上海军盛社区家园事务所与上海市黄浦区总工会物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海军盛社区家园事务所，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：王钧。所长。
　　委托代理人：赵玉琴，单位员工。
　　委托代理人：张远征，上海新望闻达律师事务所律师。
　　被告：上海市黄浦区总工会，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：屠奇敏，主席。
　　委托代理人：陈午雄、李刚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　第三人：上海玖利物业管理有限公司，住所地上海市崇明县长兴镇潘园公路XXX号XXX号楼XXX室(上海泰和经济发展区)。
　　法定代表人：王崊懿，董事长。
　　委托代理人：赵玉琴，单位员工。
　　委托代理人：张远征，上海新望闻达律师事务所律师。
　　原告上海军盛社区家园事务所(以下简称军盛事务所)诉被告上海市黄浦区总工会(以下简称黄浦区总工会)、第三人上海玖利物业管理有限公司(以下简称玖利物业)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告军盛事务所的委托代理人赵玉琴、张远征，被告黄浦区总工会的委托代理人陈午雄、第三人玖利物业的委托代理人赵玉琴、张远征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告军盛事务所向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年11月至2017年12月所欠物业管理费633,967.60元；2、判令被告支付违约金1,009,472.76元。事实与理由：原告与上海市黄浦区瑞金新苑小区业主大会签订了物业服务合同。原告按照物业服务合同的第六条向业主或使用人按建筑面积收取物业管理费。高层住宅收费标准为：1.68元/月/平方米，非住宅收费标准为：5.04元/月/平方米。根据合同第九条约定，原告有权对逾期缴纳物业管理费加收千分之五的违约金。被告是黄浦区徐家汇路XXX号房屋产权人，建筑面积为4,837.97平方米。被告自2015年11月至2017年12月未缴物业管理费，合计欠费26个月。每月应缴付物业管理费为24,383.37元，共计应缴付物业理服务费为633,967.60元，此项费用的违约金为1,009,472.76元。原告经多次催缴无果,故诉至本院，要求判如所请。
　　被告黄浦区总工会辩称，不同意原告的诉讼请求。原告不是适格主体，原告是受物业公司委托进行收费，是受托人，和物业公司属于代理关系。物业管理费是基于物业公司的服务而产生的，应当由物业公司来主张。原告起诉的程序也不对，应当由业委会先催缴，仍不缴纳才由物业公司起诉。物业费的计算方式也是错误的，原告进驻前被告曾与之前的物业管理公司发生物业纠纷，经生效判决认定我方的面积为4,837.97平方米，按照每月每平方米1.69元缴纳，我方认为现在仍应当按照这个标准计付物业管理费，我方也一直和物业公司协商付款，最后未能达成一致所以未支付。我方房屋属于公益用房，登记为办公。我方是自2015年11月开始未支付物业管理费，但是原告的合同期限仅到2016年3月31日，之后的物业管理费原告也无权主张。现在小区的实际管理情况我方不清楚，我们的房屋和住宅是分开的，只有某些设备共用。在计费标准无法达成一致的情况下，原告主张滞纳金不应得到支持。即使要计算违约金，合同也已经到期终止了，且违约金约定也过高，请求法院按照银行利息调整。
　　第三人玖利物业述称，同意原告的意见。
　　针对被告黄浦区总工会辩称，原告军盛事务所认为，我方诉状计算面积有误，应当为4,837.97平方米，计算标准我方坚持要求按照非住宅的标准计算。我方的收费主体资格在合同中是明确的。物业管理费不需要催缴的前置程序，合同约定并不违反法律规定。合同到期后小区由我方事实管理。合同对于违约金的约定是符合法律规定的，被告拒付物业管理费是没有理由的，不能以之前的判决来对抗本案。
　　本院经审理认定事实如下：2015年12月16日，上海市黄浦区瑞金新苑小区业主委员会(委托方，甲方，以下简称瑞金新苑业委会)与案外人上海玖利物业管理有限公司(受托方，乙方)及军盛事务所(财务监管方，丙方)签订《物业托管服务合同》，约定，三方就甲方将瑞金新苑小区委托乙方实行物业管理，乙方接受甲方委托为小区提供物业服务管理、以及甲、乙双方将物业财务管理转托丙方等相关事宜，订立本合同。委托期限为2015年11月1日至2016年3月31日。丙方按以下约定，向业主和物业使用人按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅物业每月每平方米1.68元，非住宅物业每月每平方米5.04元。物业服务费按季缴纳。对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，逾期未缴纳的丙方有权按逾期之日起按每日千分之五加收违约金。2018年10月29日，三方签订《补充协议》，载明，甲乙丙三方2015年12月16日签订的瑞金新苑物业托管服务合同期限是2015年11月1日至2016年3月31日止。本合同已到期未签订新的物业服务合同。鉴于合同到期后都按照2015年12月16日所签订的合同履行的，故本合同期限将顺延至新的物业服务合同签订为止。
　　黄浦区总工会系上海市徐家汇路XXX号102室、201室301室、401室房屋产权人，建筑面积共4,837.97平方米,属社团法人，取得工会法人资格。系争房屋实际使用人系上海市总工会黄浦区工人俱乐部(以下简称工人俱乐部)，属事业单位法人，经费来源是差额拨款，举办单位是黄浦区总工会。2015年11月至2017年12月期间，黄浦区总工会未支付物业管理服务费。
　　2017年12月20日，玖利物业向工人俱乐部发出《催缴通知》，催讨2015年11月1日至2017年12月31日的物业管理费633,968元。同年12月25日，工人俱乐部向玖利物业发出《关于要求及时清缴物业管理费的函》，载明，关于贵公司到小区后的各期物业管理费，我单位与贵公司多次协商，但由于贵公司不同意而一直未能就徐家汇路XXX号房屋物业管理费缴纳金额达成一致。我们支付的依据为2013年6月至2015年10月与瑞金新苑小区历任物业管理公司就物业管理费诉讼法院判决和调解协议，按1.69元/月/平方米支付物业管理费用。而近日收到你单位催缴物业管理费的通知，物业管理费为5.04元/月/平米，相差甚远。在此，请贵公司本着实事求是、公平合理的原则，尽快使双方就物业管理费支付标准达成一致，以便我单位及时结清物业费用。
　　又查明，1996年9月28日，上海申新房地产开发有限公司(以下简称申新公司)与原上海市卢湾区总工会(现黄浦区总工会，即本案被告)签订《协议书》，就开发徐家汇路XXX号地块同时建造卢湾区工人俱乐部一事达成协议，申新公司同意徐家汇路XXX号地块建造裙房中的约4,300平方米建筑面积为工人俱乐部用房，为便于今后使用和管理，主楼和俱乐部用房应达到互不干扰的使用功能。
　　1996年10月3日，申新公司、上海申鹏置业有限公司(以下简称申鹏公司)、上海市卢湾区总工会向上海市卢湾区规划土地管理局联合发出《关于卢湾区徐家汇路XXX号项目选址意见书的申请报告》，申请对徐家汇路XXX号基地进行联合开发，基地拟建商品住宅高层2幢，其中一幢设裙房四层，建筑面积约5,000平方米，其中4,000平方米作对外开放的工人俱乐部用房以及商场；本选址申请主要考虑工人俱乐部用房属社会公益性建筑。1996年11月18日，上海市计划委员会作出《关于在徐家汇路XXX号地块建造商住综合楼项目可行性研究报告的批复》，同意申新公司、申鹏公司、上海市卢湾区总工会在徐家汇路XXX号地块建造商品住宅楼、商业裙房和工人俱乐部(建筑面积4,300平方米)。
　　1996年12月10日，原上海市卢湾区规划土地管理局向申新公司、申鹏公司、上海市卢湾区总工会发出《卢湾区规划土地管理局关于核发徐家汇路XXX号商住俱乐部工程建设用地规划许可证的通知》，同意就上述申报事项发放《建设用地规划许可证》，建设工程名称为“瑞金广场、卢湾区工人俱乐部”，建筑面积29,009平方米，其中4,300平方米为工人俱乐部，1,080平方米为商业，23,629平方米为住宅。
　　1997年8月20日核发的《建设用地批准书》[(1997)沪府土书字第227号]中记载：“建设项目名称：瑞金新苑、卢湾区工人俱乐部”。
　　1997年11月24日，上海市卢湾区总工会向原上海市卢湾区财政局申请工人俱乐部内部装修经费。同年12月，原上海市卢湾区计划经济委员会、原上海市卢湾区财政局给予区政府《卢湾区计划经济委员会、卢湾区财政局关于卢湾区工人俱乐部迁建立项的报告》，该报告中指出鉴于区总工会及下属事业单位是市财政核定的预算差补单位，建议工人俱乐部运转走经营开发道路，由区总工会寻找合作伙伴，区总工会向市总工会申请部分经费，工人俱乐部从营业收入结余中自筹部分经费，区财政给予适当补贴。
　　1998年11月30日，原上海市卢湾区规划土地管理局核发《建设工程规划许可证》，其中记载：“瑞金新苑加层的建设单位为上海申新房地产、申鹏置业公司、卢总工会”。
　　申新公司、申鹏公司、上海市卢湾区总工会取得相关许可后对徐家汇路XXX号地块进行开发建造，在房屋建设过程中，申新公司与上海市卢湾区总工会陆续签订四份补充协议，约定按工人俱乐部配32只车位申报，但车位产权及使用权归申新公司所有，申新公司向上海市卢湾区总工会提供免费车位1只和优惠车位3只；裙房东侧道路由上海市卢湾区总工会使用管理，须时时保证特种车辆进出畅通；西北角楼梯由被告使用管理，并由北面开门进出，楼梯出口的道路须时时保持畅通；上海市卢湾区总工会取得徐家汇路XXX号102室、201室、301室、401室共4,837.97平方米的裙房产权作为工人俱乐部用房，该面积包含裙房中1—4层的电梯和A楼梯所占的面积约100平方米，但上海市卢湾区总工会不拥有处置权，不使用也不向申新公司收取使用费。
　　2000年3月13日，工人俱乐部与申鹏公司签订《协议》,约定：双方在尊重历史，面对现实的基础上，就申鹏公司管理的上海市徐家汇路XXX号、XXX号、XXX号瑞金新苑住宅(建筑面积31732平方米)与工人俱乐部使用与管理的上海市徐家汇路XXX号(建筑面积4738平方米)相互间不可分割部分的管理达成如下协议，即：1、工人俱乐部在处置上海市徐家汇路XXX号涉及共用部位时需与申鹏公司协商解决,其他由工人俱乐部自行管理；2、上海市徐家汇路XXX号东侧道路由工人俱乐部使用和管理，此范围内的治安、消防、清洁、绿化由被告工人俱乐部负责管理；3、工人俱乐部楼内的消防及设施由工人俱乐部负责管理，申鹏公司部分由申鹏公司负责管理，共用部分的维修、检测费等按双方既定比例分摊；4、对于申鹏公司负责的设备维修保养费、日常协调、垃圾清运管理费(一桶)、污水处理电费、东侧道路照明电费,工人俱乐部每月支付申鹏公司1.500元(未含税费)；共用设施设备的即时付费部分如消防报警系统、消防喷淋系统、消防栓系统等修理、变频泵及相关共用设施修理，除消防和变频泵外俱乐部之设备、设备修理由工人俱乐部按照比例支付；协议有效期为2年，自签订之日起生效。
　　上海市黄浦区瑞金新苑业主委员会在2001年6月向原上海市卢湾区房屋土地管理局提交的《业主委员会成立登记申请表》记载徐家汇路XXX号工人俱乐部的王强明为业主委员会委员。2001年7月,原上海市卢湾区房屋土地管理局作出《关于同意设立上海市卢湾区瑞金新苑房屋业主管理委员会的批复》，同意设立瑞金新苑房屋业主管理委员会，住宅区域范围为徐家汇路XXX号、368号、378号、388号。
　　2008年6月15日，工人俱乐部与申鹏公司再次签订《协议》，前三点约定内容与2000年双方签订的《协议》内容基本相同，工人俱乐部付给申鹏公司的管理费变更为每月3,500元，申鹏公司负责工人俱乐部的污水处理及运行电费、配电间运行维护、消防泵运行维护、垃圾清运管理费(一桶)、东侧道路照明电费，监控、管理“火灾自动报警系统”及相关公共设施，发现问题及时通报并解决，维修保养被告工人俱乐部的供水设施(变频水泵和变频控制柜等)，发现问题及时通报并会同被告工人俱乐部解决，保证工人俱乐部正常用水，维修工人俱乐部及途径工人俱乐部四楼顶的下水管漏水，管内接口渗水(小修小补)由申鹏公司解决。管外渗水由申鹏公司协调解决，即时付费部分仍按原约定比例承担；协议有效期为1年，自签订之日起生效。
　　再查明，该小区原物业管理单位上海冶金物业管理有限公司和上海星吉物业管理有限公司曾分别就物业服务合同纠纷起诉黄浦区总工会[案号：(2014)黄浦民四(民)初字第1254号、(2014)黄浦民四(民)初字第1800号]，黄浦法院均判决黄浦区总工会按照每月每平方米建筑面积1.69元向上述二公司支付所欠物业服务费。审理中，军盛事务所、黄浦区总工会及玖利公司亦表示，对系争房屋的物业管理情况与原来大致相同，工人俱乐部使用的徐家汇路XXX号房屋与瑞金新苑小区住宅分门进出，大楼电梯在大楼的二至四层不停；大楼的消防设施、总水泵与工人俱乐部共用。工人俱乐部裙房门前玖利物业未设置保安人员，裙房使用部位门前及旁边通向小区内部的通道的绿化、停车由黄浦区总工会自行管理。军盛事务所及玖利物业表示，黄浦区总工会应该将保安、保洁、停车的管理工作移交给玖利物业，但黄浦区总工会一直拒绝移交。系争房屋外部的保安、保洁我方未派专人，但是有人巡视。黄浦区总工会表示，房屋内外的保安保洁我方都有专人管理的，玖利物业是否派人巡视我方不清楚。按照历史状况一直是这样管理的，历届的物业公司也都是如此，玖利物业无权要求我方移交。
　　本院认为：军盛事务所、玖利物业与瑞金新苑业委会签订的《物业托管服务合同》与《补充协议》均合法有效，具有法律约束力，合同明确约定物业管理费的收费主体为军盛事务所。黄浦区总工会作为瑞金新苑小区的业主，理应向军盛事务所支付相应的物业管理费。尽管《物业托管服务合同》中约定非住宅物业的物业管理费收费标准为每月每平方米建筑面积5.04元，但物业管理费的实际确定仍应结合物业的具体性质、物业公司提供物业服务的具体情况等因素合理确定。考虑到“主楼与俱乐部用房互不干扰”的使用功能、黄浦区总工会长期以来自行管理系争房屋的历史与现实、消防设施和水泵等共用的状况、玖利物业提供物业服务的情况等因素，本院对黄浦区总工会应支付的物业管理费标准酌情确定为每月每平方米建筑面积1.69元。因双方一直无法就物业管理费的支付标准达成一致，黄浦区总工会未支付所欠物业管理费，并积极与玖利物业进行沟通，故军盛事务所要求黄浦区总工会支付滞纳金的诉请，本院难以支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：
　　一、被告上海市黄浦区总工会应于本判决生效之日起10日内支付原告上海军盛社区家园事务所2015年11月至2017年12月物业管理费212,580.42元；
　　二、对原告上海军盛社区家园事务所的其余诉讼请求，不予支持。
　　如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费24,048.18元，由原告上海军盛社区家园事务所负担16,032.12元，由被告上海市黄浦区总工会负担8,016.06元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：郭  瑛

书记员：曹北霖