上海勇盛体育管理有限公司与上海畅茅投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海勇盛体育管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：路建亭，执行董事。
　　委托诉讼代理人：朱向莲，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海畅茅投资管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：陈宜权，执行董事。
　　委托诉讼代理人：陆丽铭，上海市中大律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨超一，上海市中大律师事务所律师。
　　原告上海勇盛体育管理有限公司与被告上海畅茅投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用简易程序分别于2018年7月12日、9月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱向莲及被告的委托诉讼代理人杨超一到庭参加了两次庭审，原告的法定代表人路建亭及被告的委托诉讼代理人陆丽铭到庭参加了第一次庭审。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》(以下简称系争合同)；2.判令被告返还原告租赁保证金10万元(人民币，下同)；3.判令被告赔偿原告各项投资损失暂计5万元。事实和理由：2018年3月13日，双方签订系争合同，约定由被告将位于上海市松江区新桥镇新南街XXX号一层-3、二层、三层之商铺(以下简称涉案房屋)出租给原告用于经营爱贝少儿英语教育使用。合同签订后，原告发现承租商铺之外的公共区域无法满足消防需要，如需符合消防要求，则涉案房屋外的公共区域至少应有两道消防水源和消防泵房。原告遂与被告沟通，要求安装以上设施，但被告一直回复无需担心。在原告多次催告后，被告仍然拒绝在公共区域安装相应消防设施，从而导致承租商铺无法满足相关消防安全标准，原告签约目的无法实现。被告作为出租方，在明知原告经营目的的情况下，未事先告知承租商铺公共区域存在的上述消防问题，且在原告催告后，也未能使涉案房屋符合合同约定的用途，构成根本违约，并给原告造成了巨大经济损失。遂提起诉讼，望判如所请。
　　被告辩称，同意解除合同，但不同意原告的解除事由，且不同意原告的其余诉请。被告不存在违约，反倒是原告未按约支付租金构成违约，被告据此享有合同解除权。根据系争合同第5条之约定，原告负责消防并承担费用，且原告承租之前即有上海银行租用该处，并未出现问题，此后又有新租户承租此处经营健身房，亦未出现问题。
　　本院经审理认定事实如下：案外人上海臻钿实业有限公司系松江区新桥镇新南街XXX-XXX号、XXX-XXX号房屋的权利人，该公司于2018年1月11日委托上海茸鸿实业有限公司(以下简称茸鸿公司)全权处理与被告之间的场地租赁事宜。同日，原告作为承租方与茸鸿公司签订《新南街XXX号房屋租赁合同》，约定由甲方将上海市松江区新桥镇新南街XXX号出租给乙方用作商业地产运营及乙方投资旗下品牌，该房屋建筑面积为826平方米，配套停车场地约200平方米，房屋性质为商铺。交付日为2018年1月12日。租期为2018年5月28日至2028年5月27日。免租期为2018年1月12日至2018年5月27日等。
　　本案诉讼中，被告提供了公安机关出具的书面材料，证明上海市松江区新桥镇新南街XXX号系整顿后的门牌号，原门牌号为新桥镇新南街XXX号。
　　2018年3月13日，原告作为乙方、承租方，与被告作为甲方、出租方签订系争合同，约定由乙方向甲方承租涉案房屋，租期为2018年3月16日至2023年5月15日，2018年3月16日至2018年5月15日为乙方免租施工期，该期间不收租金，租金起算日为2018年5月16日。甲方提供进排水管及生活用水并送水至乙方租赁范围内。该合同生效之日，乙方应付10万元履行保证金。如乙方提前终止合同或合同期满后，若乙方不再续约，则乙方在注销该场所营业执照及结清水电等费用后的15日内甲方将该押金无息退还给乙方。乙方在取得租赁房屋的使用权后，必须按照国家法律、法规及行政规章办妥消防、治安、卫生、环保、营业执照等一切经营所需手续后，方可进行经营活动。办理手续的责任和费用，由乙方承担。因乙方经营项目无法办理经营执照合法经营，被工商查处或勒令停业整顿的责任由乙方自行承担。租赁房屋的消防、安全、治安、卫生等设备、设施的安装、测试、验收、审批等及责任均由乙方负责，并承担费用。乙方应在所租房屋内放置消防要求的灭火器数量，并定期检查灭火器的保质期，及时更换。因乙方原因而使甲方在消防、安全、治安、卫生等方面产生的责任和经济损失的，其全部责任和损失由乙方负担。如乙方拖欠租金金额累计超过30日，甲方有权立即采取措施收回房屋，乙方承担违约责任，乙方所交保证金甲方不予退还。合同另对其他相关事宜作出了约定。该合同另有店招区域图、红线范围图、上海市房地产权证复印件等作为附件。
　　当天，原告向被告支付租赁保证金10万元。嗣后，原告未再向原告支付其他款项。
　　2018年4月9日，被告向原告发出《解除租赁合同通知》，称原告未付租金构成违约，故依约解除合同。此前的2018年3月23日及此后的2018年4月10日，原告向被告发出律师函，前者是督促履行，后者是解除合同并提出了解除后果的处理要求。
　　诉讼中，原告提供[1998]沪公松消(建)字第221号建筑设计防火审核意见书，证明涉案房屋外要设置消火栓。被告对该证据的真实性无异议，但不认可证明目的。此外，被告也提供上海市松江区公安消防支队于2007年11月6日出具的[2007]沪松公消(建验)字第0776号建筑工程消防验收意见书，以此证明涉案房屋的消防不存在问题。原告认为该证据与本案无关。
　　诉讼中，原告提供了微信聊天记录，证明双方就涉案争议的沟通情况。被告质证认为，即使该证据属实，也不能证明被告负有原告所主张的合同义务以及承诺承担消防费用。
　　另外，诉讼中，原告还提供了下列证据：1.录音；2.被告擅自挖沟接水源的照片和视频；3.城投水务告知书，4.《消防给水及消火栓系统技术规范GB50974-2014》；证明被告承诺负责消防水源、并尝试从隔壁小区接水源来解决消防水源问题，并据此被处罚。被告不认可原告的证明内容及目的。
　　诉讼中，被告确认原告实际并未入场，但原告称系因租赁物不符合交付条件而无法入场，被告则称涉案房屋随时可交付，但原告拒绝入场。此外，诉讼中，被告确认，其已于2018年5月28日又将涉案房屋租出。
　　诉讼中，原告称，由于由于被告无法提供符合消防要求的两路DN100进水管，导致原告无法进场经营，租赁目的无法实现，故其已于2018年3月23日向被告发函解除合同，故系争合同应于2018年3月23日解除。退一步讲，即便该观点不成立。由于被告于2018年4月9日向原告发出解约通知，而原告亦同意解约，故系争合同最迟也已于2018年4月9日解除。
　　但对于合同解除的原因，诉讼中，双方各执一词且相互指责对方违约。原告称，既然合同约定“甲方提供进排水管及生活用水并送水至乙方租赁范围内”，从合同文意解读，上述“进排水管”当然包含消防用水的进排水管，据此被告当然负有解决公共区域进排水管的合同义务，该义务属先合同义务，而非被告辩称的辅助性义务。具体而言，一则，双方洽商时，被告即已知道原告的租赁目的用于经营爱贝少儿英语教育，为满足该目的，涉案房屋外的公共区域至少应有两路消防水源和消防泵房，被告在明知的情况下，非但未告知涉案房屋公共区域未到该消防要求，且一再原告无需担心。随后面对原告的多次催促，仍拒绝、推诿，显然违反了该合同义务。况且在双方沟通中，被告承认并尝试过履行该合同义务，但由于无法解决，遂矢口否认。另外，虽然系争合同约定租赁房屋内的消防问题由原告负责，但目前所涉问题是租赁房屋外公共区域的消防水源问题，该问题当然由出租方负责解决。换个角度看，若认定该问题由原告负责的话，据原告了解，该项消防水源安装费用为30～50万元，明显超出了原告签约时所能预见的合理费用。综上，原告认为被告未履行交房义务、提供租赁房屋安全保障之义务以及维持租赁物适租之义务。而被告则称，其已向原告提供了符合合同约定的房屋，原告在签约前也不止一次现场查看，对于租赁物的状态是了解的。且原告所加盟的爱贝少儿英语教育是一家连锁教育机构，应由相关人员进行开业指导，若该行业对于租赁场所的消防有特殊要求，原告更应明知且在签约前就应及时提出，而非在签约后再提出新的要求。更何况，原告所谓的两路消防供水的要求并非强制性规定，原告也未能提供消防部门的不予验收、不符合规定或验收标准等书面文件来证明其主张，目前一切都只是原告的单方陈述。此外，根据合同中上述“租赁房屋的消防、安全、治安、卫生等设备、设施的安装、测试、验收、审批等及责任均由乙方负责，并承担费用。”之约定，原告应自行解决消防问题。虽然被告为原告提供了多方帮助，但并非被告认可负有该合同义务，而只是基于合作的立场提供力所能及的帮助。综上，被告并无违约，反倒是原告逾期支付租金构成严重违约，故被告有权解除合同并没收保证金。对此，原告质辩认为其未付租金是基于先履行抗辩权，不构成违约。
　　此外，原告认为被告的违约导致其损失巨大，实际损失超过5万元。本案中只主张5万元。具体包括：人员招聘费用2.3万元、设计费用2.5万元及前期采购电动车及自行车的费用2千元，原告为此提供了相关收据及合同，但被告对此不予认可。
　　诉讼中，原告还称，被告未因合同解除遭受任何损失，也未举证证明遭受了损失。相反，被告是涉案房屋的二房东，其与大房东之间的租赁合同也处于约定的免租期内，原、被告之间的合同解除后，被告旋即将涉案房屋另行出租，故不存在损失，更不存在以押金抵扣损失的情形。被告对此亦不认可。
　　审理中，针对被告所提合同解除及没收保证金等主张，本院释明其可提起反诉，但被告至期并未提起反诉。
　　上述事实，有上海市房地产权证、授权委托书、《新南街XXX号房屋租赁合同》及公安机关出具的证明材料、系争合同、《解除租赁合同通知》及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。
　　首先，关于合同解除的问题。鉴于双方对合同解除均无异议，故本院确认系争合同已解除。但必须指出的是，原告解约事由并不成立。因为双方争议的关键点在于被告是否有解决公共区域消防水源的义务或责任。对此，本院认为，原告并无证据证明被告具有提供公共区域消防设施的约定及法定义务，故其诉请尚缺乏事实和法律依据，本院难以支持。这主要是考虑到房屋租赁关系中，出租人提供房屋是其主要义务，合同并未对原告主张的消防水源事宜作出约定，而“甲方提供进排水管及生活用水并送水至乙方租赁范围内”的条款内容，也难以得出原告主张的结论。据此，原告主张被告违约而解除合同的主张，本院难以采纳。在此情况下，其未按约支付租金则构成违约，反倒是被告有权解除合同。
　　其次，根据民事诉讼不告不理的原则，法院判决应围绕原告所提诉请展开。关于租赁保证金10万元，原告主张退还而被告主张没收，对此，本院考虑到，系争合同明确约定被告承租房屋系用于经营爱贝少儿英语教育使用，双方对此是明知的。一方面，从注意义务之位阶来看，在缺乏明确合同条款约定的情况下，原告对自身事务的注意义务之标准应高于被告所尽到的善良管理人或者出租方的注意义务，故原告对注意义务未尽到所导致的不利后果应承担更多的责任。另一方面，租赁合同一般属双务有偿合同，出租人确实应当为租赁物适租提供一定的协助。而在案证据也表明，被告对于涉案消防水源问题亦采取了积极措施，也可见其对解决该问题持积极态度。综上，本院结合案情进行适当的利益衡平，从分担损失的角度酌情判令由被告退还原告一部分保证金，金额为4万元。至于原告所提5万元赔偿损失的诉请，一则缺乏充分的证据证明，二则缺乏合同及法律依据，本院难以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海勇盛体育管理有限公司与被告上海畅茅投资管理有限公司之间于2018年3月13日签订的《房屋租赁合同》已解除；
　　二、被告上海畅茅投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海勇盛体育管理有限公司租赁保证金4万元；
　　三、驳回原告上海勇盛体育管理有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,300元，减半收取计1,650元，由原告上海勇盛体育管理有限公司负担1,210元(已付)，由被告上海畅茅投资管理有限公司负担440元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：姚洪涛

书记员：周昳歆