三亚豫新物业管理有限公司与范某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：三亚豫新物业管理有限公司，住所地，海南省三亚市榆亚大道华豫苑2号楼1303室。
法定代表人：杨涛，系该公司经理。
被告（反诉原告）：范某某，女，xxxx年xx月xx日出生，公民身份号码×××，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：陈曦，海南惠海律师事务所专职律师。
委托诉讼代理人：赵隽，海南惠海律师事务所兼职律师。

原告三亚豫新物业管理有限公司（以下简称豫新公司）与被告范某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，范某某于2018年4月13日提起反诉，本院经审查决定受理并与本诉合并审理，依法将本案转为普通程序公开开庭进行了审理。豫新公司法定代表人杨涛、范某某委托诉讼代理人陈曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告豫新公司向本院提出诉讼请求：判令范某某支付豫新公司房款165000元整。事实和理由：根据豫新公司与范某某于2004年3月4日签订的华豫苑B栋804房买卖合同约定，范某某尚欠豫新公司165000元购房款。涉案房产产权证已经办理至范某某名下，因产权证面积与合同约定的面积不一致，同意按照产权证面积主张。故豫新公司请求法院判决范某某十日内需支付剩余房款，逾期支付的，应支付相应的迟延履行金。
被告范某某承认豫新公司提出的全部诉讼请求。但因房屋产权证面积与合同约定的面积存在偏差，应当进行扣减。
反诉原告范某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令豫新公司赔偿范某某损失62670元整及利息（利率按银行同期贷款利率自范某某提起反诉之日起至支付全部损失之日止）；2.判令豫新公司支付违约金180000元。事实和理由：范某某与豫新公司在2004年3月6日签订了《房屋买卖合同》，约定范某某向豫新公司购买位于三亚市××苑房，面积150.93平方米，总价为425000元。付款方式为：1、签订合同需支付贰万元作为购房定金；2、合同签订5日内即2004年3月12日前需支付人民币贰拾贰万元（含定金）；3、在豫新公司开始办理产权证时，范某某需在接到其通知后7日内支付肆万元整；4、房屋产权证核发后3日内，范某某将剩余购房款贰万伍仟元整一次性支付给豫新公司。2004年3月12日前范某某支付260000元，2004年3月26日入住涉案房屋。当时豫新公司对范某某隐瞒了其与郑州豫新置业有限公司（以下简称郑州豫新公司）因华豫苑合作项目发生纠纷的情况，2004年12月因两公司诉讼，范某某所购的涉案房屋被过户至海南中粤建筑装饰材料有限公司（以下简称中粤公司）名下。多年诉讼后，范某某和豫新公司签订的《房屋买卖合同书》被认定有效，在此过程中，范某某多次参加庭审支付了许多费用。豫新公司在明知涉案房屋存在纠纷的前提下，仍将涉案房屋出售给范某某，存在过错，且在范某某和豫新公司签订的《房屋买卖合同书》被认定有效后，豫新公司仍然拒绝协助范某某办理过户手续，导致范某某继续诉讼、申请执行以保证自己的权利。在此过程中，范某某共支付律师费53250元、交通费9420元。根据《房屋买卖合同书》约定，范某某于2004年3月26日接收房屋，豫新公司最晚应于2005年3月26日前办理房产证。但因诉讼，豫新公司一直未履行合同义务，违反了合同约定。根据合同约定，若豫新公司没有按照合同约定办理房产证，每逾期一天，应向范某某支付已交房款的万分之五的违约金。从2005年3月26日起，豫新公司应向范某某支付违约金，因为多次诉讼，诉讼时效多次中断，2017年7月6日，范某某拿到房产证，违约金共计569400元（260000元×0.0005×12×365），考虑适当原则，范某某仅主张180000元。
反诉被告豫新公司辩称，范某某主张的损失，不应当由豫新公司承担。之前诉讼时范某某起诉的是豫新公司、郑州豫新公司和中粤公司，产生纠纷的原因是范某某违反诚实信用原则，将其和豫新公司签订的房屋买卖合同交给了郑州豫新公司，并非是豫新公司的过错。豫新公司向范某某销售房屋合法，不存在赔偿问题，且范某某的主张已经超过了诉讼时效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。豫新公司向本院提交了房屋买卖合同书、（2015）三亚民一终字第371号民事判决书，范某某对证据的真实性无异议，对关联性不予认可，房屋买卖合同书真实有效不能证明范某某尚欠房款，判决书也不能证明房屋已经过户。就案件事实而言，范某某认可尚欠豫新公司房款未付、涉案房屋已经过户的事实。房屋买卖合同书约定了涉案房屋的面积、房屋价款和付款办法、交房期限、产权登记及违约责任等，与本案的基本事实和诉讼请求有密切关联，（2015）三亚民一终字第371号生效民事判决判令将涉案房屋办理过户至范某某名下，亦与本案有关联性，故本院对两份证据的关联性予以认可。
范某某向本院提交了房屋买卖合同书、（2015）三亚民一终字第371号民事判决书、（2016）琼0271执841号执行裁定书、琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号产权证、三份法律事务委托合同、一张律师费收据、二张律师费发票、（2016）琼0271执841号协助执行通知书、刘洪江（范某某丈夫）机票六张、（2009）琼民一终字第26号民事判决书、（2009）民申字第1884号民事裁定书、（2011）琼民再终字第2号民事判决书、（2010）三亚行初字第13号行政裁定书。豫新公司对范某某提交的证据中的房屋买卖合同书真实性、合法性、关联性均无异议；法院出具的裁判文书真实性无异议，（2010）三亚行初字第13号行政裁定书不能证明豫新公司违约；产权证真实性无异议，同意按照产权证记载的面积计算房屋价款；法律事务委托合同真实性无法确认；对律师费收据和发票不予质证，与豫新公司无关；对机票不予质证。关于律师费收据和发票，收据并非正式的票据，本院对其真实性不予认可，对发票的真实性、合法性本院予以认可。关于法律事务委托合同，范某某提交证据原件进行核对，本院对其真实性予以认可。关于范某某提交的机票，范某某主张系往来三亚参加庭审产生，但具体是否系参加诉讼产生，范某某并未提交证据证明，故本院对机票与本案的关联性不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。结合当事人的质证意见和本院对证据的认定，本院认定事实如下：
2004年3月6日，甲方豫新公司与乙方范某某签订《房屋买卖合同书》，约定，第一条本合同买卖房屋坐落地点，户型和编号，一地点三亚大东海旅游开发区内，华豫苑旅游度假社区，二户型和编号，华豫苑2#号楼804号房，共3室二厅一厨二卫，其中室内建筑面积为150.93平方米；第二条房屋面积的约定，本合同第一条所约定的建筑面积计算办法依据1995年国家建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》及2000年2月22日国家质量技术监督局发布的《房屋测量规范》文件执行，最终如与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以产权登记机关实际测定面积为准进行结算。如有误差，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积计价调整；第三条房屋价款及付款办法，1.本合同以人民币为计价货币，甲、乙双方确认以每平方销售面积2815.87元整成交，2.本合同买卖房屋价款合计人民币（小写）425000.00元整，人民币（大写）肆拾贰万伍仟零佰零拾零元整，3.对上述总房款乙方确认以如下付款方式向甲方支付，（1）签订本合同时，支付人民币贰万元整，作为购房定金，（2）签订本合同5天内即2004年3月12日前支付人民币贰拾陆万元整（含定金），（3）在甲方开始办理该交易房产产权证时，乙方需在借到甲方通知后7日内支付人民币拾肆万元整，（4）本合同所购房屋产权证书核发后3日内，乙方将购房余款，人民币贰万伍仟元整，一次性付给甲方；第五条关于产权登记的约定，1.甲方向乙方提供本合同所购房屋的相关文件复印件，保证该房产在产权过户前，所发生纠纷，由甲方承担全部法律责任，所发生经济损失全部由甲方承担......3.在乙方实际接收该房屋之日起，甲方即向有关部门提请办理房屋权属变更手续，保证在双方交接之日起十二个月内，为乙方办取该房屋产权证书......；第六条违约责任与处罚，若乙方没有如本合同第五条第三款约定如期取得该房屋产权证，并且无第五条第二款所列情况出现，则甲方每逾期一条，应向乙方支付已交款的万分之五的违约金，两个月后乙方亦有权提出退房，甲方需在乙方提出退房要求之日起7日内将已付房款退还给乙方，并按已付房款的10%赔偿乙方损失，如乙方已将房屋装修，原价赔偿装修款，乙方在接到甲方通知交纳办理产权所需费用及合同约定余款后，需在7日内支付，若每逾期一天，应向甲方支付未交款的万分之五的违约金，若乙方违约，在两个月后，甲方有权收回出售房产，并扣除已付房款的10%，余款退回给乙方。合同签订后，范某某支付房款260000元，余款未付，豫新公司将涉案房屋交付给范某某，范某某进行装修并办理入住。
2000年11月，豫新公司与郑州豫新公司联营开发“华豫苑旅游度假社区”（简称华豫苑项目）。后豫新公司与郑州豫新公司因华豫苑项目利润分成等发生纠纷，2004年12月，郑州豫新公司将涉案房屋过户至中粤公司名下，土地房屋权证号为：三土房（2004）字第39**号。2006年8月15日，三亚市中级人民法院（以下简称三亚中院）就豫新公司与郑州豫新公司、范某某等人合作开发房地产合同纠纷作出（2005）三亚民一初（重）字第1号民事判决书，确认涉案房屋买卖合同书有效。豫新公司与郑州豫新公司均不服该判决，上诉至海南省高级人民法院（以下简称海南高院）。海南高院于2007年12月4日作出（2006）琼民一终字第38号民事判决书，该判决书认定因中粤公司未参加诉讼，中粤公司与郑州豫新公司是否属于恶意串通无法查明，故对涉案合同效力无法确认。2011年，郑州豫新公司申诉，海南高院对（2006）琼民一终字第38号民事判决书进行再审，于2012年2月8日作出（2011）琼民再终字第1号民事判决认定涉案合同有效。2008年12月18日，三亚中院作出（2008）三亚民一初字第17号民事判决，判决郑州豫新公司将涉案房产过户至中粤公司名下的行为无效。郑州豫新公司对判决不服上诉至海南高院，海南高院作出（2009）琼民一终字第26号民事判决书，驳回上诉，维持原判。郑州豫新公司申请再审，海南高院2012年3月5日作出（2011）琼民再终字第2号民事判决书，维持（2009）琼民一终字第26号民事判决书。
2014年4月18日，范某某诉至本院，本院于2014年12月10日作出（2014）城民一初字第1312号民事判决，判令中粤公司、郑州豫新公司、豫新公司协助范某某将涉案房产办理过户至范某某名下。郑州豫新公司、豫新公司对判决不服提出上诉，三亚市中院作出（2015）三亚民一终字第371号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，范某某向本院申请强制执行，本院作出（2016）琼0271执841号执行裁定，裁定将位于三亚市××路号房（土地房屋权证号：三土房【2004】字第3951号）办理过户至范某某名下。2017年7月6日，三亚市国土资源局颁发琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号不动产权登记证书，确认三亚市吉阳区榆亚路华豫苑旅游度假社区B幢804房所有权归范某某所有，房屋建筑面积149.11㎡。
2010年，范某某向三亚中院起诉，要求撤销三亚市人民政府、三亚市住房保障与房产管理局为中粤公司办理涉案房屋产权登记这一具体行政行为。2010年8月31日，三亚市中院作出（2010）三亚行政初字第13号行政裁定书，裁定驳回范某某的起诉。
2014年4月11日，范某某委托海南祥瑞律师事务所律师为诉讼代理人，支付律师服务费22250元，本院作出的（2014）城民一初字第1312号民事判决载明范某某的委托诉讼代理人为祥瑞律师事务所律师。2016年7月25日，范某某委托海南惠海律师事务所律师办理三亚大东海华豫苑2号楼804号房房产过户及产权证事宜，并支付了律师服务费6000元。

本院认为，房屋买卖合同书是范某某和豫新公司真实的意思表示，未违反法律行政法规的规定，合法有效，当事人应恪约履行。涉案房屋已经办理过户至范某某名下，范某某应当向豫新公司支付剩余房款。依照涉案房屋登记面积计算涉案房屋的价格为419875元（425000÷150.93×149.11），范某某已经支付了260000元，尚余159875元未支付。豫新公司要求范某某支付剩余159875元有事实根据和法律依据，本院予以支持。
关于损失问题，范某某认可其主张的损失为在诉讼过程中支出的交通费和委托代理人支付的律师服务费。交通费是否系参加庭审产生，范某某未能提供证据对此加以证明。律师服务费并非当事人在诉讼过程中产生的必要费用，且范某某与豫新公司签订的合同并未对律师服务费有约定。故范某某主张豫新公司赔偿损失62670元无事实根据和法律依据，本院不予支持。
关于违约金问题，范某某主张违约金系逾期办理产权过户登记违约金。涉案房屋于2004年12月被郑州豫新公司过户至中粤公司名下，且范某某参与了（2005）三亚民一初（重）字第1号郑州豫新公司、中粤公司与豫新公司因合作开发涉案华豫苑房地产项目产生的诉讼，故范某某于2005年已知晓涉案房产在当时客观不能办理产权过户，范某某依据《房屋买卖合同书》可向豫新公司主张逾期办证违约金。范某某主张违约金系债权请求权，应当在两年的诉讼时效内提出，其于本案中主张违约金已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、范某某于本判决生效之日起十日内向三亚豫新物业管理有限公司支付房款159875元；
二、驳回范某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3600元（三亚豫新物业管理有限公司已预交），由范某某承担；反诉案件受理费2470.03元（范某某已预交），由范某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。

审判长 赵程
人民陪审员 梁海旺
人民陪审员 杨清球

书记员： 朱奕