上海力仕鸿华房地产发展有限公司与上海权某投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海力仕鸿华房地产发展有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：梁安琪，董事长。
　　委托诉讼代理人：程世雄，上海市锦天城律师事务所律师。
　　转委托诉讼代理人：张卓娅，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：上海权某投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：吴伯军，执行董事。
　　委托诉讼代理人：纪海龙，男。
　　原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司与被告上海权某投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程世雄、张卓娅，被告的委托诉讼代理人纪海龙到庭参加诉讼。根据被告申请，本院通过上海市高级人民法院委托对工程造价进行鉴定。审理中，本案依法转为普通程序，并于2019年4月17日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张卓娅、被告的委托诉讼代理人纪海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年10月1日起至2018年1月31日止的租金、物业管理费404,362.12元,及延期利息58,497.72元(以404,362.12元为本金,自被告应付之日起,按年化24%标准暂计算至起诉之日,并请求支付至实际支付之日止)：2.判令被告支付拖欠的电费371.25元;3.判令被告支付租赁场地复原费用501,500元;4.判令被告支付2018年2月1日起至租赁场地复原工程实际完成之日止,未按期返还租赁场地的房屋占用费412,297.20元(自2018年2月1日起,参照租赁场地租金标准,暂计算至起诉之日,并请求支付至复原工程实际完成之日止)。审理中，原告明确诉请如下：1.原、被告租赁关系于2018年2月5日解除；2.被告支付拖欠的2017年10月1日起至2018年1月31日止的租金、物业管理费404,362.12元及延期利息(以404,362.12元为基数,自被告应付之日起请求支付至实际支付之日止,按年化24%标准计付)；3.判令被告支付拖欠的电费371.25元;4.判令被告支付租赁场地复原费用501,500元;5.被告参照《尚嘉中心租赁协议(办公)》(以下简称租赁协议)约定的租金标准，支付自2018年2月1日起至2018年8月13日止，未按期复原返还租赁场地的房屋占用费576,111.72元；6.原告依约没收被告租赁保证金303,271.59元;7.本案诉讼保全担保费用3,000元由被告负担。事实与理由：2016年12月27日,原告、被告及中创华夏投资基金管理(北京)有限公司(以下简称中创华夏公司)三方签署了《租赁协议之转让协议》,约定中创华夏公司将其在租赁协议项下的全部权利、义务转让给被告,转让期限为：自2017年1月1日起至2018年5月31日止。同时约定,被告自愿继续履行租赁协议,并享有和承担作为承租方在租赁协议中的全部权利、义务。根据租赁协议相关约定,被告向原告承租位于上海市长宁区仙霞路XXX号XXX楼XXX单元(以下简称涉讼场地)的办公场地。租金为89,637.83元/月、物业管理费为11,452.70元/月，支付期限为每月首日的当日或之前支付当月租金及物业管理费。被告还应按照正式发票所载的实际费用支付电费等全部公用事业费用。被告未按租赁协议规定期限支付任何应付费用的,除仍须履行付款义务外,还须自应付之日起至全额实际支付之日止向原告支付延期利息。被告承租涉讼场地期间,屡次拖延支付租金等各项费用。2017年10月至12月期间,原告多次向被告催收租金,被告也多次向原告发送《情况说明》,称公司资金周转困难,申请延期支付租金。物业公司也于2018年1月向被告发送了《最后催款通知书》催收物业管理费及单元内电费。然而,被告至今仍拖欠2017年10月1日至2018年1月31日的租金、物业管理费共计404,362.12元、2017年8月16日至2017年12月15日的电费共计371.25元。原告有权依据租赁协议要求被告履行付款义务并支付延期利息。租赁协议还约定,租期届满或提前终止时,被告应将租赁场地复原后返还给原告。否则,原告有权要求被告承担未按期返还租赁场地日租金两倍费率的罚金,同时要求被告承担原告代为复原租赁场地所产生的费用。2018年1月29日,被告邮件询问原告复原费用问题,原告于当日答复。2018年2月3日,被告向原告函告提前搬离事宜,并于2018年2月5日派员工将涉讼场地内物品搬离,物业公司对此亦留有记录。其后,被告多次向原告代理人表示愿意支付复原费用后,又屡次反悔不予支付,也不予履行复原义务,造成涉讼场地空关至今未复原、返还。目前原告已委托施工单位对涉讼场地开展复原工程及消防系统复位工程,复原费用总计：501,500元。同时,原告有权依据租赁协议要求被告支付自2018年2月1日起至复原工程实际完成之日止的租金及房屋占用费。因被告违约，原告依约没收其支付的租赁保证金。诉讼期间，原告因财产保全的担保费用也应由被告负担。综上,原告特向法院提出上述诉请,恳请法院予以支持。
　　被告上海权某投资管理有限公司辩称，被告于2018年2月5日搬离了涉讼场地。关于原被告租赁协议何时解除由法院确定；原告主张的第2项金额被告无异议，但利息要求调整；原告主张的第3项诉请无异议；被告认为涉讼场地复原费应以鉴定报告确定的工程造价为准；被告对于涉讼场地复原工期从2018年6月20日起至2018年8月13日止虽无异议，但不认可原告从2018年2月1日起算主张的租金及涉讼场地占用费；被告已提前通知原告退场，故不同意原告要求没收租赁保证金的诉请；被告认为鉴定系原告要价过高造成的，故不同意负担鉴定费。至于保全担保费、保全费、案件受理费等均由法院处理。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。《租赁协议之转让协议》、《尚嘉中心租赁协议(办公)》、第一催款通知函、情况说明、尚嘉中心最后催款通知书、往来邮件、函件及授权委托书、尚嘉中心物业管理处工作日报、《尚嘉中心805单元复原工程施工合同》、银行业务回单、发票、《上海市房地产权证》、保全担保费发票、收款说明、《关于仙霞路XXX号XXX室房屋恢复原状工程造价的鉴定报告》等证据，当事人对真实性均无异议，本院确认真实性并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　原告系涉讼房屋的权利人。
　　2016年12月27日,原告、被告及案外人中创华夏公司三方签署了《租赁协议之转让协议》,约定案外人中创华夏公司将其与原告就涉讼场地签订的租赁协议项下的全部权利、义务转让给被告,转让期限为：自2017年1月1日起至2018年5月31日止。同时约定,被告自愿继续履行租赁协议,并享有和承担作为承租方在租赁协议中的全部权利、义务。被告应向原告支付涉讼场地租赁保证金303,271.59元。租赁协议约定如下：涉讼场地租赁面积327.22平方米，用于办公用途。租赁起租日从2015年6月1日至2018年5月31日，租金为89,637.83元/月、物业管理费为11,452.70元/月。被告应于每月首日的当日或之前支付当月租金及物业管理费。被告还应按照正式发票所载的实际费用支付电费等全部公用事业费用。被告未按租赁协议规定期限支付任何应付的租金、物业管理费、保证金或其他服务费和公用事业费,除仍须履行上述付款义务外,还须自应付之日起至全额实际支付之日止向原告支付延期利息，延期利息按照欠付款项的0.3%计算；在租期届满或提前终止时，被告应拆除被告所有的固定物和附着物、改造物或增设物以及可移动物，并以原告满意的方式将租赁场地恢复至附件(交房标准)中规定的交付状态。但租赁场地的任何结构部分或中央系统(如空调系统、喷淋)的工程施工的承包商须由原告指定；若在租期届满或提前终止之日后十日内，被告未能返还租赁场地，原告有权进入租赁场地，撤除被告遗留在租赁场地内的所有物品，并采取任何必要措施将租赁场地恢复至租赁协议规定的条件，由此产生的所有费用和支出应由被告承担；若被告未能按租赁协议支付的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费、服务和公用事业收费和保证金，其总额达到或超过了一个月的租金，且被告在超过一个月的期限内未能补救该等违约，原告可提前终止本协议。若被告违反其在租赁协议下的义务，且在原告向其发出书面违约通知后三十日内仍未能纠正，原告有权提前终止租赁协议。若租赁协议上述条款被提前终止，原告应没收被告支付的保证金，但不影响原告向被告提出索赔的权利。
　　《租赁协议之转让协议》签订后，被告向原告支付了租赁保证金303,271.59元。被告租赁使用涉讼场地期间未对场地进行二次装修，沿用了原装修。
　　2017年10月中旬至同年12月中旬，原告连续三个月向被告发函，要求被告支付拖欠的租金。被告为此向原告出具《情况说明》，承诺延期付清拖欠的租金。2018年1月17日，原告向被告发出最后催款通知书，要求被告在2018年1月24日前付清所有拖欠的款项。之后，原、被告就租赁协议的提前终止及涉讼场地的复原费用等进行协商。
　　2018年2月5日，被告搬离了涉讼场地，原告委托的物业部门与被告办理了交接手续。审理中，原被告一致确认2018年4月前双方就涉讼场地的复原价格进行多次协商，但未能达成一致意见。
　　2018年5月，原告先后与案外人上海凯恩建筑装饰艺术工程有限公司、案外人上海威煌消防工程设备有限公司分别签订了关于涉讼场地复原工程的合同，两份合同总价501,550元。审理中，原、被告一致确认涉讼场地复原工程的工期从2018年6月20日至同年8月13日止。
　　审理中，被告向本院提出申请，要求对涉讼场地恢复原状的工程造价进行鉴定，本院通过上海市高级人民法院向上海华瑞建设经济咨询有限公司出具委托鉴定函。之后，上海华瑞建设经济咨询有限公司出具了一份鉴定报告，鉴定报告结论如下：1、装饰部分工程造价198,641.94元；2、机电安装部分工程造价133,426.78元；合计332,069元。被告支付了鉴定费10,000元。鉴定前，涉讼场地的恢复原状工程已施工完毕。
　　本院认为，被告拖欠租金及物业管理费，其行为已构成违约，同时符合租赁协议解除的条件。2018年2月5日，被告搬离了涉讼场地，与原告委托的物业部门办理交接手续，本院因此确定该日为租赁协议解除之日。租赁协议解除之前，原、被告尚在合同履行期内，被告应按约向原告支付其拖欠的租金、物业管理费、电费，原告主张的金额符合约定，本院予以支持。
　　被告违约致租赁协议解除，原告以租赁协议中的相关约定主张延期利息。本院认为，延期利息虽名为利息，但根据约定的内容应确定为违约金，原告虽调低了计算标准，但按该标准计算仍过分高于其损失，本院依据被告要求调整的请求，兼顾租赁协议解除后违约责任承担等综合因素，依法按每日万分之五的计算标准予以调整，计至合同解除之日止，合计延期利息16,623.94元。本院确认被告支付的租赁保证金依据租赁协议的相关约定已转化为违约金，被告依约没收租赁保证金符合约定，且于法有据，本院予以支持。
　　关于原告主张的租赁场地复原工程费。本院认为，根据租赁协议的约定，租赁场地复原虽系被告的义务，但如何恢复需要双方的进一步协商，合同相关约定内容并不明确，但应按照有利于实现合同目的方式协商履行，而非仅凭原告单方指定的施工单位报价予以施工。综上所述，鉴定报告确定的工程造价作为租赁场地复原费合法有据，本院予以确认。原告相关的诉称意见，本院不予采纳。被告系违约方，且工程造价实际高于被告的询价，鉴定费应由被告自行负担。
　　至于原告主张的租金及租赁场地占用损失。本院认为，被告已将场地交还原告，原告主张的“租赁场地占用损失”应视为“租赁场地空置损失”。2018年6月20日至同年8月13日止为涉讼场地复原工程的工期，而复原系被告义务，本院因此支持该时间段的空置损失，并支持空置费参照租金标准，计163,312.83元。原告于2018年2月5日接收了涉讼场地，双方直至2018年4月仍在协商涉讼场地恢复事宜。但根据租赁协议相关约定，原告可先自行恢复涉讼场地，产生的所有费用及支出均可向被告主张。原告在长达四个多月的时间内未能采取适当的措施防止损失扩大，拖延至2018年6月20日才开始复原施工。综上，本院兼顾考虑原告自行恢复涉讼场地的合理准备期等综合因素，酌情支持二个月的租金及租赁场地空置损失，租赁场地空置损失同时参照租金标准,计179,275.66元。
　　关于原告主张被告支付诉讼保全担保费用的诉请。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第六条关于“第三人为财产保全提供保证担保的，应当向人民法院提交保证书。保证书应当载明保证人、保证方式、保证范围、保证责任承担等内容，并附相关证据材料”的规定，原告可以通过第三人出具担保函为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保。因被告违约引起本案诉讼，原告为此向第三人交纳诉讼保全担保费系原告支出的合理必要费用，属原告的损失部分，本院因此予以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第(五)项、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司与被告上海权某投资管理有限公司就上海市长宁区仙霞路XXX号XXX楼XXX单元建立的《尚嘉中心租赁协议(办公)》于2018年2月5日解除;
　　二、被告上海权某投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司支付自2017年10月1日起至2018年1月31日止的租金、物业管理费404,362.12元；
　　三、被告上海权某投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司支付延期利息16,623.94元；
　　四、被告上海权某投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司支付拖欠的电费371.25元；
　　五、被告上海权某投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司支付上海市长宁区仙霞路XXX号XXX楼XXX单元场地复原费332,069元；
　　六、被告上海权某投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司支付自2018年2月1日起至2018年8月13日止的租金、场地空置费共计342,588.49元；
　　七、原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司没收被告上海权某投资管理有限公司支付的租赁保证金303,271.59元；
　　八、被告上海权某投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司支付本案诉讼保全担保费3,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　保全申请费5,000元(原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司已预缴)、鉴定费10,000元(被告上海权某投资管理有限公司已支付)，由被告上海权某投资管理有限公司负担。
　　案件受理费20,898元(原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司已预缴)，由原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司负担8,191元，被告上海权某投资管理有限公司负担12,707元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　
　　

审判员：李  冬

书记员：张  沁