上海冠顺投资发展有限公司与上海电气集团置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：上海冠顺投资发展有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：黄英凤，执行董事。
　　委托诉讼代理人：周郭祺，上海市现代律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄雯君，上海融力天闻律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：上海电气集团置业有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：黄德浩，执行董事。
　　委托诉讼代理人：陆旭霞，上海市君悦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王垣，上海市君悦律师事务所律师。
　　上诉人上海冠顺投资发展有限公司(以下简称“冠顺公司”)因与被上诉人上海电气集团置业有限公司(以下简称“电气集团公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初21080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　冠顺公司上诉请求：撤销一审判决第二、四、五、六项，依法改判冠顺公司向电气集团公司支付自2016年5月20日至2018年8月31日的占有使用费人民币(以下币种均为人民币)176,680.68元，冠顺公司继续使用上海市万荣路XXX号XXX幢底层房屋(以下简称“系争房屋”)至2021年，房屋使用费标准按照每天214.94元计算。事实和理由：闸经2012-11号文件(以下简称“《11号文》”)明确了冠顺公司整体打造的“万荣创意产业园区”是针对万荣路XXX号的整体改造规划。之后，冠顺公司积极实施该项目，并与案外人上海文通物业有限公司(以下简称“文通物业”)先后签订了四份租赁合同，本案系争合同租期虽然为2012年5月20日至2016年5月19日，但系由于当时部分厂房仍在作业中，文通物业无法一次性整体交付万荣路XXX号，故双方协商分批签订租赁合同，考虑系争房屋面积较小，故双方仅签订了4年期的租赁合同。文通物业承诺之后将与其他房屋一并租赁给冠顺公司，并重新商定租期。现电气集团公司在承接冠顺公司与文通物业之间的租赁合同后，无视承诺，拒绝与冠顺公司重新签订合同，违反了整体出租的义务。冠顺公司要求电气集团公司继续履行整体出租的义务，将系争房屋继续出租给冠顺公司。
　　电气集团公司辩称，不同意冠顺公司的上诉请求。双方就系争房屋签订的租赁合同已经到期，合同到期后双方并未对续签合同达成一致。双方就万荣路XXX号园区并未签订整体租赁协议，整体租赁只是冠顺公司单方要求。电气集团公司有权依据合同约定，要求冠顺公司返还房屋，冠顺公司应当按照一审判决确定的金额支付各项费用。
　　电气集团公司向一审法院起诉请求：1.请求判令冠顺公司支付2014年10月20日至2016年5月19日租金122,517.70元；2016年5月20日至实际返还系争房屋之日止的占有使用费，按480.00元/日计算(2.4元/日/平米，200平米)；2.请求判令冠顺公司支付2014年10月20日至2016年5月19日租金逾期付款违约金20,312.15元；3.请求判令冠顺公司支付2014年10月20日至2016年5月19日物业管理费20,504.30元；2016年5月20日至2017年5月19日物业管理费15,476.40元；2017年5月20日起至返还系争房屋之日止物业管理费(按42.99元/日计算)；4.请求判令冠顺公司支付2014年10月20日至判决之日止物业管理费逾期付款违约金(按欠付钱款的万分之五计算)；5.请求判令冠顺公司立即将系争房屋返还给电气集团公司；6.本案诉讼费由冠顺公司承担。
　　一审法院认定事实：上海市万荣路XXX号房屋权利人为上海电气(集团)总公司(以下简称“电气总公司”)。
　　2006年10月8日，电气总公司全权委托文通物业管理和出租万荣路XXX号。2014年11月1日，电气总公司全权委托电气集团公司管理和出租系争房屋。2017年5月8日，电气总公司、上海电气物业有限公司(以下简称“电气物业”)确认万荣路XXX号涉及冠顺公司的4份房屋租赁合同(含补充协议)中冠顺公司欠付电气物业的租金、物业费、水电费、违约金等全部费用由电气集团公司收取。
　　2012年5月20日，文通物业(甲方)与冠顺公司(乙方)签订系争房屋的《租赁合同》，建筑面积200平方米。乙方将租赁标的用于文化创意办公园区用途。租赁期限为2012年5月20日至2016年5月19日，其中2012年5月20日至2012年7月19日为免租期。租金每日每平方米建筑面积为1元，年租金总计72,999.60元。物业管理费每日每平方米建筑面积为0.2元，年物业管理费总计14,600.40元。首期租金和物业管理费在2012年月20日前向甲方支付。保证金14,000元，乙方签署合同时支付。对法律责任亦进行了约定，其中11-3乙方违反合同第四条、第五条，逾期支付租金、物管费或水、电、气等各项费用的，每逾期一日，按拖欠费用的万分之五支付违约金。11-5乙方违反合同第八条，逾期返还租赁标的物和附属设施设备的，每逾期一日乙方应按2.4元/平方米向甲方支付占用费。11-8乙方违反合同第10-2条，另一方行使解除权的，违反合同的一方向另一方支付违约金14,000元。
　　另双方对未尽事宜进行了约定：其中二、对合同4-4款的补充，年租金前2年不变，自第3年开始年租金为每两年在上年基础上递增5%。年物业费前2年不变，自第3年开始年租金为每两年在上年基础上递增5%。
　　2012年5月18日，文通物业向冠顺公司交付了系争房屋，冠顺公司依约支付了保证金14,000元。同年11月，电气总公司授权电气集团公司对万荣路XXX号房屋进行出租管理，电气集团公司、冠顺公司及文通物业三方签订了《房屋租赁合同出租方主体变更协议》。
　　2014年10月8日电气集团公司向冠顺公司发出《催讨函》要求冠顺公司支付欠付的租金等费用。
　　2015年1月，原上海市闸北区土地发展中心书面告知电气总公司，因南北通道万荣路拓宽项目，对道路范围内涉及电气总公司名下的土地进行收储。
　　2015年3月16日，电气集团公司向冠顺公司发出书面通知，告知冠顺公司政府征收事宜，按照合同约定即日解除被征收房屋(万荣路XXX号3、4、5幢)的租赁关系，并要求冠顺公司二个月内返还被征收的房屋。
　　2015年11月18日、2016年2月18日电气集团公司向冠顺公司发出《催告函》和《告知函》，要求冠顺公司支付欠付租金、物管费、水电费等费用，并要求冠顺公司将被列入政府征收范围的万荣路XXX号3、4、5幢房屋返还给电气集团公司。
　　2016年3月，万荣路XXX号3、4、5幢因征收停业，后拆除。
　　2016年4月15日，电气集团公司和原上海市闸北区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，被征收房屋系万荣路XXX号3、4、5幢，共获得征收补偿款9,753,481元。
　　2016年10月21日，电气集团公司再次向冠顺公司发出《催告函》，要求冠顺公司支付欠付的租金等费用。
　　2017年5月21日，电气集团公司诉至法院。2017年9月28日，冠顺公司提起诉讼，要求电气集团公司继续履行《11号文》，并赔偿损失。
　　一审法院另查，2012年2月28日，冠顺公司向原上海市闸北区商务委员会提出书面申请报告，表示“其从2011年12月租赁电气总公司所有的万荣路XXX号房屋，建筑面积19,496平方米……拟投入六千多万元对系争房屋进行装修改造……争取在三年内将该园区打造成为闸北中部地区独具特色的产业园区……”
　　2012年3月1日，包括电气集团公司、冠顺公司在内的11个部门在原闸北区商务委召开了《关于万荣路XXX号“万荣创意产业园区”项目协调会》，原闸北区经济委员会于在2012年7月3日作出《11号文》的会议纪要，内容节选为“冠顺公司首先介绍了园区规划、产业定位。改建方案等情况。该项目位于万荣路XXX号，占地面积26.6亩，总建筑面积约20,000平方米。项目由上世纪六、七十年代建造的两栋U字型三层厂房、一栋四层一字型厂房、一栋L型五层办公楼及两层沿街结合半开放厂房组成……目前，园区定位以文化教育产业为重点，引入少儿教育、成人教育、技能培训等各类教育机构……同时，园区还将引进科技研发、创意设计类企业、引进福建、江浙等全国知名企业总部落户园区，力争打造装备标杆型创意产业园区……”
　　自2014年底、2015年年初起，电气集团公司、冠顺公司及相关公司，因园区打造等具体事宜，多次召开会议，并通过电子邮件，书面函等形式进行沟通。自部分房屋划入被征收范围后，电气集团公司、冠顺公司亦基于征收补偿、房屋腾退等问题多次协商，在2016年上半年，电气集团公司、冠顺公司还和征收等相关部门召开了多次会议，其中被征收房屋的次承租人亦参与过协调。
　　一审法院再查，2012年5月，电气集团公司、冠顺公司曾就万荣路XXX号18幢签订过《租赁合同》，2014年上半年双方解除了《租赁合同》。
　　2014年8月28日，文通物业曾和案外人上海南空军械厂签定过《租赁合同》，租赁部位为万荣路XXX号的12、15、18、19、20、21、22、23、24幢，建筑面积为4,511.60平方米。后双方解约。目前该租赁部位由另一案外人租赁使用。
　　一审审理中，关于征收补偿的问题，冠顺公司已另行诉讼，目前上海市闵行区人民法院已经受理【(2018)沪0112行初404号】。
　　一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。在行使权利、履行义务时则应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。电气集团公司、冠顺公司签订的《租赁合同》于2016年5月19日期满终止，冠顺公司应当按照合同的约定支付2014年10月20日至2016年5月19日欠付的租金122,517.70元，2016年5月20日至2018年8月31日的占用使用费394,560元，以及2014年10月20日至2018年8月31日物业管理费59,842.08元。同时，冠顺公司应当在判决生效之日起一个月内将系争房屋返还给电气集团公司，并按照每天480元和每天42.99元的标准支付占有使用费和物业管理费至实际搬离为止。冠顺公司表示要求与电气集团公司继续签订系争房屋的租赁合同，缺乏依据，法院不予采信。关于电气集团公司主张逾期付款的违约金的诉讼请求，一审法院认为，电气集团公司、冠顺公司对于《11号文》涉及的内容在认识上存在分歧，2014年在电气集团公司将万荣路XXX号18幢等剩余房屋另租他人后双方产生矛盾，特别在冠顺公司租赁的万荣路3、4、5幢被列入征收范围后，双方又对于征收补偿没有达成一致意见，冠顺公司以此不付租金的理由成立，故对于电气集团公司的上述主张法院不予支持。判决：一、上海冠顺投资发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海电气集团置业有限公司2014年10月20日至2016年5月19日欠付的租金122,517.70元；二、上海冠顺投资发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海电气集团置业有限公司2016年5月20日至2018年8月31日的占用使用费394,560元；三、上海冠顺投资发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海电气集团置业有限公司2014年10月20日至2018年8月31日物业管理费59,842.08元；四、上海冠顺投资发展有限公司应于判决生效之日起一个月内搬离上海市万荣路XXX号XXX幢底层房屋，并将房屋返还给上海电气集团置业有限公司；五、上海冠顺投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海电气集团置业有限公司自2018年9月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费(按照每天480元计算)；六、上海冠顺投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海电气集团置业有限公司自2018年9月1日起至实际迁出之日止的物业管理费(按照每天42.99元计算)；七、上海电气集团置业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
　　本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，冠顺公司与文通物业就系争房屋签订的《租赁合同》以及冠顺公司、电气集团公司和文通物业签订的《房屋租赁合同出租方主体变更协议》均系当事人真实意思表示，合法有效。根据《租赁合同》约定，合同至2016年5月19日已经期满，现并无证据证明冠顺公司与电气集团公司就系争房屋续签了租赁合同，据此，一审法院对电气集团公司作为出租方要求冠顺公司支付欠付租金和物业管理费、占用期间的房屋使用费及物业管理费、返还系争房屋的诉请予以支持，并无不妥。冠顺公司上诉主张不同意返还系争房屋、继续租赁系争房屋，无事实与法律依据，对其主张本院不予支持。《租赁合同》约定，逾期返还租赁标的物和附属设施设备的，每逾期一日应按2.4元/平方米(即每天480元)支付占用费。冠顺公司上诉主张房屋使用费标准按照每天214.94元计算，依据不足，对其主张本院不予采纳。冠顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币6,997.40元，由上诉人上海冠顺投资发展有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　张黎明

审判员：彭  浩

书记员：刘海邑