上海世某文化旅游发展有限公司与上海育乐湾亲子文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海世某文化旅游发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号XXX号楼XXX楼XXX室。
　　法定代表人：陈竹，董事长。
　　委托诉讼代理人：张尧，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：闵熹，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
　　被告：上海育乐湾亲子文化发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：陈亮，总经理。
　　委托诉讼代理人：陈祺，远闻(上海)律师事务所律师。
　　原告上海世某文化旅游发展有限公司(以下简称世某公司)与被告上海育乐湾亲子文化发展有限公司(以下简称育乐湾公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月5日、8月9日分别公开开庭进行了审理。原告世某公司的委托诉讼代理人张尧、闵熹，被告育乐湾公司的委托诉讼代理人陈祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告世某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告育乐湾公司立即将上海市浦东新区原世某园区C07地块的原俄罗斯馆(以下统称系争房屋)按照现状向原告世某公司予以返还；2.判令被告育乐湾公司向原告世某公司支付2017年1月至2018年4月欠付电费人民币502,200.52元(以下币种相同)及2017年1月至2018年4月欠付水费145,543.35元，共计647,743.87元；3.判令被告育乐湾公司向原告世某公司支付2018年4月1日起至租赁场地实际返还之日止，参照最后一期日租金标准5,590.97元的场地占用费；4.判令被告育乐湾公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年3月28日，上海世某发展(集团)有限公司与上海寓教于乐投资管理有限公司签署《上海世某“原俄罗斯馆”租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定世某集团将原世某园区C07地块的原俄罗斯馆、原立陶宛馆、原克罗地亚馆、原罗马尼亚馆、2个援购安和大型餐厅共七处场馆、场地出租给上海寓教于乐投资管理有限公司，租赁期间自2012年4月1日至2018年3月31日，年租金为6,058,600元，36个月内保持租金不变，第37个月开始租金每年递增2%，直至租赁期满。租赁合同签订后，上海世某发展(集团)有限公司将租赁场地交付上海寓教于乐投资管理有限公司使用。2013年6月5日，几方约定，上海世某发展(集团)有限公司将租赁合同中出租方的权利义务概括转移给上海世某文化发展有限公司；2016年5月11日，上海寓教于乐投资管理有限公司将承租方的权利义务概括转移给被告育乐湾公司；2017年3月21日，上海世某文化发展有限公司再行将承租方的权利义务概括转移给原告世某公司。2017年6月19日，原、被告双方签订《上海世某“原俄罗斯馆”租赁合同之补充协议(二)》，约定除系争房屋外的原租赁场地返还原告，系争房屋租赁事宜仍按租赁合同及补充协议(一)约定执行。2018年3月31日，租赁期限届满，原告多次发函表示到期不再续租，要求到期后返还系争房屋，但被告拒绝返还。原告认为，签约时，原告并已经告知被告，原世某场馆为临时保留，政府随时会出台相关规划，承租所在地块整体要作为新的世某文化公园，系争房屋也在腾退范围内，所以租赁合同到期后，原告不可能与被告续租，故被告应在合同期届满及时腾退房屋，为维护原告合法权益，原告诉诸法院。
　　被告育乐湾公司辩称，被告对原告诉状中陈述的签约及主体变更情况不持异议，被告承租场地在原世某场馆，系争房屋位于C07地块中，上海寓教于乐投资管理有限公司曾在2015年7月向上海世某文化发展有限公司发函申请将租期延期至2020年7月15日，之后上海世某文化发展有限公司回函确认场馆使用租期至2020年7月31日。2017年双方通过签署协议，原告将承租场地中的62%面积已经收回并对被告作出了补偿承诺。目前，已经返还的场地已变成工地，系争房屋被腾退的工地包围，无法正常使用，系争房屋现空关。被告认为，系争房屋的租赁关系尚未到期，应予以继续履行，原告通过张贴告示、发函等要求腾退，为先期违约。由此，被告不同意返还系争房屋。原告主张的期间的水、电费，被告确实未承担过，电费中小电表中实际产生的电费96,652.20元，被告认可也愿意支付，对原告提出的基础电费405,548.32元，其以平摊原则要求被告承担，是作为管理方利用垄断优势的不合理加价售电行为，也不具有科学合理计算方式，被告不愿意承担；对发生的水费，被告认可愿意支付。因租赁关系履行中是原告违约，租金使用费被告方不应承担，同时这块地为腾地，租金从2017年7月开始至2018年3月31日双方协商免除了，对原告主张的租金计算方式本身没有异议，如果继续履行，被告愿意支付租金，但不能按照原来约定的标准支付，应在合理范围内重新协商后支付。
　　本院经审理认定事实如下：2012年3月28日，上海世某发展(集团)有限公司作为出租人(甲方)与上海寓教于乐投资管理有限公司作为承租人(乙方)签订租赁合同，约定乙方向甲方租赁场地和设施用于经营“育乐湾”等项目；乙方租赁位于原世某园区C07地块的原俄罗斯馆、原立陶宛馆、原克罗地亚馆、原罗马尼亚馆、2个援购安和大型餐厅共七处场馆、场地，并根据使用需要自行进行投资建设，其中原俄罗斯馆建筑面积6,473平方米，原立陶宛馆建筑面积2,021平方米，原克罗地亚馆建筑面积1,034平方米，原罗马尼亚馆建筑面积1,851平方米，援购安一建筑面积226平方米，援购安二建筑面积1,112平方米，大型餐厅建筑面积7,680平方米；本合同项下的租赁区域及设施、设备均以现状出租为原则，乙方确认其在签署本协议前已经现场查勘租赁区域，对租赁区域及其现有装修、设施等情况已充分了解，本租赁合同项下租赁区域和设备的实际情况以“场地交接书”为准；乙方应将租赁区域用于“育乐湾”和相关配套的运营，其中原俄罗斯馆及两个援购安用于青少年职场体验、多媒体互动、展览展示等活动，……；除甲方事先书面同意外，乙方不得转租、分租、转让本协议项下的部分或全部权利义务，或者与第三方交换承租权，否则甲方有权解除本协议；本协议的租赁期间从2012年4月1日起至2018年3月31日止，其中2012年4月1日至2012年7月31日为免租期，试运营日期为2012年10月1日，正式开业日期为2012年12月1日，租赁场馆交付日指双方签署场地交接书的日期或场地交接书确定的日期或其他书面文件确定的具体日期；乙方同意按照1.2、1.3、1.4、1.5、1.6条的约定支付每年的租赁费6,058,600元，原俄罗斯馆及两个援购安在租赁期间的租赁费率为每天每平方米1.40元，……在协议签署之日起十五个工作日内，乙方应向甲方一次性支付首个整年度租金6,058,600元和履约保证金2,000,000元，……如果甲方或者乙方依据本协议或者法律法规的规定单方解除本协议，或因不可抗力等其他原因致使本协议提前终止的，则乙方应在终止事由发生之日起不超过十五个工作日内返还租赁区域，该情形下，场地租赁费计至实际归还之日，甲方应在十个工作日内返还乙方已经预付的租金和履约保证金；在租赁期间届满之日或提前终止事由确定之日起五个工作日内，如果乙方不履行本条第6款的清理和移除工作，则视为乙方放弃租赁区域场地内物品的所有权、占有，甲方将代为清理，由此产生的费用和后果均由乙方承担；履约保证金可用以冲抵应由乙方支付但未支付的任何款项，包括但不限于场地租赁费、场地及其设施损坏修复的赔偿费用、滞纳金、违约金或者任何第三方索赔等，甲方并就抵充情况的发生书面通知乙方；在此情况下，乙方在收到甲方书面通知后无合理理由提出的情况下，应在五个工作日内补足已被扣除的保证金；甲方应提供乙方包括水、电、煤、能源中心等在内的基础设施配套和接入标准，……。
　　2013年6月5日，上海世某发展(集团)有限公司作为甲方、上海寓教于乐投资管理有限公司作为乙方、上海世某文化发展有限公司作为丙方，三方共同签订《上海世某“原俄罗斯馆”租赁合同补充协议》(以下简称“2013年补充协议”)，约定：为专门开展文化活动组织和拓展方面的业务，丙方作为甲方的子公司已依法成立；各方确认，甲、乙双方就原合同的签订及履行没有任何违约、争议及纠纷；自本补充协议签署之日起，甲方将原合同项下的权利义务概括转让给丙方，由丙方作为该合同一方享有该合同项下原甲方所有之权利，承担原甲方所有之义务，甲方不再对原合同享有任何权利和承担任何义务……。
　　2015年7月14日，上海寓教于乐投资管理有限公司向上海世某文化发展有限公司发送《关于世某园C07地块七场馆申请延长租赁期限的函》，申请将租赁期限延至2020年7月15日，但承诺申请延长租赁期限的前提条件之一是严格按照租赁合同约定，当租赁场地因公共利益及政府城市建设需要依法列入拆迁许可范围，承租方将履行租赁合同约定，服从政府拆迁要求，出租方无需承担违约责任；同时，严格履行合同确保按时足额支付租金。同年7月16日，上海世某文化发展有限公司回函表示，鉴于世某地块临时场馆后续利用的特殊性，如2018年3月31日租赁期限届满后该地块仍未纳入政府开发规划，且所涉场馆仍可由世某发展集团及其权属子公司继续经营管理，届时可就租期在顺延2年零4个月，即至2020年7月31日止，但须满足如下3个前提条件：1、承租方承诺对场地交接的物品、设施和图纸等所有信息已无异议，同时确保场馆的建筑安全、使用安全、承诺对现有设施设备、包括但不限于消防管线、地下管线、空调管网、电力系统、给排水系统进行维修维护；2、在履行期间，能按时支付租金及水电费用，且未出现其他任何违约行为，也未给出租方造成任何损失；3、承租方须严格遵守原合约中的承诺，一旦发生地块提前规划等情况，应无条件服从政府的决定，听从出租方安排，同时自行承担由此造成的包括经济损失在内的一切损失，不做任何追究。
　　2016年5月11日，由上海世某文化发展有限公司作为甲方、上海寓教于乐投资管理有限公司作为乙方及被告育乐湾公司作为丙方签署《上海世某“原俄罗斯馆”租赁合同补充协议》(以下简称“2016年补充协议”)，约定现乙方将租赁协议项下的权利义务根据本协议的约定转让至丙方，由丙方作为租赁协议项下的承租人享有租赁协议项下乙方所有之权利，承担乙方所有之义务，丙方在签署本协议前已对租用区域及现有装修、设施情况充分了解并无异议，且丙方已取得或将自行取得本项目经营所需要的相关资质及行政审批；甲方同意乙方将租赁协议项下的权利义务概括转让与丙方，丙方自本补充协议签署之日起可作为租赁协议项下的承租人享有承租人所有之权利，承担承租人所有之义务；2015年7月16日，甲方根据乙方的申请，就租赁协议中所涉场馆场地的租赁届满后顺延事宜，给予乙方函复，现甲方同意，丙方在满足同样条件的前提下，可享有该函中所涉相关权利，同时，乙方不再享有此等权利；……丙方承诺确保履行租赁协议不违约，确保按时足额支付租金及水电费，因政府行为的需要，造成甲方不能按照约定履行本协议，甲方可书面通知对方解除本协议，且无需承担违约责任，丙方将服从相关要求；丙方按照2016年5月5日递交给甲方的支付承诺函支付租赁费；……。
　　2017年3月21日，原告世某公司作为甲方、被告育乐湾公司作为乙方，上海世某文化发展有限公司作为丙方，签署《合同主体变更事宜补充协议书》，约定由甲方继续履约，相关权利、义务与合同约定保持不变并由甲方继承，丙方对此承担连带责任。
　　2017年6月19日，由原告世某公司作为甲方与被告育乐湾公司作为乙方签署《上海世某“原俄罗斯馆”租赁合同之补充协议(二)》(以下简称“2017年补充协议”)，确认签署该补充协议时，甲方已收到乙方支付的履行保证金200万元及2017年7月租用区域租赁费50万元，未收到2017年8月1日起至2018年3月31日止租赁区域的租赁费4,286,289.86元；2017年3月25日，上海市委作出《关于研究世某园区后滩区域规划建设等事项专题会议纪要》，决定将世某后滩区域建设成为大型文化公园，按照市委专题会议明确的时间节点，该区域须于2017年6月底前完成腾地工作；双方经沟通，协商一致，现乙方同意配合政府会议纪要精神，于协议生效后二个月内自行完成除原世某园区C07地块的原俄罗斯馆外的“其余租用区域”(即：原立陶宛馆、原克罗地亚馆、原罗马尼亚馆、2个援购安和大型餐厅共六处场馆、场地、原俄罗斯馆东北侧广场，即原奥地利馆)的腾地工作，并签署补充协议：乙方最迟于协议签署后2个月内自行完成除原世某园区C07地块的原俄罗斯馆外及C07地块能源中心外的租用区域的腾地工作，……；除双方另有约定的以外，甲乙双方就原世某园区C07地块的原俄罗斯馆之租赁事宜仍暂按租赁合同及补充协议约定执行，但鉴于乙方完成其余租用区域的腾地工作后将导致租赁区域的面积减少68.26%，且目前原俄罗斯馆尚未开始运营，乙方的装修工程也因世某后滩区域整体腾地的影响而处于停工状态，双方同意：1、甲方同意免除乙方自2017年7月1日至2018年3月31日止原世某园区C07地块的原俄罗斯馆应支付的租赁费，……；2、甲方就乙方按租赁合同及补充协议约定支付之履约保证金200万元进行部分退还，退还比例为68.26%即退还1,365,200元；……2017年7月1日起，乙方于租用区域内产生的水费、电费等公共事业费用将按实结算；……。2017年补充协议签署后，被告育乐湾公司依约归还相关承租场地。
　　庭审中，双方共同确认，原告处尚持有履约保证金634,800元。2017年12月28日，原告世某公司向被告育乐湾公司发函，表示就被告承租的系争房屋租赁期限于2018年3月31日届满，根据相关政府作出的批复，系争房屋所在地块作为世某文化公园规划已获批准且正式实施，故为配合世某文化公园的建设，租赁期限届满后不再对外授权管理或出租，要求租赁期限届满后返还系争房屋。被告育乐湾公司于2018年1月18日确认收到该函件。2018年2月7日，针对被告育乐湾公司收到原告函件后于2018年1月20日回函表示租赁期限届满不返还系争房屋一事，原告委托律师发函，再次明确租赁期限于2018年3月31日届满，到期后不再续签，要求被告配合建设办理相关搬迁事宜。2018年4月2日，原告世某公司向被告育乐湾公司发送通知函，提出双方租赁合同已行到期，要求被告于2018年4月10日前搬离系争房屋。被告育乐湾公司确认收到上述函件，但坚持认为双方租赁合同尚未到期，未予搬离。
　　被告育乐湾公司确认未支付过2017年1月至2018年4月关于承租房屋的水、电费。对该期间发生的水费为145,543.35元，被告育乐湾公司不持异议，并愿意支付。原告世某公司在庭审中提供了2017年1月至2018年4月期间的《关于C07地块水电费缴纳事宜的通知》、各月份电费决算明细、结算清单及电费发票等，表示电费中小电表体现使用电费为96,652.20元，基础电费405,548.32元，基础电费是由包含被告在内的两家承租方对半分摊得出。被告育乐湾公司对原告世某公司庭审中提供的2017年1月至2018年4月期间的《关于C07地块水电费缴纳事宜的通知》、各月份电费决算明细、结算清单及电费发票等材料真实性不持异议，其中小电表电费96,652.20元予以认可，同意支付；对基础电费部分，对金额本身不持异议，但不认同分摊的方式，也提出该费用不能反映为被告使用而产生，故不愿意承担。经查，2013年10月，系争房屋原出租方与承租方因租赁中事宜引发纠纷向法院提起诉讼，双方也曾就水电费的具体计量和分摊问题上因无约定产生争议。2015年3月案件生效后，租赁双方恢复继续履行。2015年7月16日，原承租方上海寓教于乐投资管理有限公司向出租方出具书面承诺，其中表示知晓并接受电费价格的“二步制电价”计费标准，即每月电费为“箱变基础使用费+各场馆场地实际使用电费”，承诺按时交纳电费。从案件生效至2016年12月期间，就电费的缴纳，出租方依照小电表费加上基础电费向承租方收取，其中基础电费按照当月单据金额由两家承租方平均分摊，被告根据原告发送的通知依此支付电费。2017年1月至2018年4月，原告世某公司向被告育乐湾公司发送的《关于C07地块水电费缴纳事宜的通知》，其中列明每月电力能耗金额及水费金额，并告知付款账号，电费收费原则与之前相同。被告收到通知，在下方“确认无误签字”处由其工作人员签字。
　　另查，2017年，上海市规划国土资源局、浦东新区人民政府出具《浦东新区耀华地块Z000101单元(黄浦江沿岸ES2单元)世某文化公园(暂定名)控制性详细规划》，提出以建设黄浦江核心滨水区域市民共享的开放式大型绿地为目标，其中开发规模中记载“结合成片公共绿地(C04)保留意大利馆、卢森堡馆、俄罗斯馆与法国馆共4处世某场馆，并新增1处世界级温室花园，建筑面积约2-3万平方米”。关于系争房屋，原告世某公司表示尚在被告育乐湾公司的控制下，是否经营不清楚，但就该馆周边已经全部拆除为空地状态。被告育乐湾公司表示，系争房屋是在政府的规划范围内，但明确是保留不拆除的，目前俄罗斯馆已经被腾退的工地包围，无法正常使用，处于空关状态。
　　以上事实，有《上海世某“原俄罗斯馆”租赁合同》、2013年补充协议、《关于世某园C07地块七场馆申请延长租赁期限的函》及回函、2016年补充协议、《合同主体变更事宜补充协议书》、2017年补充协议、承诺书、2017年1月至2018年4月期间的《关于C07地块水电费缴纳事宜的通知》、各月份电费决算明细、结算清单及水、电费发票、《浦东新区耀华地块Z000101单元(黄浦江沿岸ES2单元)世某文化公园(暂定名)控制性详细规划》、(2013)浦民一(民)初字第37202号民事判决书、(2014)沪一中民二(民)终字第3375号民事判决书等及当事人陈述在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《上海世某“原俄罗斯馆”租赁合同》、2013年补充协议、2016年补充协议及2017年补充协议签署的主体虽发生变化，但出租方与承租方的变更具有承接性，权利义务也进行了概括转移，代表当前的出租方原告世某公司与承租方被告育乐湾公司的真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告双方应予以恪守。双方在租赁合同履行过程中，自愿协商，将其中部分承租场地提前终止租赁关系并予以返还。现对未返还的系争房屋所涉的租赁关系处于何种状态产生争议：原告世某公司认为根据租赁合同约定，双方的租赁期限至2018年3月31日已行届满，双方的租赁关系自动终止；被告育乐湾公司则提出，双方在履行过程中，通过函件往来已经将原先约定租赁期限延至2020年7月31日止，故双方的租赁关系尚未到期，应继续履行。对此，本院认为，承租方曾就租期顺延提出申请，出租方对延期问题也予以回复：如2018年3月31日租赁期限届满后该地块仍未纳入政府开发规划，且所涉场馆仍可由世某发展集团及其权属子公司继续经营管理，届时租期顺延2年零4个月，同时还提出3个前提条件。除此外，租赁双方并未对租赁期限重新作出新的明确约定。因而合同履行至2018年3月31日时是否继续履行，在被告确认出租方提出的附条件延期意见，应由双方共同重新确认。根据庭审调查，系争房屋所在地块在合同到期前确已被纳入相关规划范围，系争房屋虽保留不予拆除，但不代表可以在规划范围外由原告对外继续进行商业性质的出租；同时，被告客观上从2017年1月起未再如期支付相应的水、电费用，不符合申请延期租赁的前提条件；原告在合同到期前也明确了不再继续租赁的意思表示；综上，本院确认双方就系争房屋的租赁关系已于2018年3月31日到期终止，被告要求继续履行的意见，本院难以采纳。
　　租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现原告世某公司要求被告育乐湾公司立即将系争房屋按照现状予以返还，于法有据，本院予以支持。原告世某公司要求被告育乐湾公司支付2017年1月至2018年4月欠付水、电费，被告育乐湾公司对水费及小电表发生的费用及金额不持异议，也同意支付，并无不可，本院予以支持；对电费中涉及承租人应分摊的基础电费405,548.32元，被告对于分摊方式不予认可，不同意承担，对此本院认为，租赁双方确实因电费的承担在之前诉讼中有所争议，但该诉讼之后，双方就电费承担的问题，结合承租方出具的承诺及双方的实际履行，已经确认了原告收取电费的分摊原则，2017年1月至2018年4月期间的费用，被告虽未实际支付，但在数张收费通知下方的“确认无误签字”处签名确认，未对水电费结算的构成提出过质疑，视为被告认可该结算方式，现再对分摊原则提出质疑，本院不予认可，对原告该项主张予以支持。租赁合同到期后，被告育乐湾公司迟迟未能将系争房屋返还原告世某公司，原告要求其参照日租金5,590.97元标准支付2018年4月1日起至租赁场地实际返还之日止的场地占用费，对此本院认为，被告未予及时返还系争房屋，应当支付占用费，但根据双方的陈述，系争房屋所在区域已进行拆除施工，周边已经均为空地，相关规划设施进入了建设阶段，系争房屋无法再以原先的用途获得等同周边市场的收益，由此不宜再之前约定的租金标准作为使用费主张的参照，本院综合考虑上述因素，酌情认定被告育乐湾公司按照每日2,000元标准向原告世某公司支付2018年4月1日起至租赁场地实际返还之日止的场地占用费。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、二百三十五条之规定，判决如下：
　　一、被告上海育乐湾亲子文化发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海世某文化旅游发展有限公司依照现状返还上海市浦东新区原世某园区C07地块的原俄罗斯馆；
　　二、被告上海育乐湾亲子文化发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海世某文化旅游发展有限公司支付2017年1月至2018年4月期间欠付电费502,200.52元及水费145,543.35元；
　　三、被告上海育乐湾亲子文化发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海世某文化旅游发展有限公司按照每日2,000元标准支付2018年4月1日起至上海市浦东新区原世某园区C07地块的原俄罗斯馆实际返还之日止的占用费。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费10,383元，减半收取计5,191.50元，由被告上海育乐湾亲子文化发展有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：张  盈

书记员：陈莹瑶