上海三木电子有限公司与上海祥昼实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海三木电子有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：KOTAYATSUGI，总经理。
　　委托诉讼代理人：李勇，上海巨明律师事务所律师。
　　被告：上海祥昼实业有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：陈宁健，董事长。
　　委托诉讼代理人：陈红。
　　第三人：上海市松江区石湖荡镇人民政府，住所地上海市松江区石湖荡镇学府路XXX号。
　　法定代表人：孙文杰，镇长。
　　委托诉讼代理人：傅伟军，上海市申松律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈曙，上海市申松律师事务所律师。
　　原告上海三木电子有限公司与被告上海祥昼实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，2018年12月14日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。为进一步查明事实，本院依法追加上海市松江区石湖荡镇人民政府为第三人。2019年3月20日第二次适用简易程序进行公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李勇、被告委托诉讼代理人陈红均参加了两次开庭审理，第三人的委托诉讼代理人陈曙参加了第二次开庭审理。本案现已审理终结。
　　原告上海三木电子有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年5月1日起至2019年4月30日止的厂房租金45万元；2、判令被告支付原告逾期支付厂房租金的违约金(以45万元为基数，按日千分之三，自2018年11月1日起至实际支付之日止)；3、判令被告支付原告律师代理费27,000元。事实与理由：2016年2月4日，原告与被告签订租赁合同一份，约定原告将其所有的位于上海市松江区石湖荡镇新松路XXX号的厂房租赁给被告使用。租赁期为三年，2016年2月5日起至2019年4月30日止。其中2016年2月5日至2016年4月30日止为免租期。合同约定月租金37,500元，押金75,000元，租金每半年支付一次，被告于每期租期届满前十五日内向原告支付下一期租金。合同第十条约定，被告逾期支付租金的，应向原告支付违约金，违约金的金额为拖欠天数乘以欠缴租金10％。合同签订后，原告按约将厂房交付给被告。被告于2016年2月4日向原告支付了保证金75,000元，并将租金支付至2018年4月30日。2018年5月1日之后的租金，经原告多次催讨，被告至今未付。
　　被告上海祥昼实业有限公司辩称：原、被告签订租赁合同时，原告已将厂房租给另一承租户，承租房不愿搬出，被告为此支付前承租户40,000元，该承租户才搬离。被告进入厂房后，为维修大门支出了2,100元，为维修电梯支付了6,000元，这些钱应该由原告支付给被告。2017年7月，涉案厂房所在地石湖荡镇人民政府将该厂房列入拆迁范围，并多次派人到现场实施拆迁工作，要求被告搬离厂房，并采用切断电源的措施，不准在涉案厂房内继续生产经营，为此该厂房的三楼及二楼大部分房屋一直空关，被告希望原告与政府协商尽快解决拆迁事宜，被告可按实际使用的面积向原告支付租金。由于原告拒绝与政府洽谈拆迁事宜，致使被告目前租赁的房屋大部分无法使用，故不同意原告的诉讼请求。
　　第三人上海市松江区石湖荡镇人民政府述称：2017年第三人与相应部门一起进行环保整治过程中，涉案厂房中的部分次承租户搬离是事实。目前第三人对涉案厂房希望拆除，但至今未与原告达成协议。原、被告之间的租赁合同纠纷应由原、被告双方予以处理，与第三人无关。
　　本院经审理认定事实如下：位于上海市松江区石湖荡镇新松路XXX号系原告厂房，2008年4月11日，上海市房屋土地资源管理局向原告颁发了沪房地松字(2008)第009248号上海市房地产权证，权利人为上海三木电子有限公司，用途为工业，建筑面积分别为1幢28.37平方米；2幢68.56平方米；3幢3124.38平方米。2016年2月4日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告将位于上海市松江区石湖荡镇新松路XXX号厂房全部租赁给被告，用途为生产加工及办公，租赁面积为3,240平方米，租赁期限为三年，即2016年2月5日起至2019年4月30日止。被告支付押金75,000元。每月的租金为37,500元。2016年2月25日，原告将厂房钥匙交给被告，2016年3月3日，原、被告又签订补充协议一份，约定被告承租原告厂房，被告自用部分外多余部分有权转租。之后，被告在涉案厂房招租，由其他次承租户向被告承租，被告已向原告支付租金至2018年4月30日。后由于第三人在涉案厂房所在进行环保整治行动，将涉案厂房列入拆迁范围，并在涉案厂房的墙壁上多处写上“拆”字，并以环保不达标为由责令多家次承租户搬离，2017年下半年部分次承租户搬离了涉案厂房，即三楼及二楼的部分房屋空关，被告以未使用原告的全部厂房为由拒绝向原告支付全部租金，但原告要求被告支付全部租金，双方未能取得一致意见，原告遂向本院提起诉讼。
　　在审理过程中，被告称在双方签订租赁合同时，原告就涉案厂房已有一承租户，且租赁期未满，被告为此向原承租户支付40,000元，原承租户才搬离，该40,000元应由原告支付。另外，被告承租涉案厂房后，维修电动门花去2,100元，维修电梯花去6,000元，也应由原告负担。原告对被告所称的给付原承租户40,000元，不予认可，认为当时原告同意被告给付原承租户24,000元(即退还原承租户预付的三个月租金9,000元及退还押金5,000元，并同意补偿10,000元)，没有同意被告向原承租户支付40,000元。而且14,000元原告当时就付给了被告，另被告支付的10,000元，现愿意在被告应付租金中扣除，对被告所称的修理电动门的2,100元予以认可，可以在应付租金中扣除。对维修电梯6,000元不予认可，因为该电梯原告明确表示已停止使用，如果被告要使用，由被告自己负责重新办理开通手续及费用。另外，原告称当时被告承诺的支付原告空调家具的费用8,000元及除尘设施费3,000元，被告还没有支付，被告应当支付原告。
　　以上事实，有房地产权证、租赁合同、补充协议、电子邮件、当事人的陈述等证据证实。
　　本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人的意思表示，应为合法有效，双方均应依法履行义务。原告依照合同的约定向被告交付了厂房，被告理应向原告支付租金。由于第三人环保整治的需要，将不符合环保要求的企业责令搬离涉案厂房，双方在租赁期内并未对租赁期限进行变更。第三人虽然在厂房的墙壁上写上“拆”字等一些拆迁的前期工作，但事实上尚未实施正式的拆迁行为，且被告没有将厂房退回给原告。因此，虽然部分厂房系空关，但仍应视为被告租赁。因此，原告要求被告支付租金的诉讼请求，予以支持。由于第三人的环保整治等因素致使被告实际未使用部分涉案厂房，因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。本案为合同纠纷，原告要求被告支付律师代理费，缺乏依据，不予支持。原告认可的被告支付原承租人的10,000元及电动门修理费2,100元，应从被告应付租金扣除。被告承诺给付原告的空调家具费8,000元、除尘设施费3,000元，被告应当支付原告。被告称修理电梯费6,000元，被告在多次电子邮件中要求原告支付，虽然原告一直未同意承担，但考虑到电梯系厂房的附属物，维修的责任应由出租方承担，且修理费6,000元符合常理，因此，本院酌情确定由原告承担，抵扣被告应付租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条的规定，判决如下：
　　一、被告上海祥昼实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海三木电子有限公司房屋租赁费442,900元；
　　二、原告上海三木电子有限公司其他请求不予支持。
　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费9,785元，减半收取4,892.50元，由原告上海三木电子有限公司负担920.50元(已付)，被告上海祥昼实业有限公司负担3,972元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：蒋木金

书记员：马  青