利息，双方虽未续签借款合同，但借款合同关系仍在延续，直至被告在2017年11月16日最后一次还款后，双方的借款关系才结束；再次，双方对于当期届满后至借款关系结束前的借款利率争议较大，原告认为应按照年利率36%计算，被告则认可年利率24%的标准，综合考虑原告作为典当行的经营成本、当期内息费率等方面情况，本院采纳36%的利息标准；最后，借款关系届满后，被告仍未还款，应根据合同约定支付罚息，由于合同约定的罚息标准过高，原告自愿调低至年利率24%，被告也予以认可，本院对该罚息计算标准予以采纳。
　　关于欠款金额计算，除2013年5月17日被告归还的351,000元直接抵扣本金外，双方均同意其余还款按照先冲利息、后抵本金的方式还款。2017年11月16日被告归还1,300,000元，该金额只能抵扣至2017年6月12日，故原告自愿从次日起放弃期内利息，只按照年利率24%计算罚息，本院予以认可。根据原告最终提供的计算结果，截至2018年9月20日，被告尚欠原告借款本金648,395.74元和罚息201,002.68元。
　　综上，本院对原告要求被告归还借款本金、支付利息、罚息并行使抵押权的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款、第一百九十八条之规定，判决如下：
　　一、被告上海天歌置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海华融典当有限公司归还借款本金648,395.74元，支付罚息201,002.68元，以及以648,395.74元为基数，自2018年9月21日起，按照年利率24%计算至实际清偿日止的罚息；
　　二、若被告上海天歌置业有限公司届期不履行上述主文第一项付款义务，原告上海华融典当有限公司可以与被告上海天歌置业有限公司协议，以其位于上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室的房产予以折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿，房产折价或者拍卖、变卖后其价款超过债权数额的部分归被告上海天歌置业有限公司所有，不足部分由被告上海天歌置业有限公司继续清偿。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费20,874.04元，财产保全费5,000元，合计25,874.04元，由原告承担13,568.71元，由被告承担12,305.33元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海金融法院。

审判员：邢美新

书记员：茅建中