上海中星集团怡城实业有限公司与爱洛富(上海)贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海中星集团怡城实业有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：陈鸿，总经理兼执行董事。
　　委托诉讼代理人：马子荀，上海市海华永泰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨洁，上海市海华永泰律师事务所律师。
　　被告：爱洛富(上海)贸易有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：符婷。
　　原告上海中星集团怡城实业有限公司与被告爱洛富(上海)贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海中星集团怡城实业有限公司委托诉讼代理人马子荀到庭参加诉讼。被告爱洛富(上海)贸易有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　上海中星集团怡城实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金87,818元；2、判令被告支付原告违约金暂计10,000元(以10,000元为基数，按每日1%标准，从2017年7月1日起算至实际清偿之日止；以10,000元为基数，按每日1%标准，从2017年10月1日起算至实际清偿之日止；以10,000元为基数，按每日1%标准，从2018年1月1日起算至实际清偿之日止；以20,000元为基数，按每日1%标准，从2018年4月1日起算至实际清偿之日止；以37,818元为基数，按每日1%标准，从2018年7月1日起算至实际清偿之日止；)。事实和理由：2015年4月28日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁上海市徐汇区吴兴路XXX号乙底层房屋(以下简称涉讼房屋)，租期自2015年2月1日起至2017年1月31日止。双方在合同中对租金及其支付方式、违约责任等权利义务进行了约定。被告逾期支付租金的，原告有权要求被告自应付之日起每逾期一日按照逾期支付款项的1%支付滞纳金。2017年3月20日，原、被告签订《终止协议》，约定租赁合同于2016年4月30日终止，确认抵扣押金后被告仍需向原告支付租金87,818元。被告出具《欠租还款计划》，承诺2017年6月还款10,000元，2017年9月还款10,000元，2017年12月还款10,000元，2018年3月还款20,000元，2018年6月还款37,818元。但此后被告一直未按约履行还款义务。故诉至法院，请求判如所请。
　　被告经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，但未进行答辩，未到庭参加诉讼。
　　本院认定事实如下：2015年4月28日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告使用；房屋建筑面积为200平方米，房屋用途为办公；租赁期限自2015年2月1日起至2017年1月31日止；租赁房屋每日每平方米建筑面积租金为2.80元，租金(含递增)总计423408元；租赁保证金为51102元；如被告违反本合同的约定，则原告有权以保证金抵付被告任何应付款项，或原告因此遭受损失之赔偿，或按照本合同的约定全部扣收保证金而无须归还被告；在租赁期内，被告逾期支付租金、物业管理费等，原告有权要求被告自应付之日起每逾期一日按照逾期支付款项的1%支付滞纳金。合同签订后，双方按约履行。
　　2017年3月20日，原、被告签订《终止协议》，约定：因被告经营不善，双方协商从2016年4月30日起终止原租赁合同，被告已将租金付至2015年8月31日。同时，被告向原告出具一份《欠租还款计划》，载明：房屋(吴兴路XXX号乙)协议终止至2016年4月30日，抵扣押金以后共欠租金87818.00元；欠租还款计划：2017年6月、9月、12月各支付10000元、2018年3月支付20000元、2018年6月支付37818元。但此后被告未能按约履行还款义务，原告遂诉至本院。
　　审理中，原告称：被告自2015年9月起就开始欠租；2016年被告因经营不善，想要退租；双方于2016年下半年协商终止事宜，但被告于2017年3月才搬离并返还涉讼房屋；原告考虑到被告的经营情况，对被告的租金有所减免，欠租只计算到2016年4月30日，所以终止协议的日期也就写到2016年4月30日；双方签署终止协议后，被告将还款计划交给原告；原告收取的租赁保证金51,102元以及社会治安综合治理保证金1,000元，在双方终止协议时已用于抵扣被告欠付的部分租金，原告依据还款计划主张的欠租87,818元是抵扣保证金以后的金额，这在还款计划中也已写明了；原告诉请2主张的是逾期付租违约金，是按照租赁合同中的相关约定条款提出的。
　　审理中，原告出示一份由案外人上海中星(集团)有限公司出具的《情况说明》，证明涉讼房屋由上海中星(集团)有限公司自2015年起全权委托原告对外出租经营管理。但原告未能提供涉讼房屋的产权登记资料。对此，原告称，涉讼房屋的所有人应该是上海中星(集团)有限公司，但没有进行过产权登记，没有产权证，也无法提供涉讼房屋的相关批建手续。
　　以上事实，除原告庭审陈述外，另有原告提供的房屋租赁合同、终止协议、欠租还款计划等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。
　　本院认为，根据相关法律规定，不动产的权属以合法登记为有效要件，且具有公示、公信的效力。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，出租人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，原告确认涉讼房屋未经合法登记，未取得产权凭证，原告也未能提供证据证明涉讼房屋系经依法批准建设的建筑物，故原、被告就涉讼房屋签订的房屋租赁合同应属无效。租赁合同虽然无效，但双方为解决争议而签订的终止协议以及被告出具的欠租还款计划，均系独立于租赁合同的解决争议的协议，其法律效力并不受租赁合同的影响，故终止协议及欠租还款计划应属有效。现原告依据被告出具的欠租还款计划，要求被告按照承诺履行还款义务的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院对此予以支持。对于原告按照租赁合同约定的标准及计算方式主张的逾期付款违约金，因租赁合同无效，原告的主张已无合同依据，故本院对此难以支持。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、爱洛富(上海)贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海中星集团怡城实业有限公司房屋使用费87,818元；
　　二、驳回上海中星集团怡城实业有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,245元，由原告上海中星集团怡城实业有限公司负担256元，由被告爱洛富(上海)贸易有限公司负担1,989元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：肖  娜

书记员：徐  磊