上海人民企业集团物业管理有限公司与大广(中国)广告有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海人民企业集团物业管理有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：赖如娇，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘树，上海文勋律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：大广(中国)广告有限公司上海分公司，营业场所上海市静安区南京西路XXX号XXX室。
　　负责人：源聪(MINAMOTOSATOSHI)。
　　被告：大广(中国)广告有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：忠见正仁，董事长。
　　上述两被告共同委托诉讼代理人：孙志勇，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　上述两被告共同委托诉讼代理人：张峥，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　原告上海人民企业集团物业管理有限公司(以下简称人民企业公司)与被告大广(中国)广告有限公司(以下简称大广公司)、大广(中国)广告有限公司上海分公司(以下简称大广上海分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月9日组织双方进行证据交换。被告大广上海分公司在答辩期间提起反诉，本院受理后，与本诉予以合并审理。于2018年10月23日、12月12日再次组织双方进行证据交换，2019年1月15日公开开庭进行了审理。人民企业公司委托诉讼代理人刘树，大广公司、大广上海分公司共同委托诉讼代理人孙志勇、张峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　人民企业公司向本院提出诉讼请求：1、判令大广上海分公司支付2018年3月至6月拖欠的租金30,003元、物业费8,384元及电费99.71元并按每日0.5%的标准支付滞纳金至实际付清之日止；2、判令大广公司对大广上海分公司的上述债务承担清偿责任。诉讼过程中，人民企业公司变更诉讼请求为：1、判令大广公司支付2018年2月1日至2018年2月10日期间的租金2,466元；2、判令大广公司支付2018年2月11日至2018年7月29日期间的房屋占有使用费83,186.4元；3、判令大广公司支付2018年2月1日至2018年7月29日期间的物业费23,934.73元；4、判令大广公司支付2018年2月至7月期间的电费363.92元。
　　事实和理由：2017年6月，大广上海分公司与人民企业公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定大广上海分公司承租人民企业公司代产权人严某1、严某2管理的上海市静安区南京西路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，面积61.65平方米，每月租金7,500.75元，每月物业费2,096.1元，于每月5日前支付。合同并约定，大广上海分公司逾期付款的，每日按欠款金额的0.5%支付滞纳金，直至付清为止。合同签订后，人民企业公司按约向大广上海分公司交付房屋。然，大广上海分公司自2018年3月起开始拖欠租金、物业费和电费。大广公司作为大广上海分公司的总公司，理应对大广上海分公司的债务承担责任，故人民企业公司起诉要求判如所请。
　　大广公司、大广上海分公司共同辩称，不同意人民企业公司全部诉请。认为，人民企业公司的诉请无事实和法律依据。第一，大广上海分公司不存在任何违约行为，拒付租金、物业费、电费是有合法依据和正当理由的。第二，承租系争房屋的租赁合同是双方签订的同幢16楼房屋租赁合同的从合同，大广上海分公司在租用16楼房屋作为办公场所的过程中需要仓储场所，故租赁系争房屋，从两份合同的起租日、租期、以及系争房屋的使用目的等都可以证明系主从合同关系。第三，因人民企业公司的违约，在签订租赁合同时恶意隐瞒16楼房屋已被法院查封并正在被强制执行的事实，导致大广上海分公司投入大量资金进行装修。大广上海分公司在使用几个月后，不得不因法院的强制执行而搬离，人民企业公司的行为已经构成严重违约，故大广上海分公司已依法解除双方的租赁合同。合同解除后，人民企业公司未按合同约定返还保证金、支付违约金等，基于先履行抗辩权，大广上海分公司有权拒付系争房屋的使用费、物业费、电费，大广上海分公司不存在任何违约。第四，人民企业公司主张的费用计算标准，即双倍支付2018年2月11日至大广上海分公司搬离之日的房屋使用费、物业费及电费，没有依据。虽双方合同中确实有关于双倍支付上述费用的约定，但该约定并不适用于本案大广上海分公司未搬离的情形。2018年2月，大广上海分公司向人民企业公司提出解除合同后，人民企业公司并未对此做出确认，亦从未要求大广上海分公司搬离系争房屋。且本案合同的解除系人民企业公司的原因造成，即使在大广上海分公司搬离前几日，人民企业公司发给大广上海分公司的函件中，仍只是要求大广上海分公司按合同约定的基准支付租金、物业费及电费，并未提出过双倍的主张。第五，即使大广上海分公司需要承担责任，则也可以由其财产自行承担，大广公司作为总公司承担补充责任，只有在大广上海分公司无力清偿债务时，才由总公司承担责任。
　　为此，大广上海分公司向本院提出反诉请求：1、依法确认双方就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年2月10日解除；2、判令人民企业公司返还系争房屋租赁保证金28,790.55元；3、判令人民企业公司支付违约金28,790.55元。
　　反诉事实和理由：2017年，人民企业公司与大广上海分公司就系争房屋及同幢16楼房屋签订《上海市房屋租赁合同》两份，但因系争房屋无法与16楼房屋同时交付，故系争房屋的起租日晚于16楼房屋，但两份合同的合同期限是一致的，故两份合同应该是主从合同的关系。
　　2018年2月2日，上海市杨浦区人民法院向大广上海分公司送达《告知书》和《协助执行通知书》，要求大广上海分公司搬离同幢16楼房屋。大广上海分公司才知晓租赁房屋在承租前已被法院司法查封。但人民企业公司恶意隐瞒，未向大广上海分公司披露该事实，导致大广上海分公司无法继续使用房屋，合同目的无法实现，人民企业公司的行为构成根本违约。大广上海分公司已向人民企业公司发送律师函，要求解除16楼及系争房屋的《上海市房屋租赁合同》、《阳台租赁协议》等合同，并要求人民企业公司依法承担相应的违约责任，为维护大广上海分公司的合法权益，故反诉要求判如所请。
　　人民企业公司对大广上海分公司的反诉辩称，同意双方就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年2月10日解除，不同意大广上海分公司的其余反诉诉请。认为，16楼房屋及系争房屋签订的租赁合同并非主从合同关系，而是两个独立的合同。起诉前，人民企业公司一直希望系争房屋的租赁合同能继续履行，现大广上海分公司已实际搬离系争房屋，其以实际行为不再履行租赁合同，且大广上海分公司反诉要求系争房屋的租赁合同于2018年2月10日解除，人民企业公司对此表示同意。人民企业公司交付的系争房屋符合合同约定用途，可以实现合同目的，故合同解除原因系大广上海分公司的违约造成。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　系争房屋权利人为案外人严某1、严某2，人民企业公司(甲方)作为代管人与大广上海分公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同/商品房预租》，约定：乙方承租系争房屋，系争房屋面积61.65平方米，用途为商办；签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋未设定抵押；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用；甲方于2017年7月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2017年7月1日起至2020年4月16日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为4元，月租金总计为7,500.75元；乙方应于每月伍日前向甲方支付租金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为叁个月的租金及物业管理费，即28,790.55元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；物业管理费34元/平方米/月，总计2,096.1元，乙方在租赁期限内使用的电费、通讯费用由乙方支付，在租赁期限范围内的电费按电表独立抄计数收取。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金及物业管理费的叁倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的……从租赁期限届满当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或甲方按约进入并收回该房屋为止，乙方须以合同终止(或解除)日以前租金、管理费标准为基础，向甲方双倍支付延期返还期间内该房屋的占用费、管理费及其它公用事业费用，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该房屋引致的一切损失。
　　合同签订后，人民企业公司按约向大广上海分公司交付了系争房屋，大广上海分公司亦按约向人民企业支付了首期租金、物业管理费、保证金等钱款。2018年2月，因大广上海分公司承租的与系争房屋同幢的16楼房屋被法院查封，双方就租赁合同的履行进行协商。现因双方协商未果，均起诉要求判如所请。
　　另查，2018年2月2日，大广上海分公司向人民企业公司承租的系争房屋同幢16楼房屋被法院查封并要求协助执行，此后，大广上海分公司将16楼房屋租金(不含系争房屋租金)支付至查封法院，并向人民企业发送《律师函》交涉房屋租赁有关事宜。2018年3月9日，大广上海分公司向人民企业发送的《律师函》中明确提出解除就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同/商品房预租》。
　　审理中，双方一致确认大广上海分公司的房屋租金、物业管理费已支付至2018年2月28日，并明确大广上海分公司已于2018年7月29日搬离系争房屋，当场交还钥匙，截止2018年7月29日，大广上海分公司共计欠付电费181.96元。
　　本院认为，双方签订的《上海市房屋租赁合同/商品房预租》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。从合同是指必须以其他合同的存在为前提，自身不能独立存在的合同。本案中，系争房屋与同幢16楼房屋系两个不同标的，各自独立，大广上海分公司与人民企业公司亦就该两个不同标的签订两份合同，两份合同各自约定权利义务，各自独立，并不具有从属关系。虽大广上海分公司抗辩称其将系争房屋作为同幢16楼房屋的仓库使用，作为同幢16楼房屋的附属，然，在不违反合同约定用途的前提下，对承租房屋的使用、以何种方式使用，不影响合同自身效力。故大广上海分公司的此项抗辩，本院不予采纳，本院确认就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同/商品房预租》系一份独立的合同。
　　根据合同约定，大广上海分公司应于每月5日前向人民企业公司支付租金等钱款，然大广上海分公司至今未支付系争房屋2018年3月1日后的租金、物业管理费、电费，其行为已构成根本性违约，人民企业公司有权行使合同解除权。而大广上海分公司作为拖欠租金一方，并不享有单方解除权，故大广上海分公司2018年3月9日向人民企业发送的要求解除系争房屋租赁合同的《律师函》，并不能导致双方之间租赁合同的解除。现双方一致同意就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同/商品房预租》于2018年2月10日解除，系双方真实意思表示，于法无悖，本院予以确认。
　　对于人民企业公司要求以双倍标准支付2018年2月11日至2018年7月29日期间的房屋使用费、物业管理费及电费的诉请，因大广上海分公司承租的同幢16楼房屋被法院司法查封，查封后，双方就系争房屋租赁合同的履行一直处于交涉过程中，人民企业公司始终未提出解除系争房屋的租赁合同，亦未同意大广上海分公司提出的解除合同要求，故双方之间租赁合同一直处于履行过程中。虽双方在本案审理过程中一致同意租赁合同于2018年2月10日解除，但在大广上海分公司2018年7月29日搬离前，双方始终未协商一致解除合同，现人民企业公司同意2018年2月10日解除合同系其追认，故2018年2月11日至2018年7月29日期间的房屋使用费、物业管理费及截止2018年7月29日欠付的电费，并不符合双方合同约定的双倍支付的条件，仍应以合同约定的标准支付为宜。现大广上海分公司已将租金(使用费)、物业管理费支付至2018年2月28日，则大广上海分公司还应向人民企业公司支付2018年3月1日至2018年7月29日期间的房屋使用费37,154.4元、物业管理费10,382.38元及截止2018年7月29日欠付的电费181.96元。
　　对于大广上海分公司认为人民企业公司恶意隐瞒事实，交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，故要求人民企业公司支付违约金的诉请。因双方合同约定系争房屋系商办，现大广上海分公司并未提供证据证明系争房屋不能用于商业办公。而大广上海分公司所述的人民企业公司隐瞒房屋存在司法查封的情形，被查封房屋亦非本案系争房屋，大广上海分公司使用系争房屋不存在障碍，故大广上海分公司的该项诉请无事实和法律依据，本院对此不予支持。
　　合同解除后，人民企业公司理应根据合同约定返还大广上海分公司的租赁保证金28,790.55元。然，根据双方合同约定，租赁关系终止时，人民企业公司收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由大广上海分公司承担的费用外，剩余部分无息归还。即，租赁保证金的返还应在抵充欠款后余款返还。现大广上海分公司共计拖欠房屋使用费37,154.4元、物业管理费10,382.38元及电费181.96元，合计47,718.74元，而人民企业公司应返还的租赁保证金为28,790.55元，抵充后，大广上海分公司共计应向人民企业公司支付钱款18,928.19元，即人民企业公司无余款需返还，故大广上海分公司要求人民企业公司返还租赁保证金的诉请，无合同依据，本院不予支持。
　　根据公司法相关规定，公司可以设立分公司。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，大广上海分公司系大广公司的分公司，其民事责任理应由大广公司承担。故人民企业公司要求大广公司承担上述付款义务，于法有据，本院予以支持。
　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海人民企业集团物业管理有限公司与被告(反诉原告)大广(中国)广告有限公司上海分公司就上海市静安区南京西路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同/商品房预租》于2018年2月10日解除；
　　二、被告大广(中国)广告有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海人民企业集团物业管理有限公司支付钱款18,928.19元；
　　三、对被告(反诉原告)大广(中国)广告有限公司上海分公司的其余诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费2,499.02元，减半收取计1,249.51元，由原告(反诉被告)上海人民企业集团物业管理有限公司负担625元，被告大广(中国)广告有限公司负担624.51元。
　　反诉案件受理费619.76元，由被告大广(中国)广告有限公司负担309.88元，原告(反诉被告)上海人民企业集团物业管理有限公司负担309.88元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：姚  峥

书记员：唐莹琪