上海华某物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海华某物业管理有限责任公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：瞿枫珏，该公司执行董事。
　　委托诉讼代理人：牛青波，上海市汇业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：廖明涛，上海市汇业律师事务所律师。
　　被告：上海市杨浦区欣扬综合商店，住上海市杨浦区大连路XXX号。
　　经营者：赵扬。
　　委托诉讼代理人：赵斌，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：乔健，上海启晟律师事务所律师。
　　原告上海华某物业管理有限责任公司与被告上海市杨浦区欣扬综合商店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海华某物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人牛青波，被告上海市杨浦区欣扬综合商店的委托诉讼代理人赵斌、乔健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海华某物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告上海市杨浦区欣扬综合商店于判决生效之日起十日内迁出并返还上海市杨浦区大连路XXX号房屋；2.请求判令被告上海市杨浦区欣扬综合商店在搬离房屋交接前结清水、电等各项应由被告承担的费用。事实与理由：上海市杨浦区大连路XXX号房屋(以下简称系争房屋)的所有权人为交通运输部上海打捞局，交通运输部上海打捞局委托原告对外出租、管理该房屋。2005年1月1日，原告与被告就系争房屋签订《协议书》，2014年3月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限至2017年12月31日止。租赁期限届满后，原告多次要求被告返还该房屋，但被告拒不搬出，故起诉至法院作如上诉请。
　　被告上海市杨浦区欣扬综合商店辩称，系争房屋在建成后就由交通部上海打捞局移交给杨浦区商业局作为公建配套商业用房使用。2002年8月，根据相关精神，系争房屋原经营的欣丰食品商店实行了内部专制，由赵扬以270,000元有偿受让该商店的经营使用权并经营使用至今，上海市杨浦区欣扬综合商店(以下简称欣扬商店)一直按期缴纳物业管理费等相关费用。对此，上海华某物业管理有限责任公司(以下简称华某物业)从未提出异议，且曾多次为配合被告年检出具证明等。2014年6月，原告将系争房屋托管给上海劲源物业管理有限公司(以下简称劲源物业)，原、被告签订了系争的房屋租赁合同以避免因劲源物业不了解相关情况而与被告发生纠纷。到期后，被告主动联系原告要求办理后续事宜并且支付费用，原告工作人员均表示不清楚，要求被告等待通知，也不愿收取租金，直至诉讼均未提出要求被告搬离。被告使用系争房屋是历史原因造成，系争房屋的产权和使用权、经营权剥离，被告早已在改制中支付了相应的对价，故不同意原告全部诉请。
　　经审理查明，上海市杨浦区大连路XXX-XXX号房屋所有权人为交通部上海海上救助打捞局，经四平路派出所重新编制为1532(店铺)等。交通部上海海上救助打捞局于2002年12月更名为交通部上海打捞局。华某物业系交通部上海打捞局下属单位，受委托处理系争房屋出租及管理事宜。
　　1983年6月27日，交通部上海救捞局作为甲方与杨浦区商业局作为乙方签订协议书一份，约定甲方经交通部及上海市政府批准，在杨浦区大连路徐家桥结合城市改造，新建职工住宅2500平米，其中配套商业用房217平米，经市、区城建部门核准，在新建住宅底层配置商业用房为建筑面积217平米供乙方配置商业网点租赁使用，其中开设饮食及烟杂店各一处。后，杨浦区商业局将系争房屋交给上海市杨浦区糖业烟酒公司经营使用，2002年，系争房屋由上海市杨浦区糖业烟酒公司出具批复，将欣丰食品商店(地址：大连路XXX号)空心转让给赵扬，赵扬并支付费用270,000元，上海市杨浦区糖业烟酒公司出具发票给赵扬，发票品名为大连路XXX号购房款。
　　华某物业与欣扬商店先后签订二份协议书，于2003年12月1日签订的协议书中，约定经双方协商，甲方(华某物业)同意将大连路XXX号(公建配套商业网点)，面积39平方米租借给乙方(欣扬商店)，时间为2004年1月1日至2006年12月31日止，每月租金640元整。如甲方有特殊原因，须收回房屋，应提前一个月通知乙方(特殊原因是指国家市政动迁等)。2005年1月1日签订的协议书中将租赁期限延长为2005年1月1日至2014年12月31日止，每月租金1000元整。其余条款不变。
　　审理中，华某物业提供2014年3月20日，华某物业作为甲方，欣扬商店作为乙方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》复印件一份，其中约定根据乙方的需求，甲方愿意提供座落于上海市大连路XXX号(公建配套商业网点)面积39平方米，产权属打捞局，出租给乙方，租赁期限自2014年7月1日至2017年12月31日止。华某物业认为该合同已到期，欣扬商店应返还系争房屋。对此，被告认为系争房屋经营使用权归欣扬商店，当时因华某物业将系争房屋委托劲源物业进行管理，为了避免劲源物业不了解历史情况，与欣扬商店发生矛盾才签署了该份租赁合同，并提供证人池某某到庭作证，证人陈述其原在交通部上海打捞局后勤部工作，系争房屋建造时其也在现场，后受打捞局委派担任华某物业法定代表人，自2013年起对系争房屋进行管理，在管理期间，华某物业与欣扬商店的2005年协议书到期，其为了查清原、被告之间的关系，至打捞局档案室查到打捞局与杨浦区商业局签订的协议书，后华某物业将系争房屋委托劲源物业进行管理，为了避免欣扬商店与劲源物业产生矛盾，其才作为华某物业的代理人与欣扬商店签订了房屋租赁合同。被告对证人证词不持异议，原告对证人的身份不持异议，对其证词中涉及系争房屋改建部分发表异议，其余未提异议。
　　另查明，2014年8月25日，华某物业将系争房屋委托给劲源物业进行管理，在双方签订的协议书中亦载明系争房屋是商业配套用房。
　　再查，华某物业于2011年元月开具证明，内容为：杨浦区大连路XXX号1-3欣扬综合商店(法人赵扬)用房，系我局建造的公建配套商业用房，因历史原因该用房与大连路1534至大连路XXX号共用一张房产证(房屋所有权证号：沪房杨子第38570号，原房产证登记地址为：大连路XXX-XXX号)。该用房经营使用权原归杨浦区糖业烟酒公司所有，2002年8月起有偿转制给赵扬经营使用，我公司每月收费1000元。并注明，此证明长期有效。2015年华某物业再次开具证明，内容亦明确系争房屋系公建配套商用住房。
　　以上事实，由原告提供的房屋所有权证、关于交通部海上救助打捞局等8个单位机构编制调整的批复、关于交通运输部所属事业单位机构编制有关事宜的通知、上海市公安局杨浦区分局四平路派出所出具的《证明》、委托书、《协议书》、《房屋租赁合同》，被告提供的《协议书》、关于同意大连路XXX号商业实行空心转让的批复、《公证书》、《证明》、上海增值税普通发票、档案机读材料、上海市商业统一发票、情况说明、证人证言等及双方当事人陈述等为证，并经法庭质证，本院予以确认。
　　本院认为，交通部上海打捞局作为产权人，其与杨浦区商业局签订的《协议书》中明确约定，包含系争房屋在内的大连路新建住宅底层配置商业用房供杨浦区商业局设置商业网点租赁使用，新建住宅及商店主权属交通部上海救捞局，杨浦区商业局商店分配使用并支付租金，后系争房屋由杨浦区商业局交给上海杨浦区糖业烟酒公司使用，并于2002年依规转制，由被告向上海杨浦区糖业烟酒公司出资270,000元受让并使用至今。在此期间，原告与被告签订的多份协议书、原告出具的证明亦确认系争房屋的性质系公建配套商业用房，由被告占有使用。综上，原、被告之间并非简单的租赁关系，被告占有、使用系争房屋是基于系争房屋系公建配套性质，产权与使用权分离，被告通过支付对价取得了使用权，故原告的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条之规定，判决如下：
　　驳回原告上海华某物业管理有限责任公司全部诉讼请求。
　　案件受理费40元(已减半收取)，由原告上海华某物业管理有限责任公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：周  励

书记员：施政达　王晓云