上海依心依意实业有限公司与上海广某工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海依心依意实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：叶德余，总经理。
　　委托诉讼代理人：何政斌，上海托普律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张立峰，北京盈科(上海)律师事务所。
　　被告：上海广某工贸有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：于亚青，总经理。
　　委托诉讼代理人：夏飞，北京安博(上海)律师事务所律师。
　　原告上海依心依意实业有限公司(下称“依心依意公司”)诉被告上海广某工贸有限公司(下称“广某公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员史建颖独任审判，并于2018年7月18日、2018年8月14日公开开庭进行了审理。原告依心依意公司之委托诉讼代理人何政斌、张立峰、被告广某公司之法定代表人于亚青、委托诉讼代理人夏飞到庭参加诉讼。审理中，被告广某公司提出反诉，本院依法予以受理。庭审中，被告申请撤回反诉，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。
　　原告依心依意公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2009年1月9日签订的《厂房租赁合同》于2017年11月21日解除；2、被告向原告支付拖欠租金555833.33元(自2017年2月1日起至2017年11月20日止)；3、被告支付原告解约违约金215625元(按剩余25个月的租金的15%计算)；4、被告支付原告逾期付款滞纳金51750元(按照9个月租金的10%计算)；5、被告立即迁出涉案厂房，并支付原告自2017年11月21日起至实际搬离止的房屋使用费(按月租金57500元计算)；6、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告于2005年与上海市嘉定区外冈镇古塘村民委员会(下称“古塘村委会”)签订《土地租赁合同》，有偿租赁了该村17.22亩土地，供原告建造厂房。之后，原告在该土地上建造了厂房。2009年1月9日，原、被告签订《厂房租赁合同》，原告将其建造的3785平方米厂房(下称“涉案厂房”)出租给被告，租期10年，自2009年3月1日至2019年2月28日止。合同约定前五年租金不变，五年后，双方协商租金单价。在租赁满五年时，双方协商后月租金为57500元，每两月一付，先付后用。故自第六年起，即2014年3月1日起，被告按每月租金57500元支付给原告。2016年底前，被告基本按照约定支付租金，但进入2017年以后，被告仅支付1个月租金，截止2017年11月20日，尚欠租金555833.33元。之后，原告多次催讨无果，故依约行使合同之解除权，请求确认《厂房租赁合同》于2017年11月21日解除。为维护自身的合法权益，原告提起诉讼。
　　被告广某公司辩称，一、原、被告主体资格不适格。就涉案厂房，存在另外一份厂房租赁合同，由古塘村委会与案外人上海瑞广鞋业有限公司(下称“瑞广公司”)签订，且涉案厂房由瑞广公司实际经营使用，租金由瑞广公司实际支付给古塘村委会指定人员吕建丽，因此承租人应为瑞广公司，被告亦应为瑞广公司，而非广某公司；二、因涉案厂房存在多份租赁合同，且该厂房已被政府认定为违章建筑，因此，原、被告之间签订的租赁合同应属无效，不存在合同解除问题，且原告诉请主张的违约金、滞纳金等亦不存在。三、涉案厂房的占有使用费已付至2017年1月31日，由瑞广公司法定代表人于亚青支付至吕建丽账户。2017年1月17日开始，外冈镇政府公告涉案地要拆迁，故之后的使用费未再支付。
　　本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2005年6月15日，原告与古塘村委会签订《土地租赁合同》一份，约定古塘村委会将17.22亩土地有偿租赁给原告建造厂房使用；土地租赁期限为20年，自2005年8月1日至2025年7月30日止。之后，原告在该土地上建造了涉案厂房，该厂房未办理相应建设工程规划许可手续以及房地产权登记手续。2009年1月9日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定将涉案厂房3785平方米出租给被告开厂使用；租赁期限自2009年3月1日至2019年2月28日止，共计10年；前五年租金不变，为381528元/年，五年后根据市场情况另行商定租金；租金先付后用，若无故拖欠租金，逾期一个月以上按月租金的10%作为滞纳金；合同履行期内，任何一方违约，应向另一方支付约定租房期年限内总额的百分之十五的违约金。该合同签订后，原告将房屋交付被告使用。被告法定代表人于亚青向原告法定代表人叶德余的配偶吕建丽支付租金。2009年2月，于亚青在涉案厂房注册成立了瑞广公司，于亚青任瑞广公司法定代表人。之后，瑞广公司亦在涉案厂房生产、经营。2017年2月起，因被告得知涉案地块即将动迁，故不再支付租金。原告多次催告被告法定代表人于亚青付款未果，因被告既不付款，也不返还涉案厂房，故原告诉至法院。
　　另查，1、合同履行至第六年时，双方协商确定2014年3月1日起租金标准为57500元/月。2、被告为证明其并非涉案厂房的承租人，向本院提交《厂房租赁合同》两份，以及瑞广公司缴纳相关费用的凭证。其中一份《厂房租赁合同》载明出租人为吕建丽，承租人为于亚青，合同标的为涉案厂房；另一份《厂房租赁合同》载明出租人为古塘村委会，承租人为瑞广公司，合同标的也是涉案厂房。被告对此解释是吕建丽与于亚青之间的合同是应村委会要求签订，于亚青向吕建丽付租金亦是应村委会要求支付。原告对吕建丽与于亚青签订的合同中吕建丽的签字不予认可，对古塘村委会与瑞广公司间的合同表示不知情、不认可。
　　本案审理过程中，双方当事人确认涉案厂房于2018年7月12开始断水断电，于2018年7月14日开始拆除第一幢厂房，并于2018年7月28日拆除了全部的厂房，故原告将第5项诉讼请求中的要求被告搬离厂房的请求撤回，且为便于计算，原告明确其房屋占有使用费主张的期间为2017年11月21日起至2018年7月12日止。其余诉讼请求不变。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案厂房系原告向古塘村委会承租土地后自行建造，未取得相关的建设工程规划许可证，故就涉案厂房签订的《厂房租赁合同》应属无效。合同无效，合同中关于违约金、滞纳金约定的条款亦为无效。故原告主张要求确认合同于2017年11月21日解除、要求被告支付解约违约金以及逾期付款滞纳金，均缺乏合同及法律依据，本院不予支持。租赁合同虽属无效，但被告实际占用涉案厂房用于生产经营，且未支付任何费用，原告主张2017年2月1日至2018年7月12日期间的租金(占有使用费)，应属合理，占有使用费标准参照租金标准57500元/月计算。经核算，该期间总计占有使用费金额为XXXXXXX元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，判决如下：
　　一、被告上海广某工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海依心依意实业有限公司自2017年2月1日至2018年7月12日期间的厂房占有使用费XXXXXXX元；
　　二、驳回原告上海依心依意实业有限公司的其他诉讼请求。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费12032元，减半收取6016元，由被告上海广某工贸有限公司负担。本案反诉受理费7093元，减半收取3546.5元，由被告上海广某工贸有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：史建颖

书记员：刘闻博