上海中唱印刷有限公司与上海闵某汽车运输合作公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海中唱印刷有限公司，住所。地上海市。
　　法定代表人：吴汉青，执行董事。
　　委托诉讼代理人：肖道斌，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海闵某汽车运输合作公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：夏庆云，董事长。
　　委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海中唱印刷有限公司与被告(反诉原告)上海闵某汽车运输合作公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，上海闵某汽车运输合作公司提出反诉，本院予以一并审理,并依法适用简易程序，于2018年8月21日、10月16日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海中唱印刷有限公司及其委托诉讼代理人肖道斌、被告(反诉原告)上海闵某汽车运输合作公司及其委托诉讼代理人赵欧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　上海中唱印刷有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的2017年8月9日的厂房租赁合同；2.要求被告支付自2017年10月1日起至本案起诉之日因违约造成原告经济损失280万元；3.要求被告支付违约金2万元；4.诉讼费、保全费由被告承担。
　　事实和理由：2006年3月起，原、被告签订了租赁协议书，租赁被告位于本市华泾路XXX弄XXX号内的部分厂房，每期合同到期后续签，最新续签的合同为2017年8月9日签订的期限为1年的厂房租赁合同。该合同约定，被告将综合大楼底层东侧及北侧腰门以东部分厂房(计建筑面积607平方米+310平方米)租赁给原告使用，原告安装三台大型印刷设备生产线，月租金23,727.8元，租赁期限至2018年7月31日。2017年10月下旬，被告出租给原告的房屋的附加部分310多平方米的房屋被认定为违章建筑，不久即被拆除，被告不能为原告提供支持生产所用的仓库开始影响生产。2017年12月20日，政府部门下达正式整改通知。2018年1月开始，被告出租给原告生产车间所在地块也被告知将被征收。原告配合政府部门的动迁工作进度，为了尽可能减少损失，于2018年1月20日将一台印刷机和配套部分辅助设备迁出厂房，保留部分生产设备继续完成已经与客户所签的订单，却不敢贸然接新订单，并被迫陆续缩减员工、安置员工、减少订单。2018年3月27日晚8点，被告在无任何通知的情况下对原告正在生产使用中的厂区停止供电，给原告造成了巨大经济损失，致使无法恢复正常生产经营活动。此后，原告多次通过各种形式与被告交涉，包括发函要求恢复供电，被告均不理会。2017年10月开始，原告生产厂房周边的厂房相继被拆除，直至2018年3月27日突然被断水断电，生产被迫完全停止。现在部分房屋已经被拆除，且已被纳入动迁计划，合同已经实际无法继续履行，故原告提出诉请1要求解除合同。被告造成了原告损失，包括两台印刷机、两台中央空调、环保设备等设备损失，装修安装费用、电线电缆损失、搬家费、过渡期安置、停产停业损失、突发停电造成损失、提前终止合同损失、设备地基损失、执照补偿环评、办公家具损失等，共计277.5万元，为了计算方便，原告取了整数，提出诉请2的赔偿损失280万元。原告主张的损失也是基于被告从政府拆迁补偿中获得的利益。厂房面积减少、断电、政府征收动迁影响了原告的生产，被告有义务保证租赁厂房和水电，这是合同的默示义务，被告存在上述违约行为，原告变相被迫清场退出，被告应当支付违约金2万元。故原告诉至法院，请求判如所请。
　　上海闵某汽车运输合作公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告承租的房屋涉及两份租赁合同，2015年5月21日的租赁合同涉及本市华泾路XXX弄XXX号院内北侧围墙新建的库房(约310平方米)房屋，租赁期限至2017年5月30日；2017年8月9日的租赁合同涉及本市华泾路XXX弄XXX号院内综合大楼底层东侧及北侧腰门以东部分厂房(约607平方米)房屋，租赁期限至2018年7月31日。被告已经全面履行两份合同的义务，且两份合同的租赁期限均已届满，合同到期终止，原告诉请1不成立。被告不存在违约情形。原告所称310平方米房屋2017年10月被认定为违章建筑并拆除，但此与原告无关，原告的租赁合同早在2017年5月30日已经届满。原告所称2018年3月27日停电，实际是原告人员停放的电动车起火燃烧，被告值班员发现、报警，并同时施救扑灭火情。此后徐汇消防警车到达现场勘查，疑似原告人员将电线从原告租赁房屋窗口外接电动车电瓶充电引发自燃。为了彻查火灾事故原因，配合消防调查，被告暂停厂区供电，相关人员于次日至派出所接受调查。2018年3月30日，原告人员在派出所承认系其电动车在车棚充电过程中电瓶老化自燃。警方向被告告知处理结果后，被告于2018年3月30日恢复供电。原告承租房屋是独立电表，因原告未按时缴纳电费，供电公司于2018年6月1日起开始停止供电。故并非被告无故断电，被告也没有断水，被告并不存在违约。被告从未通知原告需提前搬离，也没有政府部门通知原告需提前搬离，原告使用房屋到租赁期限届满，并不存在政府征收动迁影响原告生产一事。原告自2017年10月起拖欠仓储费、垃圾清运费等。被告当初为原告安装电表支付了73,000元，因原告未及时支付电费，供电公司将电表等设备查封、禁止继续使用，导致被告的配电房设备损失。原告存在违约。基于上述事实和理由，被告提起反诉，要求：1.原告支付拖欠的2017年10月1日至2018年7月31日的仓储费147,700元(14,770元/月*10个月)、垃圾清运费1000元(100元*10个月)；2.原告支付配电房设备损失费73,000元3.原告支付被告违约金2万元。
　　上海中唱印刷有限公司辩称，不同意被告的反诉请求。原告自2017年10月1日开始未支付仓储费、垃圾清运费，因为原告曾代被告下属的上海市徐汇区春蕾综合经营部支付8000元，另外2015年5月21日310平方房屋的租赁合同中，原告支付了8000余元的租赁押金，被告同意以上述两笔费用抵扣原告应交的2017年10月的仓储费、垃圾清运费。另外，因为被告拆除了2015年5月21日租赁合同中310平方房屋，所以被告答应免除原告两个月租金作为补偿，故原告无需再支付2017年11月、12月的仓储费、垃圾清运费。此后被告通知无需再支付2018年1月开始的仓储费、垃圾清运费。故原告未再支付2017年10月1日起的仓储费、垃圾清运费。被告所述电表损失费用并无依据，一个电表顶多几十元钱。是因被告违约导致合同解除，故不应由原告承担违约金。
　　本院经审理认定事实如下：
　　上海市徐汇区华泾路XXXX弄148、158号房屋的权利人为被告。
　　2009年3月31日，原告支付被告租房押金24,491.50元。(原告称，原告自2005年即开始租赁被告的房屋，故此前也支付过租赁押金，并未退还。)
　　2012年7月21日、被告(甲方)、原告(乙方)签署了《仓储租赁合同》，被告将本市华泾路XXX弄XXX号院内综合大楼北面底楼东侧厂房(246平方米)、大车间、西面厂房、过道(720平方米)合计面积966平方米的房屋租赁给原告做仓库、印刷生产和办公场地使用，租赁期限2012年8月1日至2014年7月31日，月仓储费22,036.90元，付三押一。
　　2013年4月16日、2015年5月21日，被告(甲方)、原告(乙方)两次签署了《仓储租赁合同》，被告将本市华泾路XXX弄XXX号院内北侧围墙新建的库房(约310平方米)房屋(以下简称310平方房屋)租赁给原告使用，租赁期限分别是2013年5月15日至2015年5月14日、2015年6月1日至2017年5月30日。
　　2013年4月16日，原告支付被告租赁押金8500元。(注：双方均称此系310平方房屋租赁保证金，该笔保证金被告尚未退还，被告亦同意退还原告，双方会自行结算此款。)
　　2013年9月27日、2014年8月1日，被告(甲方)、原告(乙方)两次签署了《仓储租赁合同》，被告将本市华泾路XXX弄XXX号院内综合大楼底层东侧及北侧腰门以东部分厂房(约607平方米)房屋(以下简称607平方房屋)租赁给原告使用，租赁期限2013年10月1日至2017年7月31日，其中2013年10月1日至2014年7月31日月仓储费13,847元，合同另约定押金为一个月租金。(注：被告称，此系第一次签署关于607平方房屋的租赁合同。)
　　2013年10月18日，付款凭单记载上受款人原告、付款用途“退还原告合同租房押金。(退原租赁合同押金，另收取新租赁合同押金)”、金额24,491.50元，受款人处为原告法定代表人吴汉青签名。(注：被告称，因原告租赁的面积发生变化，故对租赁保证金重新核算收取，2009年3月31日收取的租赁保证金24,491.50元已经于2013年10月18日以现金形式退还原告，由原告的法定代表人签收。原告称，付款凭单只是记载了整个过程，但实际上原告并未收取到该笔现金。)
　　同日，原告向被告支付租赁保证金13,847元(现金存入，有银行现金缴款单为证)。(注：双方均称此系缴纳607平方房屋的保证金。)
　　同日，原告向被告支付仓储费10,644.50元(现金存入，有银行现金缴款单为证)。(注：被告称，因当日被告向原告退还租赁保证金24,491.50元现金，原告重新支付了13,847元保证金后，尚有余款10,644.50元，原告遂直接作为仓储费支付给被告，故此仓储费金额与合同约定不一致。原告称，此系缴纳仓储费，因每月除了支付合同约定的仓储费13,847元，还需支付电费等费用，故每月支付给被告的钱款并不一致。原告将13,847元、10,644.50元又支付给被告的事实足以说明被告并未退还2009年3月31日收取的租赁保证金24,491.50元。)
　　2013年10月22日，原告以支票形式向被告支付44,990.20元。(注：被告称，此系补足仓储费，此款与2013年10月18日的10,644.50元合计55,634.70元为原告支付的2013年10月至12月的仓储费、电费等。)
　　2017年8月9日，被告(甲方)、原告(乙方)签署了《短期仓储租赁合同》，被告将本市华泾路XXX弄XXX号院内综合大楼底层东侧及北侧腰门以东部分厂房(约607平方米)房屋即607平方房屋租赁给原告使用，租赁期限2017年8月1日至2018年7月31日。合同另约定：月仓储费14,770元，押金为一个月租金，甲方每月向乙方代收环卫和垃圾清运费100元，工业用电由甲方提供供电部门电表，乙方单独核算，按月见单付费。若租赁期内，甲方遇有关政府部门土地收储或动迁，甲乙双方都必须服从国家规划。同时本合同自动无条件终止。双方均不视为对方违约，互不承担违约责任。任何一方违约，都应由违约方承担违约金2万元。
　　被告确认原告已经支付了截止2017年9月30日的费用。
　　2017年12月，徐汇区拆违办、徐汇区城管执法局等部门发出通知，要求违法建设单位在2018年1月20日前清退租客，拆除擅自搭建的违法建筑。
　　2018年3月27日19时30分，《公安局案(事)件接报回执单》记载：报警人乐某某称本市华泾路XXX弄XXX号车棚内电瓶车着火。(被告称报警人乐某某是其员工)。该日，被告对房屋采取停电措施。
　　2018年3月30日，公安部门《轻微火灾处置记录》记载：起火时间2018年3月27日19时30分，单位或业主吴某某(上海中唱印刷有限公司)，起火地址本市华泾路XXX弄XXX号车棚，起火经过旧电动助动车在车棚充电中电瓶老化自燃，起火原因不排除电瓶老化短路引起自燃，直接损失申报数280元。(原告称，吴某某不是原告的员工，吴某某个人车辆起火与原告无关。)
　　审理中，双方确认，上海市徐汇区春蕾综合经营部户名的电表由原告独立使用，原告缴纳电费的单据上户名即为上海市徐汇区春蕾综合经营部，供电公司将缴费单据交给被告，被告将单据转交原告，原告按照该电费单据金额直接向供电公司缴费。
　　审理中，原告称，2018年3月31日原告给被告发函，要求被告恢复供电。但被告直至2018年4月7日左右才恢复供电。被告称，其并未收到上述函件，在相关部门查清火灾情况后，其于2018年3月30日已经恢复供电。
　　根据电力公司发票联显示：户名上海市徐汇区春蕾综合经营部，2018年3月(结算周期2018年2月1日至28日)电费2551.48元已付；2018年4月(结算周期2018年3月1日至31日)电费5517.50元未到；2018年5月(结算周期2018年4月1日至30日)电费6419元。
　　2018年5月，国网上海市电力公司市南供电公司电费核查通知书记载：户名上海市徐汇区春蕾综合经营部，尚未收到2018年4月至5月的电费11,936.50元，累计2笔。
　　2018年5月21日，上海市电力公司市南供电公司发出《欠费停电通知》，要求户名上海市徐汇区春蕾综合经营部缴纳2018年4月至5月的电费11,936.50元，否则将于2018年5月28日停止供电。
　　2018年5月28日，上海市电力公司市南供电公司张贴封条，载明“欠费停电”。
　　审理中，双方确认，2013年4月16日、2015年5月21日合同租赁的310平方房屋与2013年9月27日、2014年8月1日，2017年8月9日合同租赁的607平方房屋是不重合的两处房屋。2017年10月有关部门通知拆违，涉及的是310平方房屋，现已拆除，成废墟。607平方房屋目前仍存在。原告称，2017年10月上旬，被告口头通知原告应在2017年12月20日前搬离，另外政府张贴过征收公告，工商部门也说要动迁了，要求原告尽快搬离。后原告又称，2017年9月，政府征收拆迁607平方房屋，被告口头通知原告因市政动迁要求原告在2018年1月20日前搬离。原告于2017年12月18日开始陆续搬离设备，至2018年5月十几号左右彻底搬离，但房屋内还有不可移动的中央空调、环保设备、电线电缆等，另有可移动的切纸机、铲车、折页机尚未搬走。原告搬离后并未与被告交接，房屋钥匙仍在原告处。被告称，被告、政府部门从未通知原告需提前搬离，政府部门从未张贴过拆迁公告，被告也从未听说存在动拆迁一事。原告证据的照片中悬挂上海中唱印刷有限公司招牌的即是607平方房屋，目前还是原样，原告未与被告交接房屋，租赁房屋的门上有锁，钥匙仍在原告处，有时候原告还会到房屋里。而原告在租期届满前已经起诉至法院，故被告也未再联系原告交接房屋。被告表示对原告租赁期后占用房屋的使用费保留主张的权利。
　　审理中，被告称，电费应由原告直接向供电公司支付，原告欠缴的电费被告亦未代付，故本案中不予主张，不要求在本案中处理。
　　关于租赁保证金，被告表示同意退还13,847元保证金，但认为保证金应用于抵扣原告应支付的费用。原告称，2009年3月31日支付的24,491.50元、2013年10月18日支付的13,847元两笔钱款被告均未退还，被告应予退还。
　　以上事实，除当事人庭审中的一致陈述，另有上海市不动产登记信息、仓储租赁合同、短期仓储租赁合同、公安局案(事)件接报回执单、轻微火灾处置记录、电费单据、电费核查通知书、欠费停电通知、照片等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
　　本院认为，双方均确认310平方房屋、607平方房屋是两处相区分的房屋。且双方分别就该两处房屋签署了租赁合同，故该两处房屋涉及两个租赁合同关系，不可混谈。
　　原告称被告存在违约，故要求解除2017年8月9日租赁合同，即607平方房屋所涉租赁合同，并要求被告支付违约金、赔偿损失。被告则认为该合同到期终止，且原告存在违约，应支付违约金等。
　　根据目前证据和当事人一致陈述可以确认，“拆违”所涉的是310平方房屋，且该房屋已被拆除。但此与本案原告诉请所涉的2017年8月9日租赁合同是不同的法律关系，而607平方房屋目前仍存在，并未因违章搭建而被拆除，故原告称被告违约、减少租赁房屋面积，明显依据不足。
　　原告称607平方房屋涉及征收拆迁，因被告的通知，原告被迫停止生产、提前搬离租赁房屋。但目前，原告并未提供任何证据证明607平方房屋涉及征收拆迁，亦未提供任何证据证明被告曾要求原告提前搬离607平方房屋。且即使确实存在征收拆迁，双方租赁合同也约定“若租赁期内，甲方遇有关政府部门土地收储或动迁，甲乙双方都必须服从国家规划。同时本合同自动无条件终止。双方均不视为对方违约，互不承担违约责任。”故原告依此主张被告违约并要求被告承担违约责任等，依据不足。
　　原告称被告2018年3月27日突然断电。但根据公安部门的材料可知，2018年3月27日发生火情，3月30日上海中唱印刷有限公司吴某某确认系电瓶车自燃。被告称其在2018年3月30日已经恢复供电，而原告也称被告在2018年4月7日左右恢复供电。故实难认定2018年3月27日停电是被告无故故意断电、存在根本违约。另外，双方也确认上海市徐汇区春蕾综合经营部户名的电表系原告独立使用，原告持缴费单据直接向供电公司缴纳电费。但目前的电费缴费单据载明2018年3月1日至31日5517.50元电费“未到”，2018年5月电力公司催缴电费，2018年5月28日电力公司因“欠费停电”而张贴封条。原告未能提供证据证明其已缴纳相应的电费。因原告未按时缴纳电费而被电力公司采取停电措施，无法认定属被告违约。
　　原告自行估算其损失277.5万元，并主张要求被告赔偿280万元损失，该损失金额亦无充分证据予以证明。
　　原告既未能证明被告存在根本违约，亦未能证明被告造成了原告的损失，更未能证明其损失的存在，故原告要求提前解除2017年8月9日的租赁合同，并要求被告承担违约金、赔偿损失，不具有事实与法律依据，本院不予支持。
　　原告虽称其已于2018年5月搬离租赁房屋，但又称房屋有锁，钥匙仍在其处，且房屋内还有部分设备，同时原告也表示并未与被告办理房屋交接手续。故被告认为双方的租赁合同至2018年7月31日到期终止，于法无悖，本院予以确认。
　　原告虽对2017年10月1日之后未支付仓储费、垃圾清运费作出了解释，但除原告口述外，原告未能提供任何证据佐证其陈述，而被告对此亦不予认可，故原告的解释本院难以采信。原告未按合同约定按时支付租赁期间的仓储费、垃圾清运费，存在违约，故被告要求原告支付2017年10月1日至2018年7月31日的仓储费、垃圾清运费，并要求被告承担违约金，于法有据，本院予以支持。
　　被告主张的配电房设备损失费73,000元，依据不足，本院不予支持。
　　关于原告缴纳的保证金金额。从目前的证据材料可知，2013年9月27日双方第一次签署了关于607平房屋的租赁合同，故原告所述2009年3月31日支付的租房押金24,491.50元即是支付607平方房屋的租金，明显有违常理。2013年10月18日，原告的法定代表人在付款凭单上“受款人”处签名，付款凭单明确记载“退还原告合同租房押金。(退原租赁合同押金，另收取新租赁合同押金)”金额24,491.50元，原告虽称未收到该笔钱款，却未能对于其在付款凭单上的签名作出合理解释。2013年10月18日被告退还24,491.50元的同一天，原告向被告支付了13,847元、仓储费10,644.50元，两笔金额之和与前述被告的退款金额一致，且原告均是“现金存入”的方式缴纳，原告对于为何重新支付租赁保证金、为何仓储费10,644.50元的金额与合同约定不符均未能作出合理解释。相反，被告的陈述符合常理，且其提交的证据已经形成证据链，对其陈述进行了佐证，且13,847元的保证金金额与2013年9月27日租赁合同约定相符，故本院采信被告的陈述。被告已退还2009年3月31日收取的租房押金24,491.50元，尚有2013年10月18日收取的13,847元保证金未退还，现被告同意退还，并认为保证金应用于抵充原告欠付的费用，此于法无悖，本院予以准许。
　　原告欠缴的电费被告亦未代付，被告明确本案中不予主张，也不要求在本案中处理，故本案中不再予以处理。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
　　一、上海中唱印刷有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海闵某汽车运输合作公司2017年10月1日至2018年7月31日的仓储费147,700元、垃圾清运费1000元；
　　二、上海中唱印刷有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海闵某汽车运输合作公司违约金20,000元；
　　三、上海闵某汽车运输合作公司于本判决生效之日起十日内向上海中唱印刷有限公司返还保证金13,847元，该款项可与前述第一、二项的款项相抵扣；
　　四、驳回上海中唱印刷有限公司的诉讼请求；
　　五、驳回上海闵某汽车运输合作公司的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计14,600元，保全费5000元，由上海中唱印刷有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计2463元，由上海中唱印刷有限公司负担1719元，由上海闵某汽车运输合作公司负担744元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李  理

书记员：徐  琛