上海八六三软件孵化器有限公司与上海光煜文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海八六三软件孵化器有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：潘政，董事长。
　　委托诉讼代理人：王磊鸣，上海市理诚律师事务所律师。
　　被告：上海光煜文化传播有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：李东晓。
　　原告上海八六三软件孵化器有限公司(以下简称八六三公司)与被告上海光煜文化传播有限公司(以下简称光煜公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告八六三公司的委托诉讼代理人王磊鸣到庭参加诉讼。被告光煜公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告八六三公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2018年7月1日起至2018年9月30日止的房租人民币(币种下同)84,110.45元；2.判令被告支付原告自2018年5月1日起至2018年10月31日止的电费14,093.31元及水费1,705.62元;3.判令被告支付拖欠2018年7月至9月房屋租金的违约金,以84,110.45元为基数，按每日千分之三,自2018年6月21日起计算至实际支付之日止。事实和理由：2017年3月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定由原告将坐落于上海市闵行区联航路XXX号1幢业务楼裙楼第三层房屋(建筑面积为761.87平方米)出租给被告，租金为1.2元/平方米/天。合同期限自2017年4月1日起至2023年3月31日止。合同第4-2条约定“租金按三个月为一期支付,乙方应于每期开始前的10日内向甲方支付当期的租金,如遇节假日则按日顺延”，合同第9-6条约定“乙方如未能按本合同的约定支付租金及各项费用的，除应及时补交外，还应支付逾期付款的违约金，违约金按逾期付款金额的千分之三计算”。合同签署后，双方正常履行，但被告拖欠2018年7月至9月的租金以及2018年5月至9月的水电费未付。2018年11月，经被告申请，原告同意，双方签订《终止协议》，约定：一、原合同租赁期从2017年4月1日至2023年3月31日，现因乙方原因，于2018年9月30日提前终止。二、乙方需于2018年9月30日结清租赁合同所规定承担的费用并搬离上述租赁房，经物业部门验收合格后方可办理迁出手续。甲方要求乙方于2018年12月31日前办理注册关系迁移手续。该《终止协议》签订后，被告并未按约结清拖欠费用。原告遂诉至法院请求判如所请。
　　诉讼过程中，原告八六三公司将上述第2项诉讼请求变更为：被告支付自2018年7月1日起至2018年9月30日止的电费13,608元及水费858.31元；并将上述第3项诉请之计算基数调整为：(84,110.45-55,000)29,110.45元，计算标准调整为：每日万分之五。
　　被告光煜公司未作答辩亦未向本院提供证据。
　　本院经审理认定事实如下：原告八六三公司是位于上海市闵行区联航路XXX号房屋的房地产权利人。
　　2017年3月27日，原告八六三公司(作为出租方，签约甲方)与被告光煜公司(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市闵行区联航路XXX号1幢业务楼裙楼第三层，建筑面积为761.87平方米。该合同第3-1条，甲乙双方约定，租赁期为2017年4月1日起至2023年3月31日止。第4-1条，该房屋租金含税价为17/4/1-19/3/311.20元/平方米·天;19/4/1-21/3/311.30元/平方米·天;21/4/1-23/3/311.40元/平方米·天。第4-2条，租金按三个月为一期支付，乙方应于每期开始前的10日内向甲方支付当期的租金，如遇节假日则按日顺延。第5-1条，甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付相当于二个月租金额的房屋租赁保证金，共计人民币55,000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。如乙方在非本合同规定的情况下,中途擅自退租的，则保证金不予退还。租赁期间，乙方不得将保证金抵充租金。第5-2条，乙方在租赁期间，使用该房屋所发生的电、水、通讯、设备、物业管理等相关费用由乙方支付。第5-3条，有关费用收费标准如下：物业管理费按物业公司定价及相关规定支付，并与物业签署物业管理合同。物业管理费按办公楼0.25元/平方米·天，电费为1.20元/度，水费为5.50元/立方米(含排水费)，乙方应于收到付费通知一周内支付，逾期将收取0.3%的滞纳金。本基地物业管理费、电费、水费标准若作新的调整，则按调整后的标准执行。第8-2条，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后20日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在重大缺陷并且危及乙方安全的。(三)乙方未征得甲方同意改变房屋用途的；(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(五)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(六)乙方逾期不支付租金累计超过30天的。第9-5条，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应支付甲方二个月租金作为违约金，且租赁保证金不予退还。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。第9-6条，乙方如未能按本合同约定支付租金及各项费用的，除应及时补交外，还应支付逾期付款的违约金，违约金按逾期付款金额的每日千分之三计算。合同补充条款还约定，租金从2017年8月1日起按照建筑面积761.87平米开始收取。物业费从2017年4月1日起按照建筑面积761.87平米收取。合同还就双方其他权利义务作了相关约定。
　　上述合同签订后，原告依约交付房屋，被告向原告缴纳保证金55,000元等费用后入住涉案房屋，经营健身房业务。
　　之后，被告拖欠自2018年7月1日起至同年9月30日止的租金84,110.45元、电费13,608元及水费858.31元。
　　嗣后，原告八六三公司(签约甲方)与被告光煜公司(签约乙方)签订《终止协议》1份(具体签约日期空白)，约定：一、原合同租赁期从2017年4月1日至2023年3月31日，现因乙方原因，于2018年9月30日提前终止。二、乙方需于2018年9月30日结清租赁合同所规定承担的费用并搬离上述租赁房，经物业管理部门验收合格后方可办理迁出手续。三、甲方要求乙方于2018年12月31日之前办理注册关系迁移手续。
　　2018年11月7日,被告光煜公司向原告八六三公司出具《承诺书》1份，载明：光煜公司是入住基地1幢业务楼裙楼第三层配套服务健身房。目前因市场变化和企业自身原因本公司无法正常经营，考虑自身发展状况，我公司将基地1幢业务楼裙楼第三层配套服务健身房，整体转让给上海财壮教育科技有限公司继续经营，现申请健身场地退租。上海财壮教育科技有限公司承诺所有光煜公司(大伟健身)后续会员服务及所有会员的权益由上海财壮教育科技有限公司负责接收。光煜公司承诺在2018年11月30日前结清以下所欠款项：2018年7月8月9月的房租84,110.45元,9月份水电费14,466.31元，合计98,576.76元。保证金55,000元，应付给八六三公司金额为43,576.76元。望贵公司领导批准，非常感谢。
　　对此，原告八六三公司在庭审中表示，被告拖欠租金、经营困难，自行找了下家接盘，但原、被告双方合同约定不能转租，故双方于2018年11月签订终止协议，被告自行出具了承诺书，考虑到被告与案外人的交接时间，故确定终止协议时间为2018年9月，后原告与案外人另某签订了租赁合同，租期自2018年10月起算。
　　但被告光煜公司并未实际支付拖欠款项，原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。
　　另查明，2018年11月12日，原告八六三公司(作为出租方，签约甲方)与案外人上海财壮教育科技有限公司(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2018年10月1日至2023年9月30日止。乙方承诺所有光煜公司(大伟健身)后续会员服务及所有会员的权益负责接收。
　　上述事实，由原告八六三公司提供的《房屋租赁合同》2份、《终止协议》1份、《上海市房地产权证》1份、《承诺书》1份、房租及保证金进账单1组、水电费发票及抄表单1组等证据以及原告的当庭陈述为证。被告光煜公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。
　　上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。
　　本院认为，原告八六三公司与被告光煜公司签订的《房屋租赁合同》及《终止协议》，系签约双方当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应按约履行。被告光煜公司在履约过程中拖欠租金及水电费的行为已然构成违约，故原告要求被告支付拖欠的租金、水电费及违约金，本院予以支持。其中，原告主张被告欠付的租金及水电费金额，与被告光煜公司自行出具的《承诺书》所载金额相印证，本院予以确认。至于原告主张的逾期付款违约金，本院认为，虽然双方签有《终止协议》且被告亦自行出具了《承诺书》，但并不意味着原告放弃对被告违约责任的主张。根据涉案租赁合同第9-6条约定，被告如未能按本合同约定支付租金及各项费用的，除应及时补交外，还应支付逾期付款的违约金，违约金按逾期付款金额的每日千分之三计算。现原告自愿将该违约金的计算基数及计算标准进行调整，于法不悖，本院可予准许。但根据涉案合同第4-2条约定，租金按三个月为一期支付，被告应于每期开始前的10日内向原告支付当期的租金，如遇节假日则按日顺延。故原告主张的计算逾期付款违约金的起始日有误，本院依法予以调整为自2018年7月1日起算。此外，就原告收取的保证金55,000元，原告八六三公司同意在本案中一并处理，为避免讼累，本院综合考量双方在解约过程中形成的书面文件，认为原告收取的保证金在本案中应予退还。
　　综上所述，原告要求被告支付租金、水电费及逾期付款违约金的诉请，本院予以支持，但就原告计算逾期付款违约金的起始日，本院进行了调整。被告光煜公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
　　一、被告上海光煜文化传播有限公司向原告上海八六三软件孵化器有限公司支付自2018年7月1日起至2018年9月30日止拖欠的租金84,110.45元；
　　二、被告上海光煜文化传播有限公司向原告上海八六三软件孵化器有限公司支付自2018年7月1日起至2018年9月30日止的电费13,608元及水费858.31元，合计14,466.31元；
　　三、原告上海八六三软件孵化器有限公司向被告上海光煜文化传播有限公司返还保证金55,000元;
　　以上三项相抵后，被告上海光煜文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海八六三软件孵化器有限公司支付43,576.76元。
　　四、被告上海光煜文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海八六三软件孵化器有限公司支付以29,110.45元为基数，按每日万分之五的标准，自2018年7月1日起计算至实际支付之日止的逾期付款违约金。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,297.73元，减半收取计1,148.87元，由被告上海光煜文化传播有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：林  舒

书记员：褚沈依