上海亿尧物业管理有限公司与陈某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海亿尧物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：黄启尧，总经理。
　　委托诉讼代理人：朱玲龄，上海汉盛律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王娅琴，上海汉盛律师事务所律师。
　　被告：陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住福建省。
　　委托诉讼代理人：徐卫红，上海徐卫红律师事务所律师。
　　原告上海亿尧物业管理有限公司(以下简称亿尧公司)与被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月10日公开开庭进行审理。后因案情复杂，转为适用普通程序进行审理，于2020年1月2日再次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人朱玲龄、被告陈某某及其委托诉讼代理人徐卫红到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。
　　原告亿尧公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2018年房租10,000元；2.被告支付原告尚欠2019年房租221,478元；3.被告支付原告违约金133,700元(以月租金的5倍计算)。庭审中，原告变更第2、3项诉讼请求为：2.被告支付原告尚欠2019年房租72,364.80元；3.被告支付原告以115,040为基数，自2018年12月10日起至2019年10月10日止；以72,364.80元为基数，逾期364天，均按年利率24%计算逾期付款违约金。事实和理由：2017年2月10日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定由被告租赁原告位于上海市奉贤区金大公路XXX号部分房屋814平方米，案涉房屋系由原告向案外人上海康礼机电有限公司(以下简称康礼公司)承租。租金第一年至第二年每年297,110元，第三年320,878元。逾期支付租金，逾期一日按应付租金的1%支付逾期违约金。合同签订后，原告如期向被告交付房屋，被告实际使用，但被告至今尚欠原告2018、2019年部分房租。故提起诉讼。
　　被告陈某某辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告承租的系争房屋C区二楼250平方米及B区东侧270平方米是无证建筑，相应的房屋租赁合同无效。第二，B区东侧270平方米在2019年1月20日双方协商一致提前解除合同。原告当时同意被告就B区东侧270平方米退租，之后被告向原告通过刷卡形式支付了100,000元房租，但其后当被告向原告提出重新就C区一楼544平方米签订租赁合同时，原告不同意，原告提出要对C区二楼250平方米这块原约定为赠送的面积收取租金，双方协商不成，故拖欠部分租金。另外，交纳2018年度房租时，向原告提出B区大棚存在漏水，双方协商由原告修缮完毕后支付剩余10,000元，但原告至今未修。第三，原告主张违约金明显过高，应予以酌减调整。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据，本院认证如下：原告对被告提交的案外人康礼公司向亿尧公司发送的《解除合同通知函》的真实性不予认可。本院认为，该组证据因涉及案外人，且案外人与原告之间的房屋租赁合同纠纷正在审理过程中，故在本案中本院不作认定。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月10日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定乙方向甲方租赁位于上海市奉贤区金大公路XXX号C区一楼544平方米、B区东侧270平方米，赠送C区二楼250平方米；乙方租赁该房屋用作仓储用(限仓储陶瓷卫浴制品)；房屋租赁期自2016年12月25日至2019年12月24日；房屋年租金第一年至第二年为297,110元，第三年为320,878元，房屋租赁保证金24,000元；租赁关系终止或提前终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分待乙方履行完毕本合同约定的全部义务后由甲方无息归还乙方；乙方采取先付后用方式支付租金，2018年12月10日前应支付2018年12月25日至2019年12月24日的租金；乙方未按时向甲方交纳租金的，逾期一日，则乙方需按应付租金的1%支付逾期违约金。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告向原告缴纳保证金24,000元及房屋租金至2018年度(2018年度剩余10,000元未支付)，并于2018年12月25日支付租金99,400元，于2019年10月10日向原告再行支付115,040元。
　　另查明，被告于2019年1月20日向原告法定代表人黄启尧妻子叶美柳发送微信照片(拍摄大棚搬清状态)并留言：“老板娘，我把边棚的货都清空了”。叶美柳回复：“好的”。并在双方之后的微信往来中，叶美柳多次提到“你们说要退，立马同意让你们退”、“楼上你自己看着办，适当加点”、“同意你退没错”等。后双方就租赁区域中B区大棚东侧的退租事宜发生争议，被告搬离B区大棚后继续使用C区一楼二楼至今。
　　又查明，案涉租赁房屋中C区一楼具有房屋产权证，B区东侧270平方米与C区二楼250平方米无房屋产权证。B区东侧270平方米为敞开式大棚，已于2019年9月18日被相关部门予以拆除。
　　本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明事实，案涉租赁房屋中的B区东侧270平方米及C区二楼250平方米均为无证建筑，故该部分面积的租赁合同系无效，C区一楼部分的租赁合同合法有效。现双方原合同约定的租赁期限业已届满，被告应将案涉租赁房屋返还原告，原告应将租赁保证金退还被告。
　　本案的争议焦点为租赁房屋中的B区东侧270平方米双方是否协商一致退租。当事人协商一致，可以变更合同内容。根据被告与原告法定代表人妻子的微信往来内容显示，双方已经实际完成对于该区域2019年度的退租协商及交还。产生争议实因原赠送部分C区二楼250平方米于B区东侧退租后是否应收及收取多少使用费无法达成一致意见。本院认为被告于租期届满前提前退租部分区域，将对出租人处分收益租赁物产生影响，故本院综合考虑双方合同的履行情况与赠送租赁面积的属性，并从利益平衡原则出发，本院认为原赠送面积于退租部分租赁面积后应收取占有使用费，并酌情确定C区二楼250平方米2019年度的占有使用费为27,375元。关于2018年度被告未支付的10,000元租金(占有使用费)，因被告未对其主张提供证据予以证明，故本院不予采信，其仍应支付。
　　关于逾期付款违约金，被告主张其于2018年底支付部分租金后，因要求原告与其补签合同，而原告予以拒绝，故一直未支付其余款项，后于2019年10月10日支付就C区一楼544平方米租赁面积2019年度剩余租金115,040元。本院认为，双方对于退租部分产生异议，并不影响仍在持续使用的C区一楼部分的租金缴纳，被告仍应按原合同约定进行支付，现逾期支付，显属违约，应依约承担逾期付款违约金。原告现自愿将违约金计算标准予以调整，尚属合理，本院予以采纳，115,040元的支付逾期304天，逾期付款违约金计22,995元。因其余部分租赁区域均为无证房屋，相应合同部分无效，故对其余占有使用费不再计取逾期付款违约金。
　　综上所述，本院对原告的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
　　一、被告陈某某于本判决生效之日起十日内返还原告上海亿尧物业管理有限公司位于上海市奉贤区金大公路XXX号C区一楼544平方米、二楼250平方米房屋；
　　二、原告上海亿尧物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告陈某某租赁保证金24,000元；
　　三、被告陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海亿尧物业管理有限公司2018年度房屋租金(占有使用费)10,000元；
　　四、被告陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海亿尧物业管理有限公司2019年度房屋占有使用费27,375元；
　　五、被告陈某某于本判决生效之日起十日内偿付原告上海亿尧物业管理有限公司逾期付款违约金22,995元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4,541元，财产保全费2,346元，合计6,887元，由原告负担4,963元，被告负担1,924元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：周  珣

书记员：唐祖峰